Avioerojuristi Carmela M. Miraglia tutkii monia kysymyksiä, jotka vaikuttavat siihen, voiko tai pitäisikö toisen puolison ”pitää avioerokoti” avioeron jälkeen.

Klikkaa tästä tulostusystävälliseen PDF-muotoon

Yksi ensimmäisistä kysymyksistä, joita useimmat ihmiset kysyvät avioeroneuvottelun aikana, on ”Voinko pitää talon?”. Useimmat perheoikeuden asianajajat tietävät, että vakiovastaus on ”se riippuu”, jota seuraa ”se, että voit, ei tarkoita, että sinun pitäisi”. Joillekin eroaville puolisoille avioelämän kodin säilyttämisestä (tai siihen jäämisestä) tulee avioerossa sananlaskunomainen valkoinen valas, joka hallitsee heidän huomiotaan ja vääristää heidän neuvotteluasemaansa muissa tärkeissä asioissa.

Toisin kuin monissa avioerokysymyksissä, avioelämän kotia koskevat kysymykset ovat usein päällekkäisiä ja sekoittuvat avioeroa määrittävien laaja-alaisten luokkien välillä, joita ovat muun muassa lasten huoltajuus, elatusavun maksaminen lapselle ja aviovarallisuuden jakaminen. Huoltajuus, elatusapu ja omaisuus voivat nimittäin vaikuttaa puolison oikeuteen jatkaa avioeron jälkeen avioelämän asunnon käyttöä. Samaan aikaan osapuolet liittävät usein voimakkaita tunteita avioliittokotiin, mikä tekee siitä yhden haastavimmista asioista ratkaista avioerossa.

On useita kysymyksiä, joita on syytä pohtia, ennen kuin entinen avioliittokoti asetetaan etusijalle avioerossa. Näihin kuuluvat taloudelliseen kirjanpitoon liittyvät peruskysymykset, strategiset näkökohdat neuvotteluissasi, oikeudelliset huolenaiheet ja rehellinen itsetutkiskelu kysymykseen liittyvästä tunnedynamiikasta:

Viisi kysymystä: Kuka pitää talon avioerossa?

Kuka pitää avioeron jälkeisen avioelämän kodin, on usein monimutkainen kysymys, erityisesti tapauksissa, joissa molemmat osapuolet pyrkivät säilyttämään kodin. Seuraavassa on 5 kysymystä, joita osapuolten tulisi pohtia päättäessään, pitäisivätkö he kotia avioerossaan:

  1. Missä lapsenne asuvat ja kuinka kauan he asuvat siellä?
  2. Onko sinulla tai puolisollasi riittävästi omaisuutta, jotta sinä tai puolisosi voisitte ostaa toisen osapuolen osuuden kodista?
  3. Onko teillä riittävästi tuloja ja kassavirtaa, jotta teillä on varaa asua talossa avioeron jälkeen?
  4. Jos ette osta toisen osapuolen osuutta, kuinka kauan aiotte asua asunnossa avioeron jälkeen?
  5. Voinko pakottaa puolisoni lähtemään asunnosta avioeromme aikana?

Sitä riippuen, miten vastaat näihin kysymyksiin, voi olla sekä emotionaalisesti että taloudellisesti järkevämpää tehdä vaihtoehtoisia asumisjärjestelyjä.

Lasten huoltajuus voi vaikuttaa siihen, kuka saa avioelämän kodin

Vaitaisessa avioerossa tuomioistuimen määräämä lasten huoltajuus voi olla tärkeä tekijä siinä, kumpi puoliso saa avioelämän kodin. Erityisesti jos toinen puoliso haluaa asua avioeron jälkeen jonkin aikaa avioerokodissa – ostamatta toisen puolison osuutta – tuomarit ottavat todennäköisesti huomioon lasten tarpeet toisen vanhemman pyytäessä, että hän saisi jatkaa kodin käyttöä. Yleisesti ottaen vanhemmalla, jolla on ensisijainen tai jaettu fyysinen huoltajuus, on paremmat mahdollisuudet jatkaa kodin käyttöä avioeron jälkeen kuin vanhemmalla, jolla ei ole huoltajuutta ja jolla on rajoitettua vanhempainaikaa.

