7 conseils pour les exécuteurs testamentaires chargés d’une tâche difficile : Vendre la maison

Que le défunt soit votre cher disparu, ou que vous soyez simplement un représentant personnel nommé par le tribunal, le poids de l’accomplissement des dernières volontés d’une personne pendant l’homologation est une lourde charge à porter.

Ajoutez la complexité de la vente d’une maison pendant le processus et honorer ces dernières demandes peut sembler impossible.

Bien que le processus d’homologation varie d’un État à l’autre, il existe des moyens de simplifier le processus, peu importe où vous vivez. Alors, comment un exécuteur testamentaire vend-il une maison ? Suivez ces 7 conseils pour une route sans heurts vers la clôture.

Déposer le testament auprès du tribunal d’homologation.

Dans la plupart des États, les lois d’homologation dictent que le testament du défunt doit être déposé auprès du tribunal d’homologation dans les 30 jours suivant la date du décès.

Si vous ne déposez pas dans ce délai, vous êtes en violation de la loi et le tribunal peut refuser de vous désigner comme exécuteur testamentaire.

C’est pourquoi tous les exécuteurs testamentaires devraient déposer le testament auprès du tribunal des successions dans les délais prévus par l’État – que la succession doive ou non passer par une homologation.

Disons que vous ne déposez pas le testament parce que vous pensez que la succession est trop petite pour nécessiter une homologation. Puis, des mois plus tard, vous découvrez que l’appréciation des actifs (comme la maison) a augmenté la valeur de la succession de sorte qu’elle nécessite maintenant une homologation.

Si vous n’avez pas déposé le testament auprès du tribunal dans le délai prescrit par l’État, alors vous vous êtes créé un tas de maux de tête juridiques.

Prenez le contrôle de la chronologie de l’homologation.

Une fois que vous déposez ce document, la chronologie de l’homologation se met en marche, que vous soyez prêt ou non.

Et avec toutes les règles, les règlements et les délais impliqués dans le processus d’homologation, de nombreux exécuteurs se sentent pressés et dépassés – avec peu de temps pour rassembler tous les documents, les formulaires et la paperasse nécessaires.

Heureusement, ce calendrier n’est pas toujours gravé dans la pierre.

« Il peut y avoir des règles ou des lignes directrices pour savoir quand un testament est censé être déposé au tribunal d’homologation, mais la plupart des gens n’ont pas de testament, donc c’est souvent hors de propos », explique John Palley, avocat spécialisé en homologation basé à Sacramento, qui a obtenu la prestigieuse note « AV » de Martindale-Hubbell pour l’évaluation par les pairs.

« Généralement, les clients sont en charge du moment où nous déposons une homologation, donc nous n’avons pas à commencer aujourd’hui. »

Bien que vous puissiez vous donner une petite marge de manœuvre de quelques semaines avant de déposer le testament – et même plus s’il n’y a pas de testament à déposer – vous ne voulez pas attendre trop longtemps, ou vous retarderez inutilement le long calendrier, qui dure souvent un an.

« Le dépôt du testament auprès du tribunal déclenche de nombreuses autres choses au cours du processus d’homologation, y compris le moment où ils pourront vendre la maison, accéder aux comptes bancaires, vendre la voiture et faire tous ces types de choses », explique Palley.

« Donc, plus tôt vous commencez, plus tôt vous avez le contrôle pour terminer le processus et passer à autre chose. »

Vérifiez si la succession est admissible à une homologation simplifiée.

Tout le monde a entendu des histoires d’horreur de successions homologuées où le processus traîne pendant des années – mais cela ne doit pas nécessairement être le cas.

« Dans un processus d’homologation traditionnel et formel, le délai est de six à sept mois ou plus. C’est pourquoi de nombreux États ont adopté un système d’homologation efficace avec un processus d’homologation abrégé « , explique Palley.

