3 kiinteistöarviointityyppiä ja miksi niillä on merkitystä

Jos aiot joskus elämässäsi ostaa tai myydä kiinteistön, olipa kyseessä sitten asuinkiinteistö tai muu kiinteistö, joudut kosketuksiin jonkin näistä kiinteistöarviointityypeistä kanssa. Lähes koko kauppa riippuu arvioinnin tuloksista eri vaiheissa. Ehkä sekä ostaja että myyjä ovat tyytyväisiä sovittuun sopimushintaan. Se ei kuitenkaan tarkoita, että lainanantaja, vakuutuksenantaja jne. olisi.

Arviointikertomus esittää kaikille osapuolille puolueettoman, laskennallisen arvon asunnolle. Tässä arvossa otetaan huomioon tietyt olosuhteet ja olosuhteet. Useimmat meistä tuntevat arvion käsitteen. Monet eivät kuitenkaan tiedä, että on olemassa muutamia erilaisia kiinteistöarviointeja, joita kutsutaan ”lähestymistavoiksi”.

Kaikki lähestymistavat pyrkivät luomaan puolueettoman kiinteistön arvon, mutta ne ovat ainutlaatuisia. Kukin lähestymistapa käyttää omia muuttujia, laajuutta ja menetelmiä vastauksen saamiseksi. Niillä on myös omat hyvät ja huonot puolensa. Kuten tulemme näkemään, jotkin ovat parempia tai huonompia tietyntyyppisille kiinteistöille tai liiketoimille.

Miksi näillä kiinteistöarviointityypeillä on merkitystä?

Katsomme asiaankuuluvassa osiossa, mikä tekee kustakin erityyppisestä arviosta tärkeän. On kuitenkin joitakin syitä, joiden vuoksi KAIKILLA arvioilla on merkitystä syystä tai toisesta:

• Puolueeton arvio kodin arvosta: Kaikilla kodin myyntiin osallistuvilla on oma osuutensa kodin arvosta. Ostaja haluaa, että arvo on mahdollisimman korkea. Myyjä haluaa sen olevan mahdollisimman alhainen. Ja kiinteistönvälittäjällä saattaa olla välityspalkkio vaakalaudalla. Asuntojen arvonmäärityksen käytännesääntöjä koskevan lakiehdotuksen mukaan arvioijat ovat entistäkin riippumattomampia. Tämä johtaa tarkkoihin ja puolueettomiin arvioihin, joita on vaikeampi kiistää.
• Se on lainanantajille ratkaiseva tekijä: Lainanantajan kannalta asuntolainan myöntämisessä ratkaisevaa on asunnon arvioitu arvo. Useimmissa tapauksissa asuntolaina on ostajan ainoa keino, jolla hänellä on varaa ostaa kiinteistö. Tämä tarkoittaa, että arvio määrittää koko kaupan kohtalon. Jos arvio on liian alhainen, lainaa ei todennäköisesti hyväksytä, jolloin kaikki osapuolet jäävät pulaan.
• Vakuutukset: Vakuutusyhtiöt perustavat päätöksensä arviointiprosessiin. He käyttävät sitä myös määrittääkseen, kuinka paljon kodin arvo on muuttunut mahdollisten lisäysten, päivitysten jne. myötä. Arvio osoittaa, kuinka paljon voit vakuuttaa kotisi ja sen sisällön.

”Kustannuslähestymistapa” kiinteistöarvioinnissa

Kun tiedät, miten kustannusarviointi toimii, nimi on melko itsestään selvä. Perusmuodossaan kustannusarviointi on sitä, että yritetään selvittää tarkalleen, mitkä olisivat kustannukset täsmälleen saman kiinteistön luomisesta juuri nyt. Tämä tarkoittaa, että otat maan arvon ja lisäät siihen rakennuskustannukset, jotka aiheutuvat täsmälleen saman kodin tai rakennelman rakentamisesta. Lopuksi on otettava huomioon poistot kodin iän huomioon ottamiseksi.