Perusteet sille, että toinen vanhempi voi jatkaa asumista entisessä avioliittokodissa lasten kanssa, ovat monitahoiset. Tuomarit katsovat usein, että tällainen järjestely edistää vakautta lapsille, jotka ovat juuri kokeneet vanhempiensa avioeron aiheuttamat vaikeudet ja traumat. Toinen usein esiintyvä huolenaihe on se, onko ensisijaisella vanhemmalla taloudellisia mahdollisuuksia hankkia lapsille uusi asunto, jos avioelämän koti myydään. Joissakin tilanteissa tuomarit myöntävät toiselle vanhemmalle asunnon käyttöoikeuden – joka voi olla useita kuukausia tai vuosia – avioeron jälkeen varmistaakseen, että lapsilla on katto päänsä päällä ainakin siihen asti, kunnes vanhempi voi palauttaa taloudellisen kantansa.

Jos puolisoilla ei ole alaikäisiä lapsia, keskustelut siitä, kumpi saa pitää avioelämän asunnon, liittyvät usein taloudellisiin kysymyksiin. Jos kyse on lapsista, ei kuitenkaan ole harvinaista, että tuomioistuin sallii toisen vanhemman jäädä kotiin useiksi vuosiksi avioeron jälkeen.

Onko sinulla varallisuutta ostaa puolisosi ulos avioelämän asunnosta?

Monissa avioeroissa avioelämän asunto on ”avioelämän yhteinen omaisuus”, minkä vuoksi avioelämän asunto on yksi arvokkaimmista omaisuuseristä, joka jaetaan asianosaisten avioeron yhteydessä. Tuomioistuimet pyrkivät usein jakamaan avioelämän asunnon pääoman tasan. Näin ollen puolison, joka haluaa pitää avioeron jälkeen avioliittoon kuuluvan asunnon, on yleensä turvauduttava omaan osuuteensa erillisestä omaisuudestaan ”ostaakseen” toisen puolison osuuden asunnosta.

(Esim: Jos avioerossa olevilla puolisoilla on 500 000 dollaria omaa pääomaa avioelämän asunnossa, sen puolison, joka haluaa pitää asunnon, on yleensä suostuttava maksamaan toiselle puolisolle 250 000 dollaria vastineeksi toisen puolison 50 prosentin osuudesta asunnossa. Jos kodin säilyttämistä haluavalla puolisolla ei ole ylimääräistä 250 000 dollarin varallisuutta, tällaisen lunastuksen toteuttaminen vaikeutuu.)

Lunastusta ei tarvitse toteuttaa pelkästään käteisellä – kustannuksia voidaan korvata muulla aviovarallisuudella, kuten autolla, eläkerahastolla tai ehkä jopa ajan myötä suoritettavilla maksusuorituksilla, joilla voidaan kattaa alkukustannukset. Puolisoiden, joilla on vain vähän omaisuutta, on kuitenkin harkittava tarkkaan, kannattaako todella uhrata kaikki muu omaisuus kodin säilyttämiseksi. On tärkeää muistaa, että suurimman osan Yhdysvaltojen historiasta kiinteistöjen hinnat ovat hädin tuskin ylittäneet inflaation arvonnousun. Kiinteistösijoituksiin – erityisesti asuinkiinteistöihin – liittyy myös huomattavia ylläpitokustannuksia, jotka vaihtelevat kiinteistöveroista asuntolainan korkoihin ja uuden katon ostamiseen 20 vuoden välein. (Huomattakoon, että vuokrakiinteistöt tarjoavat useita veroetuja, joita tavanomaisilla asunnon omistajilla ei ole käytettävissään kirjanpitokustannusten osalta). Sitä vastoin sijoitukset osakemarkkinoille – kaikista vuosien varrella tapahtuneista romahduksista huolimatta – ovat tuottaneet kiinteistösijoituksia viisi kertaa paremmin vuodesta 1928 lähtien.

