Le processus de construction

Chaque processus de construction est unique et dépend de l’ampleur et de la complexité du projet. Mais chaque fois qu’une maison durable est construite, le processus suit des étapes typiques, et les principes sont similaires pour les projets à plus petite échelle comme les rénovations.

Les articles Rénovations et ajouts et Acheter une maison hors plan comprennent plus d’informations sur le processus de construction spécifique à ces situations.

Étape 1 : Choisir un constructeur

Avant d’en arriver à l’étape du choix d’un constructeur, votre processus de recherche et de conception aura permis d’obtenir des documents de conception finis à soumettre à l’appel d’offres des constructeurs (voir Recherche préliminaire ; Le processus de conception).

Les deux façons courantes de choisir un constructeur sont les suivantes :

• choisir un constructeur préféré et l’inviter à préparer un devis ou une « offre » (et demander un devis alternatif pour garantir un prix compétitif)
• appeler des offres ouvertes ou sélectives auprès d’une série de constructeurs et choisir sur la base du prix.

Chaque méthode livre un constructeur et un devis, mais l’une met l’accent sur le meilleur prix et l’autre, sur le constructeur préféré. Dans les deux cas, notez dans vos documents d’appel d’offres que vous n’êtes « pas obligé d’accepter l’offre la plus basse ou n’importe quelle offre ».

Un concepteur aide généralement à choisir les constructeurs à soumissionner pour un projet, sur la base de recommandations et d’expériences passées. Les appels d’offres ouverts annoncés donnent des résultats variables et excluent souvent les petits constructeurs spécialisés qui n’ont pas le temps de soumissionner pour plusieurs projets.

Votre choix de constructeur est presque aussi critique que votre choix de concepteur.

Le rôle principal d’un constructeur est de coordonner les travaux de construction en tant que chef de projet. Ce rôle comprend la supervision et la coordination de chaque corps de métier, l’approvisionnement, la quantification et la coordination de la livraison des matériaux et, surtout, l’assurance de la qualité de l’ensemble du processus.

Les constructeurs et les gens de métier ont une aversion au risque compréhensible et ont tendance à gérer le risque en utilisant des matériaux et des pratiques éprouvés. Les résultats durables nécessitent souvent l’utilisation de matériaux et de pratiques innovants. Pour éviter les problèmes par la suite, assurez-vous que chaque constructeur est informé de votre engagement envers une maison durable lorsqu’il est invité à soumissionner.

Dragi Markovic & DSEWPaC

S’approvisionner en matériaux certifiés à privilégier du point de vue environnemental (voir Matériaux) à des tarifs compétitifs et superviser les gens de métier pour s’assurer que les matériaux sont correctement installés nécessite un constructeur qui est prêt à  » faire un pas de plus « . Choisissez un constructeur qui est à la fois formé et engagé à fournir des résultats durables. Familiarisez-vous avec les systèmes de certification environnementale pour éclairer votre propre décision ou accord.

Les Master Builders Australia (MBA) et la Housing Industry Association (HIA) forment tous deux les constructeurs aux pratiques durables. Choisir un constructeur avec cette formation à partir de leurs listes de sites Web est une bonne première étape, mais ne garantit pas la livraison de résultats de meilleures pratiques. Les références de clients satisfaits constituent une méthode efficace d’assurance qualité. MBA et HIA gèrent tous deux des programmes de prix de durabilité et les listes des anciens lauréats sur leurs sites Web fournissent également une bonne indication de la capacité.

Constructeurs engagés :

• mettent soigneusement en œuvre les caractéristiques de durabilité spécifiées dans la conception
• source et utilisent des matériaux recyclés ou réutilisés
• accèdent à des matériaux certifiés pour l’environnement et s’assurent qu’ils sont commandés avec des délais d’exécution adéquats
• séparent les flux de déchets sur le site
• instruisent et même rétrofacturent les sous-traitants qui n’utilisent pas les pratiques privilégiées pour l’environnement
• s’assurent que les colles, résines, peintures et finitions sont respectueuses de la qualité de l’air intérieur
• conserver la biodiversité sur le site
• installer et entretenir des barrières de contrôle des sédiments.

