La abogada especializada en divorcios Carmela M. Miraglia explora las numerosas cuestiones que afectan a si uno de los cónyuges puede o debe «quedarse con el hogar conyugal» tras un divorcio.

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Una de las primeras preguntas que la mayoría de la gente hace durante una consulta de divorcio es «¿Puedo quedarme con la casa?» La mayoría de los abogados de derecho de familia saben que la respuesta estándar es «depende», seguida de «sólo porque puedas no significa que debas». Para algunos cónyuges que se divorcian, conservar (o permanecer en) el hogar conyugal se convierte en su proverbial ballena blanca en el divorcio, dominando su atención y distorsionando sus posiciones de negociación en otras cuestiones importantes.

A diferencia de muchas cuestiones de divorcio, las cuestiones que rodean al hogar conyugal a menudo se desbordan y se interponen entre las amplias categorías que definen un divorcio, como la custodia de los hijos, la manutención de los hijos y la división de los bienes conyugales. De hecho, el derecho de un cónyuge a seguir utilizando el hogar conyugal después de un divorcio puede verse influido por la custodia, la manutención y los bienes. Mientras tanto, las partes a menudo conectan fuertes emociones con el hogar conyugal, lo que hace que sea uno de los temas más difíciles de resolver en un divorcio.

Hay varias cuestiones a considerar antes de hacer del antiguo hogar conyugal una prioridad en su divorcio. Estas incluyen cuestiones básicas de contabilidad financiera, consideraciones estratégicas en su negociación, preocupaciones legales y una honesta autorreflexión sobre la dinámica emocional que rodea la cuestión de: ¿Quién se queda con el hogar conyugal en un divorcio?

Cinco preguntas: ¿Quién se queda con la casa en un divorcio?

Qué parte se queda con el hogar conyugal después de un divorcio es a menudo una cuestión complicada, sobre todo en los casos en que ambas partes tratan de mantener la casa. Aquí hay 5 preguntas que las partes deben considerar al decidir si deben perseguir el hogar en su divorcio:

  1. ¿Dónde residirán sus hijos, y cuánto tiempo vivirán allí?
  2. ¿Hay suficientes activos para que usted o su cónyuge compren el interés de la otra parte en el hogar?
  3. ¿Tendrá usted suficientes ingresos y flujo de caja para costear la casa después del divorcio?
  4. Si no está comprando el interés de la otra parte, ¿cuánto tiempo permanecerá en la casa después del divorcio?
  5. ¿Puedo obligar a mi cónyuge a abandonar la casa durante nuestro divorcio?

Dependiendo de cómo responda a estas preguntas, puede tener más sentido, tanto emocional como económicamente, hacer arreglos de vida alternativos.

La custodia de los hijos puede influir en quién se queda con el domicilio conyugal

En un divorcio disputado, la determinación de la custodia de los hijos por parte del tribunal puede ser un factor importante a la hora de decidir qué cónyuge recibirá el domicilio conyugal. En particular, si uno de los cónyuges desea vivir en el domicilio conyugal durante un período de tiempo después del divorcio -sin comprar el interés del otro cónyuge- es probable que los jueces tengan en cuenta las necesidades de los hijos en la solicitud de uno de los progenitores para seguir utilizando la vivienda. En general, un progenitor con la custodia física principal o compartida estará en mejor posición para seguir utilizando la vivienda después del divorcio que un progenitor sin la custodia que tiene un tiempo de crianza limitado.

La justificación para permitir que uno de los progenitores siga residiendo en el antiguo hogar conyugal con los hijos es multifacética. Los jueces suelen considerar que un acuerdo de este tipo promueve la estabilidad de los niños que acaban de experimentar la dificultad y el trauma del divorcio de sus padres. Otra preocupación frecuente es si el progenitor principal tiene los medios económicos para obtener una nueva vivienda para los hijos si se vende el domicilio conyugal. En algunas situaciones, los jueces conceden a uno de los progenitores un período de uso y disfrute de la vivienda -que puede ser de varios meses o años- después del divorcio para garantizar que los hijos tengan un techo, al menos hasta que el progenitor pueda recuperar su situación económica.