Puoliso, joka upottaa kaiken avioeron jälkeisen omaisuutensa yhteen ainoaan asuinkiinteistöön, uhraa todennäköisesti mahdollisuuden suuriin voittoihin osakemarkkinoilla ajan mittaan. Yksi tapa ajatella tätä on yksinkertaisesti tarkastella vuoden 2008 talousromahdusta. Vuoden 2016 lopusta lähtien nousut osakemarkkinat päihittivät kiinteistömarkkinat 20:llä 24:stä metropolialueesta eri puolilla Yhdysvaltoja. Ainakin vuodesta 1928 vuoteen 2019 tiedot ovat melko selvät: osakkeisiin sijoittaminen päihittää kiinteistöihin sijoittamisen. Puolisoiden olisi otettava tämä todellisuus huomioon ennen kuin upottavat kaiken avioeron jälkeisen omaisuutensa avioelämän asuntoon.

Avioelämän asunnon lunastushinnan laskeminen voi olla haastavaa. Eroavat puolisot käyttävät usein kumpikin kiinteistöarvioitsijoita kodin arvioimiseksi, ja on tavallista, että lunastus lasketaan korkeamman arvion perusteella. Jos molemmat osapuolet haluavat säilyttää kodin, tämä vaikeuttaa asioita entisestään, sillä tuomareilla ei usein ole paljon kärsivällisyyttä ”huutokauppasotaa” kohtaan. Osapuolten, jotka neuvottelevat lunastuksesta, on myös otettava huomioon esimerkiksi se, vähentääkö lunastus tiettyjä transaktiokustannuksia, kuten kiinteistönvälittäjän välityspalkkion välttämistä, mikä saattaa vaikuttaa lunastushintaan.

Loppujen lopuksi on syytä huomata, että puolison, joka pyrkii lunastamaan toisen osapuolen osuuden asunnosta, on yleensä myös rahoitettava uudelleen kaikki kiinteistöön kohdistuvat asuntolainat siten, että toisen osapuolen nimi poistetaan asuntolainasta. Jälleenrahoituksen saaminen voi olla haastavaa osapuolille, joiden luottokelpoisuus on heikko tai joiden tulot tai varat ovat vähäiset. Keskeinen kysymys tällaisissa tapauksissa keskittyy siihen, kuinka kauan osapuolella on aikaa saada jälleenrahoitus ja mitä kiinteistölle tapahtuu, jos hän ei pysty jälleenrahoittamaan asuntolainoja.

Onko sinulla kassavirtaa avioelämän asunnon ylläpitämiseen, jos pidät sen?

Jossain tapauksissa Massachusettsin tuomioistuimet ovat katsoneet, että avioelämän asunnon käyttämistä avioliiton päättymisen jälkeen voidaan pitää lapsen elatusavun osana. Tämän teorian mukaan ei-huoltajavanhemman on odotettava kodin tulevaa myyntiä – lykäten omaa osuuttaan omaisuudenjaosta – kun taas huoltajavanhempi asuu kodissa lasten kanssa. Joissakin tapauksissa ei-huoltajavanhempi voidaan jopa määrätä maksamaan talon kustannukset osana elatusapua.

Yleistä yleisempää on, että avioelämän asunnossa asuva osapuoli vastaa 100-prosenttisesti taloon liittyvistä kustannuksista. Tällaiset vanhemmat voivat saada (ja usein saavatkin) elatusapua, jonka he sitten käyttävät (muiden tulolähteittensä ohella) asunnon maksamiseen. Vähävaraisille eronneille puolisoille tämä voi johtaa siihen, että osapuolista tulee ”kotiköyhiä”.

Investopedia määrittelee ”kotiköyhänä” olemisen seuraavasti:

Taloköyhä on termi, jota käytetään kuvaamaan henkilöä, joka käyttää suuren osan kokonaistuloistaan asunnon omistamiseen, mukaan lukien asuntolainan maksuihin, kiinteistöveroihin, kunnossapitoon ja yleishyödyllisiin palveluihin. Tällaisessa tilanteessa olevilta henkilöiltä puuttuu käteistä rahaa harkinnanvaraisiin asioihin, ja heillä on yleensä vaikeuksia suoriutua muista taloudellisista velvoitteista, kuten ajoneuvon maksuista.

Kuulemme säännöllisesti puolisoista, jotka taistelevat ankarasti pitääkseen avioeron yhteydessä avioelämän kodin ja myyvät sen sitten vuoden tai kahden kuluttua, koska kodin ylläpitäminen on yksinkertaisesti liian kallista. On tärkeää muistaa, että eronneiden puolisoiden on avioeron jälkeen pidettävä yllä kahta taloutta – yksi kummallekin entiselle puolisolle – yhden kodin sijasta. Kahden kotitalouden tarve vähentää molempien osapuolten resursseja. Entisen avioliittokodin maksamisen yhteydessä toinen puoliso joutuu usein kamppailemaan maksaakseen käyttö- ja ylläpitokustannukset kiinteistöstä, jonka oli alun perin tarkoitus kattaa koko perheen asumistarpeet.

