Tout le monde sait qu’un échange en vertu de la section 1031 vous permettra de reporter le gain fédéral ainsi que la récupération de l’amortissement sur la vente et l’achat ultérieur d’un bien détenu à des fins d’investissement ou d’utilisation commerciale. Selon l’État, vous pouvez également être en mesure de reporter la plus-value de l’État. En général, pour maximiser le report, vous devez acquérir un bien de remplacement d’une valeur et d’une équité égales ou supérieures, mais que se passe-t-il si le bien cédé est sous l’eau ? Pouvez-vous échanger s’il n’y a pas de capitaux propres ?

1031 CORP. a longtemps facilité les transactions d’échange qui n’impliquaient pas de capitaux propres et certaines exigeaient même que l’échangeur apporte des fonds à la clôture. Certains se demanderont pourquoi vous pourriez vouloir faire cela. Malheureusement, les fonds propres ou les liquidités nettes après remboursement du prêt hypothécaire n’ont rien à voir avec la plus-value d’une propriété. Le gain est calculé en soustrayant le prix de vente net du prix d’achat initial, y compris les frais de clôture et les améliorations du capital. L’équité est la différence entre la juste valeur marchande de la propriété et le montant que vous devez à votre prêteur hypothécaire.

Ces dernières années, de nombreux propriétaires se sont retrouvés sous l’eau ; ce qui signifie que la valeur de leur propriété est inférieure au montant dû au prêteur. Cela a pu se produire parce que la propriété a été acquise ou refinancée alors que le marché immobilier était à son apogée au milieu des années 2000 et que la valeur de la propriété a depuis diminué. Les personnes qui ont refinancé leur bien peuvent encore réaliser un gain substantiel sur le bien s’il a été détenu pendant un certain nombre d’années et surtout si le contribuable a procédé à un échange 1031, car il y a un gain différé. Il pourrait également y avoir beaucoup d’impôts dus sur la récupération de l’amortissement, même s’il y a une perte de valeur de la propriété.

Des questions ont été soulevées concernant la valeur et l’équité nécessaires dans la propriété de remplacement pour différer tout le gain dans une vente à découvert ou une forclusion. La valeur de la propriété de remplacement doit-elle être égale ou supérieure à la valeur actuelle de la propriété abandonnée ou au solde restant de son hypothèque ?

Dans une récente Private Letter Ruling 201302009, un contribuable a récemment demandé conseil à l’IRS pour savoir s’il pouvait ou non utiliser un échange 1031 pour reporter le gain. Bien que ce PLR ne puisse être invoqué que par ce contribuable particulier, les décisions sous forme de lettre sont très utiles pour les autres contribuables et leurs conseillers confrontés à une situation similaire. Voici un bref résumé des faits en cause :

    • Le contribuable était le seul membre d’une société à responsabilité limitée (SRL) à membre unique qui était une entité non prise en compte aux fins de l’impôt;
    • Les biens saisis étaient grevés d’un passif non lié aux ressources;
    • Le contribuable devait au prêteur plus que la juste valeur marchande actuelle des biens ;
    • Le contribuable et le prêteur concluraient un accord de transfert et le contribuable accepterait de transférer le bien abandonné au prêteur sous réserve de la dette;
    • Avant de transférer le bien au prêteur, le contribuable conclurait un accord d’échange avec un intermédiaire qualifié (IQ) afin d’effectuer un échange 1031 ;
    • Le contribuable céderait ses droits dans l’accord de transfert à l’IQ;
    • Le contribuable conclurait ensuite un accord de vente pour un bien de remplacement qui serait cédé à l’IQ ;
    • QI acquerrait alors la propriété de remplacement avec des liquidités fournies par le contribuable ou à partir d’une dette et transférerait la propriété au contribuable ; et
    • Le contribuable a indiqué que la juste valeur marchande de la propriété de remplacement serait approximativement la même que la dette impayée sur la propriété abandonnée.

L’IRS a statué que la transaction telle que décrite serait admissible à un traitement de report d’impôt en vertu de la section 1031.

Cette lettre de décision mettrait en garde toute personne dans une situation similaire d’acquérir un bien de remplacement d’une valeur égale ou supérieure au capital hypothécaire impayé afin de maximiser le report du gain et/ou de la récupération de l’amortissement. Bien sûr, chaque situation est différente et les contribuables doivent consulter leur conseiller fiscal pour savoir ce qui est le mieux dans leur situation particulière, mais la section 1031 peut être très bénéfique.