En el caso de los cónyuges sin hijos menores, los debates sobre quién se queda con el domicilio conyugal suelen reducirse a cuestiones económicas. Sin embargo, si hay hijos de por medio, no es infrecuente que un tribunal permita a uno de los progenitores permanecer en el hogar durante un período de años tras el divorcio.

¿Tiene usted los activos para comprar a su cónyuge fuera del hogar conyugal?

En muchos divorcios, el hogar conyugal es el «activo conyugal conjunto» por excelencia, lo que hace que el hogar conyugal sea uno de los activos más valiosos que está sujeto a la división en el divorcio de las partes. Con frecuencia, los tribunales tratarán de dividir a partes iguales el patrimonio del hogar conyugal. Por lo tanto, un cónyuge que desee conservar el hogar conyugal después de un divorcio, generalmente debe recurrir a su parte de los activos separados para «comprar» la participación del otro cónyuge en el hogar.

(Ejemplo: Si los cónyuges que se divorcian tienen 500.000 dólares de patrimonio en la vivienda conyugal, el cónyuge que pretende quedarse con la vivienda debe normalmente acordar el pago de 250.000 dólares al otro cónyuge como contraprestación por el 50% de participación del otro cónyuge en la vivienda. Si el cónyuge que desea conservar la vivienda carece de otros 250.000 dólares en activos, la realización de dicha compra se vuelve difícil.)

Una compra no tiene por qué realizarse estrictamente con dinero en efectivo – se puede compensar el coste con otros activos conyugales como un coche, un fondo de jubilación, o incluso pagos a lo largo del tiempo para sufragar los costes iniciales. Sin embargo, los cónyuges con activos limitados deben pensar cuidadosamente si realmente vale la pena sacrificar todos sus otros activos para mantener una casa. Es importante recordar que, durante la mayor parte de la historia de EE.UU., los precios de los inmuebles apenas han superado a la inflación en términos de aumento de valor. Las inversiones inmobiliarias, sobre todo las residenciales, también tienen unos costes de mantenimiento considerables, que van desde los impuestos inmobiliarios a los intereses hipotecarios, pasando por la compra de un nuevo tejado cada 20 años. (Tenga en cuenta que las propiedades de alquiler ofrecen varias ventajas fiscales que no están disponibles para los propietarios de viviendas convencionales en términos de costes de mantenimiento). Por el contrario, las inversiones en el mercado de valores -a pesar de todas las caídas que se han producido a lo largo de los años- han superado a las inversiones inmobiliarias en 5 veces desde 1928.

Un cónyuge que hunde todos sus activos posteriores al divorcio en una sola propiedad residencial probablemente esté sacrificando el potencial de obtener importantes ganancias en el mercado de valores con el paso del tiempo. Una forma de pensar en esto es simplemente mirar la crisis económica de 2008. A finales de 2016, las subidas el mercado de valores superaron al mercado inmobiliario en 20 de las 24 áreas metropolitanas de Estados Unidos. Desde 1928 hasta 2019, al menos, los datos son bastante claros: la inversión en acciones supera a la inversión en bienes inmuebles. Los cónyuges deben tener en cuenta esta realidad antes de hundir todos sus activos posteriores al divorcio en el hogar conyugal.

Calcular un precio de compra para el hogar conyugal puede ser un desafío. Los cónyuges que se divorcian suelen contratar a tasadores inmobiliarios para que valoren la vivienda, y es habitual que la compra se calcule sobre la base de la valoración más alta. Si ambas partes quieren conservar la casa, esto complica aún más las cosas, ya que los jueces suelen tener poca paciencia con una «guerra de ofertas». Las partes que negocian una compra también deben tener en cuenta cuestiones como si la compra disminuye ciertos costes de transacción, como evitar la comisión de un agente inmobiliario, que podría influir en el precio de compra.

