7 vinkkiä toimeenpanijoille, joille on annettu vaikea tehtävä: Selling the House

Olipa vainaja sitten oma rakkaasi tai olet vain tuomioistuimen määräämä henkilökohtainen edustaja, jonkun viimeisten toiveiden täyttämisen painoarvo testamenttimenettelyn aikana on raskas taakka.

Lisää siihen vielä talon myynnin monimutkaisuus prosessin aikana, ja viimeisten toiveiden kunnioittaminen voi tuntua mahdottomalta.

Vaikka testamenttiprosessi vaihtelee osavaltioittain, on olemassa keinoja prosessin yksinkertaistamiseksi asuinpaikasta riippumatta. Miten testamentin toimeenpanija siis myy talon? Noudata näitä 7 vinkkiä, jotta tie kaupan päättämiseen sujuu sujuvasti.

Täytä testamentti testamenttituomioistuimeen.

Useimmissa osavaltioissa testamenttilainsäädäntö määrää, että testamentti on jätettävä testamenttituomioistuimeen 30 päivän kuluessa kuolinpäivästä.

Jos et jätä testamenttia tuossa määräajassa, rikot lakia, ja tuomioistuin voi kieltäytyä nimittämästä sinua kuolinpesän pesänselvittäjäksi.

Sentähden kaikkien testamentin toimeenpanijoiden olisi jätettävä testamentti perintötuomioistuimeen osavaltion asettamassa määräajassa – riippumatta siitä, onko kuolinpesän läpikäytävä testamenttimenettely.

Esitettäkö, ettet jätä testamenttia jättämättä, koska uskot, että kuolinpesä on niin pieni, ettei se vaadi testamenttimenettelyä. Sitten kuukausia myöhemmin huomaat, että arvonnouseva omaisuus (kuten talo) on lisännyt kuolinpesän arvoa niin, että se vaatii nyt perunkirjoitusta.

Jos et jättänyt testamenttia tuomioistuimeen osavaltion määräämään määräaikaan mennessä, olet aiheuttanut itsellesi paljon oikeudellista päänvaivaa.

Hallitse testamenttimenettelyn aikataulua.

Kun jätät tuon asiakirjan, testamenttimenettelyn aikataulu lähtee käyntiin, olitpa valmis tai et.

Ja kaikkien testamenttiprosessiin liittyvien sääntöjen, määräysten ja määräaikojen vuoksi monet testamentin toimeenpanijat tuntevat olonsa kiireiseksi ja ylivoimaiseksi – ja heillä on vain vähän aikaa kerätä kaikki tarvittavat asiakirjat, lomakkeet ja paperityöt.

Onneksi tuo aikataulu ei ole aina kiveen hakattu.

”Voi olla sääntöjä tai ohjeita siitä, milloin testamentti on jätettävä perintötuomioistuimeen, mutta useimmilla ihmisillä ei ole testamenttia, joten sillä ei useinkaan ole merkitystä”, selittää Sacramentossa toimiva perintöasianajaja John Palley, jolle on myönnetty Martindale-Hubbellin arvostettu vertaisarviointiluokitus ”AV”.

”Tyypillisesti asiakkaat vastaavat siitä, milloin jätämme perintöasiaa koskevan asiakirjan perintötuomioistuimen käsiteltäväksi, joten meidän ei tarvitse aloittaa sitä tänään.”

Vaikka voit antaa itsellesi muutaman viikon hengähdystauon ennen testamentin jättämistä – ja vielä enemmän, jos testamenttia ei ole jätettävänä – et halua odottaa liian kauan, tai viivytät tarpeettomasti pitkää, usein vuoden mittaista aikataulua.

”Testamentin jättäminen tuomioistuimeen käynnistää monia muita asioita testamenttiprosessin aikana, muun muassa sen, milloin he voivat myydä talon, päästä käsiksi pankkitileihin, myydä auton ja tehdä kaikenlaista sellaista”, Palley selittää.

”Joten mitä nopeammin aloitat, sitä nopeammin hallitset prosessin loppuun ja voit jatkaa elämääsi.”

Tarkista, onko kuolinpesä oikeutettu virtaviivaistettuun jäämistömenettelyyn.

Kaikki ovat kuulleet kauhutarinoita jäämistömenettelyistä, joissa prosessi venyy vuosia – mutta niin ei tarvitse olla.

”Perinteisessä, virallisessa jäämistömenettelyssä aikataulu on kuudesta seitsemään kuukautta tai pidempi. Siksi monet osavaltiot ovat ottaneet käyttöön tehokkaan testamenttijärjestelmän, jossa testamenttiprosessi on lyhennetty”, Palley selittää.