Plusieurs systèmes de certification peuvent certifier de manière indépendante que les produits et services sont écologiquement durables. Good Environmental Choice Australia (GECA) est une organisation indépendante, à but non lucratif, qui gère le programme d’écolabellisation Environmental Choice Australia, reconnu au niveau international. Green Tick® est basé sur une analyse du cycle de vie (ACV) des effets d’une opération tout au long de sa chaîne d’approvisionnement.

Green Tick Certified.

Good Environmental Choice Australia.

Étape 2 : Documents d’appel d’offres et contrats

Dans les projets faisant l’objet d’un appel d’offres par plus d’un constructeur, cette étape précède l’étape 1.

Les documents d’appel d’offres doivent clairement identifier toutes les pratiques de durabilité ou les exigences de certification des matériaux qui sont différentes de l’activité habituelle. Joignez des annexes aux documents d’appel d’offres que les soumissionnaires doivent signer.

Assouvir les inquiétudes des constructeurs concernant les aspects peu familiers des pratiques durables peut réduire le montant qu’ils prévoient pour les imprévus inconnus.

Sommes de contingence

Les zones de risque inconnu peuvent être accommodées par des sommes de contingence ou des allocations qui peuvent être appelées pour couvrir les coûts imprévus. Elles sont souvent utilisées pour couvrir les coûts inattendus liés au sous-sol et aux fondations ; de plus en plus, elles sont utilisées pour offrir une certaine flexibilité dans le choix de technologies et de pratiques durables innovantes.

Calendrier des coûts principaux

Une autre façon de surmonter l’aversion au risque de la part du constructeur est de  » désigner  » des sous-traitants pour fournir et installer des technologies innovantes et de fournir au constructeur un  » calendrier des indemnités  » (ou  » calendrier des coûts principaux « ) à inclure dans l’offre.

De nombreux concepteurs choisissent et spécifient la marque et le modèle exacts d’éléments importants ou à coût élevé tels que les fenêtres et les portes, les systèmes de production d’eau chaude solaire, les compteurs intelligents et les systèmes de contrôle de l’énergie, ainsi que la production d’énergie renouvelable sur site. Vous ou votre concepteur pouvez faire coter ces éléments par des fournisseurs privilégiés et les nommer dans le contrat comme éléments du calendrier des coûts principaux pour éviter la substitution de produits inappropriés ou inférieurs aux normes par des soumissionnaires concurrents.

Sous-traitants privilégiés

Vous pouvez également nommer des sous-traitants privilégiés si vous connaissez un plombier, un électricien ou un peintre vert local qui est fiable et professionnel. De nombreux constructeurs ont des sous-traitants préférés, alors négociez cette option avec soin.

Prix forfaitaire ou coût plus

Choisissez entre « prix fixe/forfait » ou « coût plus ». Ces décisions sont généralement prises avant l’appel d’offres mais des révisions peuvent être négociées avec le constructeur choisi avant la signature des contrats. Les appels d’offres et les contrats à prix forfaitaire sont généralement efficaces pour plafonner le budget mais peuvent encourager une réduction des coûts qui peut compromettre les résultats durables.

Dans les scénarios de coût plus, le constructeur nomme un pourcentage supplémentaire aux coûts des matériaux pour la commande et l’ordonnancement, et des taux horaires pour le constructeur et les métiers. Ces contrats exigent un haut niveau de confiance entre le propriétaire et le constructeur. Tout en permettant au propriétaire de mieux contrôler les décisions relatives aux dépenses, ils réduisent la responsabilité du constructeur en cas de dépassement des coûts. Cela peut obliger à réduire les coûts et à perdre des caractéristiques durables importantes (par exemple, des panneaux photovoltaïques) lorsque le budget est épuisé.

