Kiinteistöjen flippaamisesta ja liikekiinteistöjen kehittämisestä on olemassa versio, jota kutsutaan myös kauppiaan kehittämiseksi. Kauppakehittäjä on rakennuttaja, joka on erikoistunut rakennusten rakentamiseen lähiajan jälleenmyyntiä varten. Oletetaan esimerkiksi, että rakennuttajalla on suhde teollisuuskäyttäjään, joka tarvitsee 100 000 neliömetrin teollisuusrakennuksen. Ennen rakentamisen aloittamista rakennuttaja tekee pitkäaikaisen vuokrasopimuksen kyseisen yrityksen kanssa.

Rakennuttaja löytää tontin, hankkii oikeudet, kaavoitusluvat, saa rakennusluvan, hankkii rahoituksen ja antaa rakennusurakan urakoitsijalle, joka rakentaa rakennuksen, ja nyt se on kiiltävä ja uusi, ja se on täysin vuokrattu.

Tällä hetkellä, kun teollisuuskiinteistö on täysin vuokrattu, pitkäaikaisella vuokrasopimuksella ja hyvällä sijainnilla, rakennuttaja on luonut hyvin, hyvin kuuman hyödykkeen. Hyvin usein kauppias-kehittäjä päättää myydä välittömästi, jopa vuoden sisällä rakennuksen avaamisesta. Näin he poistavat riskin, joka liittyy pitkäaikaiseen hallussapitoon, ja he voivat saada välitöntä voittoa. Se ei kuitenkaan ole asia, josta me pidämme. Pidämme pitkäaikaisista omistusjärjestelyistä, sillä uskomme, että ne luovat arvoa pitkällä aikavälillä.

Jos palataan ensimmäiseen suureen kehityshankkeeseeni New Yorkissa (Tower 45), hankkeen kokonaiskustannukset olivat 140 miljoonaa dollaria. Kun saimme rakennuksen valmiiksi (1990), rahoitusmarkkinat olivat lähes romahtaneet, ja ajattelimme, että rakennuksen kustannukset olivat sellaiset, ettemme koskaan menestyisi kiinteistön kanssa. Äskettäin tämä rakennus myytiin 364 miljoonalla dollarilla.

Suhteessa: Mitä eroa on A-, B- ja C-luokan kiinteistöjen välillä?

Markkinointistrategian laatiminen uudelle kehityshankkeelle

Park Tower / Tampa, FL

Muista, että rakennat rakennusta alusta alkaen. Rakennuksen ympärille on luotava paljon innostusta myynnin/vuokrauksen edistämiseksi. Vaikka se on rakenteilla, se ei ole vielä monien välittäjien tutkassa ennen kuin se on lähempänä avaamista, ja se johtuu siitä, että välittäjät haluavat tehdä rahaa tekemällä vuokrasopimuksen, josta he voivat kerätä provision. Jos rakennus on pelkkä raaka tontti, kiinteistömaailma pitää sitä useimmiten jokseenkin kaukaisena, eikä se ole niin jännittävä paikka, johon asiakkaita voisi tuoda heti.

Tämä tarkoittaa, että kehityssopimuksen markkinointiin on panostettava hyvin merkittävästi. Uuden kehityshankkeen markkinointiin käytetään huomattavasti enemmän energiaa ja vaivaa kuin olemassa olevan rakennuksen markkinointiin.

Se edellyttää intensiivistä ovien koputtelua ja tiedotuskampanjaa, jossa ihmisille kerrotaan, missä vaiheessa rakennustyöt ovat, milloin rakennus on valmis, sekä ilmoitetaan jännittävistä tapahtumista, kuten äskettäin allekirjoitetuista vuokrasopimuksista. Jos hanke on toimistorakennus, jännittävä uusi vuokralainen, kuten Google tai Apple, olisi seksikäs vuokralainen, joka voisi houkutella muita vuokralaisia rakennukseen. Jos kyseessä on vähittäiskaupan kiinteistö, ankkurivuokralainen voi olla elintärkeä vuokralainen, joka houkuttelee muita vähittäiskaupan vuokralaisia kauppakeskukseen. Ajattele ilmoitusta ankkurivuokralaisesta, kuten Whole Foods tai Nordstrom’s.

Tahdot pitää uutisen tuoreena ja liikkeessä ja haluat pitää sen kiinteistönvälittäjän silmissä. Lähes joka viikko pitäisi raportoida ja mainostaa jonkinlaista uutisarvoista tapahtumaa. Kehitteillä olevan rakennuksen yleisten markkinointikustannusten ja yleisen työntövoiman on oltava moninkertaisesti suuremmat kuin olemassa olevan rakennuksen.

Hallintastrategian luominen

Esitettäkö, että kehitit uuden rakennuksen, mutta jostain syystä et saanut alkuvuokrauksesta paljon pitkäaikaisia vuokrasopimuksia. Olisi virhe yrittää myydä rakennus, jonka vuokrakehitys on melko epävakaa. Ostajalla olisi riski siitä, että lyhyessä ajassa suuri osa tiloista saattaisi tulla markkinoille, ja ostaja voisi löytää lähes tyhjän rakennuksen.

Siten holding-strategia voisi perustua saamiesi vuokrasopimusehtojen pituuteen. Mitä pidemmän vuokra-ajan voit saada, sitä kärsivällisempi voit olla ennen myyntiä. Toisaalta pitkäaikaiset vuokrasopimukset tuottavat erittäin toivottavan myyntihinnan, jos päätät myydä kiinteistön heti sen rakentamisen jälkeen. Vuoden 2008 vakavan taantuman jälkeen sijoittajat haluavat pitkäaikaisia vuokrasopimuksia, joissa on vahvan luottokelpoisuuden omaavia vuokralaisia. liikekiinteistöjen arvo korreloi suoraan kassavirran pitkäikäisyyteen ja luotettavuuteen.

Tilaa liittymisesi saadaksesi lisätietoja toimistorakennuksiin sijoittamisesta ja päästäksesi ajoissa käsiksi seuraavaan sijoitusmahdollisuuteemme.

Rakennustoiminta

City Center / Pietari