Viimeisen avioliittokodin maksaminen ja ylläpitäminen vain yhdellä tulolähteellä voi osoittautua vaikeammaksi kuin monet osapuolet kuvittelevat. Vaikka olisit ollut perheesi pääasiallinen palkansaaja, on usein virhe olettaa, että avioeron jälkeen avioelämän asunnon ylläpitokustannukset olisivat helpommat. Ilman puolisosi lisähuolenpidon tuomaa etua tulee todennäköisesti ylimääräisiä ylläpitokustannuksia, jotka sinun on otettava huomioon yhtälössä. Saatat esimerkiksi joutua palkkaamaan nurmikkofirman pitämään huolta pihasta, ”remonttimiehen” korjaamaan pieniä ongelmia, jotka olivat kerran, tai taloudenhoitajan auttamaan siivouksessa. Ilman entisen puolisosi ylimääräisiä käsiä sinulla ei välttämättä ole aikaa tarttua jokaiseen tehtävään viikonloppuisin, kun hoidat myös kotityöt, ruokaostokset ja lasten aktiviteetit.

Puolisot, jotka taistelevat avioeron aikana avioelämän asunnosta ja onnistuvat sitten siinä, voivat nopeasti huomata käyttävänsä suuremman osan tuloistaan asuntolainaansa ja siihen liittyviin kustannuksiin, joita aiheutuu siitä, että omistavat kodin, josta he taistelivat taistellen, jättäen heidät näin ollen ”koti köyhiksi”. Ennen kuin osapuolet pyrkivät säilyttämään avioelämän asunnon avioeron yhteydessä, heidän on suunniteltava huolellisesti avioeron jälkeinen budjettinsa. 500 dollarin ero kuukaudessa voi tuntua vähäiseltä, mutta se voi olla ero sen välillä, elävätkö puolisot ”paycheck to paycheck” vai onko heillä pehmustetta tulevina vuosina.

Osana budjetin laatimisprosessia puolisoiden tulisi ottaa huomioon seuraavat seikat:

a. Kaikki asuntoon liittyvät toistuvat menot, mukaan lukien asuntolaina, kiinteistöverot, yleishyödylliset palvelut ja ylläpitokustannukset.

b. Arvio suurista jaksottaisista menoista, kuten katon uusimisesta, ulkomaalauksesta tai kattilan vaihtamisesta.

c. Laske kaikki muut viikoittaiset ja kuukausittaiset elinkustannukset.

d. Määritä kaikki tulolähteet, mukaan lukien työtulot, saadut elatusmaksut tai elatusavut sekä mahdolliset verohyvitykset ja -palautukset.

e. Taloudellinen ”puskurisi” – eli kaikki likvidit varasi, mahdolliset lainanottolähteesi, mahdolliset muut käteisvarojen lähteet, jos joudut taloudellisiin vaikeuksiin.

Kuinka kauan aiot asua avioeron jälkeen avioliittokodissa?

Taistelu avioliittokodista avioeron yhteydessä voi olla järkevää, jos aiot ostaa puolisosi osuuden kodista pois. Niille osapuolille, jotka aikovat asua avioeron jälkeen avioliittokodissa vain rajoitetun määrän vuosia, laskutoimitus on haastavampi.

Kuten edellä todettiin, tuomioistuimet ottavat usein huomioon sellaisten vanhempien pyynnöt, jotka haluavat jatkaa asumista avioliittokodissa lasten kanssa jonkin aikaa, vaikka pyynnön esittävällä vanhemmalla ei ole varallisuutta ostaa toisen osapuolen osuutta kodista. Asumisen jatkamisella avioliittokodissa näissä olosuhteissa voi kuitenkin olla huomattavia haittoja. Näitä ovat muun muassa:

