2 osaketta

Ostitko esirakennetun osakehuoneiston ja haluat myydä sen ennen kuin otat sen haltuun? Tässä kerrotaan, mitä sinun on tiedettävä.

Mikä on luovutus?

Luovutus tarkoittaa sitä, että myyjä myy osuutensa kiinteistöstä ennen kuin hän ottaa sen haltuunsa – toisin sanoen hän myy rakennuttajan kanssa tekemänsä sopimuksen uudelle ostajalle. Kun myyjä luovuttaa kiinteistön, hän ei varsinaisesti myy kiinteistöä (koska hän ei vielä omista sitä) – hän myy lupauksensa ostaa se sekä osto- ja myyntisopimukseen sisältyvät oikeudet ja velvollisuudet. Luovutuksen ostaja astuu lähinnä alkuperäisen ostajan asemaan.

Alkuperäistä ostajaa pidetään luovuttajana; uusi ostaja on luovutuksensaaja. Luovutuksensaaja on se, joka viimeistelee lopullisen kaupan rakennuttajan kanssa.

Meneekö luovutus vain esirakennettujen osakehuoneistojen kohdalla?

Mitä tahansa kiinteistöä, esirakennettua tai jälleenmyytyä, on mahdollista luovuttaa, edellyttäen, että alkuperäisessä sopimuksessa ei ole luovuttamista koskevia rajoituksia. Luovutuksen avulla minkä tahansa asunnon ostaja voi myydä osuutensa kyseisestä kiinteistöstä ennen kuin hän ottaa sen haltuunsa.

Miksi joku haluaisi luovuttaa omistusasunnon?

Tiheästi esirakentamisvaiheessa tapahtuvassa myynnissä on pitkä viive sen välillä, kun alkuperäinen sopimus tehdään, kun ostaja pääsee muuttamaan asuntoon (välivaiheen hallinta-aika), ja lopullisen kaupanteon välillä. Ei ole harvinaista, että ostajan olosuhteet muuttuvat tuona aikana… uusi työpaikka muualla kuin kaupungissa, uusi aviomies tai vaimo, uudet kaksoset jne. Se, mikä toimi ostajan elämäntyylin kannalta 4 vuotta sitten, ei aina toimi, kun asunto suljetaan.

Toinen yleinen syy, miksi ihmiset haluavat siirtää sopimuksen, on taloudellinen. Joskus alkuperäisellä ostajalla ei ole varoja tai hän ei saa rahoitusta myynnin loppuunsaattamiseen, ja on halvempaa siirtää sopimus uudelle ostajalle kuin luopua myynnistä.

Viimeiseksi, luovutusmyynnit ovat yleisiä myös spekulatiivisilla sijoittajilla, jotka ostavat esirakennettuja kiinteistöjä ilman aikomusta myydä niitä. Näissä tapauksissa sijoittajat luottavat hinnan nopeaan nousuun ja haluavat saada voittoa nyt, eivätkä odottaa alkuperäistä sulkemispäivää.

Mitä voidaan neuvotella luovutuksen yhteydessä?

Koska luovutuksensaaja ottaa haltuunsa alkuperäisen ostajan sopimuksen, hän ei voi neuvotella uudestaan hinnasta tai sopimusehdoista rakennuttajan kanssa – hän yksinkertaisesti ottaa haltuunsa sopimuksen sellaisena, kuin se on jo olemassa, ja sellaisena kuin sinä olet sen neuvotellut.

Useimmissa tapauksissa luovutuksensaaja peilaa rakennuttajalle tekemääsi käsirahaa… joten jos teit 20 prosentin käsirahan, voit odottaa uuden ostajan tekevän samoin.

Useimmat luovutusten myyjät haluavat tehdä voittoa, ja osa luovutuksen myyntineuvotteluja on hinnasta sopiminen. Kiinteistönvälittäjäsi voi opastaa sinua hinnassa, joka määrittää voittosi (tai tappiosi).

Rakennuttajan hyväksyntä ja maksut

Muistatko sen valtavan juridisen asiakirjan, jonka allekirjoitit, kun teit tarjouksen esirakennetun osakehuoneiston ostamisesta? On aika ottaa se esiin ja todella lukea se.

Ostosopimuksessasi & Myyntisopimuksessa & määrättiin oikeuksistasi siirtää sopimus. Vaikka useimmat rakennuttajat sallivat luovutukset, on yleensä olemassa luovutusmaksu, joka on maksettava rakennuttajalle (olemme nähneet kaikenlaista 750 dollarista 7 000 dollariin).

Voi olla myös lisävaatimuksia, joista yleisin on, että rakennuttajan on hyväksyttävä luovutus.

Markkinointirajoitukset

Useimmat Toronton rakennuttajien rakentamista edeltävät ostosopimukset & Myyntisopimukset & eivät salli toimeksiannon markkinointia… joten vaikka rakennuttaja saattaa antaa sinulle oikeuden siirtää sopimuksesi, he rajoittavat sinua lähettämästä sitä MLS:ään tai mainostamasta sitä verkossa. Tämä tekee toimeksiannon myymisestä erittäin vaikeaa… jos ihmiset eivät tiedä, että se on myynnissä, miten he voivat ostaa sen?

Vaikka voi olla hyvin houkuttelevaa kiertää markkinointikieltosääntöä, ole erittäin varovainen. Ostajien, jotka syyllistyvät sääntöjen vastaiseen toimeksiannon markkinointiin, voidaan katsoa rikkoneen sopimusta, ja rakennuttaja voi irtisanoa sopimuksesi ja pitää talletuksen.

