Kaikki tietävät, että jakson 1031-vaihdon avulla voit lykätä liittovaltion voittoa sekä poistojen takaisinperintää sijoitus- tai yrityskäyttöön tarkoitetun kiinteistön myynnistä ja myöhemmästä ostosta. Osavaltiosta riippuen voit myös lykätä osavaltion voittoa. Yleensä lykkäyksen maksimoimiseksi sinun on hankittava korvaava omaisuus, joka on arvoltaan ja omavaraisuudeltaan yhtä suuri tai suurempi, mutta mitä tapahtuu, jos luovutettu omaisuus on veden alla?

1031 CORP. on jo pitkään helpottanut vaihtotapahtumia, joissa ei ole ollut omaa pääomaa, ja joissakin tapauksissa on jopa vaadittu vaihtajaa tuomaan varoja kaupantekoon. Jotkut kysyvät, miksi haluatte tehdä näin. Valitettavasti oma pääoma tai nettokassa asuntolainan maksun jälkeen ei liity mitenkään kiinteistöstä saatavaan voittoon. Voitto lasketaan vähentämällä nettomyyntihinta alkuperäisestä ostohinnasta, mukaan lukien sulkemiskustannukset ja parannukset. Oma pääoma on kiinteistön käyvän markkina-arvon ja sen välinen erotus, kuinka paljon olet velkaa asuntolainanantajallesi.

Viime vuosina monet kiinteistönomistajat ovat joutuneet veden alle, mikä tarkoittaa, että heidän kiinteistönsä arvo on pienempi kuin lainanantajalle maksettava summa. Tämä on voinut johtua siitä, että kiinteistö hankittiin tai jälleenrahoitettiin kiinteistömarkkinoiden ollessa huipussaan 2000-luvun puolivälissä ja kiinteistön arvo on sittemmin laskenut. Jälleenrahoittajilla voi silti olla huomattava voitto kiinteistöstä, jos se on ollut omistuksessa useita vuosia, ja erityisesti jos veronmaksaja on tehnyt kiinteistöstä 1031-vaihdon, koska voitto on lykätty. Myös poistojen takaisinperinnästä voi aiheutua melko paljon veroja, vaikka kiinteistön arvo olisi laskenut.

Kysymyksiä on esitetty siitä, mikä on korvaavan kiinteistön arvo ja oma pääoma, joka tarvitaan, jotta koko voitto voidaan lykätä lyhytaikaisessa myynnissä tai pakkohuutokaupassa. Pitäisikö korvaavan kiinteistön arvon olla yhtä suuri tai suurempi kuin luovutetun kiinteistön nykyinen arvo tai sen asuntolainan jäljellä oleva saldo?

Yksi veronmaksaja pyysi hiljattain IRS:ltä ohjeita siitä, voiko hän käyttää 1031-vaihtoa voiton lykkäämiseksi. Vaikka tämä PLR voi tukeutua vain tähän tiettyyn veronmaksajaan, kirjepäätökset ovat oivaltavia muille veronmaksajille ja heidän neuvonantajilleen, jotka ovat tekemisissä samanlaisen tilanteen kanssa. Seuraavassa on lyhyt yhteenveto asiaan liittyvistä tosiseikoista:

  • Veronmaksaja ja lainanantaja tekisivät siirtosopimuksen ja veronmaksaja suostuisi siirtämään luovutetun omaisuuden lainanantajalle velan alaisena;
  • Voittaakseen 1031-vaihdon veronmaksaja tekisi vaihtosopimuksen hyväksytyn välittäjän (Qualified Intermediary, QI) kanssa ennen omaisuuden siirtämistä lainanantajalle;
  • Veronmaksaja luovuttaisi siirtosopimuksen mukaiset oikeutensa QI:lle;
  • Veronmaksaja tekisi sen jälkeen korvaavaa kiinteistöä koskevan myyntisopimuksen, joka luovutettaisiin QI:lle;
  • QI hankkisi korvaavan omaisuuden veronmaksajan toimittamilla käteisvaroilla tai velalla ja siirtäisi omaisuuden veronmaksajalle; ja
  • Veronmaksaja ilmoitti, että korvaavan omaisuuden käypä markkina-arvo olisi suunnilleen sama kuin luovutetun omaisuuden jäljellä oleva velka.

Verohallinto katsoi, että esitetyllä tavalla toteutettu liiketoimi täyttää 1031 pykälän mukaisen veronlyhennyskohtelun edellytykset.

Tämä kirjepäätös varoittaa ketä tahansa samankaltaisessa tilanteessa olevaa henkilöä hankkimasta korvaavaa kiinteistöä, jonka arvo on vähintään yhtä suuri kuin jäljellä oleva asuntolainan pääoma, jotta voiton ja/tai poistojen palautuksen lykkääminen voidaan maksimoida. Jokainen tilanne on tietysti erilainen, ja veronmaksajien olisi neuvoteltava veroneuvojansa kanssa siitä, mikä on parasta heidän omassa tilanteessaan, mutta 1031-jakso voi olla erittäin hyödyllinen.