À ce jour, de nombreux États ont adopté le Code d’homologation uniforme, qui est conçu pour moderniser et rationaliser le processus d’homologation afin qu’il soit plus court et plus facile à traverser.

D’autres États ont élaboré leurs propres lois et règlements pour simplifier et raccourcir le processus d’homologation, comme la loi californienne sur l’administration indépendante des successions (IAEA).

« Plutôt que de passer par toutes ces étapes pour en faire un processus formel et de payer une tonne d’argent en honoraires d’avocat et en frais de justice, vous pourriez plutôt avoir une homologation abrégée, qui peut être faite en quelques mois dans certains États », conseille Palley.

« Cela fonctionne tant que tout le monde dans la famille est à bord et qu’il n’y a pas de problèmes de créanciers ou autre chose. »

N’engagez pas d’agent avant que le tribunal ne vous nomme exécuteur testamentaire.

Il est vrai que le fait de ne pas franchir toutes les étapes du processus d’homologation dans les délais requis peut vous mettre dans l’eau chaude sur le plan juridique – cependant, sauter le pas peut aussi vous attirer des ennuis.

« En règle générale, vous n’avez aucune autorité légale tant que le tribunal ne vous a pas nommé représentant personnel. Donc, dans la plupart des cas, vous ne pouvez vraiment rien faire « , explique Palley.

 » Vous ne pouvez pas vendre la maison, et en réalité, vous ne pouvez même pas inscrire cette maison à vendre. Vous ne pouvez pas non plus nettoyer la maison, jeter des affaires ou avoir un garage tant que vous n’avez pas été nommé exécuteur testamentaire par le tribunal. C’est pourquoi je suis un grand partisan de l’homologation déposée le plus rapidement possible. »

Non seulement vous ne pouvez pas inscrire la maison, mais vous ne pouvez même pas signer le contrat d’inscription avec un agent avant d’avoir été légalement nommé comme l’exécuteur ou le représentant personnel par le tribunal d’homologation.

« Dès qu’un représentant personnel ou un exécuteur à la succession est officiellement désigné par le tribunal, il peut alors engager un agent immobilier », déclare Rob Kittle, spécialiste certifié en immobilier probatoire (CPRES) et agent le plus vendu à Fort Collins, Colorado.

« L’agent aura besoin de la preuve qu’il est l’exécuteur légalement nommé, ce qui signifie qu’il est légalement en mesure de signer l’accord d’inscription et l’acte de propriété. »

Cependant, ce n’est pas parce que vous ne pouvez pas signer de documents pour engager officiellement un agent que vous ne pouvez pas en consulter un.

« Techniquement, vous ne pouvez pas engager un agent avant que les lettres d’administration (s’il n’y a pas de testament), ou les lettres testamentaires (s’il y a un testament), ne soient émises par le tribunal pour vous nommer comme représentant personnel », dit Palley.

« Cependant, il n’y a certainement aucune raison pour que vous ne puissiez pas interviewer ou sélectionner l’agent et discuter de choses comme le prix de liste, et si vous devriez peut-être peindre cette chambre ou installer un nouveau tapis. L’agent peut également préparer un rapport d’analyse du marché et proposer un plan de match. »

Veuillez vous assurer que votre agent a de l’expérience dans les ventes immobilières d’homologation.

Peut-être encore plus important que le moment où vous engagez votre agent est celui que vous engagez pour aider à vendre la maison pendant l’homologation.

« Vendre une maison pendant le processus d’homologation est beaucoup plus difficile qu’une vente de maison traditionnelle, conseille Kittle. « Il est donc important que votre agent connaisse les aspects juridiques de l’homologation, en particulier s’il y a une grande bataille juridique en cours sur la succession. »

Il faut beaucoup de savoir-faire pour vendre une maison pendant l’homologation car il faut s’assurer de respecter les délais et de suivre la loi – surtout si la vente de la maison nécessite une confirmation du tribunal par un processus de surenchère.