Por último, cabe señalar que un cónyuge que pretende comprar la participación de la otra parte en la vivienda también debe, por lo general, refinanciar cualquier hipoteca sobre la propiedad, de manera que el nombre de la otra parte se elimine de la hipoteca. Obtener una refinanciación puede ser un reto para las partes con mal crédito o con ingresos o activos limitados. Una cuestión clave en estos casos se centra en el tiempo que tiene una parte para obtener una refinanciación, y en lo que ocurre con la propiedad si no puede refinanciar ninguna hipoteca.

¿Tendrá usted el flujo de caja para mantener la vivienda conyugal si se la queda?

En algunos casos, los tribunales de Massachusetts han sostenido que el uso de la vivienda conyugal por una de las partes tras el divorcio puede considerarse un componente de la manutención de los hijos. Según esta teoría, el progenitor que no tiene la custodia debe esperar a una futura venta de la casa – retrasando su parte de la división de los bienes – mientras el progenitor con la custodia reside en la casa con los hijos. En algunos casos, el progenitor no custodio puede incluso ser condenado a pagar los costes de la casa como un componente de la manutención de los hijos.

Más comúnmente, la parte que reside en el domicilio conyugal es responsable de pagar el 100% de los costes asociados a la casa. Estos padres pueden (y a menudo lo hacen) recibir la manutención de los hijos, que luego utiliza (junto con sus otras fuentes de ingresos) para pagar la casa. Para los cónyuges divorciados con medios limitados, esto puede dar lugar a que la parte se convierta en «pobre de la casa».

Investopedia define ser «pobre de la casa» de la siguiente manera:

Pobre de la casa es un término utilizado para describir a una persona que gasta una gran proporción de sus ingresos totales en la propiedad de la casa, incluyendo los pagos de la hipoteca, los impuestos sobre la propiedad, el mantenimiento y los servicios públicos. Las personas que se encuentran en esta situación carecen de dinero en efectivo para artículos discrecionales y tienden a tener problemas para cumplir con otras obligaciones financieras, como los pagos del vehículo.

A menudo oímos hablar de los cónyuges que luchan con fuerza para mantener el hogar conyugal en un divorcio, sólo para vender uno o dos años más tarde, porque el mantenimiento de la casa es simplemente demasiado caro. Es importante recordar que los cónyuges divorciados tienen que mantener dos hogares – uno para cada ex-cónyuge – en lugar de una sola casa, después de un divorcio. La necesidad de dos hogares hace que los recursos sean más escasos para ambas partes. En el contexto del pago del antiguo hogar conyugal, uno de los cónyuges a menudo tendrá que luchar para pagar los gastos de funcionamiento y mantenimiento de una propiedad que originalmente debía cubrir las necesidades de vivienda de toda la familia.

Pagar y mantener el hogar conyugal con una sola fuente de ingresos puede resultar más difícil de lo que muchas partes imaginan. Incluso si usted era el principal asalariado de su familia, suele ser un error suponer que los gastos de mantenimiento del hogar conyugal serán más fáciles después del divorcio. Sin el beneficio de la atención adicional de su cónyuge, es probable que haya costes de mantenimiento adicionales que tendrá que tener en cuenta en la ecuación. Por ejemplo, es posible que tenga que contratar a una empresa de jardinería para que se ocupe del patio, a un «manitas» para que arregle los pequeños problemas de antaño o a un ama de llaves para que le ayude con la limpieza. Sin el par de manos extra de su ex-cónyuge, es posible que no tenga tiempo para ocuparse de todas las tareas durante los fines de semana, ya que también está gestionando las tareas domésticas, la compra de alimentos y las actividades de los niños.

Los cónyuges que luchan por el hogar conyugal durante un divorcio y luego tienen éxito pueden encontrarse rápidamente gastando una mayor parte de sus ingresos en su hipoteca y los costos concomitantes de la propiedad de la casa por la que lucharon, dejándolos «pobres de casa». Antes de intentar conservar el hogar conyugal en un divorcio, las partes deben planificar cuidadosamente su presupuesto posterior al divorcio. Una diferencia de 500 dólares al mes puede parecer insignificante, pero puede ser la diferencia entre vivir «al día» y tener un colchón en los años venideros.