Pour les budgets serrés, les contrats à prix fixe sont généralement préférables. Si l’on utilise un système de coût majoré, mettez en quarantaine les allocations budgétaires pour les caractéristiques durables.

Contrats

Les contrats types de construction de maisons sont disponibles auprès de nombreuses sources, y compris les autorités de prêt et les organismes de pointe du secteur. Ils constituent la base de votre accord juridiquement contraignant avec votre constructeur, et de tout règlement des différends.

Choisissez un contrat qui établit un équilibre raisonnable entre vos besoins et ceux de votre constructeur. Des dispositions claires en matière de règlement des différends et des arbitres indépendants désignés sont essentiels. Annexez au contrat l’offre du constructeur, les plans et les spécifications approuvés par le conseil, les détails techniques certifiés et toute annexe (coût principal, sommes pour imprévus ou fournisseurs/entrepreneurs désignés).

Demandez à votre avocat et à votre concepteur de revoir votre contrat avant de le signer.

Indiquez les exigences de durabilité sur les spécifications et incluez des pénalités pour la substitution de matériaux et de produits inférieurs.

Conseils d’appel d’offres pour garantir des résultats privilégiant l’environnement

Les dessins et les spécifications font partie de la documentation du contrat. Veillez à ce qu’ils indiquent clairement les exigences en matière de durabilité et prévoient des pénalités en cas de substitution de matériaux et de produits de qualité inférieure.

Envisagez de désigner des articles importants et à coût élevé, tels que les fenêtres, dans un calendrier de coûts principaux pour éviter la substitution par des soumissionnaires concurrentiels.

Décrire clairement les méthodes ou les matériaux durables qui ne sont pas encore des pratiques de construction standard et inclure des conseils sur la façon de les mettre en œuvre ou de s’en procurer.

Inclure des instructions sans ambiguïté qui empêchent les changements ou la substitution sans l’approbation de vous ou de votre concepteur.

Demander aux constructeurs soumissionnaires de vérifier les documents d’appel d’offres pour les risques de conformité à la durabilité et de noter ou de prévoir toute éventualité dans leur offre.

Demandez aux constructeurs de recommander des solutions alternatives qui conviennent à leurs métiers et à leurs chaînes d’approvisionnement tout en offrant des résultats environnementaux égaux ou améliorés.

Envisagez l’utilisation de contrats qui lient le paiement à la réalisation de résultats environnementaux spécifiés (par ex. détails des matériaux certifiés pour l’environnement, spécifications des fenêtres et des vitrages, et détails de réutilisation ou de recyclage).

Développez un calendrier des matériaux réutilisables (si vous rénovez ou démolissez une maison existante) et négociez leur réutilisation avec votre constructeur.

Propriétaire constructeur

Certains consommateurs choisissent de gérer leurs propres projets en tant que propriétaires constructeurs. À moins que vous n’ayez de l’expérience dans la construction de logements, que vous connaissiez parfaitement les pratiques de construction et les chaînes d’approvisionnement locales et que vous ayez de solides relations de travail avec les métiers locaux, cette option comporte de nombreux risques.

La construction durable exige souvent que les gens de métier adoptent de nouvelles pratiques et de nouveaux matériaux, ce qui peut être très difficile à négocier pour un propriétaire-constructeur inexpérimenté.

Étape 3 : supervision de la construction et certification

De nombreuses occasions d’obtenir des résultats durables conformes aux meilleures pratiques sont perdues pendant la construction. Cela est souvent dû à un manque de compréhension des principes et des pratiques respectueuses de l’environnement par les constructeurs et les gens de métier, ou à une certification inefficace.

Photo : eadig14245 John Baker & DSEWPaC

Les clôtures à sédiments empêchent les dommages environnementaux causés par le ruissellement des chantiers dans les cours d’eau.

Photo : Kathie Stove

Maintenez le site propre en stockant tous les déchets dans des bennes.