C’est pourquoi il est important d’engager un agent qui a de l’expérience en matière d’homologation, même si vous travaillez déjà avec un avocat spécialisé en homologation.

« À bien des égards, une vente avec homologation et une vente ordinaire vont être presque identiques, mais il est vraiment important que votre agent ait de l’expérience en matière d’homologation, juste pour qu’il comprenne les différences », conseille Palley.

« La plus grande différence est qu’un contrat d’achat avec homologation contient quelques clauses différentes. Il indique à l’acheteur qu’une confirmation du tribunal des successions pourrait être nécessaire, ce qui retarderait probablement la vente. Et il y a plusieurs divulgations qui ne sont pas exigées d’un vendeur d’homologation. »

Un agent d’homologation peut également vous aider à déterminer ce qu’il faut faire si votre propriété héritée a un locataire actuel avec un contrat de bail, et si oui ou non la vente de la maison doit attendre jusqu’à ce que le bail soit terminé.

Si la vôtre est destinée à être une vente de maison d’homologation complexe, il est probablement préférable que vous embauchiez un agent qui est certifié pour gérer les ventes d’homologation. Formé par les services d’homologation américains, un spécialiste certifié en immobilier d’homologation (CPRES) possède les connaissances spécialisées nécessaires pour traiter les questions compliquées qui surviennent parfois lors d’une vente d’homologation.

Vendez la maison dès que possible dans le processus d’homologation.

La priorisation pendant le processus d’homologation n’est pas facile, mais une chose à laquelle vous voulez absolument vous attaquer dès que possible est la vente de tous les actifs qui coûtent de l’argent à la succession.

« Nous voulons généralement traiter les actifs importants en premier, ce qui va typiquement être la maison », dit Palley. « Le traitement des biens immobiliers est au premier plan parce qu’ils engendrent des coûts pendant qu’ils sont là. Nous payons une hypothèque, des factures de services publics, des taxes et des assurances – toutes des choses qui coûtent de l’argent à la succession. »

Bien sûr, c’est plus facile à dire qu’à faire. Vous ne pouvez pas vendre la maison tant que vous ne l’avez pas d’abord vidée – ce qui nécessite de passer en revue tous les biens personnels du défunt, y compris les objets privés et intimes.

Avec le chagrin qui obscurcit votre jugement, vous pourriez vous accrocher à trop de choses, ou finir par vendre des objets précieux et précieux pour une chanson, simplement pour passer à travers le processus le plus rapidement possible.

Si les dépenses liées à la maison épuisent le patrimoine, mais que vous n’êtes pas dans un état émotionnel suffisant pour préparer la maison à la vente, il est peut-être temps de faire appel à des experts.

Pour les plus petites successions, vous pouvez trouver un organisateur personnel ou un expert en désencombrement qui se spécialise dans le nettoyage des successions pour vous aider à préparer la maison pour environ 30 à 50 $ de l’heure.

Pour les successions plus importantes et de plus grande valeur, il est plus sage d’embaucher un expert en vente de succession réputé qui est membre de la National Estate Sales Association. Le bon expert peut vous aider à passer en revue les biens du défunt et s’assurer que tous les biens mis en vente se vendent ou valent ce qu’ils valent – tout cela pour un pourcentage du produit de la vente de la succession.

Les exécuteurs nommés par le tribunal qui ne sont pas émotionnellement liés au défunt peuvent également rencontrer des problèmes pour faire débarrasser la maison.

Souvent, un exécuteur externe est nécessaire lorsqu’il y a plusieurs héritiers qui ne sont pas d’accord sur la façon dont la succession doit être gérée. Lorsque c’est le cas, la vente de la maison peut être retardée jusqu’à ce que des décisions soient prises sur ce qu’il adviendra du contenu à l’intérieur.