Me emme suosittele toimeksiannon mainostamista myyntiin, jos se on sopimuksessasi olevien sääntöjen vastaista.

Miten ihmeessä löydän ostajan?

On olemassa kiinteistönvälittäjiä (REALTORS), jotka ovat erikoistuneet toimeksiantojen myyntiin, ja heillä on tietokanta potentiaalisista ostajista ja sijoittajista, jotka etsivät toimeksiantoja. Jos haluat olla yhteydessä agenttiin, joka tuntee toimeksiantojen myynnin yksityiskohdat, ota yhteyttä…tunnemme joitakin Toronton parhaista toimeksiantojen välittäjistä.

Mitkä ovat kiinteistöjen toimeksiantojen verovaikutukset?

Hakeudu aina veroneuvontaan laillistetulta kirjanpitäjältä, älä internetistä (lol).

Mutta yleensä kaikki toimeksiannosta saadut voitot ovat veronalaisia (ja tappiot voidaan kirjata pois). Uusi ostaja tai luovutuksensaaja on vastuussa maansiirtoverojen ja mahdollisen HST:n maksamisesta.

Paljonko rakentamista edeltävän osakehuoneiston luovuttaminen maksaa?

Rakennuttajan luovutusmaksujen lisäksi joudut todennäköisesti maksamaan kiinteistövälityspalkkion (ellet löydä ostajaa itse) ja oikeudenkäyntikulut. Koska luovutukset ovat monimutkaisempia, voit odottaa maksavasi korkeampia lakimieskuluja kuin jälleenmyyntiasunnosta.

Miten luovutuksen sulkeminen toimii?

Toimeksiantojen myynnissä on pohjimmiltaan kaksi sulkemista: Luovuttajan ja luovutuksensaajan välinen sulkeminen sekä luovutuksensaajan ja rakennuttajan välinen sulkeminen. Ensimmäisessä sulkemisessa (toimeksiantosulkemisessa) alkuperäinen ostaja saa talletuksensa + mahdollisen voiton (tai talletuksensa vähennettynä mahdollisella tappiolla) toimeksiannon saajalta. Toisessa (rakennuttajan ja luovutuksensaajan välisessä) kaupantekotapahtumassa luovutuksensaaja maksaa loppusumman rakennuttajalle (yleensä kiinnityksen avulla) ja maksaa varainsiirtoverot. Tässä vaiheessa kiinteistön omistusoikeus siirtyy rakennuttajalta luovutuksensaajalle.

Voidaan kai sanoa, että on myös kolmas sulkemisvaihe, jolloin ostaja ottaa kiinteistön haltuunsa, mutta ei vielä omista sitä… tätä kutsutaan väliaikaiseksi hallinta-ajaksi. Väliaikaiskäyttöönotto tapahtuu silloin, kun yksikkö on valmis asuttavaksi, mutta ei vielä valmis rekisteröitäväksi kaupungille. Väliaikaiskäyttöjaksot vaihtelevat Torontossa muutamasta kuukaudesta muutamaan vuoteen. Väliaikaisen käyttöönottojakson aikana ostaja asuu yksikössä ja maksaa rakennuttajalle summan, joka vastaa suunnilleen sitä, mitä hänen asuntolainansa maksu + asumisoikeusmaksut + verot olisivat. Luovutuksen ajankohta määrää sen, kuka suorittaa väliaikaisen asumisen.

Luovutukset vs. jälleenmyynti: Kumpi on parempi?

Saatamme usein puheluita ihmisiltä, jotka keskustelevat siitä, pitäisikö heidän luovuttaa ostamansa osakehuoneisto vai odottaa rakennuksen rekisteröintiä ja myydä se sitten tyypillisenä jälleenmyyntiasuntona.

Pros of Assigning vs. Odottaminen

  • Saa talletuksen takaisin ja lukitse voittosi aikaisemmin
  • Välttää maansiirtoverojen maksamisen
  • Välttää HST:n maksamisen
  • Maksimoi tuottosi, jos hinnat laskevat ja odotat niiden jatkavan laskua. laskevat
  • Lifestyle – joskus on vain järkevää siirtyä eteenpäin

Cons of Assigning vs. Waiting

  • The pool of Buyers for assignment sales is much smaller than the pool of Buyers for resale properties, mikä voi johtaa siihen, että myynti kestää kauan, saat alhaisemman hinnan kuin odottamalla tai molempia.
  • Markkinointirajoitukset ovat ärsyttäviä ja vähentävät mahdollisuuksia löytää ostaja
  • Hinta – Mikä on markkina-arvo? Jos omistusasuntorakennusta ei ole rekisteröity eikä jälleenmyyntiä ole vielä tapahtunut, voi olla vaikea määrittää, kuinka paljon kiinteistö on nyt arvokas. Luovutusmyynnit myydään yleensä halvemmalla kuin jälleenmyynti.
  • Luovutusmyynnit voivat olla monimutkaisia, joten haluat varmistaa, että teet töitä sellaisen välittäjän kanssa, jolla on kokemusta luovutusmyynneistä, ja hyvän asianajajan kanssa.

Harkitsetko yhä omistusasuntosi tai talosi luovuttamista? Ota yhteyttä, niin yhdistämme sinut johonkuhun, joka on erikoistunut luovutusmyyntiin ja voi opastaa sinut prosessin läpi.