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Achetez un condo en pré-construction et cherchez à le vendre avant d’en prendre possession ? Voici ce que vous devez savoir.

C’est quoi une cession ?

Une cession, c’est lorsqu’un Vendeur vend son intérêt dans une propriété avant d’en prendre possession – en d’autres termes, il vend le contrat qu’il a avec le Constructeur à un nouvel acheteur. Lorsqu’un vendeur cède une propriété, il ne vend pas réellement la propriété (parce qu’il ne la possède pas encore) – il vend sa promesse d’achat, ainsi que les droits et obligations de son contrat d’achat et de vente. L’acheteur d’une cession se met essentiellement à la place de l’acheteur initial.

L’acheteur initial est considéré comme le cédant ; le nouvel acheteur est le cessionnaire. Le Cessionnaire est celui qui conclura la vente finale avec le Constructeur.

Les cessions ne se produisent-elles qu’avec les condos en pré-construction ?

Il est possible de céder tout type de propriété, en pré-construction ou en revente, à condition qu’il n’y ait pas de restrictions contre la cession dans le contrat initial. Une cession permet à l’acheteur de n’importe quel type de maison de vendre son intérêt dans cette propriété avant d’en prendre possession.

Pourquoi quelqu’un voudrait-il céder un condo ?

Souvent, dans le cas des ventes avant construction, il y a un long délai entre le moment où le contrat initial est conclu, le moment où l’acheteur peut emménager (la période d’occupation provisoire) et la clôture finale. Il n’est pas rare que les circonstances de l’acheteur changent pendant cette période : nouvel emploi en dehors de la ville, nouveau mari ou nouvelle femme, nouveaux jumeaux, etc. Ce qui fonctionnait pour le style de vie d’un acheteur il y a 4 ans ne fonctionne pas toujours au moment de la fermeture.

Une autre raison courante pour laquelle les gens veulent céder un contrat est financière. Parfois, l’acheteur initial n’a pas les fonds ou ne peut pas obtenir le financement pour conclure la vente, et il est moins cher de céder le contrat à un nouvel acheteur, que de renier la vente.

Enfin, les ventes par cession sont également courantes avec les investisseurs spéculatifs qui achètent des propriétés en pré-construction sans avoir l’intention de les conclure. Dans ces cas, les investisseurs misent sur une appréciation rapide des prix et sont désireux de verrouiller un profit maintenant, plutôt que d’attendre la date de clôture initiale.

Que peut-on négocier dans une vente par cession ?

Parce que le cessionnaire reprend le contrat de l’acheteur initial, il ne peut pas renégocier le prix ou les termes du contrat avec le constructeur – il reprend simplement le contrat tel qu’il existe déjà, et tel que vous l’avez négocié.

Dans la plupart des cas, le Cessionnaire reflétera le dépôt que vous avez fait au Constructeur…donc si vous avez fait un dépôt de 20%, vous pouvez vous attendre à ce que le nouvel acheteur fasse de même.

La plupart des Vendeurs de cessions cherchent à faire un profit, et une partie de la négociation d’une vente de cession est de s’entendre sur le prix. Votre agent immobilier peut vous guider sur le prix, qui déterminera votre profit (ou votre perte).

Approbation du constructeur et frais

Souvenez-vous de cet énorme document juridique que vous avez signé lorsque vous avez fait une offre d’achat pour un condo en pré-construction ? Il est temps de le sortir et de le lire réellement.

Votre convention d’achat &de vente stipulait vos droits de céder le contrat. Bien que la plupart des constructeurs permettent les cessions, il y a habituellement des frais de cession qui doivent être payés au constructeur (nous avons vu tout de 750 $ à 7 000 $).

Il peut aussi y avoir des exigences supplémentaires, la plus courante étant que le constructeur doit approuver la cession.

Restrictions de commercialisation

La plupart des conventions d’achat &vente de pré-construction des constructeurs de Toronto ne permettent pas la commercialisation d’une cession… donc, même si le constructeur peut vous donner le droit de céder votre contrat, il vous restreint l’affichage sur le MLS ou la publicité en ligne. Cela rend la vente d’une cession extrêmement difficile… si les gens ne savent pas qu’elle est disponible à la vente, comment peuvent-ils l’acheter ?

Bien qu’il puisse être très tentant de faire fi de la règle de non-commercialisation, SOYEZ TRÈS PRUDENT. Les acheteurs coupables de commercialiser une cession à l’encontre des règles peuvent être considérés comme ayant violé le contrat, et le constructeur peut annuler votre contrat et garder votre dépôt.

