Rakennusprosessi

Jokainen rakennusprosessi on ainutlaatuinen ja riippuu hankkeen laajuudesta ja monimutkaisuudesta. Joka kerta, kun rakennetaan kestävä talo, prosessi noudattaa kuitenkin tyypillisiä vaiheita, ja periaatteet ovat samankaltaisia myös pienemmän mittakaavan hankkeissa, kuten peruskorjauksissa.

Artikkeleissa Peruskorjaukset ja lisäykset ja Kodin ostaminen suunnitelmasta poikkeavasti on lisätietoa kyseisiin tilanteisiin sopivasta rakennusprosessista.

Vaihe 1: Rakennuttajan valinta

Ennen kuin pääset rakennuttajan valinnan vaiheeseen, tutkimus- ja suunnitteluprosessisi on tuottanut valmiita suunnitelma-asiakirjoja, jotka on tarkoitus kilpailuttaa rakennuttajilla (ks. Alustavat tutkimukset; Suunnitteluprosessi).

Kaksi yleistä tapaa valita rakennuttaja ovat:

• valitset haluamasi rakennuttajan ja pyydät häntä laatimaan tarjouksen tai ”tarjouksen” (ja pyydät vaihtoehtoisen tarjouksen kilpailukykyisen hinnoittelun varmistamiseksi)
• pyydät avoimia tai valikoivia tarjouksia useilta rakennuttajilta ja valitset hinnan perusteella.

Kummallakin menetelmällä saadaan rakennuttaja ja tarjous, mutta toinen menetelmä painottaa parhaan hinnan merkitystä, kun taas toisessa korostetaan parasta hintaa ja toisessa haluamaasi rakennuttajaa. Kummassakin tapauksessa merkitse tarjouspyyntöasiakirjoihin, että ”et ole velvollinen hyväksymään halvinta tai mitään tarjousta”.

Suunnittelija auttaa yleensä valitsemaan rakennuttajat, jotka tekevät tarjouksen hankkeeseen, suositusten ja aikaisemman kokemuksen perusteella. Ilmoitetut avoimet tarjouskilpailut tuottavat vaihtelevia tuloksia ja sulkevat usein pois pienemmät erikoisrakentajat, joilla ei ole aikaa tehdä tarjouksia useista hankkeista.

Rakennuttajan valinta on lähes yhtä kriittinen asia kuin suunnittelijan valinta.

Rakennuttajan pääasiallinen tehtävä on koordinoida rakennustöitä projektipäällikkönä. Tähän tehtävään kuuluu kunkin ammattikunnan valvonta ja koordinointi, materiaalien hankkiminen, määrittäminen ja toimitusten koordinointi sekä, mikä tärkeintä, koko prosessin laadunvarmistus.

Rakentajat ja ammattilaiset ovat ymmärrettävästi riskien välttelijöitä, ja heillä on taipumus hallita riskejä käyttämällä hyväksi havaittuja materiaaleja ja käytäntöjä. Kestävät tulokset edellyttävät usein innovatiivisten materiaalien ja käytäntöjen käyttöä. Välttääksesi myöhemmät ongelmat varmista, että jokainen rakentaja on tietoinen sitoutumisestasi kestävään kotiin, kun heitä pyydetään tekemään tarjous.

Dragi Markovic & DSEWPaC

Sertifioitujen, ympäristöä suosivien materiaalien (ks. Materiaalit) hankkiminen kilpailukykyiseen hintaan ja ammattilaisten valvominen materiaalien oikeanlaisen asentamisen varmistamiseksi edellyttävät rakentajaa, joka on valmistautunut menemään ”ylimääräisen askeleen verran pidemmälle”. Valitse rakentaja, joka on sekä koulutettu että sitoutunut toteuttamaan kestäviä tuloksia. Tutustu ympäristösertifiointijärjestelmiin, jotta voit tehdä oman päätöksesi tai sopimuksesi.

