Comment acheter une maison ancienne

Les caractéristiques architecturales insolites, les feux de cheminée rugissants, les magnifiques planchers d’origine et les jardins de cottage – tout cela fait partie du rêve de la maison ancienne. Mais l’entretien ou la rénovation d’une maison d’époque peut être coûteux et prendre du temps – un véritable travail d’amour.

Malgré le fait qu’environ un cinquième des maisons britanniques ont été construites avant 1919, l’offre de maisons d’époque est limitée, de sorte qu’elles commandent souvent des prix élevés et une concurrence féroce lorsqu’elles arrivent sur le marché. Lorsque vous achetez une maison ancienne, vous achetez une tranche d’histoire, en espérant qu’elle regorge de caractéristiques originales et de caractère.

Ce guide couvre tout ce que vous devez savoir sur l’achat d’une maison ancienne. Trouvez plus d’informations sur l’achat d’une maison ou d’un appartement dans notre guide du débutant, et ne manquez pas notre dossier complet sur la façon de rénover une vieille maison pour être sûr de prendre une décision éclairée.

Dois-je acheter une vieille maison ?

Il est facile d’être séduit par le cottage avec des roses autour de la porte d’entrée, la terrasse de bout accueillante ou la ferme en ruine. La première impression est importante, mais les aspects pratiques de la possession d’une vieille maison et votre capacité à vivre avec elle le sont tout autant.

Si vous aimez vraiment un vieux bâtiment, vous serez prêt à relever les défis et les coûts de l’entretien et serez prêt à vivre avec les idiosyncrasies qui le rendent spécial.

Cela ne veut pas dire que vous ne pouvez pas faire de changements ; les modifications et les ajouts font partie de l’histoire d’un bâtiment. Mais vous devez être prêt à vivre avec des portes potentiellement tordues, des murs bancals et un endroit humide occasionnel. Ces choses vont avec le territoire.

N’oubliez pas non plus que les maisons d’époque se présentent sous de nombreuses formes. L’entretien d’une maison médiévale à colombages est différent de celui d’une villa édouardienne. Vous pouvez découvrir l’âge de votre propriété potentielle dans notre guide.

Les agencements dans les maisons neuves et anciennes varient. Les maisons anciennes ont tendance à avoir des pièces plus petites que les maisons neuves, qui ont souvent des plans ouverts (utilisez notre guide pour savoir comment faire un plan ouvert dans une maison ancienne). À l’inverse, les maisons anciennes ont souvent le potentiel de créer plus d’espace de stockage.

Les maisons neuves sont plus faciles à entretenir, et les normes modernes de calfeutrage et d’isolation signifient que les factures d’énergie seront moins élevées. Avec une vieille maison, les mesures d’économie d’énergie devront être mises à niveau et il est peu probable qu’elles atteignent les niveaux d’efficacité trouvés dans une nouvelle maison.

Pensez aux besoins à long terme.  » N’achetez pas un cottage si vous avez besoin d’un château  » peut sembler un adage évident, mais essayer d’agrandir considérablement une vieille maison risque de détruire son caractère. Acheter une propriété avec des dépendances qui peuvent être converties peut être une option plus sympathique.

« Nous ne sommes que les administrateurs de ceux qui viennent après nous »

(Crédit photo : Darren Chung)

Dépister les caractéristiques originales

Si vous avez de la chance, l’originalité sera embrassée dans chaque facette du tissu du bâtiment, y compris des éléments tels que les murs et les plafonds enduits à la chaux, le verre  » branlant  » des fenêtres, les cheminées anciennes, les moulures décoratives et les élévations en briques faites à la main ou en pierre vieillie.

Les meilleures vieilles maisons sont riches en artisanat et en détails, recouverts de variations de texture et d’une patine de surface associée au processus de vieillissement et d’utilisation.

Avec un peu de chance, si des dommages se sont produits, des réparations honnêtes auront été effectuées qui conservent l’authenticité de l’original, avec un minimum d’intervention. L’originalité est parfois dégradée lorsque de nouveaux matériaux ou éléments de construction ont été introduits, ce qui nuit au caractère, à la performance et à la valeur de la maison.