Tämän lähestymistavan voisi tiivistää kysymykseen: ”

Kustannuslähestymistavan arvioinnissa on kaksi päähaaraa. Jäljentämismenetelmä perustuu siihen, että koti jäljennetään täsmälleen laadun, rakennusmateriaalien jne. osalta. Toisaalta korvausmenetelmä toimii olettaen, että jäljennöksessä käytetään nykyaikaisia tekniikoita ja materiaaleja.

Tarkkuus

Kustannuslähtöisen kiinteistöarvion tarkkuuteen vaikuttavat muun muassa seuraavat tekijät:

• Kiinteistön ikä: Saavutettuaan alkuperäisen kokonaiskustannuslähestymistavan mukaisen kokonaisarvon arvioija oikaisee hintaa poistojen mukaan, koska kyseessä ei itse asiassa ole uusi kiinteistö. Mitä vanhempi asunto on, sitä suurempi on poistojen vaikutus hintaan. Tämä heikentää arvion tarkkuutta.
• Samankaltaiset tontit: Jos haluat rakentaa saman kiinteistön, sinun pitäisi ostaa uusi tontti. Jos alueella ei ole vastaavia tontteja, arvioijan on arvioitava tontin hinta.
• Rakentaminen: Jos koti on rakennettu vanhentuneita tai ainutlaatuisia menetelmiä ja materiaaleja käyttäen, voi olla vaikea saada tarkkaa hintaa sen uusimiselle.
• Parannukset: Koska tässä arviointimenetelmässä tarkastellaan täsmällisiä kustannuksia kyseisen kiinteistön kopioimiseksi, se on tarkka lähestymistapa, jos kiinteistö erottuu alueellaan parannusten tai päivitysten (tai niiden puutteen) osalta.

Miksi sillä on merkitystä

• Vakuutukset: Vakuutusyhtiöt käyttävät kiinteistön arvioinnissa kustannuslähestymistapaa. Se on yksi parhaista menetelmistä eristää maan ja parannusten kustannukset.
• Rakennuslainat: Kustannuslähestymistapa on tärkeä tekijä hankittaessa uutta rakennuslainaa, koska se auttaa määrittämään markkina-arvon.
• Markkinaolosuhteet: Kustannuslähestymistavan mukaiset arviot voivat antaa hyvän kuvan markkinaolosuhteista. Jos asumiskustannukset ovat paljon korkeammat, se on merkki erittäin paisuneista hinnoista. Päinvastoin, jos arvio tulee ylihinnoiteltuna.
• Erityiskiinteistöt: Kustannusarviossa keskitytään suppeasti arvioitavaan kiinteistöön. Näin ollen se on loistava arvoindikaattori kiinteistöille, jotka ovat ainutlaatuisia ja jotka eivät välttämättä tuota tuloja. Tämä on kuitenkin myös syy siihen, miksi kustannuslähtöisiä arvioita ei käytetä niin usein. Sen sijaan ne soveltuvat parhaiten kiinteistöihin, joissa on tehty paljon päivityksiä tai parannuksia.

”Sales comparison approach” kiinteistöarvioinnit

Tämän lähestymistavan pitäisi olla helppo tunnistaa nimensä perusteella. Tätä menetelmää käytettäessä kiinteistön arvo arvellaan tarkastelemalla samalla alueella tai samoilla markkinoilla myynnissä olevien samankaltaisten kiinteistöjen myyntihintoja. Kuitenkin myös kiinteistön mahdolliset yksilölliset ominaisuudet otetaan huomioon hinnan mukauttamiseksi ja sopivan markkina-arvon saamiseksi. Kuten ehkä arvasitkin, tämä on kiinteistönvälittäjien ja muiden arvioijien eniten käyttämä lähestymistapa asuinkiinteistöjen arvioinnissa.

Tämän lähestymistavan voisi kiteyttää kysymykseen: ”Mikä tämän kiinteistön arvon pitäisi olla, kun sitä verrataan muihin vastaaviin myytävänä oleviin kiinteistöihin?”

