Nouvelles et articles

Notre dernier article s’attachait à dissiper certaines idées fausses en matière de fiscalité concernant l’achat et la possession d’une maison. Ici, nous allons tenter de clarifier les implications fiscales souvent mal comprises de la vente, ou autrement, de la cession de votre résidence principale. En général, toute transaction qui génère un bénéfice est imposable. Cependant, en 1997, le Congrès a décidé de rendre la plupart des bénéfices tirés de la vente d’une résidence principale non imposables.

Lorsque le Congrès a adopté une loi permettant aux contribuables célibataires d’exclure jusqu’à 250 000 $ de bénéfices tirés de la vente de leur maison (500 000 $ pour les couples mariés), on pensait généralement que la plupart des gens n’auraient plus à se soucier des ramifications fiscales. Tant que vous possédiez et utilisiez la maison comme résidence principale pendant au moins deux des cinq années précédant la vente, vous conserviez la totalité du bénéfice qui ne dépassait pas ces limites. (Cette exclusion peut être réclamée une fois tous les deux ans).

Néanmoins, certains propriétaires, à la suite d’une envolée du marché immobilier dans les années qui ont suivi, ont découvert qu’ils avaient un parent perdu depuis longtemps, nommé Oncle Sam, qui cherchait à partager leur nouvelle fortune, car leurs bénéfices dépassaient les montants d’exclusion. Soudain, des termes tels que base ajustée, produit net des ventes et gains en capital, ainsi que la nécessité de conserver tous vos reçus de Home Depot, sont devenus importants. Lisez la suite pour en savoir plus sur ces termes :

Qu’est-ce que votre base ajustée ?

• L’IRS définit la base comme le montant de votre investissement total en capital dans une propriété à des fins fiscales. Certains événements qui se produisent pendant votre période de propriété peuvent augmenter ou diminuer votre base, ce qui entraîne une « base ajustée ». Vous vous souvenez de votre déclaration de clôture HUD-1 qui énumère tous les éléments non déductibles de l’achat de votre maison ? C’est votre point de départ. En général, votre base ajustée se compose des éléments suivants :

• Prix d’achat

Ajouter :
• Frais de clôture tels que –

• Assurance et frais de titre
• Frais d’évaluation
• Frais de rapport de crédit
• Frais de service fiscal
• Certification d’inondation
• Enregistrement étatique et local, d’enregistrement, de timbre et de transfert
• Frais juridiques liés au perfectionnement du titre

• Améliorations de la maison – augmentent la valeur de la maison, comme le remplacement du toit, l’aménagement paysager, une nouvelle cuisine, une extension, le chauffage central et la climatisation. Les réparations et l’entretien n’augmentent pas la valeur d’une maison et ne font donc pas partie de votre base
• Les coûts de restauration associés à un vol ou à un sinistre tel qu’un ouragan ou un tremblement de terre
• Les crédits d’impôt reçus après 2005 pour les améliorations énergétiques des maisons
• Le coût de l’extension des lignes de services publics à la propriété

Moins :
• Le produit de l’assurance d’un vol ou d’une perte accidentelle
• La partie déductible de l’impôt d’un vol ou d’une perte accidentelle
• La dépréciation provenant de la location de la maison ou de son utilisation à des fins commerciales
• Tout gain différé résultant de ventes effectuées avant la loi fiscale de mai 1997
• Toute décharge de dette de résidence principale qualifiée exclue du revenu

Si vous avez engagé un entrepreneur pour construire votre maison, votre base comprend également le coût du terrain, de la main d’œuvre et des matériaux, les frais d’architecte et d’avocat, ainsi que les frais de compteur et de raccordement aux services publics. Le coût de votre propre travail n’est pas inclus.

