Texasilainen rakennuttaja haluaa tuoda työpaikkoja, verotuloja ja lisää yrityksiä läntiseen Orange Countyyn, mutta jotkut asukkaat totesivat tiistai-iltana, että he haluaisivat mieluummin mitä tahansa muutakin, kuin vain Buc-ee’sin matkakeskusta.

Buc-ee’s on ”räikeä, ulkokultainen, ylisuuri teksasilainen huoltoasema, autopesula ja mega-convenience-myymälä, jota Eflandin asukkaat eivät halua eivätkä tarvitse”, Eflandin asukas Catherine Matthews sanoi. julkisen kuulemisen aikana.

Click to resize

”Ne rikkovat jokaista perusarvoa, jokaista toiminta-ajatusta, jokaista suunnittelutavoitetta, kaikkea sitä, mistä Orange County – Pohjois-Carolinan osavaltion edistyksellinen piirikunta – on ylpeä ja mihin se uskoo”, hän sanoi.

Efland Stationin 104 hehtaarin sekakäyttökohde ja sen Buc-ee’s-ankkuri on ollut kiistanalainen siitä lähtien, kun sitä ehdotettiin elokuussa maaseudulla sijaitsevalle liittymälle Interstate 85/40:ltä lähellä Orange-Alamance-piirikunnan rajaa.

Matthews ja 19 muuta piirikunnan komissaareille tiistaina puhunutta olivat niiden 111:n joukossa, jotka olivat ilmoittautuneet kuulemiseen. Vaikka komissaari Earl McKee vaati muiden kuulemista ennen joulua, lautakunta äänesti kuulemisen jatkamisesta 5. ja 12. tammikuuta.

Lautakunta voi äänestää Eflandin asemahankkeesta tammikuun 19. päivänä.

Buc-ee’s Ltd:n suunnitelma edellyttää 64 000 neliöjalan Buc-ee’s Travel Centeriä, jossa on 60 kaksipuolista bensapumppua valtatien 85/40 liittymien 160 ja 161 välissä läntisessä Orange Countyssa. Siellä olisi myös 185 jalkaa pitkä automatisoitu autopesula.

Rakentamisen toinen vaihe voisi lisätä 120 huoneen hotellin ja yli 223 000 neliöjalkaa tuotanto-, toimisto-, liike- ja ravintolatiloja. Noin 40 eekkeriä voisi olla avointa tilaa, ja rakennukset voisivat olla jopa 60 jalkaa korkeita, ja niillä olisi Mebanen kaupungin viemäröintipalvelu ja Orange-Alamancen vesihuolto.

Vain matkakeskus ei ole sallittu nykyisen kaavoituksen mukaan. Valtuutettuja pyydetään hyväksymään yleissuunnitelma ja ehdollinen kaavoitusalue, joka voisi sisältää liikenne-, ympäristö- ja muita rajoituksia. Jos suunnitelma hyväksytään, piirikunnan henkilökunta hyväksyisi jokaisen työmaasuunnitelman sitä mukaa, kun rakentaminen lähestyy.

Buc-ee’s työpaikkoja, verorahoja, faneja

Buc-ee’s Travel Center olisi ensimmäinen Pohjois-Carolinassa. Piirikunnan virkamiehet kertoivat, että 38-vuotiaalla yrityksellä on yli 3 000 työntekijää 37 myymälässä – suurin osa Teksasissa – ja 10 muuta hanketta on käynnissä eri puolilla etelää.

Yhtiö on tunnetuin välipaloistaan, kuten karamellilla päällystetystä maissinaksusta Beaver Nuggetsista, ja palkituista ”Amerikan puhtaimmista vessoista.”

Hänen perheensä viihtyi Buc-ee’sissa asuessaan Teksasissa ja haluaisi, että hanke rakennettaisiin, Jennifer Landstrom kertoi lautakunnalle.

”Ne ovat hyvin organisoituja, hyvin johdettuja, henkilökuntaa kohdellaan hyvin ja siellä on erinomainen asiakaspalvelu. Olemme aina häkeltyneitä ruokavaihtoehdoista. Se ei ole kuin huoltoasema”, hän sanoi. ”Käymme aina mielellämme hakemassa lahjoja perheelle. Lapsemme rakastavat sitä kovasti, ja se on ainutlaatuinen kokemus.”

Buc-ee’sin työntekijöiden on täytettävä tiukat standardit, yhtiön edustajat ovat sanoneet. Verkkoarvosteluissa kerrotaan, että työvuorot ovat pitkiä – jopa 10 tuntia – ja tauot ja työlounaat ovat hyvin lyhyitä. Matalan tason työtehtävissä työskentelevät työntekijät saavat kuitenkin noin 15 dollarin tuntipalkan, ja kokoaikaisiin etuihin kuuluvat sairaus-, hammas- ja henkivakuutus, palkalliset lomat ja 401(k)-ohjelma.

