Todo el mundo sabe que un intercambio de la Sección 1031 le permitirá diferir la ganancia federal, así como la recaptura de la depreciación en la venta y posterior compra de la propiedad mantenida para la inversión o uso comercial. Dependiendo del estado, también puede diferir la ganancia estatal. Por lo general, para maximizar el aplazamiento, debe adquirir una propiedad de sustitución de igual o mayor valor y patrimonio, pero ¿qué sucede si la propiedad cedida está bajo el agua? ¿Puede usted intercambiar si no hay equidad?

1031 CORP. ha facilitado durante mucho tiempo las transacciones de intercambio que implicó ninguna equidad y algunos incluso requirió el Exchanger para traer fondos al cierre. Algunos se preguntan por qué querría hacer esto. Desgraciadamente, el capital o el efectivo neto después del pago de la hipoteca no tiene nada que ver con la ganancia de una propiedad. La ganancia se calcula restando el precio de venta neto del precio de compra original, incluidos los costes de cierre y las mejoras de capital. La plusvalía es la diferencia entre el valor justo de mercado de la propiedad y la cantidad de dinero que usted debe a su prestamista hipotecario.

En los últimos años, muchos propietarios se han encontrado bajo el agua; lo que significa que el valor de su propiedad es menor que la cantidad adeudada al prestamista. Esto puede deberse a que la propiedad fue adquirida o refinanciada cuando el mercado inmobiliario estaba en su punto álgido a mediados de la década de 2000 y el valor de la propiedad ha disminuido desde entonces. Para aquellos que refinanciaron, todavía podrían tener una ganancia sustancial en la propiedad si se poseyó durante un número de años y especialmente si el contribuyente 1031 intercambió en la propiedad porque hay una ganancia diferida. También podría haber bastante impuesto debido a la recaptura de la depreciación, incluso si hay una pérdida en el valor de la propiedad.

Las preguntas han surgido en relación con el valor y la equidad necesaria en la propiedad de reemplazo para diferir toda la ganancia en una venta corta o ejecución hipotecaria. ¿Debe el valor de la propiedad de reemplazo ser igual o mayor que el valor actual de la propiedad cedida o el saldo restante de su hipoteca?

En la reciente carta privada Ruling 201302009, un contribuyente buscó recientemente orientación del IRS sobre si podía o no utilizar un intercambio 1031 para diferir la ganancia. Si bien este PLR sólo puede ser invocado por este contribuyente en particular, las cartas de resolución son perspicaces para otros contribuyentes y sus asesores que se enfrentan a una situación similar. He aquí un breve resumen de los hechos en cuestión:

    • El contribuyente era socio único de una sociedad de responsabilidad limitada (SRL) de un solo miembro que era una entidad no considerada a efectos fiscales;
    • La propiedad adquirida estaba gravada por un pasivo sin recursos;
    • El contribuyente debía al prestamista más del valor actual de mercado de la propiedad;
    • El Contribuyente y el prestamista celebrarían un Acuerdo de Transferencia y el Contribuyente se comprometería a transferir la propiedad cedida al prestamista sujeta a la deuda;
    • Antes de transferir la propiedad al prestamista, el Contribuyente celebraría un Acuerdo de Intercambio con un Intermediario Calificado (QI) para efectuar un intercambio 1031;
    • El Contribuyente cedería sus derechos en el Acuerdo de Transferencia al QI;
    • El Contribuyente celebraría entonces un Acuerdo de Venta para la propiedad de reemplazo que se cedería al QI;
    • El QI adquiriría entonces la propiedad de reemplazo con dinero en efectivo proporcionado por el Contribuyente o de la deuda y transferiría la propiedad al Contribuyente; y
    • El Contribuyente indicó que el valor justo de mercado de la propiedad de reemplazo sería aproximadamente el mismo que la deuda pendiente en la propiedad cedida.

El IRS dictaminó que la transacción, tal y como se había descrito, podía acogerse al tratamiento de aplazamiento de impuestos en virtud del artículo 1031.

Esta carta dictaminada advierte a cualquier persona que se encuentre en una situación similar que adquiera una propiedad de sustitución de valor igual o superior al principal de la hipoteca pendiente para maximizar el aplazamiento de la ganancia y/o la recaptura de la depreciación. Por supuesto, cada situación es diferente y los contribuyentes deben consultar a su asesor fiscal para saber qué es lo mejor en su situación particular, pero la Sección 1031 puede ser muy beneficiosa.