Supervision

Votre constructeur est fréquemment appelé à prendre des décisions concernant les matériaux et les procédures qui diffèrent de ceux nommés dans les plans et les spécifications en raison de préférences commerciales ou de l’indisponibilité des matériaux préférés. Les constructeurs soumettent ces décisions (souvent urgentes) à un superviseur pour vérification s’il en existe un. Si ce n’est pas le cas, ils peuvent faire des choix rapides mais moins durables.

Les conseils avisés de professionnels expérimentés peuvent assurer la qualité de la prise de décision et garantir des choix privilégiant l’environnement.

Les conseils professionnels ou la gestion de projet par une personne ou une entreprise engagée et très informée sont essentiels pour assurer la qualité du processus de prise de décision et recommander des alternatives privilégiant l’environnement telles que celles discutées tout au long de Your Home.

De nombreux concepteurs offrent un service de supervision dans le cadre de leur structure d’honoraires. Dans certains États, il est interdit aux architectes d’offrir des services de gestion de projet. Si vous adoptez ce rôle en tant que propriétaire, consultez des conseillers ou des consultants compétents pour vérifier vos décisions.

La gestion ou la supervision de projet ajoute un risque substantiel d’indemnité professionnelle au profil d’assurance d’un concepteur, de sorte que de nombreux concepteurs préfèrent un rôle consultatif moins formel. Vous devriez voir un avenant de gestion de projet sur une politique d’indemnité professionnelle actuelle avant de nommer formellement un superviseur ou un chef de projet.

Certification

L’inspection et la certification de votre projet aux étapes critiques sont requises par la loi pour confirmer qu’il est construit conformément aux plans approuvés, aux spécifications, aux normes australiennes pertinentes, au Building Code of Australia et aux règlements du conseil, afin de garantir l’intégrité structurelle, la santé, la sécurité et l’agrément.

Ces inspections peuvent identifier et rectifier les problèmes ou les omissions avant qu’ils ne soient intégrés. Les cas signalés de certification inadéquate de la conformité à la durabilité dans plusieurs juridictions indiquent que cet aspect important est parfois négligé. Si vous êtes inquiet, demandez immédiatement conseil à votre concepteur ou à l’évaluateur de durabilité du bâtiment (voir Le processus de conception).

De nombreux certificateurs privés proposent une certification environnementale spécialisée. Contactez l’Australian Institute of Building Surveyors (https://aibs.com.au) pour plus de conseils.

Etape 4 : Mise en service et remise

Parfois, les meilleures innovations en matière de conception et de construction peuvent être gaspillées parce que les concepts ne sont pas communiqués au propriétaire lors de la remise. Demandez à votre concepteur et à votre constructeur un manuel du propriétaire. Si vous êtes un praticien, donnez à votre client des instructions détaillées sur le fonctionnement et l’entretien de la maison lors de la remise de celle-ci. Si vous vendez votre maison, assurez-vous que les nouveaux propriétaires en ont un exemplaire.

Un manuel du propriétaire ou un guide d’utilisation couvre :

• les réglages de fonctionnement en été et en hiver et les routines jour-nuit pour :
  • le fonctionnement et l’entretien des appareils de chauffage et de refroidissement
  • l’ouverture/la fermeture des rideaux et des fenêtres
  • le fonctionnement des systèmes de ventilation (transversale et cheminée)
  • le fonctionnement des systèmes d’ombrage
  • le fonctionnement du toit. ventilateur d’espace
• Nettoyage des appareils solaires
• Barrières antitermites et calendrier d’inspection
• Fonctionnement des guides pour les systèmes de collecte et de traitement des eaux
• Vannes d’isolement des services (gaz, électricité et eau)
• date de remplacement des anodes sacrificielles du système d’eau chaude
• vérification des soupapes de décharge du système d’eau chaude
• intervalles de peinture
• produits de nettoyage appropriés pour toutes les surfaces et tous les finis
• exigences d’entretien du paysage.