Nous ne recommandons pas de faire de la publicité pour une cession à vendre si cela va à l’encontre des règles de votre contrat.

Alors comment diable puis-je trouver un acheteur ?

Il y a des AGENTS IMMOBILIERS qui se spécialisent dans les ventes de cession et qui ont une base de données d’acheteurs et d’investisseurs potentiels à la recherche de cessions. Si vous voulez être mis en relation avec un agent qui connaît les tenants et les aboutissants des ventes par cession, prenez contact… nous connaissons certains des meilleurs agents de cession à Toronto.

Quelles sont les implications fiscales de la cession immobilière ?

Toujours obtenir des conseils fiscaux auprès d’un comptable certifié, pas sur Internet (lol).

Mais en général, tout bénéfice réalisé à partir d’une cession est imposable (et toute perte peut être amortie). Le nouvel acheteur ou le cessionnaire devra payer les droits de transfert foncier et toute TVH qui pourrait être due.

Combien cela coûte-t-il de céder un condo en pré-construction ?

En plus des frais de cession du constructeur, vous devrez probablement payer une commission immobilière (à moins que vous ne trouviez l’acheteur vous-même) et des frais juridiques. Parce que les cessions sont plus compliquées, vous pouvez vous attendre à payer des frais juridiques plus élevés que pour une propriété de revente.

Comment fonctionne la clôture d’une cession ?

Avec les ventes par cession, il y a essentiellement 2 clôtures : la clôture entre le cédant et le cessionnaire, et la clôture entre le cessionnaire et le constructeur. Avec la première clôture (la clôture de la cession), l’acheteur initial reçoit son dépôt + tout profit (ou son dépôt moins toute perte) du Cessionnaire. Lors de la deuxième clôture (entre le constructeur et le cessionnaire), le cessionnaire verse le montant restant au constructeur (généralement à l’aide d’une hypothèque) et paie les droits de mutation foncière. Le titre de propriété est transféré du constructeur au cessionnaire à ce moment-là.

Je suppose qu’on pourrait dire qu’il y a aussi une troisième clôture, lorsque l’acheteur prend possession de la propriété mais ne la possède pas encore… c’est ce qu’on appelle la période d’occupation provisoire. L’occupation provisoire se produit lorsque l’unité est prête à être occupée, mais pas prête à être enregistrée auprès de la ville. Les périodes d’occupation provisoire à Toronto vont de quelques mois à quelques années. Pendant la période d’occupation provisoire, l’acheteur occupe le logement et verse au constructeur un montant à peu près égal à celui de son versement hypothécaire, des frais de copropriété et des taxes. Le moment de la cession dictera qui complète l’occupation intérimaire.

Cessions vs revente : Qu’est-ce qui est mieux ?

Nous recevons souvent des appels de personnes qui débattent de la question de savoir si elles doivent céder un condo qu’elles ont acheté, ou attendre que l’immeuble soit enregistré, puis le vendre comme un condo de revente typique.

Pros de la cession vs. Attendre

  • Recevoir votre dépôt et verrouiller votre profit plus tôt
  • Éviter de payer des droits de transfert foncier
  • Éviter de payer la TVH
  • Maximiser votre rendement si les prix sont en baisse et que vous vous attendez à ce qu’ils continuent de décliner
  • Vieillissement – il est parfois logique de passer à autre chose

Avantages de la cession par rapport à l’attente

  • Le bassin d’acheteurs pour les ventes par cession est beaucoup plus petit que le bassin d’acheteurs pour les propriétés de revente, ce qui pourrait faire en sorte que la vente prenne beaucoup de temps, que vous obteniez un prix plus bas que si vous attendiez, ou les deux.
  • Les restrictions de mise en marché sont ennuyeuses et réduisent les chances de trouver un acheteur
  • Prix – Quelle est la valeur marchande ? Si l’immeuble en copropriété n’a pas été enregistré et qu’il n’y a pas encore eu de reventes, il peut être difficile de déterminer la valeur actuelle de la propriété. Les ventes par cession ont tendance à se vendre à un prix inférieur à celui de la revente.
  • Les ventes par cession peuvent être compliquées, vous voulez donc vous assurer que vous travaillez avec un agent qui a de l’expérience dans les ventes par cession, et un bon avocat.

Vous pensez toujours à céder votre condo ou votre maison ? Prenez contact et nous vous mettrons en relation avec quelqu’un qui se spécialise dans les ventes de cession et qui pourra vous accompagner dans le processus.