Un promoteur texan veut apporter des emplois, des revenus fiscaux et plus d’entreprises à l’ouest du comté d’Orange, mais certains résidents ont dit mardi soir qu’ils préféreraient tout autre chose qu’un centre de voyage Buc-ee’s.
Buc-ee’s est une station-service, un lave-auto et un méga-dépanneur texans « criards, farfelus et surdimensionnés que les résidents d’Efland ne veulent ni n’ont besoin », a déclaré Catherine Matthews, résidente d’Efland, lors d’une audience publique.
« Ils violent chaque valeur fondamentale, chaque énoncé de mission, chaque objectif de planification, tout ce dont le comté d’Orange – un comté progressiste de l’État de Caroline du Nord – est fier et auquel il croit », a-t-elle déclaré.
Le développement à usage mixte de 104 acres d’Efland Station et son ancrage Buc-ee’s ont été controversés depuis qu’ils ont été proposés en août pour la sortie rurale de l’Interstate 85/40 près de la ligne de comté d’Orange-Alamance.
Matthews et 19 autres personnes qui ont parlé aux commissaires du comté mardi étaient parmi les 111 inscrits à l’audience. Bien que le commissaire Earl McKee ait poussé pour entendre le reste avant Noël, le conseil a voté pour poursuivre l’audience le 5 janvier et le 12 janvier.
Le conseil pourrait voter sur le projet de la station Efland le 19 janvier.
Le plan de Buc-ee’s Ltd. prévoit un centre de voyage Buc-ee’s de 64 000 pieds carrés avec 60 pompes à essence à double face entre les sorties 160 et 161 de l’Interstate 85/40 dans l’ouest du comté d’Orange. Il aurait également un lave-auto automatisé de 185 pieds de long.
La deuxième phase de construction pourrait ajouter un hôtel de 120 chambres et plus de 223 000 pieds carrés de fabrication, de bureaux, de commerces de détail et de restaurants. Environ 40 acres pourraient être des espaces ouverts, et les bâtiments pourraient avoir jusqu’à 60 pieds de hauteur, avec le service d’égout de la ville de Mebane et le service d’eau d’Orange-Alamance.
Seul le centre de voyage n’est pas autorisé par le zonage actuel. Les commissaires sont invités à approuver un plan directeur et un district de zonage conditionnel qui pourrait inclure des contraintes de circulation, environnementales et autres. Si le plan est approuvé, le personnel du comté approuverait chaque plan de site à l’approche de la construction.
Les emplois de Buc-ee’s, les dollars des impôts, les fans
Le Buc-ee’s Travel Center serait le premier en Caroline du Nord. Les responsables du comté ont indiqué que l’entreprise de 38 ans compte plus de 3 000 employés dans 37 magasins – la plupart au Texas – et 10 autres projets en cours dans le Sud.
L’entreprise est surtout connue pour ses snacks, notamment les Beaver Nuggets, des bouffées de maïs enrobées de caramel, et pour ses « toilettes les plus propres d’Amérique », qui ont été primées.
Sa famille a apprécié Buc-ee’s lorsqu’elle vivait au Texas et aimerait que le projet soit construit, a déclaré Jennifer Landstrom au conseil.
« Ils sont bien organisés, bien gérés, le personnel est bien traité, et il y a un excellent service à la clientèle. Nous sommes toujours époustouflés par les options de nourriture. Ce n’est pas comme une station-service », dit-elle. « Nous aimons toujours aller chercher des cadeaux pour la famille. Nos enfants l’aiment beaucoup, et c’est une expérience unique. »
Les employés de Buc-ee’s doivent répondre à des normes strictes, ont déclaré les responsables de l’entreprise. Les critiques en ligne disent que les quarts de travail sont longs – jusqu’à 10 heures – avec des pauses très courtes et des déjeuners de travail. Cependant, les employés occupant des emplois de bas niveau commencent à environ 15 $ de l’heure, et les avantages à temps plein comprennent une assurance maladie, dentaire et vie, des vacances payées et un programme 401(k).