Sekä Master Builders Australia (MBA) että Housing Industry Association (HIA) kouluttavat rakentajia kestäviin käytäntöihin. Tällaisen koulutuksen saaneen rakentajan valitseminen niiden verkkosivujen luetteloista on hyvä ensimmäinen askel, mutta se ei takaa parhaiden käytäntöjen noudattamista. Tyytyväisten asiakkaiden suositukset ovat tehokas laadunvarmistusmenetelmä. Sekä MBA että HIA järjestävät kestävän kehityksen palkinto-ohjelmia, ja niiden verkkosivustoilla olevat luettelot aiemmista voittajista ovat myös hyvä osoitus kyvyistä.

Sitoutuneet rakentajat:

• toteuttavat huolellisesti kestävyysominaisuudet suunnitelman mukaisesti
• hankkivat ja käyttävät kierrätettyjä tai uudelleenkäytettyjä materiaaleja
• hyödyntävät ympäristösertifioituja materiaaleja ja varmistavat, että ne tilataan riittävällä toimitusajalla
• erittelevät jätevirtoja työmaalla
• opastavat aliurakoitsijoita, jotka eivät käytä ympäristöä suosivia toimintatapoja, ja jopa veloittavat heiltä maksuja, jos he eivät käytä ympäristöä suosivia toimintatapoja, ja jopa veloittavat heiltä maksuja, jos he eivät käytä ympäristöä suosivia toimintatapoja,
• varmistavat, että liimat, hartsit, maalit ja pintakäsittelyt ovat sisäilman laatua parantavia
• suojelevat työmaan biologista monimuotoisuutta
• asentavat ja ylläpitävät sedimentinestoesteitä.

Monilla sertifiointijärjestelmillä voidaan riippumattomasti sertifioida tuotteet ja palvelut ympäristön kannalta kestäviksi. Good Environmental Choice Australia (GECA) on riippumaton, voittoa tavoittelematon organisaatio, joka hallinnoi kansainvälisesti tunnustettua Environmental Choice Australia -ympäristömerkintäohjelmaa. Green Tick® perustuu elinkaariarviointiin (LCA), jossa tarkastellaan toiminnan vaikutuksia sen toimitusketjussa.

Green Tick Certified.

Good Environmental Choice Australia.

Vaihe 2: Tarjouspyyntöasiakirjat ja sopimukset

Hankkeissa, joista useampi kuin yksi rakennuttaja tekee tarjouksen, tämä vaihe edeltää vaihetta 1.

Tarjouspyyntöasiakirjoissa on selkeästi yksilöitävä kaikki tavanomaisesta liiketoiminnasta poikkeavat kestävän kehityksen käytännöt tai materiaalien sertifiointivaatimukset. Liitä tarjouspyyntöasiakirjoihin aikataulut, jotka tarjoajien on allekirjoitettava.

Huolehtimalla rakennuttajien huolenaiheista, jotka liittyvät kestävien käytäntöjen tuntemattomiin näkökohtiin, voidaan vähentää tuntemattomiin ennakoimattomiin menoihin varattua summaa.

Varausmäärät

Tuntemattomiin riskeihin voidaan varautua varausmaksuilla tai varauksilla, joita voidaan käyttää odottamattomien kustannusten kattamiseen. Niitä käytetään usein kattamaan odottamattomia pohjamaahan ja perustuksiin liittyviä kustannuksia; yhä useammin niitä käytetään tarjoamaan joustavuutta innovatiivisten kestävien tekniikoiden ja käytäntöjen valinnassa.

Pääkustannusluettelot

Toinen tapa voittaa rakennuttajan riskinottokielteisyys on ”nimetä” aliurakoitsijat toimittamaan ja asentamaan innovatiivisia tekniikoita ja antaa rakennuttajalle tarjoukseen sisällytettävä ”korvausluettelo” (tai ”esikustannusluettelo”).

Monet suunnittelijat valitsevat ja määrittelevät tarkan merkin ja mallin tärkeistä tai kalliista kohteista, kuten ikkunoista ja ovista, aurinkoenergialla toimivista lämpimän käyttöveden järjestelmistä, älykkäistä mittausjärjestelmistä ja energianohjausjärjestelmistä sekä paikan päällä tapahtuvasta uusiutuvan energian tuotannosta. Sinä tai suunnittelijasi voit teettää näiden kohteiden tarjoukset suosituimmilla toimittajilla ja nimetä ne sopimuksessa pääkustannusluettelon kohtiin, jotta vältytään siltä, että kilpailevat tarjoajat korvaavat ne sopimattomilla tai ala-arvoisilla tuotteilla.

