Edellisessä artikkelissamme keskityimme hälventämään joitakin asunnon ostamiseen ja omistamiseen liittyviä verotuksellisia väärinkäsityksiä. Tässä pyrimme selventämään usein väärinymmärrettyjä verovaikutuksia, jotka liittyvät ensisijaisen asuinpaikan myymiseen tai muuhun luovuttamiseen. Yleensä kaikki liiketoimet, jotka tuottavat voittoa, ovat veronalaisia. Vuonna 1997 kongressi päätti kuitenkin tehdä suurimmasta osasta ensiasunnon myynnistä saatavia voittoja verovapaita.

Kun kongressi antoi säädöksen, jonka mukaan yksinasuvat veronmaksajat voivat jättää verovapauden ulkopuolelle enintään 250 000 dollarin suuruisen myyntivoiton (aviopareille 500 000 dollaria), uskottiin yleisesti, että suurimman osan ihmisistä ei tarvitsisi enää murehtia verotuksellisista seuraamuksista. Kunhan omistit talon ja käytit sitä ensisijaisena asuinpaikkanasi vähintään kaksi vuotta myyntiä edeltävistä viidestä vuodesta, sait pitää kaiken voiton, joka ei ylittänyt näitä rajoja. (Tätä poissulkemista voi hakea kerran kahdessa vuodessa.)

Jotkut asunnonomistajat huomasivat kuitenkin seuraavina vuosina kohonneiden kiinteistömarkkinoiden seurauksena, että heillä oli kauan sitten kadonnut sukulainen nimeltä Samuli-setä, joka halusi osallistua heidän uuteen omaisuuteensa, kun heidän voittonsa ylittivät poissulkemisrajat. Yhtäkkiä sellaisista termeistä kuin oikaistu perusta, nettomyyntitulot ja myyntivoitot sekä tarve säästää kaikki Home Depotin kuitit tulivat tärkeiksi. Lue lisää näistä termeistä:

Mikä on oikaistu peruste?

  • Veroviranomaiset määrittelevät perusteen kiinteistöön tekemäsi kokonaispääomasijoituksen määräksi verotusta varten. Tietyt tapahtumat, jotka tapahtuvat omistusaikana, voivat lisätä tai vähentää perustasi, mikä johtaa ”oikaistuun perustaan”. Muistatko HUD-1-loppulausuntosi, jossa lueteltiin kaikki ne vähennyskelvottomat erät, jotka olivat peräisin kotisi ostosta? Se on lähtökohtasi. Yleensä oikaistu peruspohjasi koostuu seuraavista osista:
  • Ostohinta
    Lisää:

  • Sulkeutumiskustannukset, kuten –
  • Vakuutus ja maksut
  • Arviointimaksut
  • Luottotietopalvelumaksut
  • Veropalvelumaksut
  • Verovakuutus
  • Valvontatodistus
  • Valtiollinen ja paikallinen kirjaaminen, leima- ja varainsiirtoverot
  • Omistusoikeuden vahvistamiseen liittyvät oikeudelliset maksut
  • Kodin parannukset – parantavat kodin arvoa, kuten katon vaihto, maisemointi, uusi keittiö, laajennus, keskuslämmitys ja ilmastointi. Korjaukset ja kunnossapito eivät nosta kodin arvoa, eivätkä ne näin ollen ole osa peruspääomaasi
  • Varkauteen tai onnettomuuteen, kuten hurrikaaniin tai maanjäristykseen, liittyvät korjauskustannukset
  • Vuoden 2005 jälkeen saadut verohyvitykset kodin energiankäytön parantamiseen
  • Kustannukset, joita aiheutuu siitä, että kiinteistöön on laajennettu vesijohtolinjoja

    Väh:

  • Vakuutustulot varkaus- tai tapaturmavahingosta
  • Varkaus- tai tapaturmavahingon verovähennyskelpoinen osuus
  • Kotitalon vuokraus- tai liiketoimintakäytöstä saadut poistot
  • Myös toukokuun 1997 verolakia edeltävistä myynneistä saadut laskennalliset voitot
  • Myös tulojen ulkopuolelle jäävän hyväksytyn pääasunto-omaisuusvelan lyhennykset

Jos palkkasit urakoitsijan rakennuttamaan kotisi, perustasi sisältää myös tontin, työn ja materiaalien kustannukset, arkkitehti- ja lakimiespalkkiot sekä yleishyödyllisten laitosten mittari- ja liittymismaksut. Oman työsi kustannuksia ei oteta huomioon.

