La loi du Texas fait des hypothèses sur la façon dont les couples mariés et les copropriétaires détiendront les titres de propriété des biens immobiliers et crée une classification par défaut basée sur ces hypothèses. Si les propriétaires veulent changer ces classifications, ils peuvent le faire par un accord écrit. Ces accords sont signés par tous les propriétaires pour exprimer l’intention de chaque propriétaire de détenir le titre de propriété d’une manière spécifique. Les accords courants comprennent :

  1. Accord de survie de propriété communautaire – Un accord entre les conjoints selon lequel une partie ou la totalité de leur propriété communautaire texane – qu’elle existe alors ou qu’elle soit acquise ultérieurement – devient la propriété du conjoint survivant au décès d’un conjoint. Les accords de survie sur les biens communautaires sont autorisés par la section 112.051 du Texas Estates Code et doivent répondre à des exigences légales spécifiques.
  2. Accord de survie (non spousal) – Un accord conjoint des propriétaires par écrit selon lequel l’intérêt d’un copropriétaire qui décède survit au(x) copropriétaire(s) survivant(s). Les accords de survie sont autorisés par la section 111.001 du Texas Estates Code. Les accords de survie non conjoints ne s’appliquent pas dans le contexte des biens communautaires.
  3. Accord de partage et d’échange – Un accord entre les conjoints pour partager ou échanger entre eux tout ou partie de leurs biens communautaires – qu’ils soient alors existants ou acquis ultérieurement – comme les conjoints le souhaitent. Tout bien transféré à un conjoint par un accord de partage et d’échange devient un bien distinct pour ce conjoint. Les accords de partage et d’échange sont autorisés par la section 4.102 du code de la famille du Texas.
  4. Accord sur les biens matrimoniaux – Un accord sur les biens matrimoniaux ne change pas le caractère des biens. Au lieu de cela, il permet à un conjoint de fournir une reconnaissance écrite qu’il accepte qu’un actif particulier soit séparé

Des accords comme ceux-ci peuvent assurer aux tiers – comme les compagnies de titres – que les conjoints sont d’accord sur la caractérisation de la propriété et que chaque propriétaire a l’intention de détenir le titre de propriété d’une manière spécifique.

Reflecting Separate Ownership of Marital Property

La plupart des biens immobiliers acquis par un couple marié pendant le mariage sont traités comme des biens communautaires. Les conjoints peuvent utiliser un accord de partage et d’échange pour convertir les biens communautaires en biens séparés d’un des conjoints.

Créer des droits de survie dans les biens communautaires

Par défaut, les biens communautaires ne comprennent pas de droits de survie. Au décès de l’un des conjoints, son intérêt dans le bien passe à sa succession au lieu de passer directement au conjoint survivant.

Les couples mariés peuvent changer ce résultat à l’aide d’une convention de survie de biens communautaires. L’accord de survie des biens communautaires doit être écrit et signé par les deux conjoints. Il doit également inclure un langage spécial pour créer les droits de survie. Bien que l’accord puisse être créé à tout moment, il est de bonne pratique de le créer lorsque les conjoints acquièrent le bien immobilier et de l’enregistrer dans les registres fonciers avec l’acte de propriété.

Notre générateur d’actes peut créer des actes qui investissent le titre en tant que propriété communautaire avec des droits de survie. Si vous indiquez dans l’entretien que vous voulez prendre le titre en tant que propriété communautaire avec droit de survie, notre logiciel créera à la fois l’acte et l’accord de survie de propriété communautaire, chacun d’entre eux contenant le langage spécial requis pour détenir le titre en tant que propriété communautaire avec droit de survie.

Créer des droits de survie dans d’autres formes de propriété

Par défaut, les biens appartenant à plusieurs propriétaires ne comprennent pas de droit de survie. Les copropriétaires peuvent créer un droit de survie en convenant de détenir le titre de propriété en tant que cotitulaires avec droit de survie. Plus précisément, l’article 111.001 du Texas Estates Code prévoit :

ACCORDS DE DROIT DE SURVIVANCE AUTORISÉS.

