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Comprou um condomínio pré-construído e procura vendê-lo antes de tomar posse? Aqui está o que você precisa saber.

O que é uma cessão?

Uma cessão é quando um Vendedor vende seu interesse em um imóvel antes de tomar posse – em outras palavras, eles vendem o contrato que eles têm com o Construtor para um novo comprador. Quando um Vendedor cede uma propriedade, eles não estão realmente vendendo a propriedade (porque ainda não a possuem) – eles estão vendendo sua promessa de compra, juntamente com os direitos e obrigações de seu contrato de Compra e Venda. O Comprador de uma cessão de propriedade está essencialmente a entrar no lugar do comprador original.

O comprador original é considerado o Cedente; o novo Comprador é o Cessionário. O Cessionário é aquele que irá concluir a venda final com o Construtor.

A cessão só acontece com condomínios pré-construção?

É possível ceder qualquer tipo de propriedade, pré-construção ou revenda, desde que não haja restrições contra a cessão no contrato original. Uma cessão permite a um comprador de qualquer tipo de casa vender o seu interesse naquele imóvel antes de tomar posse dele.

Por que alguém iria querer ceder um condomínio?

Em geral com a venda pré-construção, há um longo intervalo de tempo entre o momento em que o contrato original é celebrado, quando o comprador pode se mudar (o período de ocupação provisória) e o fechamento final. Não é raro que as circunstâncias do Comprador mudem durante esse tempo…novo emprego fora da cidade, novo marido ou esposa, novo conjunto de gêmeos, etc. O que funcionou para o estilo de vida de um Comprador há 4 anos atrás nem sempre funciona na hora de fechar.

Outra razão comum pela qual as pessoas querem atribuir um contrato é financeira. Às vezes, o comprador original não tem os fundos ou não consegue o financiamento para completar a venda, e é mais barato atribuir o contrato a um novo comprador, do que renegar na venda.

Por último, as vendas de cessão também são comuns com investidores especulativos que compram propriedades pré-construídas sem intenção de fechar sobre elas. Nesses casos, os investidores estão apostando em uma rápida valorização do preço e estão ansiosos para travar um lucro agora, versus esperar pela data de fechamento original.

O que pode ser negociado em uma venda de cessão?

Porque o Cessionário está assumindo o contrato do comprador original, eles não podem renegociar o preço ou os termos do contrato com o Construtor – eles estão simplesmente assumindo o contrato como ele já existe, e como você o negociou.

Na maioria dos casos, o Cessionário irá espelhar o depósito que você fez ao Construtor…então se você fez um depósito de 20%, você pode esperar que o novo comprador faça o mesmo.

Os Mais Vendedores de cessões estão procurando fazer um lucro, e parte de uma negociação de venda de cessão está concordando no preço. Seu agente imobiliário pode orientá-lo sobre o preço, que determinará seu lucro (ou prejuízo).

Aprovação do construtor e taxas

Lembrar aquele enorme documento legal que você assinou quando fez uma oferta para comprar um condomínio pré-construído? É hora de tirá-lo e realmente lê-lo.

Seu Contrato de Compra &Venda estipulou seus direitos de ceder o contrato. Enquanto a maioria dos construtores permite cessões, geralmente há uma taxa de cessão que deve ser paga ao Builder (vimos tudo desde $750 a $7.000).

Pode haver requisitos adicionais também, o mais comum é que o Builder tenha que aprovar a cessão.

Distrições de Marketing

Mais contratos de compra pré-construção &Venda dos Construtores de Toronto não permitem a comercialização de uma atribuição…por isso, embora o Builder possa dar-lhe o direito de ceder o seu contrato, eles restringem-no de o publicar no MLS ou de o publicitar online. Isto torna a venda de um contrato extremamente difícil…se as pessoas não sabem que está disponível para venda, como podem comprá-lo?

Embora possa ser muito tentador desrespeitar a regra de não-comercialização, Seja MUITO CARREGADO. Compradores culpados de comercializar uma atribuição contra as regras podem ser considerados como tendo violado o Contrato, e o Construtor pode cancelar o seu contrato e manter o seu depósito.