Como parte del proceso de elaboración del presupuesto, los cónyuges deben considerar lo siguiente:

a. Todos los gastos recurrentes relacionados con la vivienda, incluyendo la hipoteca, los impuestos inmobiliarios, los servicios públicos y los costes de mantenimiento.

b. Estimar los principales gastos periódicos, como la sustitución del tejado, la pintura exterior o la sustitución de una caldera.

c. Calcular todos los demás gastos de manutención semanales y mensuales.

d. Determine todas las fuentes de ingresos, incluidos los ingresos laborales, la manutención de los hijos o la pensión alimenticia recibida, y los posibles créditos fiscales y reembolsos.

e. Su «colchón» financiero, es decir, todos sus activos líquidos, posibles fuentes de préstamo, cualquier otra fuente de dinero en efectivo si experimenta dificultades financieras.

¿Cuánto tiempo espera permanecer en el hogar conyugal después del divorcio?

Luchar por el hogar conyugal en un divorcio puede tener mucho sentido si tiene la intención de comprar el interés de su cónyuge en el hogar. Para las partes que sólo planean vivir en el hogar conyugal durante un número limitado de años después del divorcio, el cálculo es más desafiante.

Como se señaló anteriormente, los tribunales a menudo consideran las solicitudes de los padres que desean seguir residiendo en el hogar conyugal con los hijos durante un período de tiempo, incluso si el padre que hace las solicitudes carece de los activos para comprar el interés de la otra parte en el hogar. Sin embargo, seguir residiendo en el domicilio conyugal en estas circunstancias puede tener importantes inconvenientes. Estos incluyen:

  • Tendrá que pagar la casa con sus ingresos disponibles – Los antiguos cónyuges que reciben una manutención de los hijos o una pensión alimenticia por un período de tiempo limitado después del divorcio deben preguntarse si realmente tiene sentido gastar sus limitados recursos en una casa cara.
  • Todavía tendrá que vender la casa y dividir el patrimonio – Aunque vivir en la casa puede traer comodidad, es importante recordar que el otro cónyuge todavía tiene derecho a su parte del 50% del valor después de una venta.
  • Pagar las reparaciones y el mantenimiento puede ser un reto – ¿Qué pasa si la casa necesita un nuevo techo después del divorcio? Mientras que la parte que reside fuera de la casa puede estar dispuesta a esperar su parte del producto de la venta, pedirle a esa parte que pague las reparaciones importantes puede ser una historia diferente. Uno de los problemas de permitir que una de las partes permanezca en la casa durante un largo período de tiempo después del divorcio es que la casa puede caer en mal estado, perjudicando el eventual precio de venta en el futuro.
  • ¿Cuánto tiempo va a permanecer allí? – Con frecuencia vemos acuerdos y órdenes que permiten a uno de los cónyuges residir en la vivienda entre 1 y 5 años tras el divorcio. En algunas ocasiones, el período de residencia está vinculado a que uno o más hijos se emancipen, cumplan 18 años o se gradúen de la escuela secundaria o la universidad. Cuanto más largo sea el período de residencia, mayor será la carga para la parte que se encuentra fuera del hogar -que debe esperar su parte de las ganancias- y más difícil será la situación para ambas partes.

¿Puedo obligar a mi cónyuge a abandonar el hogar conyugal antes de que termine el divorcio?

En caso de que no lo hayas notado, el blog Lynch & Owens nunca ha tenido miedo de criticar a la legislatura de Massachusetts por no actualizar leyes tontas. Sin embargo, cuando se trata de órdenes de «desalojo del domicilio conyugal», el poder legislativo obtiene un pase. Para las órdenes de desalojo, debemos dirigir nuestra frustración a los jueces de los Tribunales de Familia de Probate &.

Massachusetts tiene un estatuto claro que debe cumplirse antes de que un Tribunal obligue a uno de los cónyuges a «desalojar» el hogar marital durante un divorcio. El capítulo 208, s. 34B establece:

Cualquier tribunal que tenga jurisdicción sobre las acciones de divorcio … puede, al inicio de dicha acción … ordenar al marido o a la mujer que desaloje inmediatamente el hogar conyugal por un período de tiempo que no exceda de noventa días, y a petición adicional por un período de tiempo determinado, como el tribunal considere necesario o apropiado si el tribunal encuentra, después de una audiencia, que la salud, la seguridad o el bienestar de la parte que se muda o de cualquier hijo menor de edad que resida con las partes se pondría en peligro o se vería sustancialmente perjudicado por la falta de dictar dicha orden.