Orancen piirikunnan talouskehitysraportissa todettiin viime viikolla, että 40 miljoonan dollarin arvoinen Efland-hanke voisi tuoda jopa 200 kokoaikaista työpaikkaa ja 25 miljoonan dollarin vuotuisen vähittäiskaupan myynnin, joka voisi mahdollisesti tuottaa piirikunnalle miljoona dollarin kiinteistö- ja liikevaihtoverotulot. Lisäksi osavaltio voisi saada miljoona dollaria liikevaihtoveroja ja 6,5 miljoonaa dollaria kaasuverotuloja.

Lisää työpaikkoja sekä myynti- ja kiinteistöverotuloja odotetaan hankkeen toisesta, tulevasta vaiheesta.

Eflandin rakentamaton maa-alue tuottaa tällä hetkellä vain 428,78 dollaria kiinteistöverotuloja Orangen piirikunnalle, koska se on merkitty maanviljelysmaaksi.

Anthony Weston kehotti piirikuntaa hyödyntämään tuota maanviljelysmaista identiteettiä ja perustamaan erityisen toimikunnan, jonka tehtävänä on suunnitella, mikä olisi paras mahdollinen käyttö.

”Luulen, että on itse asiassa tapahtunut jotain aivan ihanaa, nimittäin se, että Buc-ee’sin ehdotus on herättänyt meidät ajattelemaan, että tälle maalle voitaisiin tehdä jotain suurta ja mullistavaa”, Weston sanoi.

Eflandin kasvu, elämänlaatu

Eflandin asema muuttaisi dramaattisesti Eflandin maaseutumaisen liittymän ja sitä ympäröivän vaatimattomista kodeista, paikallisista yrityksistä ja viljelysmaasta koostuvan kunnan.

Maakuntatiedot osoittavat, että alue on monimuotoinen: yli puolet 531:stä kilometrin etäisyydellä sijaitsevasta 531:stä asukkaan ryhmästä määrittelee itsensä valkoihoiseksi, 41 prosenttia mustaihoisten ryhmään kuuluvaksi, ja kahdeksan,5 prosenttia on espanjalaisia. Lähes 19 prosenttia asukkaista ansaitsee alle 15 000 dollaria vuodessa, piirikunnan mukaan. Toinen 37,4 % ansaitsee 15 000-50 000 dollaria vuodessa.

Monet vastustajat ovat perustaneet ryhmän A Voice for Efland & Orange, joka rohkaisee kannattajia vierailemaan nettisivuillaan, lähettämään sähköpostia komissaareille ja puhumaan julkisissa kuulemistilaisuuksissa. Noin 60 ihmistä kokoontui suunnitelmaa vastaan 5. joulukuuta Hillsborough’ssa.

Heidän huolensa vaihtelevat liikenteestä ja valosaasteesta ympäristövahinkoihin ja kielteisiin vaikutuksiin heidän elämänlaatuunsa.

Buc-ee’s uhkaa ”kaunista paikkaa, jossa on paljon puita, hiljaisuutta, puhdasta ja raikasta kaivovettä ja yötaivasta täynnä tähtiä”, josta hänen perheensä nauttii, Scott Buechler sanoi. Liiketoiminta perustuu vanhentuneisiin fossiilisiin polttoaineisiin ja tarjoaa ”umpikujatyöpaikkoja”, hän sanoi.

”Massiivinen Buc-ee’s, jossa on 60 bensapumppua ja 64 000 neliömetriä halpamaista vähittäiskauppaa, loukkaa selvästi Eflandin yhteisön luonnetta, jolle on ominaista maanviljelysmaatilat ja metsät, suhteellinen hiljaisuus ja liikenneruuhkien poissaolo”

Muutkin kannattivat liiketoiminta-alan investointeja, työpaikkojen luomista ja kohtuuhintaisuutta parantavien verotulojen lisäämistä. Buc-ee’s antaa asukkaille mahdollisuuden tyydyttää tarpeensa kaupungissa ja tukee yhteisön järjestöjä ja ohjelmia, Leo Allison sanoi.

”Meidän on hyödynnettävä tätä tilaisuutta, koska tällaisia hankkeita ei tule liian usein”, hän sanoi.

Sam Gharbo totesi, että ”voisi olla huonomminkin”. Sijainti valtatien ja junaradan välissä aiheuttaa jo nyt valoa ja melua, hän sanoi, ja vain osa siitä, mitä piirikunta voisi sallia, päällystetään.

