Texasin laki tekee oletuksia siitä, miten aviopareilla ja yhteisomistajilla on kiinteistöjen omistusoikeus, ja luo oletusluokituksen näiden oletusten perusteella. Jos omistajat haluavat muuttaa näitä luokituksia, he voivat tehdä sen kirjallisella sopimuksella. Kaikki omistajat allekirjoittavat nämä sopimukset, joissa ilmaistaan kunkin omistajan aikomus pitää omistusoikeus tietyllä tavalla. Yleisiä sopimuksia ovat:

  1. Community Property Survivorship Agreement (yhteisomistussopimus) – Puolisoiden välinen sopimus siitä, että osa tai kaikki heidän teksasilainen yhteisomaisuutensa – riippumatta siitä, onko se tuolloin olemassa vai myöhemmin hankittu – siirtyy eloonjääneen puolison omaisuudeksi puolison kuollessa. Community Property Survivorship Agreements on sallittu Texasin Estates Code -lain 112.051 §:ssä, ja niiden on täytettävä tietyt lakisääteiset vaatimukset.
  2. Survivorship Agreement (Non-Spousal) – Omistajien yhteinen kirjallinen sopimus siitä, että kuolevan yhteisomistajan osuus jää jäljelle jäävälle yhteisomistajalle tai -omistajille. Survivorship Agreements (eloonjäämisoikeussopimukset) sallitaan Texasin Estates Code -lain 111.001 §:ssä. Non-spousal Survivorship Agreements eivät sovellu yhteisomistukseen.
  3. Partition and Exchange Agreement – Puolisoiden välinen sopimus siitä, että he jakavat tai vaihtavat keskenään kaiken tai osan yhteisomaisuudestaan – riippumatta siitä, onko se tuolloin olemassa vai myöhemmin hankittua – puolisoiden niin halutessa. Ositus- ja vaihtosopimuksella puolisolle siirrettävästä omaisuudesta tulee kyseisen puolison erillisomaisuutta. Ositus- ja vaihtosopimukset sallitaan Texasin perhelain 4.102 §:ssä.
  4. Avioehtosopimus – Avioehtosopimus ei muuta omaisuuden luonnetta. Sen sijaan sen avulla puoliso voi antaa kirjallisen vahvistuksen siitä, että hän hyväksyy tietyn omaisuuden olevan erillistä

Tällaisilla sopimuksilla voidaan varmistaa kolmansille osapuolille – kuten omistusoikeusyhtiöille – että puolisot ovat samaa mieltä omaisuuden luonteesta ja että kumpikin omistaja aikoo pitää omistusoikeuttaan tietyllä tavalla.

Siviilivarallisuuden erillisomistajuuden osoittaminen

Suurinta osaa kiinteistöistä, jotka aviopari hankkii avioliittoaikana, kohdellaan yhteisomaisuutena. Puolisot voivat käyttää ositus- ja vaihtosopimusta, jolla yhteisomaisuus muutetaan toisen puolison erillisomaisuudeksi.

Leskenoikeuksien luominen yhteisomaisuuteen

Yhteisomaisuuteen ei lähtökohtaisesti sisälly leskenoikeuksia. Toisen puolison kuollessa hänen osuutensa omaisuudesta siirtyy hänen kuolinpesälleen sen sijaan, että se siirtyisi suoraan eloonjääneelle puolisolle.

Vaimoparit voivat muuttaa tätä tulosta yhteisomistussopimuksen avulla. Yhteisomistussopimuksen on oltava kirjallinen ja molempien puolisoiden allekirjoittama. Siinä on myös oltava erityinen kieli eloonjäämisoikeuksien luomiseksi. Vaikka sopimus voidaan laatia milloin tahansa, on hyvä käytäntö laatia se, kun puolisot hankkivat kiinteistön, ja kirjata se kiinteistörekisteriin kauppakirjan yhteydessä.

Meidän kauppakirjageneraattorimme voi laatia kauppakirjoja, joilla omistusoikeus siirtyy yhteisomistukseen, jolla on eloonjäämisoikeus. Jos ilmoitat haastattelussa, että haluat ottaa omistusoikeuden yhteisomistuksena, jolla on eloonjäämisoikeus, ohjelmistomme luo sekä kauppakirjan että yhteisomistussopimuksen, joista kumpikin sisältää erityiskielen, jota tarvitaan omistusoikeuden pitämiseksi yhteisomistuksena, jolla on eloonjäämisoikeus.

Eloonjäämisoikeuksien luominen muussa omaisuudessa

Oletusarvoisesti usean omistajan omistamaan omaisuuteen ei sisälly eloonjäämisoikeutta. Yhteisomistajat voivat luoda perintöoikeuden sopimalla omistusoikeudesta yhteisomistajina, joilla on perintöoikeus. Texas Estates Code -lain 111.001 §:ssä säädetään erityisesti seuraavaa:

YLEISOMISTUSSOPIMUKSET LUVALLISET.