En otras palabras, el «estatuto de anulación» de Massachusetts requiere que un tribunal encuentre que la «salud, la seguridad o el bienestar» de una parte o de un hijo menor de edad estarán «en peligro o sustancialmente perjudicados» a menos que uno de los cónyuges sea retirado involuntariamente del hogar mientras el divorcio está pendiente. En realidad, los jueces de los Tribunales de Familia y de Sucesiones ignoran rutinariamente esta norma legal, obligando así a uno de los cónyuges a abandonar el hogar incluso cuando no hay pruebas de daño o perjuicio sustancial.

Se está de acuerdo en que la norma legal de «desalojo» requiere un grado de riesgo menor que el que se requiere para una orden de prevención de abuso 209A, pero no mucho menor. En general, el mero hecho de que los cónyuges se divorcien no debería ser suficiente para satisfacer el estándar de daño o perjuicio sustancial.

Por supuesto, un estatuto no tiene sentido si los jueces no lo siguen. Y en Massachusetts, muchos jueces simplemente ignoran el estatuto de desocupación, y en su lugar optan por dictar órdenes temporales que conceden a uno de los cónyuges el «uso y disfrute exclusivo» del hogar conyugal durante el divorcio, lo que obliga al otro cónyuge a abandonar el hogar. Para ser claros, la frase «uso y disfrute» está tomada del derecho inmobiliario (y/o del derecho de arrendamiento), pero no parece haber ninguna base legal para la entrada de tal orden en un caso de divorcio.

(Nota del editor: El estatuto de desocupación está estrechamente adaptado de tal manera que debería ser el remedio exclusivo para los jueces que buscan sacar a un cónyuge del hogar marital en virtud de un divorcio. En realidad, no hay ninguna base discutible para expulsar a un cónyuge del hogar sobre la base de una simple orden temporal en virtud del Cap. 208, s. 28A. Sin embargo, los jueces utilizan regularmente las órdenes de «uso y disfrute» para eludir el estatuto de desocupación.)

Debido a la naturaleza peculiar de las órdenes temporales en el tribunal testamentario, ni el Tribunal de Apelaciones de Massachusetts ni el Tribunal Judicial Supremo han abordado el estatuto de desocupación desde 2005. En términos prácticos, esto significa que los jueces que exigen que un cónyuge abandone el hogar mediante una orden temporal de «uso y disfrute» se enfrentan a poca o ninguna oposición por parte de los tribunales de apelación. La conclusión es que los jueces de Massachusetts suelen exigir a uno de los cónyuges que abandone el hogar conyugal durante el divorcio de tres maneras:

  • Ordenes de prevención de abuso 209A (órdenes de restricción doméstica)
  • Ordenes de revocación en virtud del Cap. 208, s. 34B
  • Ordenes temporales que conceden a una de las partes el «uso y disfrute exclusivo» del hogar conyugal

Los CDFA pueden ayudar: ¿Debo quedarme con el hogar conyugal después de mi divorcio?

Consultar con un Analista Financiero Certificado en Divorcio (CDFA) suele ser una buena idea antes, durante o después de su divorcio. Un CDFA puede ayudarle a analizar su presupuesto para determinar si tendrá los ingresos y el flujo de caja después del divorcio para permitirse la casa por su cuenta. Además, un CDFA puede ayudarle a entender las diferencias entre invertir en un «activo muerto» como una vivienda residencial frente a otros activos más líquidos que pueden generar ingresos de inversión a largo plazo.

Acerca de la autora: Carmela M. Miraglia es una abogada de divorcio de Massachusetts y abogado de derecho de familia de Cape Cod para Lynch & Owens, ubicado en Hingham, Massachusetts y East Sandwich, Massachusetts. También es mediadora de South Shore Divorce Mediation.

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