3 types d’évaluations immobilières et pourquoi elles sont importantes

Si vous envisagez un jour d’acheter ou de vendre un bien immobilier dans votre vie, qu’il soit résidentiel ou autre, vous entrerez en contact avec l’un de ces types d’évaluations immobilières. La quasi-totalité de la transaction dépend des résultats d’une évaluation à différents stades. Il se peut que l’acheteur et le vendeur soient tous deux satisfaits du prix contractuel convenu. Cependant, cela ne signifie pas que le prêteur, l’assureur, etc. le sera.

Une évaluation présente à toutes les parties concernées une valeur calculée et impartiale pour la maison. Cette valeur tient compte de certaines conditions et circonstances. La plupart d’entre nous sont familiers avec le concept d’une évaluation. Cependant, beaucoup ne savent pas qu’il existe quelques types d’évaluations immobilières, appelées « approches ».

Bien que chaque approche tente d’aboutir à une valeur impartiale de la propriété, elles sont uniques. Chaque approche utilise ses propres variables, sa propre portée et sa propre méthodologie pour trouver une réponse. Elles ont également leurs propres avantages et inconvénients. Comme nous le verrons, certaines sont meilleures ou pires pour certains types de propriétés ou de transactions.

Pourquoi ces types d’évaluation immobilière sont-ils importants ?

Nous examinerons ce qui rend chaque type spécifique d’évaluation important dans la section correspondante. Cependant, il y a des raisons pour lesquelles TOUTES les évaluations sont importantes pour une raison ou une autre :

• Une évaluation impartiale de la valeur de la maison : Toutes les personnes impliquées dans la vente d’une maison ont un intérêt dans sa valeur. L’acheteur veut que la valeur soit la plus élevée possible. Le vendeur veut qu’elle soit la plus basse possible. Et l’agent immobilier peut avoir une commission dans la balance. En vertu du projet de loi sur le code de conduite en matière d’évaluation des logements, les évaluateurs sont encore plus indépendants qu’auparavant. Il en résulte des évaluations précises et impartiales qui sont plus difficiles à réfuter.
• C’est un facteur décisif pour les prêteurs : Le point essentiel pour un prêteur lorsqu’il s’agit d’un prêt hypothécaire est la valeur d’évaluation de la maison. Dans la plupart des cas, un prêt hypothécaire est le seul moyen pour un acheteur de s’offrir une propriété. Cela signifie que l’évaluation détermine le sort de toute la transaction. Si l’évaluation est trop basse, le prêt ne sera probablement pas approuvé, laissant toutes les parties en plan.
• Assurance : Les assureurs fondent leurs décisions sur un processus d’évaluation. Ils l’utilisent également pour déterminer dans quelle mesure la valeur de la maison a changé avec les ajouts, les améliorations, etc. Une évaluation indique le montant que vous pouvez assurer pour votre maison et son contenu.

Évaluations immobilières « approche par les coûts »

Une fois que vous savez comment fonctionne une évaluation par les coûts, le nom est assez explicite. Dans sa forme la plus élémentaire, une évaluation des coûts consiste à essayer d’établir exactement ce qu’il en coûterait pour créer exactement la même propriété à l’heure actuelle. Cela signifie que vous prenez la valeur du terrain et que vous ajoutez le coût de la construction pour bâtir exactement la même maison ou structure. Enfin, vous devez tenir compte de la dépréciation pour tenir compte de l’âge de la maison.

Cette approche pourrait être résumée par la question suivante :  » Combien cela coûterait-il de construire exactement la même propriété en ce moment, au lieu de l’acheter ? « 

Il existe deux branches principales de l’évaluation par la méthode des coûts. La méthode de reproduction fonctionne sur la base de la reproduction exacte de la maison en termes de qualité, de matériaux de construction, etc. D’autre part, la méthode de remplacement fonctionne en supposant que la reproduction utilise des techniques et des matériaux modernes.

Exactitude

Certains des facteurs qui affectent l’exactitude d’une évaluation immobilière par approche des coûts sont :

• L’âge de la propriété : Après avoir atteint une valeur initiale d’approche du coût total, l’évaluateur ajustera le prix en fonction de la dépréciation puisqu’il ne s’agit pas, en fait, d’une nouvelle propriété. Plus la maison est ancienne, plus l’influence de la dépréciation sur le prix est importante. Cela diminue la précision de l’évaluation.
• Des terrains similaires : Pour construire la même propriété, il faudrait acheter un nouveau terrain. S’il n’existe pas de parcelles équivalentes dans la région, l’évaluateur doit estimer le prix du terrain.
• Construction : Si la maison a été construite à l’aide de méthodes et de matériaux désuets ou uniques, il peut être difficile d’établir avec précision un coût pour la reproduire.
• Améliorations : Comme cette méthode d’évaluation examine le coût exact pour reproduire la propriété en question, il s’agit d’une approche précise si la propriété se distingue dans son secteur en ce qui concerne les améliorations ou les mises à niveau (ou leur absence).

