L’avocate spécialiste du divorce Carmela M. Miraglia explore les nombreuses questions qui influent sur le fait qu’un conjoint peut ou doit  » garder le domicile conjugal  » après un divorce.

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L’une des premières questions que la plupart des gens posent lors d’une consultation de divorce est « Puis-je garder la maison ? ». La plupart des avocats spécialisés en droit de la famille savent que la réponse standard est « ça dépend », suivie de « ce n’est pas parce que vous pouvez que vous devriez ». Pour certains conjoints en instance de divorce, garder (ou rester dans) le domicile conjugal devient leur baleine blanche proverbiale dans le divorce, dominant leur attention et déformant leurs positions de négociation sur d’autres questions importantes.

Contrairement à de nombreuses questions de divorce, les questions entourant le domicile conjugal saignent souvent sur et entre les grandes catégories qui définissent un divorce, telles que la garde des enfants, la pension alimentaire pour enfants et la division des biens conjugaux. En effet, le droit d’un conjoint de continuer à utiliser le domicile conjugal après un divorce peut être influencé par la garde, la pension alimentaire et les biens. Pendant ce temps, les parties relient souvent de fortes émotions au domicile conjugal, ce qui en fait l’une des questions les plus difficiles à résoudre dans un divorce.

Il y a plusieurs questions à considérer avant de faire de l’ancien domicile conjugal une priorité dans votre divorce. Il s’agit notamment de questions de comptabilité financière de base, de considérations stratégiques dans votre négociation, de préoccupations juridiques et d’une autoréflexion honnête sur la dynamique émotionnelle entourant la question de : Qui garde le domicile conjugal dans un divorce ?

Cinq questions : Qui garde la maison dans un divorce?

Quelle partie garde la maison conjugale après un divorce est souvent une question compliquée, en particulier dans les cas où les deux parties cherchent à conserver la maison. Voici 5 questions que les parties devraient prendre en compte pour décider si elles doivent conserver le domicile dans leur divorce :

  1. Où vos enfants résideront-ils, et combien de temps y vivront-ils ?
  2. Y a-t-il suffisamment d’actifs pour que vous ou votre conjoint puissiez racheter l’intérêt de l’autre partie dans le domicile ?
  3. Aurez-vous suffisamment de revenus et de liquidités pour vous permettre d’acheter la maison après le divorce ?
  4. Si vous ne rachetez pas l’intérêt de l’autre partie, combien de temps resterez-vous dans la maison après le divorce ?
  5. Puis-je forcer mon conjoint à quitter la maison pendant notre divorce ?

Selon la réponse que vous donnerez à ces questions, il pourrait être plus logique, tant sur le plan émotionnel que financier, de prendre d’autres dispositions pour vivre.

La garde des enfants peut avoir un impact sur qui garde le domicile conjugal

Dans un divorce contesté, la décision du tribunal concernant la garde des enfants peut être un facteur important pour déterminer quel conjoint recevra le domicile conjugal. En particulier, si l’un des conjoints souhaite vivre dans le domicile conjugal pendant un certain temps après le divorce – sans racheter les intérêts de l’autre conjoint – les juges sont susceptibles de tenir compte des besoins des enfants dans la demande d’un parent de continuer à utiliser le domicile. En règle générale, un parent ayant la garde physique principale ou partagée sera mieux placé pour continuer à utiliser le foyer après le divorce qu’un parent n’ayant pas la garde et dont le temps parental est limité.

La raison pour laquelle on permet à un parent de continuer à résider dans l’ancien foyer conjugal avec les enfants est multiple. Les juges considèrent souvent qu’un tel arrangement favorise la stabilité des enfants qui viennent de vivre la difficulté et le traumatisme du divorce de leurs parents. Une autre préoccupation fréquente est de savoir si le parent principal a les moyens financiers d’obtenir un nouveau logement pour les enfants si le domicile conjugal est vendu. Dans certaines situations, les juges accorderont à l’un des parents une période d’utilisation et de jouissance de la maison – qui peut durer un certain nombre de mois ou d’années – après le divorce afin de s’assurer que les enfants ont un toit, au moins jusqu’à ce que le parent puisse retrouver son équilibre financier.