Edulliset aliurakoitsijat

Voit myös nimetä edullisia aliurakoitsijoita, jos tunnet paikallisen ympäristöystävällisen putkimiehen, sähkösuunnittelijan tai maalarin, joka on luotettava ja ammattitaitoinen. Monilla rakennuttajilla on suosittuja aliurakoitsijoita, joten neuvottele tästä vaihtoehdosta huolellisesti.

Kertakorvaus vs. kustannus plus

Valitse ”kiinteä hinta/kertakorvaus” tai ”kustannus plus”. Nämä päätökset tehdään yleensä ennen tarjouskilpailua, mutta valitun rakennuttajan kanssa voidaan neuvotella tarkistuksista ennen sopimusten allekirjoittamista. Kertasummakilpailutukset ja -sopimukset ovat yleensä tehokkaita budjetin rajaamisessa, mutta ne voivat kannustaa kustannusten leikkaamiseen, mikä voi vaarantaa kestävän lopputuloksen.

Kustannus plus -skenaarioissa rakennuttaja nimeää prosentuaalisen lisän materiaalikustannuksiin tilausta ja aikataulutusta varten sekä tuntihinnat rakennuttajalle ja ammattimiehille. Nämä sopimukset edellyttävät suurta luottamusta omistajan ja rakentajan välillä. Ne antavat omistajalle enemmän valtaa menopäätöksiin, mutta vähentävät rakennuttajan vastuuta kustannusylityksistä. Tämä voi pakottaa leikkaamaan kustannuksia ja menettämään tärkeitä kestäviä ominaisuuksia (esim. aurinkosähköjärjestelmiä), kun budjetti on käytetty loppuun.

Kireissä budjeteissa kiinteähintaiset sopimukset ovat yleensä suositeltavampia. Jos käytetään cost plus -sopimusta, karanteeniin on asetettava kestäviin ominaisuuksiin varatut määrärahat.

Sopimukset

Vakiomuotoisia asuntorakentamista koskevia sopimuksia on saatavissa monista lähteistä, kuten lainaviranomaisilta ja alan huippuelimiltä. Ne muodostavat perustan oikeudellisesti sitovalle sopimuksellesi rakentajasi kanssa ja mahdolliselle riitojenratkaisulle.

Valitse sopimus, jossa sinun ja rakentajasi tarpeet ovat kohtuullisessa tasapainossa. Selkeät riitojenratkaisumääräykset ja nimetyt riippumattomat välimiehet ovat olennaisen tärkeitä. Liitä sopimukseen rakennuttajan tarjous, valtuuston hyväksymät suunnitelmat ja tekniset eritelmät, varmennetut tekniset yksityiskohdat ja mahdolliset aikataulut (pääkustannukset, ennakoimattomat kustannukset tai nimetyt toimittajat/urakoitsijat).

Lupaa asianajajallesi ja suunnittelijallesi tarkistaa sopimus ennen sen allekirjoittamista.

Merkitse kestävyysvaatimukset eritelmiin ja sisällytä seuraamukset huonompien materiaalien ja tuotteiden korvaamisesta.

Vinkkejä kilpailutukseen, jotta voit varmistaa ympäristöystävällisen lopputuloksen

Piirustukset ja eritelmät ovat osa sopimusasiakirjoja. Varmista, että niistä käy selvästi ilmi kestävyysvaatimukset ja että niihin sisältyy seuraamuksia huonompien materiaalien ja tuotteiden korvaamisesta.

Harkitse tärkeiden, korkeakustannuksisten kohteiden, kuten ikkunoiden, nimeämistä pääkustannusaikataulussa, jotta vältytään siltä, että kilpailevat tarjoajat korvaavat ne.