Tietyissä tapauksissa perusteesi ei määräydy kustannusten perusteella. Jos saat omaisuutta lahjana, perusteesi on lahjoittajan oikaistu peruste. Jos perit omaisuutta, perusteesi on sen käypä markkina-arvo perinnönjättäjän kuolinpäivänä. Verotuksellisesti voi olla suuri ero siinä, miten omaisuuden peruste määritetään. Sanotaan, että iäkäs äiti harkitsee vaihtoehtoa, jonka mukaan hän siirtäisi kotinsa, jonka oikaistu arvo on 75 000 dollaria, aikuiselle pojalleen, jonka kanssa hän ei asu yhdessä, sen sijaan, että hän testamenttaisi sen pojalleen. Jos hän siirtää omistusoikeuden pojalleen hänen eläessään, hän on tehnyt lahjan. Näin ollen poika saa äitinsä 75 000 dollarin perustan. Jos hän myöhemmin myy talon 300 000 dollarilla ilman, että se on hänen ensisijainen asuinpaikkansa, häntä verotetaan 225 000 dollarin voitosta. Poikkeusta ei myönnetä, koska kyseessä ei ole hänen ensisijainen asuinpaikkansa. Jos hän kuitenkin asuu talossa vähintään kaksi vuotta, hän katsoo sen ensisijaiseksi asuinpaikakseen. Jos hän myöhemmin myy asunnon 300 000 dollarilla, hän ei joudu maksamaan veroa, koska hän on oikeutettu 250 000 dollarin ensiasuntovähennykseen, vaikka hänen perustansa on vain 75 000 dollaria.
Vaihtoehtoisesti, jos hän perii asunnon äidiltään, jolloin sen käypä markkina-arvo on 300 000 dollaria, ja myy sen välittömästi 300 000 dollarilla, veronalaista myyntivoittoa ei synny, koska hänen perustansa on käypää markkina-arvoa kuolinpäivänä. Sillä ei ole merkitystä, asuiko hän asunnossa missään vaiheessa.

Yleisesti avioerossa olevat pariskunnat ottavat myös toistensa perustan eivätkä kirjaa luovutusvoittoa tapauksissa, joissa toinen puoliso ostaa avioeron yhteydessä toisen puolison osuuden avioasunnosta.

Miten nettomyyntituotot lasketaan?

Viittaat myynnin HUD-1:een. Pohjimmiltaan nettomyyntitulosi koostuu seuraavista osista:

  • Myyntihinta
      Miinus:

    • Myyntipalkkiot
    • Valtion ja paikalliset varainsiirto- ja kirjaamisverot ja -maksut
    • Korjauskustannukset, kuten maalaus-, huolto- ja korjauskustannukset, joiden tarkoituksena on tehdä kiinteistöstä myyntikelpoisempi,

Miten lasket voiton?

Voittosi määräytyy vähentämällä oikaistu perusteesi nettomyyntitulosta. Jos olet oikeutettu verovapauden ulkopuolelle jättämiseen, vähennät voiton verovapaudella saadaksesi veronalaisen voiton.

Onko sinun ilmoitettava myynnistä veroilmoituksessasi?

Yleisesti sinun ei tarvitse ilmoittaa ensisijaisen asuinpaikkasi myynnistä, jos voit jättää koko voiton verovapauden ulkopuolelle (ja jos päätät tehdä niin), ellet ole saanut lomaketta 1099-S, Proceeds from Real Estate Transactions (Kiinteistötransaktioista saadut tulot), joka kodin myynnin tapauksessa annetaan, jos tulot ylittävät verovapauden ulkopuolelle jättämistä koskevat rajat. Jos se on ilmoitettava, se sisällytetään lomakkeeseen 8949, Sales and Other Dispositions of Capital Assets, ja taulukkoon D, Capital Gains and Losses, lyhytaikaisena myyntivoittona, jos olet pitänyt kotisi hallussasi enintään vuoden, ja pitkäaikaisena, jos olet pitänyt kiinteistöä hallussasi yli vuoden.

Lyhytaikaisia myyntivoittoja verotetaan tavanomaisen tuloverokannan perusteella. Pitkäaikaisen myyntivoiton verokanta vaihtelee 0 ja 20 prosentin välillä veroluokastasi riippuen.

Voitko vähentää asunnon myynnistä syntyneen tappion?

Erityisasuntosi myynnistä syntynyt tappio ei ole vähennyskelpoinen, sillä sitä pidetään henkilökohtaisena omaisuutena.

Voin jättää pois kakkosasunnon, vuokrattavan asunnon tai sijoituskiinteistön myynnistä syntyneen voiton?

Vähennysoikeutta koskevia sääntöjä sovelletaan vain ensisijaisen asuinpaikkasi myynnin osalta. Vuoden 2008 asunto- ja talouden elvytyslaki (Housing and Economic Recovery Act of 2008, HERA) muutti sääntöjä niiden asuntojen osalta, joita ei käytetä ensiasuntona koko viisivuotiskauden aikana ja jotka myydään vuoden 2008 jälkeen. Aiemman lain mukaan asunnonomistajat olivat oikeutettuja pääasunnon myynnistä johtuvaan verovapautukseen, kunhan kaksi viidestä -testi täyttyi. HERA:n mukaan poissulkeminen perustuu kuitenkin siihen ajanjaksoon, jolloin kiinteistöä käytetään ensisijaisena asuinpaikkana (edellytykset täyttävä käyttö), verrattuna 1. tammikuuta 2009 jälkeen alkavaan muuhun käyttöön (ei-edellytykset täyttävä käyttö), jota ei suljeta pois ja joka voi laukaista luovutusvoittoveron.