Karsimalla markkinoita, paikalliset kiinteistönvälittäjät tai arvioijat voivat tarkastella kodin ominaisuuksia, jotka ovat vallitsevia jollakin alueella. Näin he voivat keksiä arvon, jonka tietyt ominaisuudet lisäävät kotiin. Näitä voivat olla esimerkiksi sen koko, autokatos, uima-allas, räystäät jne. Arvioitavaa kotia verrataan sitten muihin koteihin, joilla on samanlaisia ominaisuuksia. Tämän edestakaisen ominaisuuksien punnitsemisen avulla arvioijat voivat määrittää arvonsa.

Kiinteistönvälittäjien on helppo tehdä tämä, koska heillä on yleensä pääsy MLS-palveluun (Multiple Listings Service). Tämän koteja ja niiden markkina-arvoja sisältävän ”vihkon” avulla he voivat vertailla kiinteistöjä keskenään monien kriteerien perusteella.

Ei vain varsinaisten asuntojen ominaisuuksia sovelleta, vaan myös paikallisilla ominaisuuksilla, kuten juna-asemilla, melusaasteella, nähtävyyksillä jne. on merkittävä vaikutus. Tämä tarkoittaa sitä, että kaikki tietyllä alueella sijaitsevat talot punnitaan samalla tavalla tämän yhteisen tunnusmerkistön mukaan.

Tarkkuus

Myyntiä vertailevien kiinteistöarvioiden tarkkuuteen vaikuttaa oikeastaan vain yksi tekijä:

• Samankaltaisten kiinteistöjen saatavuus: Koska tämä menetelmä perustuu lähes kokonaan samankaltaisten kiinteistöjen tarkasteluun, sen on paljon vaikeampi olla tarkka, jos kotisi on täysin eristyksissä. Näiden asuntojen ei tarvitse olla samanlaisia ainoastaan maantieteellisen sijainnin, vaan myös koon, mukavuuksien, iän jne. suhteen.

Miksi sillä on merkitystä

• Kiinteistöjen myynti: Tätä menetelmää käyttävät useimmiten kiinteistönvälittäjät, jotka ostavat tai myyvät paikallisia kiinteistöjä. Koska paikallisilla kiinteistönvälittäjillä on yleensä asiantunteva käsitys paikallisista markkinoista ja niiden ominaisuuksista, se on luonnollinen valinta. Tämä tarkoittaa, että talosi arvioidaan varmasti jossain vaiheessa tällä menetelmällä, riippumatta siitä, ostatko vai myytkö sen. Tietyissä olosuhteissa voidaan käyttää muitakin lähestymistapoja yhdessä.
• Asuntosi hinnoittelu myyntiä varten: Tämän menetelmän avulla voit saada karkean arvion kotisi arvosta ilman ammattimaista arviota tai kiinteistönvälittäjää. Tarkastelemalla saman alueen samankaltaisten asuntojen listaushintoja voit saada käsityksen siitä, mitä kannattaa pyytää. Suoraan kilpailevien asuntojen tarkastelu voi auttaa sinua myymään kotisi nopeammin alittamalla hinnat.

”Tulojen kapitalisointimenetelmä” kiinteistöarvioinnit

Jos olet ostamassa tai myymässä asuinkiinteistöä, on todennäköistä, että sinun ei tarvitse huolehtia liikaa tästä kiinteistöarviointimenetelmästä. Tulojen kapitalisointia koskevassa lähestymistavassa keskitytään sellaisten kiinteistöjen arviointiin, joita käytetään tulojen tuottamiseen. Ilmeinen esimerkki tästä olisi kerrostalo tai osakehuoneisto. Tässä arviointimenetelmässä kiinteistön markkina-arvoa oikaistaan sen tuloja tuottavan potentiaalin vuoksi sen pääomitusasteen huomioon ottamiseksi.