  • Sinun on maksettava talo käytettävissä olevista tuloistasi – Entisten puolisoiden, jotka saavat rajoitetusti elatusapua tai elatusapua rajoitetuksi ajaksi avioeron jälkeen, on kysyttävä itseltään, onko todella järkevää käyttää rajalliset resurssinsa kalliiseen asuntoon.
  • Teidän on edelleen myytävä koti ja jaettava oma pääoma – Vaikka asuminen kodissa voi tuoda mukavuutta, on tärkeää muistaa, että toisella puolisolla on edelleen oikeus 50 prosentin osuuteensa kodin arvosta myynnin jälkeen.
  • Korjausten ja kunnossapidon maksaminen voi olla haastavaa – Mitä tapahtuu, jos koti tarvitsee uuden katon avioeron jälkeen? Vaikka kodin ulkopuolella asuva osapuoli saattaa olla valmis odottamaan osuuttaan myyntituloista, tämän osapuolen pyytäminen maksamaan suuremmat korjaukset voi olla eri asia. Yksi ongelma siinä, että toisen osapuolen annetaan asua kodissa pitkään avioeron jälkeen, on se, että koti saattaa rapistua, mikä vaikuttaa haitallisesti mahdolliseen myyntihintaan myöhemmin.
  • Kuinka kauan aiotte asua siellä? – Näemme usein sopimuksia ja määräyksiä, joiden mukaan toinen puoliso saa asua kodissa 1-5 vuotta avioeron jälkeen. Joissakin tapauksissa asumisaika on sidottu siihen, että yksi tai useampi lapsi vapautuu, täyttää 18 vuotta tai valmistuu lukiosta tai korkeakoulusta. Mitä pidempi asumisaika on, sitä suurempi taakka lankeaa kodin ulkopuoliselle osapuolelle – joka joutuu odottamaan osuuttaan tuotoista – ja sitä haastavammaksi tilanne muuttuu molemmille osapuolille.

Voinko pakottaa puolisoni lähtemään avioeron jälkeisestä kodista ennen kuin avioero on ohi?

Siltä varalta, ettet ole vielä ehtinyt huomata, Lynchin & Owensin blogi ei ole koskaan pelännyt kritisoida Massachusettsin lainsäätäjän laiminlyöntiä päivittääkseen typerät lait. Kun kyse on määräyksistä ”tyhjentää avioelämän koti”, lainsäätäjä saa kuitenkin jonkinlaisen helpotuksen. Tyhjentämismääräysten osalta meidän on kohdistettava turhautumisemme Probate & Family Courtsin tuomareihin.

Massachusettsissa on selkeä laki, joka on täytettävä, ennen kuin tuomioistuin pakottaa toisen puolison ”tyhjentämään” avioeron aikana aviollisen kodin. 208 ryhmä, s. 34B:ssä säädetään:

Kuka tahansa tuomioistuin, joka on toimivaltainen käsittelemään avioeroa koskevia kanteita, … voi tällaisen kanteen alettua … määrätä miehen tai vaimon poistumaan välittömästi aviollisesta asunnosta enintään yhdeksänkymmenen päivän ajaksi ja uudesta hakemuksesta sellaiseksi ylimääräiseksi tietyksi ajaksi, jonka tuomioistuin katsoo tarpeelliseksi tai tarkoituksenmukaiseksi, jos tuomioistuin kuulemaansa asiaa käsiteltyään toteaa, että liikkuvan asianosaisen tai asianosaisten luona oleskelevien alaikäisten lasten terveydelle, turvallisuudelle tai hyvinvointiin kohdistuva vaara vaarantuisi tai sitä heikentäisi olennaisesti tällaisen määräyksen antamisen laiminlyönti.

Toisin sanoen Massachusettsin ”vacate statute” edellyttää, että tuomioistuin toteaa, että osapuolen tai alaikäisen lapsen ”terveys, turvallisuus tai hyvinvointi” ”vaarantuu tai heikentyy olennaisesti”, jollei toista puolisoa poisteta tahattomasti kotoa avioeron ollessa vireillä. Todellisuudessa Probate- ja perhetuomioistuinten tuomarit jättävät rutiininomaisesti huomiotta tämän oikeudellisen normin ja pakottavat siten toisen puolison lähtemään kotoa, vaikka ei ole näyttöä merkittävästä haitasta tai haitasta.