(a) Sen estämättä, mitä 101.002 §:ssä säädetään, kaksi tai useampia henkilöitä, joilla on yhteisesti omistusoikeus omaisuuteen, voivat kirjallisesti sopia, että kuollut yhteisomistaja jää jälkeenjääneelle yhteisomistajalle tai -omistajille.

(b) Edellä a alakohdassa kuvattua sopimusta ei voida päätellä pelkästään siitä, että omaisuus on yhteisomistuksessa.”

Tämän säännöksen mukaan yhteisomistajat voivat pitää omistusoikeutta, johon liittyy perintöoikeus, kunhan he ”yhteisesti … sopivat siitä kirjallisesti.”

Vaikka tämä kieli vaikuttaa suoraviivaiselta, ei aina ole selvää, miten perintöoikeus luodaan. Ongelma johtuu siitä, että Texasin kauppakirjat allekirjoittavat yleensä vain luovuttavat omistajat (myöntäjät), eivät omaisuuden vastaanottajat (saajat). Koska luovutuksensaajat eivät allekirjoita luovutuskirjaa, on epäselvää, ovatko he ”kirjallisesti suostuneet” pitämään omistusoikeuttaan eloonjäämisoikeudella. Vaikka oikeuskäytännössä viitataankin siihen, että sellaisen teksasilaisen kauppakirjan hyväksyminen, joka sisältää oikeuden eloonjäämisoikeuteen, voi riittää yhteisomistajien välisen ”kirjallisen sopimuksen” syntymiseen, kyseinen oikeuskäytäntö on vanhempi kuin Teksasin lain nykyinen versio. Tämä epäselvyys voidaan välttää tekemällä erillinen perinnönjättösopimus, jonka perinnönsaajat allekirjoittavat.

Meidän kauppakirjageneraattorimme omaksuu konservatiivisen lähestymistavan perinnönjättöoikeuksiin. Jos ilmoitat haluavasi luoda Texasin kauppakirjan, jolla luodaan yhteisomistus, jolla on eloonjäämisoikeus, ohjelmistomme sisältää automaattisesti eloonjäämisoikeussopimuksen, joka on allekirjoitettava ja kirjattava Texasin kauppakirjan kanssa. Tämä lähestymistapa poistaa kaikki epäselvyydet siitä, ovatko yhteisomistajat sopineet omaisuuden pitämisestä eloonjäämisoikeudella.

Kiinteistösopimusten yleiset skenaariot

Nämä sopimukset voivat olla erityisen hyödyllisiä alla kuvatuissa skenaarioissa.

Skenaario 1: Kauppakirja on avioparille. Perunkirjoituksessa ei mainita ketään muuta.

Esimerkiksi aviopari omistaa kiinteistön yhteisomistuksena ilman eloonjäämisoikeutta. Jos pariskunta haluaa omistusoikeuden yhteisomistuksena, jolla on eloonjäämisoikeus, pariskunnan on allekirjoitettava kauppakirjan lisäksi yhteisomistussopimus eloonjäämisoikeudesta. Community Property Survivorship Agreement olisi kirjattava yhdessä kauppakirjan kanssa sen piirikunnan maarekisteriin, jossa kiinteistö sijaitsee.

Jos aviopari haluaa omistaa kiinteistön yhteisomistuksena, jolla on eloonjäämisoikeus, kauppakirjageneraattorimme luo sekä kauppakirjan että Community Property Survivorship Agreement -sopimuksen. Annamme myös vaiheittaiset ohjeet kiinteistönsiirron loppuunsaattamiseksi.

Skenaario 2: Kauppakirja on tehty useammalle omistajalle, jotka eivät ole naimisissa.

Koska omistajat eivät ole naimisissa, yhteisomistus ei ole ongelma. Omistajat voivat omistaa kiinteistön joko yhteisvuokralaisina tai yhteisvuokralaisina, joilla on eloonjäämisoikeus.

Jos omistajilla on omistusoikeus yhteisvuokralaisina, kauppakirjassa olisi käytettävä ilmaisua ”yhteisvuokralaisina”, jotta yhteisomistusmuoto voidaan määritellä yhteisvuokraksi. Tämä ilmaisu riittää yhteisen vuokrasuhteen syntymiseen. Yhden omistajan kuollessa kuolleen omistajan osuus ei siirry elossa oleville omistajille. Sen sijaan Texas Estates Code -lain 101.002 §:n mukaan kuolleen omistajan osuus siirtyy kuolleen omistajan testamentilla tai – jos kuolleella omistajalla ei ollut testamenttia – testamentilla kuolleen omistajan perillisille. Eloonjäänyt omistaja omistaa edelleen suhteellisen osuutensa kiinteistöstä.

Jos omistajat pitävät omistusoikeuttaan yhteisvuokralaisina, joilla on eloonjäämisoikeus, kauppakirjassa olisi mainittava, että kiinteistöä pidetään yhteisvuokralaisina, joilla on eloonjäämisoikeus. Omistajien olisi myös allekirjoitettava ei-avopuolisoiden välinen eloonjäämisoikeussopimus, joka olisi kirjattava kauppakirjan kanssa sen piirikunnan maarekisteriin, jossa kiinteistö sijaitsee.