Nykyisin monet osavaltiot ovat ottaneet käyttöön yhtenäisen testamenttisäännöstön (Uniform Probate Code), jonka tarkoituksena on nykyaikaistaa ja virtaviivaistaa testamenttiprosessia niin, että se on lyhyempi ja helpompi läpikäydä.

Muut osavaltiot ovat kehittäneet omia lakejaan ja asetuksiaan yksinkertaistaakseen ja lyhentääkseen testamenttiprosessia, kuten Kalifornian Independent Administration of Estates Act (IAEA).

”Sen sijaan, että kävisit läpi kaikki nämä vaiheet ja tekisit siitä muodollisen prosessin ja maksaisit tonneittain rahaa lakimiespalkkioina ja oikeudenkäyntikuluina, voit ehkä sen sijaan suorittaa lyhennetyn testamenttimenettelyn, joka joissain osavaltioissa voidaan hoitaa parissa kuukaudessa”, Palley neuvoo.

”Tämä toimii niin kauan kuin kaikki perheenjäsenet ovat mukana, eikä velkojaongelmia tai muuta ole.”

”Älä palkkaa asiamiestä ennen kuin tuomioistuin nimeää sinut toimeenpanijaksi.

On totta, että jos et hoida kaikkia perintöprosessin vaiheita loppuun vaaditussa aikataulussa, voit joutua juridisesti pulaan – mutta myös hätiköinti voi aiheuttaa ongelmia.

”Yleisesti ottaen sinulla ei ole laillista toimivaltaa ennen kuin tuomioistuin on nimennyt sinut henkilökohtaiseksi edustajaksi. Useimmissa tapauksissa et siis voi tehdä mitään”, Palley selittää.

”Et voi myydä taloa, etkä todellisuudessa voi edes laittaa taloa myyntiin”. Et voi myöskään siivota taloa, hävittää tavaroita tai pitää autotallia ennen kuin oikeus on nimennyt sinut toimeenpanijaksi. Siksi olen suuri kannattaja sille, että perunkirjoitus jätetään mahdollisimman nopeasti.”

Et voi vain listata taloa, et voi edes allekirjoittaa listasopimusta välittäjän kanssa ennen kuin tuomioistuin on laillisesti nimittänyt sinut testamentin toimeenpanijaksi tai henkilökohtaiseksi edustajaksi.

”Heti kun tuomioistuin on virallisesti nimennyt kuolinpesän henkilökohtaisen edustajan tai toimeenpanijan, hän voi palkata kiinteistönvälittäjän”, sanoo Rob Kittle, sertifioitu testamenttiasiantuntija (Certified Probate Real Estate Specialist, CPRES) ja huippumyyntiä tekevä agentti Fort Collinsissa, Coloradossa.

”Agentti tarvitsee todisteen siitä, että hän on laillisesti nimitetty toimeenpanijaksi, mikä tarkoittaa sitä, että hän voi laillisesti allekirjoittaa listalle ottamista varten tehtävän sopimuksen ja kauppakirjan.”

”

Mutta se, että et voi allekirjoittaa mitään asiakirjoja, joilla voit virallisesti palkata asiamiehen, ei tarkoita, ettetkö voisi neuvotella asiamiehen kanssa.”

”Teknisesti ottaen et voi palkata asiamiestä, ennen kuin tuomioistuin on myöntänyt hallintokirjat (jos testamenttia ei ole) tai testamenttikirjat (jos testamentti on olemassa), joilla sinut nimetään henkilökohtaiseksi edustajaksi”, Palley sanoo.

”Ei kuitenkaan todellakaan ole mitään syytä, miksi et voisi haastatella tai valita asiamiestä ja keskustella esimerkiksi listahinnasta ja siitä, pitäisikö sinun kenties maalata tuo makuuhuone tai asentaa uusi matto. Välittäjä voi myös laatia markkina-analyysiraportin ja laatia pelisuunnitelman.”

Varmista, että asiamiehelläsi on kokemusta testamenttikiinteistöjen myynnistä.

Periaatteessa vielä tärkeämpää kuin se, milloin palkkaat asiamiehesi, on se, kenet palkkaat auttamaan talon myynnissä testamenttimenettelyn aikana.

”Kodin myyminen testamenttimenettelyn aikana on paljon vaikeampaa kuin perinteinen asunnonmyynti, neuvoo Kittle. ”On siis tärkeää, että edustajasi tuntee testamenttimenettelyn oikeudelliset näkökohdat, varsinkin jos kuolinpesästä käydään suurta oikeustaistelua.”