Pourquoi c’est important

• Assurance : Les compagnies d’assurance utilisent la méthode de l’approche par les coûts pour évaluer une propriété. C’est l’une des meilleures méthodes pour isoler le coût du terrain et des améliorations.
• Prêts à la construction : La méthode de l’approche par les coûts est un facteur important dans l’acquisition d’un nouveau prêt de construction, car elle aidera à déterminer la valeur marchande.
• Conditions du marché : Les évaluations par approche des coûts peuvent vous donner une bonne perspective sur les conditions du marché. Si les coûts de logement sont beaucoup plus élevés, c’est un signe de prix très gonflés. L’inverse est vrai si l’évaluation arrive à un prix trop élevé.
• Propriétés spéciales : Une évaluation des coûts se concentre étroitement sur la propriété évaluée. Ainsi, c’est un excellent indicateur de valeur pour les propriétés qui sont uniques et qui ne génèrent pas nécessairement de revenus. Cependant, c’est aussi la raison pour laquelle les évaluations par approche des coûts ne sont pas utilisées aussi souvent. Au lieu de cela, ils sont meilleurs pour les propriétés immobilières qui ont eu beaucoup de mises à niveau ou d’améliorations.

Évaluations immobilières par « approche comparative des ventes »

Cette approche devrait être facile à repérer d’après son nom. Avec cette méthode, la valeur d’une propriété est présumée en examinant le prix de vente de propriétés similaires à vendre dans la même zone ou sur le même marché. Cependant, toutes les caractéristiques individuelles d’un bien sont également prises en compte pour ajuster le prix et parvenir à une valeur marchande appropriée. Comme vous l’avez peut-être deviné, il s’agit de l’approche la plus utilisée lors de l’évaluation des propriétés immobilières résidentielles par les agents immobiliers et autres évaluateurs.

Cette approche pourrait être résumée par la question suivante : « Quelle devrait être la valeur de cette propriété par rapport à d’autres propriétés pertinentes à vendre ? »

En réduisant le marché, les agents immobiliers ou les évaluateurs locaux peuvent examiner les caractéristiques des maisons qui sont prédominantes dans une région. Cela leur permet de déterminer la valeur que certaines caractéristiques ajoutent à une maison. Il peut s’agir de sa taille, d’un abri pour voiture, d’une piscine, d’un avant-toit, etc. La maison évaluée est ensuite comparée à d’autres maisons présentant des caractéristiques similaires. Cette pesée aller-retour des caractéristiques permet aux évaluateurs d’aboutir à une valeur.

C’est très facile à faire pour les agents immobiliers car ils ont généralement accès à un MLS (Multiple Listings Service). Ce « livre bleu » avec les maisons et leurs valeurs marchandes leur permet de croiser les propriétés sur la base de nombreux critères.

Non seulement les caractéristiques des maisons réelles s’appliquent, mais les caractéristiques locales telles que les gares, la pollution sonore, les attractions, etc. ont également un effet significatif. Cela signifie que toutes les maisons d’une certaine zone seront pondérées de la même manière en fonction de cette caractéristique distinctive commune.

Exactitude

Il n’y a qu’un seul facteur qui affecte réellement l’exactitude des évaluations immobilières par comparaison de ventes:

• Disponibilité de propriétés similaires : Comme cette méthode est basée presque entièrement sur l’examen de propriétés similaires, il devient beaucoup plus difficile d’être précis si votre maison est complètement isolée. Ces maisons doivent non seulement être similaires en termes de positionnement géographique, mais aussi en termes de taille, de commodités, d’âge, etc.

Pourquoi c’est important

• Ventes immobilières : Cette méthode est le plus souvent utilisée par les agents immobiliers qui achètent ou vendent des propriétés locales. Comme les agents immobiliers locaux ont généralement une connaissance approfondie du marché local et de ses caractéristiques, c’est un choix naturel. Cela signifie que votre maison sera certainement évaluée à un moment donné à l’aide de cette méthode, que vous achetiez ou vendiez. D’autres approches peuvent être utilisées conjointement dans certaines circonstances.
• Évaluation de votre maison pour la vendre : En utilisant cette méthode, vous pourriez obtenir une estimation approximative de la valeur de votre maison sans avoir recours à une évaluation professionnelle ou à un agent immobilier. En examinant le prix d’inscription de maisons similaires à la vôtre dans le même secteur, vous pouvez avoir une idée de ce que vous devez demander. Regarder les maisons en concurrence directe peut vous aider à vendre votre maison plus rapidement en sous-cotant le prix courant.