Tällä lähestymistavalla pyritään lähinnä vastaamaan kysymykseen: ”

Kiinteistön arvo voidaan määrittää helposti tällä lähestymistavalla suhteellisen yksinkertaisella laskutoimituksella:

Tulojen kapitalisointiarvo = nettotoimintatulot/kapitalisointiaste

Ensin on määritettävä kiinteistön markkina-arvo muilla arviointimenetelmillä, kuten kahdella edellä mainitulla. Oletetaan, että kiinteistön arvo on tasan miljoona dollaria. Sitten sinun on määritettävä vuotuiset tulot. Jos sinulla on esimerkiksi kaksikymmentä vuokra-asuntoa, joista kukin tuottaa 1 200 dollaria kuukaudessa, toimintatulot ovat 288 000 dollaria vuodessa.

Sitten sinun on laskettava kaikki toimintakulut, kuten yleishyödylliset palvelut, henkilökunnan palkat jne. Jos nämä ovat 40 000 dollaria, nettotoimintatulosi vuodessa on 248 000 dollaria.

Kapitalisointiasteesi olisi tällöin 24,8 %. Kapitalisointiaste on periaatteessa tahti, jolla kiinteistö maksaisi itsensä takaisin ja tulisi ”kannattavaksi”. Tässä tapauksessa kiinteistöltä kestäisi noin neljä vuotta.

Käyttämällä tätä korkoa voit sitten laskea arviointiarvon. Tämä arvo on aina hieman suurempi kuin markkina-arvo, kun kyseessä on kannattava kiinteistö, ja pienempi, kun kyseessä on kannattamaton kiinteistö (ennusteiden mukaan).

Tarkkuus

Tulojen arviointi saattaa olla yksi vaikeimmista arvoista arvioida tarkasti, koska siihen liittyy niin monia muuttujia:

• Markkina-arvo: Tulokiinteistön arvo saadaan käyttämällä alkuperäistä markkina-arvoa ja kapitalisointikorkoa. Näin ollen arvio on vain niin tarkka kuin alkuperäinen markkina-arvo. Yleensä käytetään vertailuarviointimenetelmää.
• Ennusteet: Käytimme yksinkertaistettua menetelmää tulojen laskemiseen olettamalla vakituinen vuokrasuhde jne. Todellisessa maailmassa käyttökustannukset ja tulot saattavat kuitenkin vaihdella ajoittain ja ennakoimattomien olosuhteiden vuoksi, jolloin arvio on jälkikäteen epätarkka.

Miksi sillä on merkitystä

• Lainat: Lainanantaja käyttää riskinarvioinnissa sekä pääomituskorkoa että tulolähtöistä arviointia. Laina-aika voi ulottua pitkälle yli sen vaiheen, jolloin yritys tulee kannattavaksi. Mitä korkeampi pääomituskorko on, sitä pienempi on riski, että yritys epäonnistuu ja että ne maksetaan takaisin.
• Vuokrat: Jos haluat ostaa asuinkiinteistön, tätä arviointimenetelmää käytetään todennäköisesti jossain vaiheessa sen selvittämiseksi, kuinka hyvä tilaisuus se on.

Arvioinnit saavat kiinteistöalan pyörimään!

Halusitpa sitä tai et, kiinteistöarvioilla on usein viimeinen sana kaikissa kiinteistökaupoissa. Erityyppiset arviot auttavat luomaan yhteisen pohjan oikeudenmukaiselle, markkina-arvoiselle hinnalle. Tämä auttaa kaikkia kiinteistökaupan osapuolia. Se on myös se asia, johon vakuutusyhtiöt ja lainanantajat perustavat päätöksensä.

Ostajana kotisi valmistelu arviointia varten voi auttaa sinua saamaan hyvän hinnan kodistasi. Myyjänä se voi estää sinua tekemästä huonoa sijoitusta. Kiinteistöarviointityyppien tunteminen on osa tietoon perustuvaa ostajan tai myyjän asemaa. Tämä on vain yksi niistä asioista, joissa ammattimainen kiinteistönvälittäjä voi auttaa, kun käydään läpi kiinteistökauppaa.