Kuvaa selkeästi kestävät menetelmät tai materiaalit, jotka eivät vielä ole tavanomaisia rakennuskäytäntöjä, ja sisällytä niihin neuvoja niiden toteuttamisesta tai hankkimisesta.

Sisällytä mukaan yksiselitteiset ohjeet, jotka estävät muutosten tekemisen tai korvaamisen ilman hyväksyntää sinulta tai suunnittelijalta.

Pyydä tarjouksen jättäneitä rakennusliikkeitä tarkastamaan tarjouspyyntöasiakirjat kestävyysvaatimusten noudattamiseen liittyvien riskien varalta ja huomioi tai varaa tarjouksessasi mahdolliset poikkeustilanteet.

Pyydä rakennuttajia suosittelemaan vaihtoehtoisia ratkaisuja, jotka sopivat heidän toimialoilleen ja toimitusketjuihinsa ja tuottavat samalla samat tai paremmat ympäristötulokset.

Harkitse sellaisten sopimusten käyttöä, joissa maksu sidotaan tiettyjen ympäristötulosten saavuttamiseen (esim. tiedot ympäristösertifioiduista materiaaleista, ikkuna- ja lasitusspesifikaatiot sekä uudelleenkäyttöä tai kierrätystä koskevat yksityiskohdat).

Suunnittele aikataulu uudelleenkäytettävistä materiaaleista (jos remontoit tai purat olemassa olevaa taloa) ja neuvottele niiden uudelleenkäytöstä rakentajasi kanssa.

OMISTAJARAKENTAMINEN

Jotkut kuluttajat päättävät hallinnoida hankkeitaan omistajarakentajina. Jos sinulla ei ole kokemusta asuntorakentamisesta, et tunne paikallisia rakentamiskäytäntöjä ja toimitusketjuja ja sinulla ei ole vankkoja yhteistyösuhteita paikallisiin ammattilaisiin, tämä vaihtoehto on täynnä riskejä.

Kestävä rakentaminen edellyttää usein, että ammattilaiset omaksuvat uusia käytäntöjä ja materiaaleja, ja tästä voi olla hyvin vaikea neuvotella kokemattomalle omistajarakentajalle.

Vaihe 3: Rakentamisen valvonta ja sertifiointi

Monet mahdollisuudet parhaiden käytänteiden mukaisten kestävien lopputuloksien aikaansaamiseksi menetetään rakentamisen aikana. Tämä johtuu usein siitä, että rakentajat ja ammattilaiset eivät ymmärrä ympäristöä säästäviä periaatteita ja käytäntöjä, tai tehottomasta sertifioinnista.

Kuva: eadig14245 John Baker & DSEWPaC

Sedimenttiaidat estävät ympäristöhaittoja, joita aiheutuu rakennustyömaan valumasta vesistöihin.

Kuva: Kathie Stove

Pitäkää työmaa siistinä varastoimalla kaikki jätteet säiliöihin.

Valvonta

Rakennuttaja joutuu usein tekemään päätöksiä materiaaleista ja menettelytavoista, jotka poikkeavat suunnitelmissa ja teknisissä eritelmissä nimetyistä materiaaleista ja menettelytavoista kaupallisten mieltymysten tai suosittujen materiaalien saatavuuden puutteen vuoksi. Rakentajat siirtävät nämä (usein kiireelliset) päätökset valvojan tarkastettavaksi, jos sellainen on nimetty. Jos näin ei ole, he saattavat tehdä pikaisia mutta vähemmän kestäviä valintoja.

Kokeneiden ammattilaisten asiantunteva neuvonta voi varmistaa päätöksenteon laadun ja varmistaa ympäristön kannalta edulliset valinnat.

Sitoutuneen, erittäin asiantuntevan henkilön tai yrityksen antama ammattimainen neuvonta tai projektinjohto on ratkaisevan tärkeää, jotta päätöksentekoprosessi voidaan varmistaa laadullisesti ja jotta voidaan suositella ympäristön kannalta edullisia vaihtoehtoja, kuten niitä, joita käsiteltiin koko Sinun kotisi -hankkeessa.