La restauration peut avoir été entreprise lorsqu’on a tenté de ramener le bâtiment à un état parfait, avec pour conséquence la perte du tissu d’origine. Recréer de manière authentique des caractéristiques d’époque peut être coûteux.

(Crédit photo : Amanda Turner)

Problèmes à rechercher lors de la visite d’une vieille maison

L’humidité se classe comme le problème numéro un des vieux bâtiments, pouvant conduire à la décomposition, à la pourriture et à l’infestation de coléoptères. Si elle n’est pas contrôlée, l’humidité a des conséquences désastreuses et coûteuses, alors évaluez l’étendue du problème et identifiez la cause.

Les problèmes structurels sont une considération importante car les solutions sont souvent coûteuses. Les problèmes peuvent être indiqués par des fissures et des renflements des murs, des sols en pente et des lignes de toit irrégulières. Souvent, ces problèmes sont liés à la pourriture mais peuvent être causés par le tassement du bâtiment au fil du temps, l’affaissement ou le soulèvement et des solives, chevrons et linteaux en bois de taille inadéquate.

Comprendre la structure du bâtiment est vital. Certaines propriétés qui semblent être en briques sont, en fait, à ossature bois (utilisez notre guide pour savoir comment entretenir les ossatures bois dans les vieilles maisons), tandis que les enduits peuvent couvrir toute une variété de matériaux inattendus.

Ne supposez jamais que, parce qu’une partie d’un mur est d’un certain matériau, toute la maison est pareille : on trouve souvent une grande variété de matériaux dans un même bâtiment. À l’intérieur, des couches de plaques de plâtre ou de doublures sèches peuvent cacher toutes sortes de problèmes.

De même, méfiez-vous des réparations ou des modifications passées, car les travaux de construction mal exécutés réservent souvent des surprises désagréables. Les réparations rapides et l’utilisation de mortiers de ciment, d’enduits et de plâtres peuvent toutes conduire à des problèmes à l’avenir.

Pour en savoir plus, consultez notre liste de contrôle essentielle pour l’achat d’une maison.

(Crédit image : Roger Hunt)

Modernisation et extension d’une maison ancienne

Certains aspects d’une maison ancienne devront inévitablement être modernisés, notamment la cuisine et les salles de bains. La cuisine d’aujourd’hui est le centre névralgique de la maison, vous pouvez donc vouloir la déplacer, éventuellement dans une extension.

Les extensions les plus réussies de bâtiments anciens reflètent le style d’aujourd’hui, utilisent des matériaux de bonne qualité et sont soigneusement proportionnées. Pensez à la façon dont l’extension et les espaces existants s’intégreront, et à la façon dont la lumière et la ventilation peuvent être introduites dans les pièces existantes ainsi que dans la nouvelle addition.

Les salles de bains supplémentaires ou en suite sont souhaitables, bien qu’elles viennent souvent au prix de la perte d’une chambre, ce qui peut affecter la valeur de revente de la maison. Une conversion de grenier est une façon de surmonter ce problème ; l’inconvénient potentiel est la perte d’un espace supplémentaire pour accueillir l’escalier.

Lorsque vous envisagez de modifier la disposition d’une maison, gardez à l’esprit que certains bâtiments sont mieux à même de s’adapter au changement que d’autres. Réunir de petites pièces pour en créer une grande peut détruire l’essence d’une vieille maison. Supprimer les cheminées et les souches de cheminée peut permettre de gagner de l’espace, mais au prix des proportions de la pièce.

Si vous envisagez d’acheter un vieux bâtiment avec de grands volumes intérieurs, comme une église ou une grange, sachez qu’il est souvent difficile de les diviser en espaces habitables et que les fenêtres peuvent être difficiles à inclure.

Faites appel à une équipe de rénovation – architecte, ingénieur structurel, constructeur – qui est sensible aux vieux bâtiments ayant des besoins de conservation.

Faites-vous expertiser

Les vieux bâtiments réservent souvent des surprises, alors préparez-vous aux problèmes ainsi qu’aux possibilités. Une étude complète du bâtiment par un expert en bâtiment agréé est généralement essentielle, et les études de drainage et de cheminée sont souvent bénéfiques.

Lorsque les problèmes sont évidents, on fait souvent appel à un ingénieur structurel pour faire une évaluation et concevoir des solutions. Si des travaux importants sont envisagés, il faut consulter un architecte pour établir ce qui est possible. Lorsque des travaux importants, comme la réfection de la toiture, sont envisagés, obtenez des devis au préalable.