Pour les conjoints sans enfants mineurs, les débats sur qui garde le domicile conjugal se résument souvent à des préoccupations financières. Si des enfants sont impliqués, cependant, il n’est pas rare qu’un tribunal permette à l’un des parents de rester dans la maison pendant une période de plusieurs années après le divorce.

Avez-vous les biens nécessaires pour acheter votre conjoint hors du domicile conjugal ?

Dans de nombreux divorces, le domicile conjugal est la quintessence du  » bien conjugal commun « , ce qui fait du domicile conjugal l’un des biens les plus précieux soumis au partage dans le divorce des parties. Les tribunaux chercheront souvent à diviser également l’équité du domicile conjugal. Ainsi, un conjoint qui cherche à conserver le domicile conjugal à la suite d’un divorce, doit généralement puiser dans sa part d’actifs distincts pour « racheter » l’intérêt de l’autre conjoint dans le domicile.

(Exemple : Si les conjoints qui divorcent ont 500 000 $ d’équité dans le foyer conjugal, le conjoint qui cherche à conserver le foyer doit généralement accepter de verser 250 000 $ à l’autre conjoint en contrepartie de son intérêt de 50 % dans le foyer. Si le conjoint qui cherche à conserver la maison n’a pas 250 000 $ d’actifs supplémentaires, la réalisation d’un tel rachat devient difficile.)

Un rachat n’a pas besoin d’être réalisé strictement avec de l’argent liquide – vous pouvez compenser le coût avec d’autres actifs conjugaux comme une voiture, un fonds de retraite, ou peut-être même des paiements au fil du temps pour défrayer les coûts initiaux. Cependant, les conjoints dont les biens sont limités doivent bien réfléchir s’il vaut vraiment la peine de sacrifier tous leurs autres biens afin de conserver une maison. Il est important de se rappeler que pendant la majeure partie de l’histoire des États-Unis, les prix de l’immobilier ont à peine dépassé l’inflation en termes d’augmentation de valeur. Les investissements immobiliers – en particulier les propriétés résidentielles – ont également des coûts de possession substantiels, allant des taxes immobilières aux intérêts hypothécaires en passant par l’achat d’un nouveau toit tous les 20 ans. (Notez que les propriétés locatives offrent plusieurs avantages fiscaux dont ne bénéficient pas les propriétaires traditionnels en termes de coûts de possession). En revanche, les investissements sur le marché boursier – malgré tous les krachs au fil des ans – ont surpassé les investissements immobiliers par 5 fois depuis 1928.

Un conjoint qui coule tous ses actifs post-divorce dans une seule propriété résidentielle sacrifie probablement le potentiel de gains importants sur le marché boursier au fil du temps. Une façon de penser à cela est de simplement regarder le crash économique de 2008. À la fin de 2016, les hausses le marché boursier a surpassé le marché immobilier dans 20 des 24 zones métropolitaines des États-Unis. De 1928 à 2019, au moins, les données sont assez claires : l’investissement dans les actions surpasse l’investissement dans l’immobilier. Les conjoints devraient tenir compte de cette réalité avant d’engloutir tous leurs biens post-divorce dans le domicile conjugal.

Calculer un prix de rachat pour le domicile conjugal peut être difficile. Les conjoints en instance de divorce retiennent souvent chacun des évaluateurs immobiliers pour évaluer la maison, et il est courant que le rachat soit calculé sur la base de l’évaluation la plus élevée. Si les deux parties veulent conserver la maison, cela complique encore les choses, car les juges ont souvent peu de patience pour une « guerre des enchères ». Les parties qui négocient un rachat doivent également tenir compte de questions telles que celle de savoir si le rachat diminue certains coûts transactionnels, comme le fait d’éviter la commission d’un agent immobilier, ce qui pourrait entrer en ligne de compte dans le prix du rachat.

Enfin, il convient de noter qu’un conjoint qui cherche à racheter les intérêts de l’autre partie dans la maison doit aussi généralement refinancer toute hypothèque sur la propriété, de sorte que le nom de l’autre partie soit retiré de l’hypothèque. L’obtention d’un refinancement peut être difficile pour les parties ayant un mauvais crédit ou des revenus ou des actifs limités. Une question clé dans de tels cas se concentre sur le temps dont dispose une partie pour obtenir un refinancement, et sur ce qu’il advient de la propriété si elle ne peut refinancer aucune hypothèque.