Monet suunnittelijat tarjoavat valvontavastuupalveluja osana palkkioitaan. Joissakin osavaltioissa arkkitehtejä kielletään tarjoamasta projektinjohtopalveluja. Jos otat tämän roolin omistajana, ota yhteyttä päteviin neuvonantajiin tai konsultteihin päätöstesi tarkistamiseksi.

Projektinhallinta tai -valvonta lisää suunnittelijan vakuutusprofiiliin huomattavan ammatillisen korvausriskin, joten monet suunnittelijat suosivat vähemmän muodollista neuvonantajan roolia. Nykyiseen ammatilliseen vastuuvakuutukseen on syytä sisällyttää projektinhallintamerkintä, ennen kuin nimität virallisesti valvojan tai projektipäällikön.

Sertifiointi

Hankkeen tarkastaminen ja sertifiointi kriittisissä vaiheissa on lakisääteistä, jotta voidaan varmistaa, että hanke on rakennettu hyväksyttyjen suunnitelmien, eritelmien, asiaankuuluvien australialaisten standardien, Australian rakentamismääräysten (Building Code of Australia) ja valtuuston asetusten mukaisesti rakenteellisen eheyden, terveyden, turvallisuuden ja viihtyisyyden takaamiseksi.

Näillä tarkastuksilla voidaan havaita ja korjata ongelmat tai puutteet, ennen kuin ne rakennetaan. Useilla lainkäyttöalueilla raportoidut tapaukset, joissa kestävyysvaatimusten noudattamista koskeva sertifiointi on ollut puutteellista, osoittavat, että tämä tärkeä näkökohta jätetään joskus huomiotta. Jos olet huolissasi, kysy välittömästi neuvoa suunnittelijalta tai rakennuksen kestävyyden arvioijalta (ks. Suunnitteluprosessi).

Monet yksityiset sertifioijat tarjoavat erityisiä ympäristösertifiointeja. Ota yhteyttä Australian Institute of Building Surveyorsiin (https://aibs.com.au) saadaksesi lisätietoja.

Vaihe 4: Käyttöönotto ja luovutus

Joskus parhaat suunnittelu- ja rakennusinnovaatiot voivat mennä hukkaan, koska konsepteja ei kerrota omistajalle luovutuksen yhteydessä. Pyydä suunnittelijalta ja rakentajalta omistajan käsikirja. Jos olet ammatinharjoittaja, anna asiakkaallesi yksityiskohtaiset ohjeet siitä, miten kotia käytetään ja ylläpidetään luovutuksen yhteydessä. Jos myyt kotisi, varmista, että uudet omistajat saavat siitä kopion.

Omistajan käsikirja tai käyttöopas kattaa:

• kesä- ja talvikäytön asetukset ja päivä-;yörutiinit:
  • lämmitys- ja jäähdytyslaitteiden käyttö ja huolto
  • verhojen ja ikkunoiden avaaminen/sulkeminen
  • ilmanvaihtojärjestelmien (risti- ja pinoilmanvaihto)
  • varjostusjärjestelmien käyttö
  • katon käyttö tilantuuletin
• aurinkolaitteiden puhdistus
• termiittiesteet ja tarkastussuunnitelma
• vedenkeräys- ja vedenkäsittelyjärjestelmien käyttöohjeet
• huoltoventtiilien eristysventtiilit (kaasu, sähkö ja vesi)
• kuumavesijärjestelmän uhrautuvien anodien vaihtopäivämäärä
• kuumavesijärjestelmän paineenrajoitusventtiilien tarkastukset
• maalausvälit
• sopivat puhdistusaineet kaikille pinnoille ja pinnoitteille
• maiseman kunnossapitovaatimukset.

Välttäkää nämä sudenkuopat

Yleisiä pettymysten tai riitojen syitä syntyy väärän suunnittelijan tai rakentajan tai molempien valinnasta.