Un rapport de développement économique du comté d’Orange la semaine dernière a noté que le projet Efland de 40 millions de dollars pourrait apporter jusqu’à 200 emplois à temps plein et 25 millions de dollars de ventes au détail annuelles, générant potentiellement 1 million de dollars de recettes fiscales sur la propriété et les ventes pour le comté. L’État pourrait également voir 1 million de dollars en taxes de vente et 6,5 millions de dollars en recettes de la taxe sur l’essence, a-t-il dit.
Plus d’emplois et de recettes de taxes de vente et de taxes foncières sont attendus de la deuxième phase future du projet.
Le terrain non développé ne génère actuellement que 428,78 $ de recettes de taxes foncières pour le comté d’Orange, car il est répertorié comme agricole.
Anthony Weston a exhorté le comté à s’appuyer sur cette identité agricole et à créer une commission spéciale pour planifier la meilleure utilisation du site.
« Je pense que quelque chose d’assez charmant s’est produit en fait, qui est que la proposition de Buc-ee’s nous a éveillés à l’idée que quelque chose de grand et de transformateur pourrait être fait avec ce terrain », a déclaré Weston.
Croissance d’Efland, qualité de vie
Efland Station changerait radicalement la sortie rurale d’Efland et la communauté non constituée de maisons modestes, d’entreprises locales et de terres agricoles qui l’entoure.
Les données du comté montrent que la zone est diversifiée, avec plus de la moitié des 531 résidents dans un rayon d’un mile du site s’identifiant comme blancs, 41% comme noirs et 8,5% comme hispaniques. Près de 19 % des résidents gagnent moins de 15 000 dollars par an, selon le comté. Un autre 37,4% gagnent entre 15 000 et 50 000 dollars par an.
De nombreux opposants ont formé un groupe, A Voice for Efland & Orange, encourageant les partisans à visiter leur site Web, à envoyer des courriels aux commissaires et à prendre la parole lors des audiences publiques. Environ 60 personnes se sont rassemblées contre le plan le 5 décembre à Hillsborough.
Leurs préoccupations vont du trafic et de la pollution lumineuse aux dommages environnementaux et aux effets négatifs sur leur qualité de vie.
Buc-ee’s menace le « bel endroit avec beaucoup d’arbres, le calme, l’eau de puits propre et fraîche, et un ciel nocturne rempli d’étoiles » que sa famille apprécie, a déclaré Scott Buechler. L’entreprise est basée sur des combustibles fossiles dépassés et offre des « emplois sans avenir », a-t-il dit.
« Un Buc-ee’s massif avec 60 pompes à essence et 64 000 pieds carrés de commerce de détail ringard viole clairement le caractère de la communauté d’Efland, qui est caractérisée par des fermes et des forêts, un calme relatif et l’absence de congestion du trafic », a déclaré Buechler.
D’autres ont exprimé leur soutien aux investissements commerciaux, aux emplois et aux recettes fiscales qui améliorent l’accessibilité. Buc-ee’s permettra aux résidents de répondre à leurs besoins en ville et soutiendra les organisations et les programmes communautaires, a déclaré Leo Allison.
« Nous devons profiter de cette opportunité, car des projets comme celui-ci ne se présentent pas très souvent », a-t-il dit.
Sam Gharbo a noté que « cela pourrait être pire ». L’emplacement entre l’autoroute et les voies ferrées crée déjà de la lumière et du bruit, a-t-il dit, et seule une partie de ce que le comté pourrait autoriser sera pavée.
« Il y a des emplois. Dans les phases suivantes, cela crée des opportunités pour les entrepreneurs, cela crée également des opportunités pour les industries, également pour le transport, et des revenus pour les taxes, parce que je suis fatigué d’être les comtés les plus contribuables de l’État « , a déclaré Gharbo.