Dans certains cas, votre base n’est pas déterminée par le coût. Si vous recevez un bien en cadeau, votre base est la base ajustée du donateur. Si vous héritez d’un bien, votre base est sa juste valeur marchande à la date du décès du défunt. La façon dont votre base est déterminée peut faire une grande différence sur le plan fiscal. Supposons qu’une mère âgée envisage de transférer le titre de propriété de sa maison, dont la base ajustée est de 75 000 $, à son fils adulte avec lequel elle ne vit pas, plutôt que de la lui léguer. Si elle transfère le titre de propriété à son fils de son vivant, elle aura fait un don. Le fils recevra donc la base de 75 000 $ de sa mère. Si, par la suite, il vend la maison pour 300 000 $ sans l’établir comme résidence principale, il sera imposé sur le gain de 225 000 $. Il n’y a pas d’exclusion puisqu’il ne s’agit pas de sa résidence principale. Toutefois, s’il vit dans la maison pendant au moins deux ans, il en fera sa résidence principale. S’il vend ensuite la maison pour 300 000 $, il ne doit aucun impôt puisqu’il a droit à l’exclusion de 250 000 $ pour résidence principale, malgré le fait que sa base n’est que de 75 000 $.
Au contraire, s’il hérite de la maison de sa mère, dont la juste valeur marchande est alors de 300 000 $, et qu’il la vend immédiatement pour 300 000 $, il n’y a pas de gain imposable puisque sa base est la juste valeur marchande à la date du décès. Il importe peu qu’il ait vécu ou non dans la maison à un moment donné.

De même, en général, les couples en instance de divorce prennent la base de chacun et ne reconnaissent aucun gain sur le transfert dans les cas où un conjoint rachète l’intérêt de l’autre dans la maison conjugale par suite du divorce.

Comment le produit net de la vente est-il calculé?

Vous devrez vous référer à votre HUD-1 de la vente. Essentiellement, votre produit net de la vente se compose des éléments suivants :

• Prix de vente

Moins :
• Commissions de vente
• Taxes et frais de transfert et d’enregistrement étatiques et locaux
• Frais de remise en état tels que la peinture, l’entretien et les réparations pour rendre la propriété plus vendable

Comment calculez-vous le gain ?

Votre gain est déterminé en soustrayant votre base ajustée du produit net de la vente. Si vous avez droit à l’exclusion, vous réduisez alors tout gain par l’exclusion pour en déduire tout gain imposable.

Dois-je déclarer la vente sur votre déclaration de revenus ?

En général, vous n’êtes pas tenu de déclarer la vente de votre résidence principale si vous pouvez exclure la totalité du gain (et que vous choisissez de le faire), sauf si vous avez reçu le formulaire 1099-S, Proceeds from Real Estate Transactions, qui, dans le cas de la vente d’une maison, est émis si le produit dépasse les limites d’exclusion. S’il doit être déclaré, il est inclus dans le formulaire 8949, Sales and Other Dispositions of Capital Assets, et dans l’annexe D, Capital Gains and Losses, en tant que gain en capital à court terme si vous avez détenu votre maison pendant un an ou moins, et à long terme si vous avez détenu le bien pendant plus d’un an.

Les gains à court terme sont imposés sur la base des taux de revenu ordinaire. Le taux de gain en capital à long terme varie entre 0 % et 20 %, selon votre tranche d’imposition.

Pouvez-vous déduire une perte de la vente de votre maison ?

Une perte sur la vente de votre résidence principale n’est pas déductible car elle est considérée comme un bien personnel.

Puis-je exclure le gain de la vente d’une résidence secondaire, d’un bien locatif ou d’un bien d’investissement ?

Les règles d’exclusion ne s’appliquent qu’à la vente d’une résidence principale. La loi sur le logement et la relance économique de 2008 (HERA) a modifié les règles pour les maisons qui ne sont pas utilisées comme résidence principale pendant toute la période de cinq ans et qui sont vendues après 2008. En vertu de la loi précédente, les propriétaires avaient droit à l’exclusion de la vente d’une résidence principale tant que le critère des deux ans sur cinq était satisfait. Sous HERA, cependant, l’exclusion est basée sur la période pendant laquelle le bien est utilisé comme résidence principale (utilisation qualifiante) par rapport à toute autre utilisation commençant après le 1er janvier 2009 (utilisation non qualifiante) qui ne sera pas exclue et pourrait déclencher un impôt sur les plus-values.