Faites attention à éviter ces pièges

Les causes courantes de déception ou de litige émergent du choix du mauvais concepteur ou constructeur, ou des deux.

Les dépassements de budget peuvent résulter de circonstances sous ou hors de votre contrôle :

• des dépassements de coûts préliminaires (par exemple, frais de conseil, conception, rapport géotechnique, conception technique et certification, frais d’arpenteur)
• des défis sur le site (difficultés imprévues sur le site)
• météo
• indisponibilité des matériaux
• ne pas « clouer » les détails (par ex.choix des matériaux ou finitions respectueuses de la qualité de l’air intérieur)
• recevoir/accepter de mauvais conseils (notamment de la part des fournisseurs et des artisans inexpérimentés) lorsque des décisions urgentes doivent être prises.

Très peu de nouveaux projets de conception/construction s’inscrivent dans les attentes du client en matière de délais en raison de :

• des retards du conseil
• des processus de conception longs – en particulier lorsque de nombreuses modifications sont apportées
• des retards pour trouver un constructeur disponible
• des retards liés à la météo et au constructeur
• des pénuries de gens de métier
• la disponibilité et la livraison de technologies durables qui sont en dehors de la chaîne d’approvisionnement normale du constructeur.

La négociation de compromis raisonnables et équitables peut être au-delà de vos capacités.

La sous-performance peut être due à la conception, à la construction ou à l’exploitation :

• La performance thermique peut ne pas répondre aux attentes, généralement en raison d’une mauvaise exploitation, d’une mauvaise étanchéité, de l’absence de fermeture ou d’ouverture des fenêtres, d’une isolation insuffisante ou défectueuse, d’un ombrage inadéquat et de l’utilisation d’un verre inapproprié. Un évaluateur de la durabilité du bâtiment peut vous conseiller sur ces questions.
• Si la consommation d’énergie est plus élevée que prévu, surveillez la consommation des appareils individuels et installez des compteurs intelligents ou des systèmes de gestion de l’énergie. Le comportement d’une seule personne dans un ménage peut souvent, sans le savoir, être à l’origine d’une consommation d’énergie excessive.

Références et lectures complémentaires

ACT Environment, Planning and Sustainable Development Direcorate – Planning. www.planning.act.gov.au

Australian Building Codes Board. www.abcb.gov.au

Australian Institute of Building Surveyors. https://aibs.com.au

Australian Local Government Association. www.alga.asn.au

Building Commission Victoria.

Department of Communications and the Arts. Les télécommunications dans les nouveaux développements – un petit guide pour les consommateurs. www.communications.gov.au

Department of Industry, Science, Energy and Resources (DISER). 2020. Formation sur l’efficacité énergétique. https://www.energy.gov.au/business/energy-efficiency-skills-and-training/energy-efficiency-training

Good Environmental Choice Australia (GECA). www.geca.org.au

Certification Green Tick.

HIA Housing Local. www.housinglocal.com.au

Home Design Directory. Calculateur de coûts de construction. www.homedesigndirectory.com.au

Master Builders Australia. www.masterbuilders.com.au

Guides de coûts des nouvelles constructions. www.corelogic.com.au

Département des terres, de la planification et de l’environnement du Territoire du Nord. www.dlpe.nt.gov.au

Département de la planification et des infrastructures du NW. www.planning.nsw.gov.au

Département du développement, des infrastructures et de la planification de l’État du Queensland.

Département de la planification, des transports et des infrastructures d’Australie du Sud. www.dplg.sa.gov.au

Sustainability Victoria. www.sustainability.vic.gov.au

Service d’information sur les infrastructures et les ressources (IRIS) de Tasmanie, planification et développement.

Département de la planification et du développement communautaire de Victoria.

Département de la planification, des terres et du patrimoine de l’Australie-Occidentale. www.dplh.wa.gov.au/

Auteur

Chris Reardon, 2013

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