Budjetin ylitykset voivat johtua hallussasi olevista tai hallitsemattomista olosuhteista:

• alustavat kustannusylitykset (esim. valtuustomaksut, suunnittelu, geotekninen raportti, insinöörisuunnittelu ja -sertifiointi, maanmittauspalkkiot)
• työmaahaasteet (ennalta arvaamattomat työmaavaikeudet)
• sääolosuhteet,
• materiaalien saatavuushäiriöt,
• ei ole onnistunut yksityiskohtien kanssa
• ei ole saanut yksityiskohtia kuntoon
• .esim. materiaalivalinnat tai sisäilman laatua parantavat pinnoitteet)
• huonojen neuvojen vastaanottaminen tai hyväksyminen (erityisesti tavarantoimittajilta ja kokemattomilta ammattilaisilta), kun on tehtävä kiireellisiä päätöksiä.

Hyvin harvat uudet suunnittelu-/rakennusprojektit mahtuvat asiakkaan aikatauluodotuksiin, koska:

• neuvoston viivytyksistä
• pitkistä suunnitteluprosesseista – erityisesti silloin, kun tehdään monia muutoksia
• viivästyksistä vapaan rakentajan löytämisessä
• sään ja rakentajan aiheuttamista viivytyksistä
• kauppiaspulasta
• rakennuttajan tavanomaisen toimitusketjun ulkopuolisten kestävien tekniikoiden saatavuudesta ja toimittamisesta.

Järkevien, tasapuolisten kompromissien neuvotteleminen voi ylittää mahdollisuutesi.

Alitehon alittavuus voi johtua suunnittelusta, rakentamisesta tai toiminnasta:

• Lämpötehokkuus ei ehkä vastaa odotuksia, mikä johtuu yleensä huonosta toiminnasta, huonosta tiivistämisestä, ikkunoiden sulkemisen tai avaamisen laiminlyönnistä, riittämättömästä tai virheellisestä eristyksestä, riittämättömästä varjostuksesta ja sopimattoman lasin käytöstä. Rakennuksen kestävyyden arvioija voi antaa neuvoja näissä asioissa.
• Jos energiankulutus on odotettua suurempi, seuraa yksittäisten laitteiden kulutusta ja asenna älykkäitä mittareita tai energianhallintajärjestelmiä. Kotitalouden yksittäisen henkilön käyttäytyminen voi usein tietämättään olla syynä liialliseen energiankulutukseen.

Viitteet ja lisälukemista

ACT Environment, Planning and Sustainable Development Direcorate – Planning. www.planning.act.gov.au

Australian Building Codes Board. www.abcb.gov.au

Australian Institute of Building Surveyors. https://aibs.com.au

Australian Local Government Association. www.alga.asn.au

Building Commission Victoria.

Department of Communications and the Arts. Telecommunications in new developments – a short guide for consumers. www.communications.gov.au

Department of Industry, Science, Energy and Resources (DISER). 2020. Energiatehokkuuskoulutus. https://www.energy.gov.au/business/energy-efficiency-skills-and-training/energy-efficiency-training

Good Environmental Choice Australia (GECA). www.geca.org.au

Green Tick Certification.

HIA Housing Local. www.housinglocal.com.au

Home Design Directory. Rakennuskustannuslaskuri. www.homedesigndirectory.com.au

Master Builders Australia. www.masterbuilders.com.au

Uudisrakentamisen kustannusoppaat. www.corelogic.com.au

Northern Territory Department of Lands, Planning and the Environment. www.dlpe.nt.gov.au

NSW Department of Planning and Infrastructure. www.planning.nsw.gov.au

Queenslandin osavaltion kehitys-, infrastuktuuri- ja kaavoitusministeriö.

Etelä-Australian suunnittelu-, liikenne- ja infrastruktuuriministeriö. www.dplg.sa.gov.au

Sustainability Victoria. www.sustainability.vic.gov.au

Tasmanian infrastruktuuri- ja resurssitietopalvelu (IRIS), suunnittelu ja kehitys.

Victorian Department of Planning and Community Development.

West-Australian Department of Planning, Lands and Heritage. www.dplh.wa.gov.au/

Tekijä

Chris Reardon, 2013

Learn More

• Seuraava luku – Asunnon ostaminen suunnitelmasta

.