« Approche de la capitalisation des revenus » évaluations immobilières

Si vous cherchez à acheter ou à vendre une propriété résidentielle, il y a de fortes chances que vous n’ayez pas à trop vous soucier de cette approche d’évaluation immobilière. L’approche de capitalisation du revenu se concentre sur l’évaluation des propriétés qui seront utilisées pour générer un revenu. Un exemple évident serait un immeuble d’appartements ou un condominium. Cette approche d’évaluation ajuste la valeur marchande de la propriété pour tenir compte de son taux de capitalisation en raison de son potentiel de génération de revenus.

Cette approche cherche essentiellement à répondre à la question : « Quelle devrait être la valeur de cette propriété en fonction du revenu potentiel qu’elle peut créer ? »

La valeur d’une propriété peut être facilement établie avec cette approche en utilisant un calcul relativement simple:

Valeur de capitalisation du revenu = revenu net d’exploitation/taux de capitalisation

D’abord, vous devrez établir la valeur marchande de la propriété en utilisant d’autres méthodes d’évaluation comme les deux ci-dessus. Disons qu’il s’agit d’un montant fixe d’un million de dollars. Ensuite, vous devrez déterminer le revenu annuel. Par exemple, si vous avez vingt unités de location qui rapportent chacune 1 200 $ par mois, alors le revenu d’exploitation sera de 288 000 $ pour une année.

Vous devez ensuite calculer toutes les dépenses d’exploitation comme les services publics, les salaires du personnel, etc. Si cela s’élève à 40 000 $, alors votre revenu net d’exploitation par an est de 248 000 $.

Votre taux de capitalisation serait alors de 24,8 %. Le taux de capitalisation est essentiellement le rythme auquel une propriété se rembourse et devient  » rentable « . Dans ce cas, il faudrait environ quatre ans pour que la propriété le fasse.

À l’aide de ce taux, vous pouvez alors calculer la valeur d’évaluation. Cette valeur est toujours légèrement supérieure à la valeur du marché pour une propriété rentable et inférieure pour une propriété non rentable (selon les projections).

Exactitude

Une évaluation de revenu pourrait être l’une des valeurs les plus difficiles à évaluer avec précision, car il y a tellement de variables impliquées :

• Valeur du marché : La valeur de la propriété à revenu sera dérivée en utilisant la valeur marchande originale et le taux de capitalisation. Ainsi, l’évaluation ne sera aussi précise que la valeur marchande originale. Habituellement, on utilise l’approche de l’évaluation par comparaison.
• Projections : Nous avons utilisé une méthode simplifiée pour calculer le revenu en supposant une location stable, etc. Cependant, dans le monde réel, vos coûts de services publics et vos revenus peuvent varier de temps en temps et en raison de circonstances imprévues, ce qui rend l’évaluation inexacte a posteriori.

Pourquoi cela importe

• Prêts : Un prêteur utilisera le taux de capitalisation ainsi que l’évaluation par le revenu pour évaluer son risque. La durée du prêt peut s’étendre bien au-delà du stade où l’entreprise devient rentable. Plus le taux de capitalisation est élevé, moins il y a de risque que l’entreprise échoue et qu’ils soient remboursés.
• Locations : Si vous voulez acheter un bien immobilier résidentiel, cette méthode d’évaluation sera probablement utilisée à un moment donné pour établir dans quelle mesure il s’agit d’une bonne opportunité.

L’évaluation fait tourner l’industrie immobilière!

Que vous le vouliez ou non, les évaluations immobilières ont souvent le dernier mot dans toute transaction immobilière. Les différents types d’évaluations permettent d’établir un terrain d’entente en termes de prix équitable, à la valeur du marché. Cela aide toutes les parties impliquées dans une transaction immobilière. Et c’est aussi le seul élément sur lequel les assureurs et les prêteurs fondent leurs décisions.

En tant qu’acheteur, préparer votre maison pour une évaluation pourrait vous aider à obtenir un excellent prix pour votre maison. En tant que vendeur, cela peut vous empêcher de faire un mauvais investissement. Connaître les types d’évaluations immobilières fait partie d’un acheteur ou d’un vendeur informé. C’est l’une des choses pour lesquelles un agent immobilier professionnel peut vous aider lors d’une vente immobilière.