On yleisesti sovittu, että ”vacate”-oikeudellinen normi edellyttää pienempää riskiä kuin mitä vaaditaan 209A:n väärinkäytön estämistä koskevan määräyksen antamiseen, mutta ei kuitenkaan paljon pienempää. Yleisesti ottaen pelkän sen tosiasian, että puolisot eroavat, ei pitäisi riittää täyttämään merkittävää haittaa tai haittaa koskevaa vaatimusta.

Laki on tietysti merkityksetön, jos tuomarit eivät noudata sitä. Ja Massachusettsissa monet tuomarit yksinkertaisesti jättävät huomiotta avioerosäännön ja päättävät sen sijaan antaa väliaikaisia määräyksiä, joilla toiselle puolisolle myönnetään avioeron ajaksi avioelämän asunnon ”yksinomainen käyttö- ja käyttöoikeus”, mikä pakottaa toisen puolison poistumaan asunnosta. Selvyyden vuoksi todettakoon, että ilmaisu ”käyttö ja nautinta” on peräisin kiinteistölainsäädännöstä (ja/tai vuokranantajan ja vuokralaisen välisestä suhteesta annetusta laista), mutta tällaisen määräyksen antamiselle avioerotapauksessa ei näytä olevan mitään oikeudellista perustetta.

(Toimittajan huomautus: Vapauttamislaki on räätälöity kapeasti siten, että sen pitäisi olla yksinomainen oikeussuojakeino tuomareille, jotka pyrkivät poistamaan aviopuolisot avioliiton mukaisesta asunnosta avioeron vuoksi. Ei todellakaan ole mitään perusteltua syytä poistaa puolisoa kodista Ch. 208, s. 28A:n mukaisen yksinkertaisen väliaikaisen määräyksen perusteella. Siitä huolimatta tuomarit käyttävät säännöllisesti ”use and enjoyment” -määräyksiä kiertääkseen tyhjentämissäännöstä.)

Varallisuustuomioistuimen väliaikaisten määräysten erityisluonteen vuoksi Massachusettsin muutoksenhakutuomioistuin tai korkein oikeus eivät ole käsitelleet tyhjentämissäännöstä vuoden 2005 jälkeen. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että tuomarit, jotka vaativat puolisoa poistumaan asunnosta ”käyttöä ja nautintoa” koskevan väliaikaisen määräyksen avulla, kohtaavat vain vähän tai ei lainkaan vastarintaa muutoksenhakutuomioistuimissa. Lopputulos on se, että Massachusettsin tuomarit vaativat usein toista puolisoa poistumaan avioeron aikana aviollisesta asunnosta kolmella tavalla:

  • 209A:n väärinkäytösten ehkäisemistä koskevat määräykset (kotimaiset lähestymiskieltomääräykset)
  • Vapauttamismääräykset Ch. 208:n §:n 34B:n nojalla
  • Väliaikaiset määräykset, joilla myönnetään toiselle osapuolelle aviollisen asunnon ”yksinomainen käyttö- ja käyttöoikeus”

CDFA-järjestöt voivat auttaa: Pitäisikö minun pitää avioerokoti avioeron jälkeen?

Konsultointi sertifioidun avioeron taloudellisen analyytikon (Certified Divorce Financial Analyst, CDFA) kanssa on usein hyvä ajatus ennen avioeroa, sen aikana tai sen jälkeen. CDFA voi auttaa sinua analysoimaan budjettiasi sen määrittämiseksi, onko sinulla avioeron jälkeiset tulot ja kassavirta riittävät, jotta sinulla on varaa asunnon hankkimiseen yksin. Lisäksi CDFA voi auttaa sinua ymmärtämään, mitä eroja on asunnon kaltaiseen ”kuolleeseen omaisuuteen” sijoittamisessa verrattuna likvidimpään omaisuuteen, joka voi tuottaa sijoitustuloja pitkällä aikavälillä.

About the Author: Carmela M. Miraglia on Massachusettsin avioerojuristi ja Cape Codin perheoikeuden asianajaja Lynch & Owensille, joka sijaitsee Hinghamissa, Massachusettsissa ja East Sandwichissa, Massachusettsissa. Hän on myös sovittelija South Shore Divorce Mediation.

Suunnittele ilmainen konsultaatio Carmela M. Miraglian kanssa jo tänään numeroon (781) 253-2049 tai lähetä hänelle sähköpostia.