Il existe une version du flipping immobilier et du développement de l’immobilier commercial, que l’on appelle également le développement marchand. Un constructeur marchand est un développeur qui se spécialise dans la construction de bâtiments pour la revente à court terme. Par exemple, supposons qu’un promoteur entretient une relation avec un utilisateur industriel qui a besoin d’un bâtiment industriel de 100 000 pieds carrés. Avant de commencer la construction, le promoteur signe un bail à long terme avec cette entreprise.

Le promoteur trouve le terrain, obtient les droits, les approbations de zonage, obtient son permis de construire, obtient son financement, et attribue la construction à un entrepreneur qui construit le bâtiment, et maintenant il est tout brillant et neuf, et il est entièrement loué.

À ce moment-là, avec une propriété industrielle entièrement louée avec un bail à long terme, dans un bon emplacement, le développeur a créé une marchandise très, très chaude. Très souvent, un promoteur commercial choisit de vendre immédiatement, dans l’année qui suit l’ouverture du bâtiment. De cette façon, il élimine le risque d’une détention à long terme et peut réaliser un bénéfice immédiat. Cependant, ce n’est pas quelque chose que nous aimons faire. Nous aimons les détentions à long terme, ce qui, selon nous, est le moyen de créer de la valeur à long terme.

Si vous revenez à mon premier grand développement à New York (Tower 45), le coût total de notre projet était de 140 millions de dollars. Au moment où nous avons achevé le bâtiment (1990), les marchés financiers s’étaient presque effondrés et nous pensions que le coût du bâtiment était tel que nous ne réussirions jamais avec cette propriété. Récemment, ce bâtiment a été vendu pour 364 millions de dollars.

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Construire une stratégie de marketing pour un nouveau projet de développement

Park Tower / Tampa, FL

Rappellez-vous que vous construisez un bâtiment à partir de la base. Il doit y avoir beaucoup d’excitation générée autour du bâtiment pour stimuler les ventes / locations. Alors qu’il est en construction, il n’est pas encore sur le radar de beaucoup de courtiers jusqu’à ce qu’il se rapproche de l’ouverture, et c’est parce que les courtiers veulent faire de l’argent en concluant un bail sur lequel ils peuvent percevoir une commission. Si le bâtiment n’est qu’un terrain brut, il est le plus souvent considéré par le monde de l’immobilier comme étant quelque peu éloigné et pas un endroit aussi excitant pour y amener des clients tout de suite.

Cela signifie que la quantité d’effort sur une affaire de développement dans la manière de marketing doit être augmentée de manière très significative. La quantité d’énergie et d’effort qui va dans le marketing d’un nouveau projet de développement est considérablement plus élevée qu’elle ne l’est par rapport à un bâtiment existant.

Il faut une quantité intense de frapper aux portes et une campagne de sensibilisation, en laissant les gens savoir où vous êtes sur la construction, quand le bâtiment sera prêt, ainsi que d’annoncer des développements excitants comme les baux nouvellement signés. S’il s’agit d’un immeuble de bureaux, un nouveau locataire passionnant comme Google ou Apple serait un locataire sexy qui pourrait attirer d’autres locataires dans l’immeuble. Dans le cas d’une propriété commerciale, le locataire principal peut être le locataire d’importance vitale qui attire d’autres locataires dans le centre commercial. Pensez à annoncer un locataire-clé comme Whole Foods ou Nordstrom’s.

Vous voulez garder les nouvelles fraîches et en mouvement et vous voulez les garder dans les yeux du courtier immobilier. Presque chaque semaine, une sorte d’événement digne d’intérêt doit être signalé et promu. Le coût général du marketing et de la poussée générale pour un bâtiment en cours de développement doit être plusieurs fois supérieur à ce qu’il est pour un bâtiment existant.

Créer une stratégie de détention

Supposons que vous avez développé un nouveau bâtiment, mais que pour une raison quelconque, vous n’avez pas obtenu beaucoup de baux à long terme à partir de la location initiale. Ce serait une erreur d’essayer de vendre ce bâtiment avec une liste de loyers assez instable. L’acheteur aurait le risque de savoir que dans une courte période, une grande partie de l’espace peut rouler sur le marché et l’acheteur pourrait se retrouver avec un bâtiment presque vacant.

Par conséquent, votre stratégie de détention pourrait être créée en fonction de la durée des baux que vous avez pu obtenir. Plus la durée du bail que vous pouvez obtenir est longue, plus vous pouvez être patient avant de vendre. D’autre part, les baux à long terme génèrent un prix de vente très intéressant si vous décidez de vendre le bien dès sa construction. Après la grave récession de 2008, les investisseurs veulent des baux à long terme avec des locataires au crédit solide. la valeur de l’immobilier commercial est directement corrélée à la longévité et à la fiabilité des flux de trésorerie.

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