Aurez-vous les liquidités nécessaires pour entretenir le domicile conjugal si vous le gardez ?

Dans certains cas, les tribunaux du Massachusetts ont estimé que l’utilisation par une partie du domicile conjugal après un divorce peut être considérée comme une composante de la pension alimentaire pour enfants. Selon cette théorie, le parent non gardien doit attendre une vente future de la maison – retardant ainsi sa part de la division des biens – tandis que le parent gardien réside dans la maison avec les enfants. Dans certains cas, le parent non gardien peut même se voir ordonner de payer les coûts de la maison en tant que composante de la pension alimentaire pour enfants.

Plus couramment, la partie résidant dans le domicile conjugal est responsable de payer 100% des coûts associés à la maison. Ces parents peuvent recevoir (et reçoivent souvent) une pension alimentaire pour enfants, qu’ils utilisent ensuite (avec ses autres sources de revenus) pour payer la maison. Pour les conjoints divorcés aux moyens limités, cela peut avoir pour conséquence de rendre la partie  » pauvre en maison « .

Investopedia définit le fait d’être  » pauvre en maison  » comme suit :

La pauvreté en maison est un terme utilisé pour décrire une personne qui consacre une grande partie de son revenu total à la propriété de sa maison, y compris les paiements hypothécaires, les taxes foncières, l’entretien et les services publics. Les personnes dans cette situation sont à court d’argent pour les articles discrétionnaires et ont tendance à avoir des difficultés à respecter d’autres obligations financières, telles que les paiements de véhicules.

Nous entendons régulièrement parler de conjoints qui se battent avec acharnement pour conserver le domicile conjugal lors d’un divorce, pour le vendre un an ou deux plus tard, parce que l’entretien de la maison est tout simplement trop coûteux. Il est important de se rappeler que les conjoints divorcés doivent entretenir deux ménages – un pour chaque ancien conjoint – au lieu d’une seule maison, après un divorce. La nécessité d’avoir deux ménages rend les ressources plus rares pour les deux parties. Dans le contexte du paiement de l’ancien domicile conjugal, l’un des conjoints aura souvent du mal à payer les coûts d’exploitation et d’entretien d’une propriété qui était à l’origine censée couvrir les besoins en logement de toute la famille.

Payer et entretenir le domicile conjugal avec une seule source de revenus peut s’avérer plus difficile que ce que beaucoup de parties imaginent. Même si vous étiez le principal salarié de votre famille, c’est souvent une erreur de supposer que les coûts d’entretien du domicile conjugal seront plus faciles après le divorce. Sans le bénéfice de l’attention supplémentaire de votre conjoint, il y aura probablement des coûts d’entretien supplémentaires que vous devrez prendre en compte dans l’équation. Par exemple, vous devrez peut-être engager une entreprise de pelouse pour entretenir le jardin, un « homme à tout faire » pour régler les petits problèmes qui se sont présentés une fois, ou une femme de ménage pour vous aider à faire le ménage. Sans la paire de mains supplémentaire de votre ex-conjoint, vous n’aurez peut-être pas le temps de vous attaquer à toutes les tâches pendant les week-ends, car vous devez également gérer les tâches ménagères, les courses et les activités des enfants.

Les conjoints qui se battent pour le domicile conjugal lors d’un divorce et qui réussissent ensuite peuvent rapidement se retrouver à dépenser une plus grande partie de leur revenu pour leur hypothèque et les coûts connexes de la propriété de la maison pour laquelle ils se sont battus, ce qui les laisse « pauvres en maison ». Avant de chercher à conserver le domicile conjugal lors d’un divorce, les parties doivent planifier soigneusement leur budget après le divorce. Une différence de 500 $ par mois peut sembler mineure, mais cela peut faire la différence entre vivre  » de chèque en chèque  » et avoir un coussin dans les années à venir.

