Zonage, la méthode législative de contrôle de l’utilisation des terres en réglementant des considérations telles que le type de bâtiments (par exemple, commerciaux ou résidentiels) qui peuvent être érigés et la densité de population. Appliqué principalement aux zones urbaines, il est réalisé en divisant le territoire en districts de zonage, chacun ayant des conditions spécifiques dans lesquelles les terrains et les bâtiments peuvent être légalement développés et utilisés. En combinaison avec d’autres techniques d’urbanisme, le zonage est un instrument majeur pour obtenir un meilleur ordre physique dans les villes.
La première forme de zonage a été inspirée par les contrôles architecturaux et de conception urbaine introduits dans les villes européennes vers la fin du 19e siècle. Conformément aux pouvoirs municipaux établis de longue date, les villes allemandes et suédoises ont appliqué des règlements de zonage vers 1875 aux nouveaux terrains en cours d’urbanisation autour des noyaux urbains plus anciens, afin de contrôler les hauteurs et les concentrations de bâtiments et d’éviter les problèmes de congestion. Une grande partie de l’ordre des villes allemandes et suédoises et de la qualité constante de la ligne et de la hauteur des bâtiments est due à la mise en place précoce de règlements de zonage détaillés et à leur application généralisée au moment de la grande activité de construction qui a grandi avec la révolution industrielle.
Le zonage aux États-Unis, en revanche, a été plus concerné par la fonction sociale et économique pour laquelle le terrain est utilisé plutôt que par des critères architecturaux et de planification du site. Les premières ordonnances de zonage américaines – au tournant du 20e siècle – étaient motivées par la nécessité de réglementer l’emplacement des activités commerciales et industrielles.
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