Talon myyminen testamenttimenettelyn aikana vaatii paljon tietotaitoa, koska on varmistettava, että noudatat määräaikoja ja lakia – varsinkin jos asunnon myynti edellyttää tuomioistuimen vahvistusta ylihuutokauppaprosessin kautta.

Sentähden on tärkeää palkata asiamies, jolla on kokemusta probate-menettelystä, vaikka työskentelisitkin jo probate-asiamiehen kanssa.

”Monin tavoin testamenttikauppa ja tavallinen kauppa ovat lähes identtisiä, mutta on ehdottomasti tärkeää, että asiamiehelläsi on kokemusta testamenttikaupasta, jotta hän ymmärtää erot”, Palley neuvoo.

”Suurin ero on se, että testamenttikauppasopimus sisältää pari erilaista lauseketta. Siinä kerrotaan ostajalle, että testamenttituomioistuimen vahvistus saattaa olla tarpeen, mikä todennäköisesti viivästyttäisi myyntiä. Lisäksi on useita tiedonantoja, joita ei vaadita testamenttimyyjältä.”

Testamenttiasiamies voi myös auttaa sinua selvittämään, mitä tehdä, jos perintöomaisuudellasi on nykyinen vuokralainen, jolla on vuokrasopimus, ja onko asunnon myyntiä odotettava vuokrasopimuksen umpeutumiseen saakka.

Jos perintöomaisuudestasi tulee monimutkainen testamenttimarkkinoille tarkoitettu asunnonmyynti, on luultavasti parasta, että palkkaat asiamiehen, joka on sertifioitu käsittelemään testamenttimyyntiä. U.S. Probate Servicesin kouluttamalla sertifioidulla probate-kiinteistöasiantuntijalla (Certified Probate Real Estate Specialist, CPRES) on erikoisosaaminen, jota tarvitaan käsittelemään monimutkaisia kysymyksiä, joita joskus ilmenee probate-myynnin aikana.

Myydä talo mahdollisimman pian probate-prosessin aikana.

Prioriteettien asettaminen perintökauppaprosessin aikana ei ole helppoa, mutta yksi asia, johon kannattaa ehdottomasti tarttua mahdollisimman pian, on myydä pois kaikki omaisuuserät, jotka maksavat kuolinpesälle rahaa.

”Haluamme yleensä käsitellä tärkeät omaisuuserät ensin, mikä tyypillisesti on talo”, Palley sanoo. ”Kiinteistöstä huolehtiminen on etusijalla, koska siitä aiheutuu kustannuksia, kun se istuu siellä. Maksamme asuntolainaa, sähkölaskuja, veroja ja vakuutuksia – kaikki asioita, jotka maksavat kiinteistölle rahaa.”

Tämä on tietysti helpommin sanottu kuin tehty. Taloa ei voi myydä, ennen kuin se on ensin tyhjennetty – mikä edellyttää, että käydään läpi kaikki perinnönjättäjän henkilökohtainen omaisuus, mukaan lukien yksityiset ja intiimit esineet.

Kun suru sumentaa arvostelukykyäsi, saatat pitää kiinni liikaa tai päätyä myymään kallisarvoisia ja arvokkaita esineitä pilkkahintaan vain siksi, että pääsisit prosessista läpi mahdollisimman nopeasti.

Jos taloon liittyvät kulut tyhjentävät kuolinpesää, mutta et ole tunnetasolla valmis saamaan kotia myyntiin, voi olla aika ottaa asiantuntijat mukaan.

Pienempien kuolinpesien kohdalla voit ehkä löytää henkilökohtaisen järjestelijän tai kuolinpesän tyhjennyksiin erikoistuneen siivouksen asiantuntijan, joka auttaa sinua saamaan talon valmiiksi noin 30-50 dollarin tuntihintaan.

Suurten, arvokkaampien kuolinpesien kohdalla on viisaampaa palkata hyvämaineinen kuolinpesän myynnin asiantuntija, joka on kansallisen kuolinpesän myynnin yhdistyksen jäsen. Oikea asiantuntija voi auttaa sinua seulomaan perinnönjättäjän omaisuutta ja varmistaa, että kaikki myyntiin saatetut tavarat myydään tai myydään niiden arvoa vastaavalla hinnalla – ja kaikki tämä prosentuaalista osuutta perinnönmyyntituloista vastaan.

Tuomioistuimen määräämät testamentin toimeenpanijat, joilla ei ole emotionaalista suhdetta vainajaan, voivat myös törmätä ongelmiin, joita voi aiheutua siitä, että koti saadaan raivattua pois käytöstä.