Não recomendamos a publicidade de uma atribuição para venda se for contra as regras do seu contrato.

Então como posso encontrar um Comprador?

Existem REALTORES especializados em vendas de atribuições e têm uma base de dados de potenciais Compradores e investidores à procura de atribuições. Se você quer estar conectado com um agente que conhece as entradas e saídas de vendas de cessão, entre em contato…conhecemos alguns dos melhores agentes de cessão em Toronto.

Quais são as implicações fiscais da cessão de imóveis?

Sempre obtenha conselhos fiscais de um contador certificado, não da internet (lol).

Mas, em geral, qualquer lucro feito com uma cessão é tributável (e qualquer perda pode ser anulada). O novo Comprador ou Cessionário será responsável pelo pagamento de impostos de transferência de terrenos e qualquer HST que possa ser devido.

Quanto custa a cessão de um condomínio pré-construção?

Além das taxas de cessão do Builder, você provavelmente terá que pagar uma comissão imobiliária (a menos que você mesmo encontre o Comprador) e taxas legais. Como as cessões são mais complicadas, você pode esperar pagar taxas legais mais elevadas do que pagaria por uma propriedade de revenda.

Como funciona o fechamento de uma cessão?

Com a venda de cessão, há essencialmente 2 fechamentos: o fechamento entre o Cessionário e o Cessionário, e o fechamento entre o Cessionário e o Construtor. Com o primeiro fechamento (o fechamento da cessão) o comprador original recebe seu depósito + qualquer lucro (ou seu depósito menos qualquer perda) do Cessionário. No segundo fechamento (entre o Builder e o Cessionário), o Cessionário paga o valor restante ao Builder (geralmente com a ajuda de uma hipoteca), e paga as taxas de transferência de terrenos. Título da propriedade transferida do Construtor para o Cessionário neste ponto.

Suponho que também se pode dizer que há um terceiro fechamento, quando o Comprador toma posse da propriedade mas ainda não a possui…isto é conhecido como o período de ocupação provisória. A ocupação interina ocorre quando a unidade está pronta para ser ocupada, mas ainda não está pronta para ser registrada na cidade. Os períodos de ocupação provisória em Toronto variam de alguns meses a alguns anos. Durante o período de ocupação provisória, o comprador ocupa a unidade e paga ao construtor uma quantia aproximadamente igual ao que seria o pagamento da hipoteca + taxas de condomínio + impostos. O momento da cessão irá ditar quem completa a ocupação provisória.

Cessões vs. Revenda: O que é melhor?

Recebemos frequentemente chamadas de pessoas que estão a debater se devem atribuir um condomínio que compraram, ou esperar que o edifício se registe e depois vendê-lo como um condomínio típico de revenda.

Pros de Atribuição vs. Esperar

  • Receba o seu depósito e bloqueie o seu lucro mais cedo
  • Evite pagar impostos de transferência de terras
  • Evite pagar HST
  • Maximize o seu retorno se os preços estiverem em declínio e você espera que eles continuem a decline
  • Estilo de vida – às vezes só faz sentido seguir em frente

Cons of Assigning vs Waiting

  • O pool de Compradores para vendas por atribuição é muito menor do que o pool de Compradores para propriedades de revenda, o que pode fazer com que a venda demore muito tempo, obtendo um preço mais baixo do que você esperaria, ou ambos.
  • As restrições de marketing são irritantes e reduzem as hipóteses de encontrar um comprador
  • Preço – O que é o valor de mercado? Se o condomínio ainda não foi registrado e ainda não houve nenhuma revenda, pode ser difícil determinar quanto vale agora o imóvel. As vendas de cessão tendem a vender por menos do que a revenda.
  • As vendas de cessão podem ser complicadas, então você quer ter certeza de que está trabalhando com um agente com experiência em vendas de cessão e um bom advogado.

Pensando pela cessão do seu condomínio ou casa? Entre em contato e nós vamos conectá-lo com alguém especializado em vendas de imóveis e podemos levá-lo através do processo.