L’emplacement de l’État, les clients
Le site a longtemps été marqué comme idéal pour le développement commercial, industriel et à haute intensité. Un projet plus récent de plan de la région de Buckhorn le considère comme l’une des « parcelles de développement économique les plus appropriées » de la région. Les commissaires en entendront davantage à ce sujet en janvier.
Les responsables de l’entreprise ont rejeté les préoccupations selon lesquelles Buc-ee’s siphonnera les dollars du Missy’s Grill, du dépanneur M-Mart et d’autres entreprises locales.
La plupart des clients passent par l’autoroute, ont-ils dit, notant que jusqu’à 124 000 véhicules empruntent quotidiennement l’autoroute 40/85. Buc-ee’s devrait attirer environ 11 500 de ces véhicules chaque jour, dont 800 par heure pendant la navette du soir et plus de 1 200 pendant les heures de pointe du samedi.
La deuxième phase de construction pourrait amener 4 700 véhicules de plus sur le site chaque jour, selon une étude de trafic.
Cela nécessitera des changements, ont dit les responsables, notamment deux entrées et sorties à droite sur la route de service qui est parallèle à l’I-85/40 Ouest. D’autres entrées seraient reliées au connecteur U.S. 70/I-85 et à Mt. Willing Road.
Les améliorations routières pourraient également inclure des feux de circulation à plusieurs intersections, des voies de virage modifiées et la fermeture d’une bretelle de sortie de l’I-85/40 Ouest à la sortie 160. Les conducteurs en direction de l’ouest qui se dirigent vers Mt. Willing Road devraient prendre la sortie 161, et les conducteurs qui tournent à gauche depuis Ben Johnston Road devraient tourner à droite et faire un demi-tour à la nouvelle entrée d’Efland Station.
Préoccupations liées à l’environnement, à l’eau
Une autre préoccupation majeure est le potentiel de dommages à l’environnement et à la qualité de l’eau régionale.
Buc-ee’s aura six réservoirs de stockage de carburant à double paroi, encastrés dans le béton, en fibre de verre/résine, qui contiennent 40 000 gallons chacun. Les systèmes de stockage et de canalisation du carburant sont équipés de capteurs qui surveillent les fuites, a déclaré l’avocate Beth Trahos, représentant Buc-ee’s. Une brèche déclencherait une alarme et enverrait un courriel à l’équipe chargée du carburant et de l’environnement, a-t-elle dit.
Le Centre pour la diversité biologique et l’Association de la rivière Eno ont cité des préoccupations concernant le stockage du carburant et l’écoulement des eaux pluviales dans des lettres d’opposition au projet.
Deux ruisseaux sur le site se trouvent dans un bassin versant protégé entre deux zones critiques pour l’habitat de la faune et la qualité de l’eau, ont-ils dit. Les ruisseaux se déversent également dans Sevenmile Creek, qui fait partie d’un bassin versant critique pour la rivière Eno.
« Il est clair pour moi que les résidents du comté d’Orange – et les (espèces indigènes en péril) madtom de Caroline, chien d’eau de la rivière Neuse et pigtoe de l’Atlantique – ont tous beaucoup plus à gagner à voir ces terres forestières, ces champs ouverts et ces bassins versants protégés maintenus intacts pour les avantages de qualité de vie et les services de prévention de l’extinction qu’ils fournissent », a déclaré Perrin de Jong, avocat du Center for Biological Diversity.
Le projet doit faire l’objet d’examens supplémentaires par le Département de la qualité environnementale de la Caroline du Nord et la Commission de l’environnement du comté. Le personnel du comté travaille également sur les exigences relatives aux eaux pluviales, a déclaré le directeur de la planification Craig Benedict.
Le personnel du comté a également demandé aux commissaires d’exiger des études environnementales supplémentaires pour tous les futurs plans de site.
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