(Crédit image : Brent Darby)

Vérifiez que vous pouvez vous permettre les réparations

Avant de faire une offre, essayez d’avoir une idée des coûts de rénovation. Demandez à un constructeur ou à votre géomètre de vous fournir des estimations – vous pourrez peut-être utiliser ces chiffres lors de la négociation du prix final.

Trop de gens adoptent une vision rose lors de l’achat d’une vieille maison qui nécessite des travaux. Les vieux projets de construction peuvent être extrêmement stressants et mettre à mal les meilleures relations, alors examinez attentivement la tâche à accomplir, votre budget et le calendrier avant de vous lancer. N’ayez pas peur de vous retirer si vous avez des doutes.

Avant de commencer toute construction ou rénovation, assurez-vous d’avoir un budget de travail et des fonds suffisants pour terminer les travaux. Ajoutez un chiffre de 20 % pour les imprévus, et doublez votre montant de contingence pour les grandes propriétés, très anciennes ou négligées.

(Crédit image : Roger Hunt)

Les travaux effectués par les propriétaires précédents, qui ont utilisé des matériaux et des techniques inappropriés, peuvent entraîner des problèmes d’humidité et de structure coûteux. Il est également vital de s’assurer que tout bâtiment classé et autres consentements ont été obtenus pour les travaux effectués, sinon vous pouvez être tenu de rectifier les choses.

Évaluez vos priorités

Bien qu’il soit merveilleux de rêver au luxe de concevoir une nouvelle cuisine pour une vieille maison, il est essentiel de faire preuve de bon sens en priorisant les travaux que vous prévoyez. La structure et le tissu du bâtiment doivent passer en premier et il est vital de s’assurer que la maison est étanche au vent et à l’eau dès que possible, même si les réparations ne sont que temporaires.

Essayez d’établir le budget qui sera probablement nécessaire pour réaliser vos plans avant de convenir d’une offre finale de prêt hypothécaire afin de pouvoir décider ce qui peut être réalisable. Si nécessaire, échelonnez les travaux, mais assurez-vous d’avoir un plan directeur à long terme dès le départ pour éviter de faire des choses qui pourraient devoir être défaites plus tard. Si vous le pouvez, vivez avec le bâtiment pendant quelques saisons pour le comprendre avant de faire de grands changements.

(Image credit : Jeremy Phillips)

Ai-je besoin d’une autorisation pour faire des changements?

Considérez les règlements qui peuvent s’appliquer, en particulier si la maison est classée ou dans une zone de conservation. Le classement offre une protection juridique supplémentaire aux bâtiments dans le cadre du système de planification et couvre généralement l’ensemble du bâtiment, y compris l’intérieur, et peut également inclure les structures sur le terrain attenant ou « curtilage ».

La plupart des propriétaires sont heureux que leur maison soit classée (découvrez-en plus sur les bâtiments classés dans notre guide), et cela peut ajouter à sa valeur, mais vous devez être conscient des implications. Les propriétaires doivent demander un consentement pour les bâtiments classés pour la plupart des types de travaux qui affectent « l’intérêt architectural ou historique spécial » de leur maison.

Parlez au responsable de la conservation pour savoir ce qui pourrait et ne pourrait pas être autorisé.

En cas de catastrophe, le coût de la reconstruction d’un bâtiment classé est susceptible d’être plus élevé que pour d’autres propriétés, il est donc important de demander l’avis d’un courtier d’assurance spécialisé.

Les zones de conservation sont désignées en raison de leur intérêt architectural ou historique particulier et, dans ces zones, certains contrôles d’urbanisme supplémentaires s’appliquent. Avec toutes les maisons, vous pouvez avoir besoin d’un permis de construire ou d’une approbation des règlements de construction pour certains travaux. Avant de procéder, vérifiez les règles applicables auprès de votre autorité locale d’urbanisme.

Vérifiez également les documents de titre légal de la maison pour voir si des restrictions ou des conventions l’affectent. Il n’est pas rare de trouver des restrictions historiques concernant l’utilisation de la propriété, ou des bâtiments supplémentaires. Si vous prévoyez d’entreprendre des travaux, ou d’utiliser la maison d’une manière qui n’a pas été utilisée auparavant – comme un gîte – l’examen de ces obligations est essentiel.