Par exemple, un contribuable célibataire a acheté une résidence secondaire le 1er janvier 2009 et la vend dix ans plus tard, le 1er janvier 2019, en l’utilisant comme résidence principale uniquement de 2016 à 2018. Le critère des deux sur cinq a été respecté, mais comme la maison n’a été utilisée comme résidence principale que pendant 30 % de la période totale de propriété (trois des dix années), le plafond d’exclusion des gains en capital est réduit à 30 %, soit 75 000 $ (250 000 $ X 30 %).

Il existe des dispositions de droits acquis pour les propriétaires actuels de résidences secondaires qui permettent de traiter toute période de propriété antérieure à 2009 comme une utilisation admissible.

Par exemple, un couple marié a acheté une résidence secondaire le 1er janvier 2005 et la vend le 1er janvier 2015, en utilisant la résidence comme résidence principale uniquement en 2013 et 2014. Contrairement à l’exemple précédent, dans lequel le contribuable n’avait que trois années d’utilisation admissible, en vertu de la règle des droits acquis de HERA, six des dix années donnent droit à l’exonération fiscale (2005 à 2008 bénéficient de droits acquis, plus 2013 et 2014). Par conséquent, le couple peut exclure 60 % de l’exclusion des gains de 500 000 $, soit 300 000 $.

Vous devez posséder et utiliser la maison en même temps pour avoir droit à l’exclusion ?

Les exigences de deux ans d’utilisation et de deux ans de propriété peuvent être satisfaites à différents moments de la fenêtre de cinq ans. Un bon exemple est celui des personnes qui louent avec une option d’achat. Une fois qu’ils ont acheté la maison de location, le temps qu’ils ont vécu dans la maison en tant que locataire compte comme une utilisation de la maison aux fins de l’exclusion, même s’ils n’étaient pas propriétaires de la maison à ce moment-là

Avez-vous toujours droit à l’exclusion si vous ne vivez pas dans la maison au moment où vous la vendez ?

Vous n’avez pas besoin de vivre dans la maison au moment de la vente pour avoir droit à l’exclusion. Les deux années de propriété et d’utilisation requises peuvent survenir à tout moment au cours des cinq années précédant la date de la vente. Cela signifie que vous pouvez quitter la maison et la louer jusqu’à trois ans avant la vente et avoir droit à l’exclusion (sous réserve des limitations HERA mentionnées ci-dessus). Il est important de suivre et de documenter cette période pour vous assurer que vous vendez la maison avant l’expiration de la période de trois ans.

Vous devez utiliser le produit de la vente de votre maison pour acheter une autre résidence afin d’exclure le gain de l’impôt ?

Non. Avant que la loi ne soit modifiée en 1997, pour éviter de payer l’impôt sur la vente d’une résidence, un propriétaire devait utiliser le produit de la vente pour acheter une autre maison dont le coût était au moins égal au montant pour lequel l’ancienne maison avait été vendue. Même dans ce cas, il s’agissait d’un report de gain, et non d’une exclusion. Tout gain reporté était déduit de la base ajustée de votre nouvelle maison, augmentant ainsi le gain sur toute vente future pour laquelle il n’y avait pas de logement de remplacement. Les vendeurs de maison âgés de 55 ans ou plus pouvaient bénéficier d’une exonération fiscale unique de 125 000 dollars de bénéfice de vente. Cette loi ne s’applique plus. Selon la loi actuelle, tout gain admissible est exempt d’impôt dans la mesure des exclusions mentionnées ci-dessus. Vous n’avez pas à acheter une maison de remplacement, et il n’y a pas de report de gain.

Pour plus d’informations, veuillez contacter Victor C. Belgiorno au 516-861-3704 ou [email protected] ou Bob Jahelka au 516-861-3707 ou [email protected].

.