Dans le cadre du processus d’élaboration du budget, les conjoints devraient tenir compte de ce qui suit :

a. Toutes les dépenses récurrentes relatives à la maison, y compris l’hypothèque, les taxes foncières, les services publics et les coûts d’entretien.

b. Estimer les dépenses périodiques majeures, comme le remplacement du toit, la peinture extérieure ou le remplacement d’une chaudière.

c. Calculer tous les autres frais de subsistance hebdomadaires et mensuels.

d. Déterminez toutes les sources de revenus, y compris les revenus d’emploi, les pensions alimentaires reçues et les crédits et remboursements d’impôt potentiels.

e. Votre  » coussin  » financier – c’est-à-dire tous vos actifs liquides, vos sources potentielles d’emprunt, toute autre source de liquidités si vous éprouvez des difficultés financières.

Combien de temps prévoyez-vous rester dans le domicile conjugal après le divorce ?

La lutte pour le domicile conjugal lors d’un divorce peut avoir beaucoup de sens si vous avez l’intention de racheter les intérêts de votre conjoint dans la maison. Pour les parties qui ne prévoient de vivre dans le domicile conjugal que pendant un nombre limité d’années après le divorce, le calcul est plus difficile.

Comme nous l’avons vu plus haut, les tribunaux examineront souvent les demandes des parents qui souhaitent continuer à résider dans le domicile conjugal avec les enfants pendant un certain temps, même si le parent qui fait ces demandes n’a pas les actifs nécessaires pour racheter l’intérêt de l’autre partie dans le domicile. Cependant, il peut y avoir des inconvénients importants à continuer à résider dans le foyer conjugal dans ces circonstances. Il s’agit notamment :

  • Vous devrez payer la maison à partir de votre revenu disponible – Les anciens conjoints qui reçoivent une pension alimentaire pour enfants ou une pension alimentaire pour une période limitée après le divorce doivent se demander s’il est vraiment logique de dépenser leurs ressources limitées pour une maison coûteuse.
  • Vous devrez quand même vendre la maison et partager l’équité – Bien que le fait de vivre dans la maison puisse apporter du confort, il est important de se rappeler que l’autre conjoint a toujours droit à sa part de 50 % de la valeur après une vente.
  • Payer pour les réparations et l’entretien peut être un défi – Que se passe-t-il si la maison a besoin d’un nouveau toit après le divorce ? Si la partie résidant à l’extérieur de la maison peut être disposée à attendre sa part du produit de la vente, demander à cette partie de payer les réparations majeures peut être une autre histoire. Un problème lorsqu’on autorise une partie à rester dans la maison pendant une longue période après le divorce est que la maison peut se délabrer, ce qui nuit au prix de vente éventuel par la suite.
  • Combien de temps y resterez-vous ? – Nous voyons fréquemment des accords et des ordonnances permettant à l’un des époux de résider dans la maison pendant une période allant de 1 à 5 ans après le divorce. Dans certaines occasions, la période de résidence est liée à l’émancipation d’un ou plusieurs enfants, à leur 18e anniversaire ou à l’obtention d’un diplôme d’études secondaires ou collégiales. Plus la période de résidence est longue, plus le fardeau est lourd pour la partie à l’extérieur du foyer – qui doit attendre sa part du produit – et plus la situation devient difficile pour les deux parties.

Puis-je forcer mon conjoint à quitter le domicile conjugal avant la fin du divorce ?

Au cas où vous ne l’auriez pas remarqué, le blog Lynch & Owens n’a jamais eu peur de critiquer la législature du Massachusetts pour ne pas avoir mis à jour des lois stupides. Cependant, lorsqu’il s’agit d’ordonner de « libérer le domicile conjugal », le législateur obtient une sorte de laissez-passer. Pour les ordonnances de vacance, nous devons diriger notre frustration vers les juges des tribunaux des probations &de la famille.

Le Massachusetts dispose d’une loi claire qui doit être respectée avant qu’un tribunal oblige un conjoint à « libérer » le domicile conjugal lors d’un divorce. Le chapitre 208, s. 34B prévoit:

Tout tribunal compétent pour les actions en divorce… peut, dès l’introduction d’une telle action… ordonner au mari ou à la femme de libérer immédiatement le domicile conjugal pour une période de temps n’excédant pas quatre-vingt-dix jours, et sur requête supplémentaire pour une certaine période de temps additionnelle, que le tribunal juge nécessaire ou appropriée si le tribunal estime, après une audience, que la santé, la sécurité ou le bien-être de la partie requérante ou de tout enfant mineur résidant avec les parties serait mis en danger ou substantiellement altéré par l’absence d’une telle ordonnance.