Si les héritiers qui se chamaillent au sujet des biens retardent la vente de la maison, vous pourriez être en mesure de retirer les objets hérités contestés de la propriété pour les mettre en sécurité jusqu’à ce qu’une décision soit prise. De cette façon, vous pouvez aller de l’avant avec la vente de la maison même si certains de ses contenus sont encore contestés.

Utiliser les actifs de la succession pour améliorer la propriété avant de la vendre.

Parfois, les propriétés homologuées prennent plus de temps à vendre que les ventes de maisons traditionnelles. Bien qu’il y ait de multiples raisons à cela, l’une des principales est que l’exécuteur tente de vendre la propriété en l’état.

« Un problème qui peut survenir pendant l’homologation est la vente de la propriété en l’état. Peut-être que les héritiers sont hors de l’État, ou n’ont pas les ressources ou l’envie de réparer la maison avant de la vendre « , explique Kittle. « Cela devient un peu délicat si le prêteur exige des améliorations ou des réparations, mais qu’elles ne sont pas faites avant la clôture. »

Motivés par le désir de vendre la maison le plus rapidement possible, certains exécuteurs testamentaires veulent mettre la maison sur le marché immédiatement – sans dépenser aucun actif de la succession pour des réparations ou des améliorations.

Malheureusement, vous aurez du mal à trouver un acheteur pour payer ce que la maison vaut si elle est désuète ou délabrée. Les milléniaux constituent le plus grand groupe d’acheteurs de maisons d’aujourd’hui, et la plupart recherchent des propriétés prêtes à emménager.

De plus, comme le souligne Kittle, le prêteur de l’acheteur peut insister pour que certaines réparations ou améliorations soient effectuées avant d’approuver le prêt. Ainsi, vous finirez par dépenser cet argent que vous pensiez économiser en vendant en l’état, mais vous vendrez quand même à ce prix inférieur, en l’état.

S’il y a de l’argent dans la succession – soit dans des comptes bancaires ou dans de plus petits actifs qui peuvent être vendus – il est plus sage d’investir un peu dans la réparation de la propriété avant de l’inscrire afin de pouvoir vendre un peu plus tard, mais au meilleur prix.

Cependant, ne laissez pas les réparations ou les projets d’amélioration retarder trop longtemps la vente de la maison.

« Je peux penser à ce cas où il a fallu à mes clients littéralement deux ans pour que la maison soit prête à être vendue », remarque Palley.

« Ils avaient des emplois pendant la semaine, puis réparaient la propriété pendant les week-ends, tout en s’occupant du deuil. Alors que s’ils avaient simplement engagé des gens pour réparer la maison, la chose aurait été vendue beaucoup plus rapidement. »

Dans ce scénario, tout argent supplémentaire gagné en faisant des améliorations a été perdu dans les coûts d’entretien de la propriété pendant plusieurs années. S’ils avaient dépensé de l’argent pour un entrepreneur, ils auraient pu plus que couvrir la dépense en vendant la maison plus rapidement.

Il n’est pas facile de penser aux chiffres pendant que vous êtes en deuil, cependant lorsque vous êtes l’exécuteur testamentaire, cela doit être fait. Vous devez vous asseoir avec votre agent d’homologation et faire les calculs pour déterminer s’il est financièrement plus judicieux de vendre en l’état, d’engager un entrepreneur pour le réparer ou de consacrer du temps et de l’argent à bricoler les réparations vous-même.

Conseil final : La vente de biens immobiliers pendant l’homologation nécessite l’aide d’un expert

Passer à travers toute la paperasserie et la paperasserie de l’homologation est une affaire délicate lorsque vous êtes alourdi par la responsabilité d’accomplir les dernières demandes de quelqu’un.

Naviguer la vente d’une maison pendant le processus complexe d’homologation sera plus facile si vous vous familiarisez avec les lois d’homologation de votre État, demandez des conseils juridiques d’experts et demandez l’aide d’un agent immobilier de premier ordre ayant de l’expérience en matière d’homologation.