Yksinäinen veronmaksaja osti esimerkiksi kakkosasunnon 1. tammikuuta 2009 ja myy sen kymmenen vuotta myöhemmin 1. tammikuuta 2019, jolloin hän käytti sitä ensisijaisena asuinpaikkanaan vain vuosien 2016-2018 aikana. Kaksi viidestä -testi on täyttynyt, mutta koska asuntoa käytettiin ensisijaisena asuinpaikkana vain 30 prosenttia koko omistusajasta (kolme vuotta kymmenestä vuodesta), myyntivoittojen verovapauden ylärajaa alennetaan 30 prosenttiin eli 75 000 dollariin (250 000 dollaria X 30 prosenttia).

Kakkosasuntojen nykyisille omistajille on olemassa grandfathering-säännöksiä, joiden mukaan mikä tahansa vuotta 2009 edeltävä omistusjakso voidaan rinnastaa hyväksyttävään käyttöön.

Esimerkiksi aviopari osti kakkosasunnon 1. tammikuuta 2005 ja myy sen 1. tammikuuta 2015, ja se on käyttänyt asuntoa ensisijaisena asuinpaikkana vain vuosina 2013 ja 2014. Toisin kuin edellisessä esimerkissä, jossa verovelvollisella oli vain kolme vuotta hyväksyttävää käyttöä, HERA:n grandfathering-säännön mukaan kuusi kymmenestä vuodesta täyttää verovapautuksen edellytykset (vuodet 2005-2008 ovat oikeutettuja verovapautukseen sekä vuodet 2013 ja 2014). Näin ollen pariskunta voi jättää verovapauden ulkopuolelle 60 prosenttia 500 000 dollarin myyntivoiton verovapaudesta eli 300 000 dollaria.

Pitäisikö asunnon omistaa ja käyttää sitä samanaikaisesti, jotta verovapauden saaminen olisi mahdollista?

Kahden vuoden käyttö- ja kahden vuoden omistusvaatimus voi täyttyä eri ajankohtina viiden vuoden aikajänteen sisällä. Hyvä esimerkki ovat ne, jotka vuokraavat asunnon osto-optiolla. Kun he ostavat vuokra-asunnon, aika, jonka he asuivat asunnossa vuokralaisena, lasketaan asunnon käytöksi poissulkemista varten, vaikka he eivät omistaneetkaan asuntoa tuolloin

Oletko silti oikeutettu poissulkemiseen, jos et asu asunnossa silloin, kun myyt sen?

Myyntihetkellä ei tarvitse asua talossa, jotta voit saada poissulkemisen. Kahden vuoden omistus- ja käyttövaatimukset voivat täyttyä milloin tahansa myyntiä edeltävien viiden vuoden aikana. Tämä tarkoittaa, että voit muuttaa pois talosta ja vuokrata sitä enintään kolmen vuoden ajan ennen myyntiä, ja silti olet oikeutettu poikkeukseen (jollei edellä käsitellyistä HERA:n rajoituksista muuta johdu). On tärkeää, että seuraat ja dokumentoit tämän ajanjakson varmistaaksesi, että myyt talon ennen kolmen vuoden määräajan umpeutumista.

Pitäisikö sinun käyttää asunnon myynnistä saadut tulot toisen asunnon ostamiseen, jotta voit jättää myyntivoiton verovapauden ulkopuolelle?

Ei. Ennen kuin lakia muutettiin vuonna 1997, välttääkseen veron maksamisen asunnon myynnistä asunnonomistajan täytyi käyttää myynnistä saadut tulot toisen asunnon ostamiseen, joka maksoi vähintään saman verran kuin se summa, jolla vanha asunto oli myyty. Silloinkin kyse oli myyntivoiton lykkäämisestä, ei verovapautuksesta. Kaikki lykätyt voitot vähennettiin uuden asunnon oikaistusta perustasta, mikä lisäsi voittoa mahdollisesta tulevasta myynnistä, jossa ei ollut korvaavaa asuntoa. Vähintään 55-vuotiaille asunnonmyyjille myönnettiin kerran elämässä verovapautus 125 000 dollarin myyntivoittoon asti. Tätä lakia ei enää sovelleta. Nykyisen lain mukaan kaikki vaatimukset täyttävät myyntivoitot ovat verovapaita edellä käsiteltyjen poikkeusten rajoissa. Sinun ei tarvitse ostaa korvaavaa asuntoa, eikä voittoa lykätä.

Lisätietoja saat Victor C. Belgiornolta numerosta 516-861-3704 tai [email protected] tai Bob Jahelkalta numerosta 516-861-3707 tai [email protected].

Takaisin uutisiin & Artikkelitbob jahelka, Victor Belgiorno