Meidän kauppakirjageneraattorimme opastaa sinua näiden päätösten tekemisessä ja valitsee oikean kieliasun ja asiakirjat valintojesi perusteella.

Skenaario 3: Kauppakirja on tehty henkilöille, jotka eivät ole naimisissa keskenään. Ainakin yksi omistaja on naimisissa, mutta kaikki naimisissa olevat omistajat pitävät kiinteistöä erillisomaisuutena.

Tämä skenaario on samanlainen kuin skenaario 2. Koska kullakin omistajalla on omistusoikeus erillisenä omaisuutena, yhteisomistussääntöjä ei sovelleta. Omistajat voivat pitää omistusoikeutta joko yhteisomistajina tai yhteisomistajina, joilla on eloonjäämisoikeus.

Jos uudet omistajat pitävät omistusoikeutta yhteisomistajina, kauppakirjaan olisi lisättävä ilmaisu ”yhteisomistajina” tai jotain vastaavaa. Mitään muuta ei vaadita. Jos uusilla omistajilla on omistusoikeus yhteisomistajina, joilla on eloonjäämisoikeus, yhteisomistajien olisi allekirjoitettava ei-avioehtoinen eloonjäämisoikeussopimus ja kirjattava se kauppakirjaan.

Omistusoikeudellisten ongelmien välttämiseksi suositellaan usein, että avioliitossa oleva osapuoli hankkii puolisoltaan kirjallisen todisteen siitä, että kiinteistö on omistajan erillisomaisuutta. Avioehtosopimus, jossa yksilöidään omaisuus, ilmoitetaan perusteet omaisuuden luonnehtimiselle erillisomaisuudeksi ja jonka molemmat puolisot allekirjoittavat ja joka kirjataan kauppakirjan mukana. Vaikka aviovarallisuussopimus ei ole ehdoton vaatimus, se voi ehkäistä tulevia omistusoikeusongelmia varmistamalla kolmansille osapuolille – kuten kiinteistöosakeyhtiöille – että molemmat puolisot ovat yhtä mieltä siitä, että omaisuus ei ole yhteisomaisuutta.

Our Deed Generator voi laatia aviovarallisuussopimuksen yhdessä kauppakirjan kanssa.

Skenaario 4: Kiinteistö luovutetaan henkilöille, jotka eivät ole naimisissa keskenään. Ainakin yksi omistaja on naimisissa ja omistaa osuutensa yhteisomistuksena, mutta hänen puolisonsa ei ole osapuolena kaupassa eikä häntä sisällytetä kauppakirjaan.

Tämä luo skenaarion, jossa henkilö omistaa omaisuutta yhteisomistuksena, mutta ilman että myös hänen puolisonsa sisällytetään kauppakirjaan. Tässä tilanteessa yhteisomistusoikeuden perustaminen on vaikeaa (ehkä mahdotonta). Ei yksinkertaisesti ole olemassa mitään yleisesti hyväksyttyä tapaa luoda perintöoikeusjärjestely, jossa otetaan huomioon sekä nimeämättömän puolison (joka ei ole transaktion osapuoli) omistama yhteisomistusosuus että kaikki kiinteistön nykyiset omistajat.

Skenaario 5: Kauppakirja on tehty aviopuolisolle ja vähintään yhdelle muulle henkilölle.

Tämä skenaario on samankaltainen kuin skenaario 4, mutta siinä on yksi tärkeä ero: Molemmat puolisot ovat kauppakirjan osapuolia. Tässä skenaariossa sekä yhteisomistus että yhteisomistus, johon liittyy eloonjäämisoikeus, ovat mahdollisia, kunhan puolisot ensin jakavat yhteisomistusosuutensa ja muuttavat sen erillisomaisuudeksi.

Tämän toteuttamiseksi puolisoiden on tehtävä ositus- ja vaihtosopimus, jolla kumpikin puoliso saa osuuden kiinteistöstä erillisomaisuutena. Kauppaa kohdeltaisiin ikään kuin se tapahtuisi toisistaan riippumattomien osapuolten välillä.

Omistajat voisivat ottaa omistusoikeuden yhteisinä vuokralaisina käyttämällä kauppakirjassa sanamuotoa ”yhteisinä vuokralaisina” tai jotain vastaavaa. Kukin osapuoli – mukaan lukien puolisot – omistaisi yhtä suuren osuuden kiinteistöstä.

Vaihtoehtoisesti omistajat voisivat ottaa omistusoikeuden yhteisvuokralaisina, joilla on eloonjäämisoikeus, sisällyttämällä sopivan kieliasun kauppakirjaan ja allekirjoittamalla eloonjäämisoikeussopimuksen ja tallentamalla sen yhdessä kauppakirjan kanssa sen piirikunnan maarekisteriin, jossa kiinteistö sijaitsee.