(Crédit image : Malcolm Menzies)

Créer un espace de stationnement

N’oubliez pas de penser au site lors de l’achat. Une maison ancienne sera probablement sur un terrain plus grand qu’une maison neuve, mais les espaces extérieurs ne seront peut-être pas aussi utiles. Le manque de parking est un problème fréquent et vous serez peut-être obligé de vous garer sur la route.

Les jardins de devant ne sont pas tous assez grands pour accueillir une voiture et, même lorsqu’il y a de l’espace, des règles s’appliquent si vous voulez le paver. Il faudra également obtenir l’autorisation du conseil local pour abaisser la bordure.

Pour en savoir plus sur la planification et la conception d’une allée de garage, consultez notre guide.

(Crédit photo : Roger Hunt)

Faites vos recherches

Il est important de faire vos recherches et de vous renseigner sur l’histoire du bâtiment et sur les matériaux et techniques utilisés pour le construire. Vous pouvez demander conseil à des entreprises spécialisées dans les recherches sur l’histoire et le patrimoine, ou la conservation d’un bâtiment, comme House Detectives.

Les voisins, les habitants, les bibliothèques et les centres d’histoire peuvent tous vous être utiles, ou vous pouvez employer une entreprise qui fera des recherches sur l’histoire de votre maison pour vous. Les sites web fournissent une énorme base de connaissances mais il est important de recouper les informations.

(Crédit image : Julia Currie)

Liste de contrôle essentielle pour l’achat d’une maison

N’ayez pas peur d’examiner de près la maison que vous achetez. Prenez des notes, utilisez une paire de jumelles pour voir de plus près le toit et les cheminées, et demandez la permission de prendre des photos. Commencez par cette liste de questions clés :

• Le bâtiment est-il classé ou se trouve-t-il dans une zone de conservation ?
• Y a-t-il des preuves de modifications ou d’ajouts non autorisés ?
• Les caractéristiques originales sont-elles abondantes ? Ou y a-t-il des répliques médiocres qui pourraient nuire à la valeur du bien ?
• Y a-t-il un garage ou un parking hors voirie ?
• Les extensions ou les ajouts sont-ils bien conçus ?
• Y a-t-il le gaz de ville ou l’énergie provient-elle du pétrole ou du GPL ?
• Y a-t-il l’eau et le drainage de ville ?
• Y a-t-il des dépendances ? Si oui, ont-elles l’eau et l’électricité ?
• Y a-t-il des murs de jardin, des rampes, des clôtures ou des haies ? Si oui, qui en est responsable ?
• Des techniques et des matériaux de construction traditionnels ont-ils été utilisés pour toute réparation antérieure ?
• Quels registres ont été tenus sur les réparations et l’entretien ?
• Y a-t-il des preuves que l’entretien a été négligé ?
• Des panneaux solaires ou d’autres systèmes de production d’énergie ont-ils été installés ?
• Y a-t-il déjà eu des affaissements ou des soulèvements ?
• Y a-t-il des antécédents d’inondation de la maison ?
• Les propriétaires actuels ont-ils eu des problèmes pour obtenir une assurance des bâtiments ?
• Des chauves-souris ou des oiseaux sont-ils présents dans la structure ?
• Y a-t-il des arbres qui pourraient être protégés ou dont les racines pourraient causer des problèmes ?
• Y a-t-il des signes d’amiante ? Par exemple, l’isolation des tuyaux ou des matériaux de couverture en feuilles.
• Des lignes électriques ou téléphoniques aériennes traversent-elles la propriété ?