”Siellä on työpaikkoja. Seuraavissa vaiheissa se luo mahdollisuuksia yrittäjille, se luo myös mahdollisuuksia teollisuudelle, myös liikenteelle ja verotuloja, koska olen kyllästynyt siihen, että olemme osavaltion johtavia veronmaksajapiirikuntia”, Gharbo sanoi.

Sisäisen valtatien sijainti, asiakkaat

Tontti on jo pitkään merkitty ihanteelliseksi kaupalliselle, teolliselle ja korkean intensiteetin kehittämiselle. Tuoreemmassa Buckhornin aluesuunnitelman luonnoksessa sitä kutsutaan yhdeksi alueen ”sopivimmista talouskehitykseen soveltuvista palstoista”. Komissaarit kuulevat asiasta lisää tammikuussa.

Yhtiön virkamiehet ovat torjuneet huolen siitä, että Buc-ee’s imee dollareita Missy’s Grilliltä, M-Mart-tavaratalolta ja muilta paikallisilta yrityksiltä.

He sanoivat, että suurin osa asiakkaista kulkee ohi valtatietä pitkin, ja totesivat, että jopa 124 000 ajoneuvoa kulkee päivittäin valtatiellä 40/85. Buc-ee’sin odotetaan houkuttelevan näistä ajoneuvoista noin 11 500 ajoneuvoa päivässä, mukaan lukien 800 ajoneuvoa tunnissa iltaisin työmatkaliikenteessä ja yli 1 200 ajoneuvoa lauantaisin ruuhka-aikoina.

Liikennetutkimuksessa todettiin, että rakentamisen toinen vaihe voi tuoda 4 700 ajoneuvoa enemmän joka päivä.

Virkamiehet ovat sanoneet, että tämä edellyttää muutoksia, mukaan lukien kaksi oikealle sisään- ja ulosajotietä huoltotietä, jotka ovat rinnakkain I-85/40 Westin kanssa. Lisää ajoväyliä olisi U.S. 70/I-85 Connectorille ja Mt. Willing Roadille.

Tieparannuksiin voisi kuulua myös liikennevaloja useissa risteyksissä, muutettuja kääntymiskaistoja ja I-85/40 Westin ulosajorampin sulkeminen liittymässä 160. Mt. Willing Roadille länteen suuntaavat autoilijat joutuisivat käyttämään liittymää 161, ja Ben Johnston Roadilta kääntyvät autoilijat joutuisivat kääntymään oikealle ja tekemään U-käännöksen Efland Stationin uudella ajotiellä.

Ympäristö- ja vesihuolet

Toinen suuri huolenaihe on mahdollinen vahinko ympäristölle ja alueelliselle vedenlaadulle.

Buc-ee’sillä on kuusi kaksoisseinämäistä, betonikoteloitua, lasikuitu/hartsi -polttoaineen varastosäiliötä, joihin kuhunkin mahtuu 40 000 gallonaa. Polttoaineen varastointi- ja putkistojärjestelmissä on anturit, jotka tarkkailevat vuotoja, sanoi Buc-ee’sia edustava asianajaja Beth Trahos. Rikkoutuminen laukaisisi hälytyksen ja lähettäisi sähköpostin polttoaine- ja ympäristöryhmälle, hän sanoi.

Center for Biological Diversity ja Eno River Association ovat maininneet huolen polttoaineen varastoinnista ja hulevesien valumisesta kirjelmissään, joissa he vastustavat hanketta.

Kaksi puroa alueella on suojellulla valuma-alueella kahden villieläinten elinympäristön ja veden laadun kannalta kriittisen alueen välissä, he sanoivat. Purot laskevat myös Sevenmile Creekiin, joka on osa Eno-joen kriittistä valuma-aluetta.

”Minulle on selvää, että Orangen piirikunnan asukkaat – ja (alkuperäiset, uhanalaiset lajit) Carolina madtom, Neuse River waterdog ja Atlantic pigtoe – kaikki hyötyvät paljon enemmän siitä, että nämä metsämaat, avoimet peltoalueet ja suojellut valuma-alueet säilytetään koskemattomina niiden tarjoamien elämänlaatuhyötyjen ja sukupuuttoon kuolemisen ehkäisyyn tähtäävien palveluiden vuoksi”, Center for Biological Diversity -järjestön asianajaja Perrin de Jong sanoi.

Hankkeelle on tulossa lisäselvityksiä Pohjois-Kalifornian ympäristöministeriöltä ja piirikunnan ympäristölautakunnalta. Piirikunnan henkilökunta työskentelee myös hulevesivaatimusten parissa, suunnittelujohtaja Craig Benedict sanoi.

Maakunnan henkilökunta on myös pyytänyt komissaareja vaatimaan ylimääräisiä ympäristötutkimuksia kaikille tuleville rakennussuunnitelmille.