(a) Nonobstant l’article 101.002, deux personnes ou plus qui détiennent conjointement un intérêt dans un bien peuvent convenir par écrit que l’intérêt d’un copropriétaire qui décède survit au(x) copropriétaire(s) survivant(s).

(b) Un accord décrit par la sous-section (a) ne peut pas être déduit du simple fait que le bien est détenu en copropriété.

En vertu de cette disposition, les copropriétaires peuvent détenir un titre avec des droits de survie, tant qu’ils « conjointement … conviennent par écrit de le faire. »

Bien que ce langage semble simple, il n’est pas toujours clair comment créer le droit de survie. Le problème vient du fait que les actes du Texas ne sont généralement signés que par les propriétaires cédants (concédants), et non par les personnes recevant la propriété (concessionnaires). Comme les cessionnaires ne signent pas l’acte, il n’est pas certain qu’ils aient « accepté par écrit » de détenir le titre avec droit de survie. Bien que la jurisprudence laisse entendre que l’acceptation d’un acte texan qui contient un droit de survie peut suffire à créer l' »accord écrit » entre les copropriétaires, cette jurisprudence est antérieure à la version actuelle de la loi texane. Cette ambiguïté peut être évitée en faisant signer un accord de survivance distinct par les cessionnaires.

Notre générateur d’actes adopte une approche conservatrice des droits de survivance. Si vous indiquez que vous voulez créer un acte texan qui crée une tenance conjointe avec droit de survie, notre logiciel inclura automatiquement un accord de survie à signer et à enregistrer avec l’acte texan. Cette approche lève toute ambiguïté quant à savoir si les copropriétaires ont accepté de détenir la propriété avec droit de survie.

Scénarios courants pour les accords de propriété

Ces accords peuvent être particulièrement utiles dans les scénarios décrits ci-dessous.

Scénario 1 : L’acte de propriété est destiné à un couple marié. Personne d’autre n’est inscrit sur l’acte.

Par défaut, le couple marié sera propriétaire de la propriété en tant que communauté de biens sans droits de survie. Si le couple veut détenir le titre de propriété en tant que propriété communautaire avec droit de survie, le couple doit signer – en plus de l’acte – une convention de survie de propriété communautaire. L’accord de survie de propriété communautaire doit être enregistré avec l’acte dans les registres fonciers du comté où se trouve la propriété.

Pour les couples mariés qui veulent détenir le titre en tant que propriété communautaire avec droit de survie, notre générateur d’acte crée à la fois un acte et l’accord de survie de propriété communautaire. Nous fournissons également des instructions étape par étape pour compléter le transfert de propriété.

Scénario 2 : L’acte est destiné à plusieurs propriétaires qui ne sont pas mariés.

Parce que les propriétaires ne sont pas mariés, la propriété communautaire n’est pas un problème. Les propriétaires peuvent détenir le bien soit en tant que locataires en commun, soit en tant que locataires conjoints avec droit de survie.

Si les propriétaires détiendront le titre de propriété en tant que locataires en commun, l’acte devrait utiliser l’expression « en tant que locataires en commun » pour désigner la forme de copropriété comme une tenance en commun. Cette phrase est suffisante pour créer une tenance en commun. Au décès d’un propriétaire, l’intérêt du propriétaire décédé ne sera pas transmis aux propriétaires survivants. Au lieu de cela, en vertu de l’article 101.002 du Texas Estates Code, les intérêts du propriétaire décédé seront transmis par le biais du testament du propriétaire décédé ou – si le propriétaire décédé n’avait pas de testament – par intestat aux héritiers du propriétaire décédé. Le propriétaire survivant continuera à posséder son intérêt proportionnel dans la propriété.

Si les propriétaires détiendront le titre de propriété en tant que locataires conjoints avec droit de survie, l’acte devrait préciser que la propriété est détenue en tant que locataires conjoints avec droit de survie. Les propriétaires devraient également signer un accord de survie non conjoint, qui devrait être enregistré avec l’acte dans les registres fonciers du comté où se trouve la propriété.