(Crédit image : Roger Hunt)

Les problèmes à repérer à l’extérieur :

• Le toit a-t-il été récemment réparé ou la couverture remplacée ?
• Des tuiles ou des ardoises sont-elles manquantes ?
• La maison est-elle couverte de chaume ? Si oui, quand a-t-elle été refaite pour la dernière fois ?
• Y a-t-il des toits plats ? Si oui, y a-t-il des signes de dommages ou d’accumulation d’eau ?
• Les gouttières et autres dispositifs d’évacuation des eaux de pluie ont-ils l’air en bon état ? Il vaut toujours la peine de visiter au moins une fois lorsqu’il pleut pour vérifier les problèmes potentiels.
• Y a-t-il une croissance végétale sur les murs ?
• Si la maison a des murs creux, vérifiez les liens en fer (utilisés pour attacher les deux feuilles de maçonnerie ensemble) pour des signes de corrosion, ce qui peut entraîner des problèmes.
• Quand la maison a été redécorée à l’extérieur pour la dernière fois ?
• Des peintures appropriées ont-elles été utilisées pour les décorations précédentes ?
• A-t-on utilisé des enduits et des joints en ciment dur qui peuvent piéger l’humidité ?
• Y a-t-il des briques ou des pierres érodées, des joints défectueux et des enduits endommagés ? Cela peut indiquer des problèmes à venir.
• Y a-t-il des fenêtres ou des portes inappropriées ?
• La pourriture est-elle évidente dans les boiseries ? Essayez de le pousser doucement avec une clé ou un tournevis émoussé.
• Des solutions rapides ont-elles été utilisées, comme des mousses en spray et des mastics ?
• Y a-t-il des fissures évidentes, des murs bombés ou des fenêtres ou des portes tordues ? Celles-ci peuvent être dues à un tassement historique ou – ce qui est plus préoccupant – à une décomposition au sein de la structure ou à un affaissement.
• Y a-t-il un bon accès pour les bennes, les camions de constructeurs et les livraisons de matériaux ?

(Crédit photo : Roger Hunt)

Les problèmes à rechercher à l’intérieur :

• Y a-t-il des signes d’humidité ? Cela peut être indiqué par des taches d’humidité, des moisissures ou une odeur de moisi. Regardez derrière les rideaux, sous les tapis et à l’intérieur des armoires.
• Des plaques de plâtre ont-elles été utilisées pour tapisser les murs ? Il se peut qu’elles cachent des problèmes.
• Les sols ont-ils une sensation de rebond, ou sont-ils en pente ? Ou les escaliers sont-ils branlants ? Cela peut indiquer des problèmes structurels.
• Y a-t-il un chauffage central et quel combustible utilise-t-il ?
• Quand le système de chauffage a-t-il été installé et la chaudière renouvelée ?
• Y a-t-il des cheminées et, si oui, sont-elles utilisables ?
• Y a-t-il des fissures, en particulier autour des ouvertures de fenêtres et de portes ? Cela peut indiquer des problèmes structurels.
• Le grenier est-il bien isolé ?
• Les fenêtres ont-elles un vitrage secondaire ou double ?
• Est-ce qu’il y a d’autres mesures d’efficacité énergétique ?
• Quand la maison a-t-elle été recâblée pour la dernière fois ? Y a-t-il des canalisations en plomb ? Tous les tuyaux en plomb doivent être remplacés.
• Les fenêtres et les portes s’ouvrent-elles et se ferment-elles facilement ? Des cordons d’ouvrants cassés peuvent indiquer un manque d’entretien. Y a-t-il des signes de pourriture du bois de construction ?

(Crédit image : Brent Darby)

Les tâches à accomplir lors de l’emménagement :

• Rendre la maison étanche au vent et à l’eau, même si ce n’est que de manière temporaire. Assurez-vous que le toit ne fuit pas et que les collecteurs d’eau de pluie sont en bon état de fonctionnement.
• Vérifiez la sécurité des circuits électriques et des systèmes de chauffage, ainsi que l’absence de fuites.
• Assurez la sécurité du bâtiment. Protégez les éléments tels que les cheminées, les escaliers et les planchers à l’aide de planches temporaires.
• Concentrez-vous sur les questions extérieures : travaux sur le toit et les cheminées ; réparation des murs en briques, en pierre et à ossature de bois.
• Révisez et protégez des courants d’air les fenêtres, les portes et les greniers.
• Installez de nouvelles installations de plomberie et d’électricité.
• Effectuer des travaux sur les sols.
• Réaliser les travaux de décoration nécessaires.

Plus d’informations sur la rénovation

• Comment rénover une maison : un guide d’expert
• 16 erreurs de rénovation coûteuses à éviter
• Comment traiter les fissures et les problèmes structurels dans les vieilles maisons

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