En d’autres termes, le Massachusetts « vacate statute » exige qu’un tribunal trouve que la « santé, la sécurité ou le bien-être » d’une partie ou d’un enfant mineur sera « mis en danger ou substantiellement altéré » à moins qu’un conjoint soit involontairement retiré du foyer pendant que le divorce est en cours. En réalité, les juges des tribunaux des probations et des affaires familiales ignorent couramment cette norme juridique, forçant ainsi un conjoint à quitter le foyer même lorsqu’il n’y a aucune preuve de préjudice ou d’atteinte substantielle.

Il est largement admis que la norme juridique d' »évacuation » exige un degré de risque plus faible que ce qui est requis pour une ordonnance de prévention des abus 209A, mais pas beaucoup plus faible. En général, le simple fait que les époux divorcent ne devrait pas être suffisant pour satisfaire à la norme de préjudice ou d’atteinte substantielle.

Bien sûr, une loi n’a aucun sens si les juges ne la suivent pas. Et dans le Massachusetts, de nombreux juges ignorent tout simplement la loi sur l’annulation, choisissant plutôt d’entrer dans des ordonnances temporaires accordant à un conjoint « l’utilisation et la jouissance exclusives » du domicile conjugal pendant le divorce, ce qui oblige l’autre conjoint à quitter le domicile. Pour être clair, l’expression « usage et jouissance » est tirée du droit immobilier (et/ou du droit des propriétaires-locataires), mais il semble qu’il n’y ait aucune base juridique pour l’entrée d’une telle ordonnance dans une affaire de divorce.

(Note de l’éditeur : La loi sur l’annulation est étroitement adaptée d’une manière qui devrait en faire un recours exclusif pour les juges qui cherchent à retirer un conjoint du domicile conjugal à la suite d’un divorce. Il n’y a vraiment aucune base défendable pour retirer un conjoint du foyer sur la base d’une simple ordonnance temporaire en vertu de l’article 28A du chapitre 208. Néanmoins, les ordonnances d' »utilisation et de jouissance » sont régulièrement utilisées par les juges pour contourner la loi sur l’annulation.)

En raison de la nature particulière des ordonnances temporaires du tribunal des successions, ni la cour d’appel du Massachusetts ni la Cour suprême judiciaire n’ont abordé la loi sur l’annulation depuis 2005. En termes pratiques, cela signifie que les juges qui demandent à un conjoint de quitter le domicile en utilisant une ordonnance temporaire pour « usage et jouissance » ne rencontrent que peu ou pas de résistance de la part des cours d’appel. L’essentiel est que les juges du Massachusetts exigent fréquemment qu’un conjoint quitte le domicile conjugal pendant un divorce de trois façons :

  • Ordres de prévention des abus du 209A (ordonnances d’interdiction domestique)
  • Ordres d’évacuation en vertu de Ch. 208, s. 34B
  • Ordres temporaires accordant à une partie « l’usage et la jouissance exclusifs » du domicile conjugal

Les CDFA peuvent vous aider : Devrais-je garder le domicile conjugal après mon divorce ?

Consulter un analyste financier certifié en matière de divorce (CDFA) est souvent une bonne idée avant, pendant ou après votre divorce. Un CDFA peut vous aider à analyser votre budget pour déterminer si vous aurez le revenu et les liquidités post-divorce pour vous permettre d’acheter la maison seul. En outre, un CDFA peut vous aider à comprendre les différences entre l’investissement dans un « actif mort » comme une maison résidentielle et des actifs plus liquides qui peuvent générer des revenus d’investissement à long terme.

À propos de l’auteur : Carmela M. Miraglia est un avocat de divorce du Massachusetts et un avocat de droit de la famille de Cape Cod pour Lynch & Owens, situé à Hingham, Massachusetts et East Sandwich, Massachusetts. Elle est également médiatrice pour South Shore Divorce Mediation.

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