Notre générateur d’actes vous accompagne dans ces décisions et choisit le langage et les documents corrects en fonction de vos choix.

Scénario 3 : L’acte est destiné à des personnes non mariées entre elles. Au moins un propriétaire est marié, mais tous les propriétaires mariés détiendront le bien en tant que propriété séparée.

Ce scénario est similaire au scénario 2. Comme chaque propriétaire détiendra le titre de propriété en tant que bien distinct, les règles de la communauté de biens ne s’appliquent pas. Les propriétaires peuvent détenir le titre soit en tant que locataires en commun, soit en tant que locataires conjoints avec droit de survie.

Si les nouveaux propriétaires détiennent le titre en tant que locataires en commun, la phrase « en tant que locataires en commun » ou quelque chose de similaire doit être ajoutée à l’acte. Rien de plus n’est requis. Si les nouveaux propriétaires détiendront le titre de propriété en tant que locataires conjoints avec droit de survie, les copropriétaires devraient signer un accord de survie non conjoints et l’enregistrer avec l’acte de propriété.

Pour éviter les problèmes de titre, il est souvent recommandé que la partie mariée obtienne une preuve écrite de son conjoint que la propriété est la propriété séparée du propriétaire. Un accord sur les biens matrimoniaux qui identifie la propriété, énonce la base pour caractériser la propriété comme une propriété séparée, et est signé par les deux conjoints et enregistré avec l’acte de propriété. Bien qu’il ne soit pas strictement requis, l’accord sur les biens matrimoniaux peut prévenir les problèmes de titres futurs en assurant aux tiers – comme les compagnies de titres – que les deux conjoints conviennent que la propriété n’est pas une propriété communautaire.

Notre générateur d’actes peut créer un accord sur les biens matrimoniaux en même temps que l’acte de propriété.

Scénario 4 : L’acte de propriété est destiné à des personnes non mariées l’une à l’autre. Au moins un propriétaire est marié et détiendra son intérêt en tant que propriété communautaire, mais son conjoint n’est pas une partie à la transaction et ne sera pas inclus dans l’acte.

Cela crée un scénario où une personne possédera une propriété en tant que propriété communautaire, mais sans que le conjoint de cette personne soit également inclus dans l’acte. Dans cette situation, la création d’une tenance conjointe avec droit de survie est difficile (peut-être impossible). Il n’y a tout simplement pas de moyen bien accepté de créer un arrangement de survie qui tienne compte à la fois de l’intérêt de propriété communautaire détenu par le conjoint non nommé (qui n’est pas partie à la transaction) et de tous les propriétaires actuels du bien.

Scénario 5 : L’acte est destiné à un couple marié plus au moins une autre personne.

Ce scénario est similaire au scénario 4, mais avec une différence importante : Les deux conjoints sont parties à l’acte. Dans ce scénario, la tenance en commun et la tenance conjointe avec droit de survie sont toutes deux disponibles, tant que les conjoints partagent d’abord leur intérêt de propriété communautaire et le convertissent en propriété séparée.

Pour que cela fonctionne, les conjoints doivent signer un accord de partage et d’échange qui investit chaque conjoint d’un intérêt dans la propriété en tant que propriété séparée. La transaction serait traitée comme si elle avait lieu entre des parties non liées.

Les propriétaires pourraient prendre le titre de propriété en tant que locataires en commun en utilisant la phrase « en tant que locataires en commun » ou quelque chose de similaire sur l’acte. Chaque partie – y compris chaque conjoint – posséderait un intérêt égal dans la propriété.

Alternativement, les propriétaires pourraient prendre le titre en tant que locataires conjoints avec droit de survie en incluant le langage approprié dans l’acte et en signant une entente de survie et en l’enregistrant avec l’acte dans les registres fonciers du comté où la propriété est située.