Vähemmänkin ulkopuolista testamentin toimeenpanevaa tahoa tarvitaan usein silloin, kun useat eri tahot ovat keskenään eri mieltä jäämistön hallinnoinnista. Tällöin kodin myyntiä saatetaan lykätä, kunnes on tehty päätökset siitä, mitä sisällä olevalle sisällölle tapahtuu.

Jos omaisuudesta riitelevät perilliset viivyttävät kodin myyntiä, voit ehkä siirtää kiistanalaiset perintöesineet pois kiinteistöstä säilytettäväksi, kunnes päätös on tehty. Näin voit jatkaa kodin myyntiä, vaikka osa sen sisällöstä olisikin vielä kiistanalainen.

Hyödynnä jäämistövaroja kiinteistön parantamiseen ennen myyntiä.

Joskus testamenttikiinteistöjen myynti kestää kauemmin kuin perinteinen asuntokauppa. Tähän on useita syitä, mutta yksi suuri syy on se, että testamentin toimeenpanija yrittää myydä kiinteistön sellaisenaan.

”Yksi ongelma, joka voi syntyä testamentin aikana, on kiinteistön myyminen sellaisenaan. Ehkä perilliset ovat ulkomailla tai heillä ei ole resursseja tai halua kunnostaa taloa ennen myyntiä”, Kittle selittää. ”Siitä tulee hieman hankalaa, jos lainanantaja vaatii parannuksia tai korjauksia, mutta niitä ei ole tehty ennen kaupantekoa.”

Joidenkin pesänselvittäjien motiivina on halu saada koti myytyä mahdollisimman nopeasti, ja he haluavat listata talon markkinoille välittömästi – käyttämättä jäämistöomaisuutta korjauksiin tai parannuksiin.

Valitettavasti on vaikea löytää ostajaa, joka maksaisi talon arvon, jos se on vanhentunut tai ränsistynyt. Vuosituhannen vaihteen ihmiset ovat nykyään suurin asunnonostajakunta, ja useimmat etsivät muuttovalmiita kiinteistöjä.

Plus, kuten Kittle huomauttaa, ostajan lainanantaja voi vaatia, että joitakin korjauksia tai parannuksia tehdään ennen kuin he hyväksyvät lainan. Joten joudut käyttämään ne rahat, jotka luulit säästäväsi myymällä sellaisenaan, mutta myyt silti alempaan sellaisenaan-hintaan.

Jos kuolinpesässä on rahaa – joko pankkitileillä tai pienemmissä omaisuuserissä, jotka voidaan myydä pois – on viisaampaa sijoittaa hieman kiinteistön kunnostamiseen ennen sen listaamista, jotta voit myydä sen hieman myöhemmin, mutta parhaaseen hintaan.

Älä kuitenkaan anna korjausten tai parannusprojektien viivyttää kodin myyntiä liian kauan.

”Mieleeni tulee yksi tapaus, jossa asiakkailtani kesti kirjaimellisesti pari vuotta saada talo valmiiksi myyntiin”, Palley huomauttaa.

”He tekivät töitä arkisin ja korjasivat kiinteistöä viikonloppuisin samalla, kun he hoitivat suruaan. Kun taas jos he olisivat vain palkanneet joitakin ihmisiä korjaamaan talon, asia olisi myyty huomattavasti nopeammin.”

Tässä skenaariossa kaikki parannusten tekemisestä saatu lisäraha menetettiin kiinteistön ylläpitokustannuksiin useiden vuosien ajan. Jos he olisivat käyttäneet rahaa urakoitsijaan, he olisivat voineet enemmän kuin kattaa kulut saamalla kodin myytyä nopeammin.”

Ei ole helppoa ajatella numeroita, kun suret, mutta kun olet toimeenpanija, se on tehtävä. Sinun on istuttava alas testamenttiasiamiehesi kanssa ja tehtävä laskelmia selvittääksesi, onko taloudellisesti fiksumpaa myydä asunto sellaisenaan, palkata urakoitsija korjaamaan se vai käyttää aikaa ja rahaa korjausten tekemiseen itse.

Loppuneuvo: Kiinteistön myynti testamenttimenettelyn aikana vaatii asiantuntija-apua

Kaiken byrokratian ja paperityön läpikäyminen testamenttimenettelyn aikana on hankalaa, kun vastuu jonkun viimeisten toiveiden täyttämisestä painaa sinua.

Kotitalon myyminen monimutkaisen testamenttimenettelyn aikana sujuu helpommin, jos perehdyt osavaltiosi testamenttimenettelyä koskeviin lakeihin, pyydät asiantuntevaa oikeudellista neuvontaa ja otat avuksi huippukiinteistövälittäjän, jolla on kokemusta testamenttimenettelystä.