Propiedad Marital de Texas y Acuerdos de Supervivencia

La ley de Texas hace suposiciones sobre cómo las parejas casadas y los copropietarios tendrán el título de propiedad de bienes raíces y crea una clasificación por defecto basada en esas suposiciones. Si los propietarios quieren cambiar estas clasificaciones, pueden hacerlo mediante un acuerdo escrito. Estos acuerdos son firmados por todos los propietarios para expresar la intención de cada uno de ellos de mantener el título de una manera específica. Los acuerdos más comunes incluyen:

1. Acuerdo de Supervivencia de Bienes Comunitarios – Un acuerdo entre los cónyuges para que una parte o la totalidad de sus bienes comunitarios de Texas -ya sea que existan en ese momento o que se adquieran posteriormente- pasen a ser propiedad del cónyuge sobreviviente a la muerte de un cónyuge. Los acuerdos de supervivencia de bienes gananciales están autorizados por la Sección 112.051 del Código de Sucesiones de Texas y deben cumplir con requisitos legales específicos.
2. Acuerdo de supervivencia (no conyugal) – Acuerdo conjunto de los propietarios por escrito de que el interés de un copropietario que muere sobrevive al copropietario o copropietarios sobrevivientes. Los acuerdos de supervivencia están autorizados por la Sección 111.001 del Código de Sucesiones de Texas. Los acuerdos de supervivencia no conyugales no se aplican en el contexto de los bienes gananciales.
3. Acuerdo de partición e intercambio – Un acuerdo entre los cónyuges para dividir o intercambiar entre ellos la totalidad o parte de sus bienes gananciales -ya sea que existan en ese momento o se adquieran posteriormente- como los cónyuges deseen. Cualquier propiedad transferida a un cónyuge por un Acuerdo de Partición e Intercambio se convierte en propiedad separada de ese cónyuge. Los Acuerdos de Partición e Intercambio están autorizados por la Sección 4.102 del Código de Familia de Texas.
4. Acuerdo de Propiedad Marital – Un Acuerdo de Propiedad Marital no cambia el carácter de la propiedad. En cambio, permite que un cónyuge proporcione un reconocimiento por escrito de que él o ella está de acuerdo en que un activo en particular es separado.

Acuerdos como estos pueden asegurar a terceros -como las compañías de títulos- que los cónyuges están de acuerdo sobre la caracterización de la propiedad y que cada propietario tiene la intención de mantener el título de una manera específica.

Reflejando la propiedad separada de los bienes conyugales

La mayoría de los bienes inmuebles adquiridos por una pareja casada durante el matrimonio se trata como propiedad comunitaria. Los cónyuges pueden utilizar un Acuerdo de Partición e Intercambio para convertir los bienes gananciales en bienes separados de uno de los cónyuges.

Creación de derechos de supervivencia en los bienes gananciales

Por defecto, los bienes gananciales no incluyen derechos de supervivencia. A la muerte de uno de los cónyuges, su interés en la propiedad pasa a su patrimonio en lugar de directamente al cónyuge superviviente.

Las parejas casadas pueden cambiar este resultado utilizando un Acuerdo de Supervivencia de Bienes Comunitarios. El Acuerdo de Supervivencia de Bienes Comunitarios debe ser por escrito y estar firmado por ambos cónyuges. También debe incluir un lenguaje especial para crear los derechos de supervivencia. Aunque el acuerdo puede crearse en cualquier momento, es una buena práctica crearlo cuando los cónyuges adquieren los bienes inmuebles e inscribirlo en los registros de la propiedad junto con la escritura.

Nuestro Generador de Escrituras puede crear escrituras que confieren el título de propiedad comunitaria con derechos de supervivencia. Si usted indica en la entrevista que desea tomar el título como propiedad comunitaria con derecho de supervivencia, nuestro software creará tanto la escritura como el Acuerdo de Supervivencia de la Propiedad Comunitaria, cada uno de los cuales contiene el lenguaje especial requerido para mantener el título como propiedad comunitaria con derecho de supervivencia.

Creación de Derechos de Supervivencia en Otras Formas de Propiedad

Por defecto, la propiedad de múltiples propietarios no incluye un derecho de supervivencia. Los copropietarios pueden crear un derecho de supervivencia acordando mantener el título como copropietarios con derecho de supervivencia. Específicamente, la Sección 111.001 del Código de Sucesiones de Texas establece:

Acuerdos de derecho de supervivencia autorizados.

(a) No obstante la Sección 101.002, dos o más personas que tengan un interés en una propiedad conjuntamente pueden acordar por escrito que el interés de un copropietario que fallezca sobreviva al copropietario o copropietarios sobrevivientes.

(b) Un acuerdo descrito por la subsección (a) no puede inferirse del mero hecho de que la propiedad se mantiene en la propiedad conjunta.

En virtud de esta disposición, los copropietarios pueden mantener el título con los derechos de supervivencia, siempre y cuando «conjuntamente … acuerdan por escrito para hacerlo.»

Aunque este lenguaje parece sencillo, no siempre está claro cómo crear el derecho de supervivencia. El problema surge del hecho de que las escrituras de Texas suelen estar firmadas sólo por los propietarios que las transfieren (otorgantes), no por las personas que reciben la propiedad (cesionarios). Dado que los cesionarios no firman la escritura, no está claro que hayan «aceptado por escrito» la titularidad con derecho de supervivencia. Aunque la jurisprudencia insinúa que la aceptación de una escritura de Texas que contiene un derecho de supervivencia puede ser suficiente para crear el «acuerdo por escrito» entre los copropietarios, esa jurisprudencia es anterior a la versión actual de la ley de Texas. Esta ambigüedad puede ser evitada por tener un acuerdo de supervivencia por separado firmado por los concesionarios.

Escenarios comunes para los acuerdos de propiedad

Estos acuerdos pueden ser especialmente útiles en los escenarios descritos a continuación.

Escenario 1: La escritura es para una pareja casada. Nadie más figura en la escritura.

Por defecto, el matrimonio poseerá la propiedad como bienes gananciales sin derechos de supervivencia. Si la pareja quiere tener el título como propiedad comunitaria con derecho de supervivencia, la pareja debe firmar -además de la escritura- un Acuerdo de Supervivencia de la Propiedad Comunitaria. El Acuerdo de Supervivencia de Bienes Comunitarios debe ser registrado con la escritura en los registros de la propiedad del condado donde se encuentra la propiedad.

Para las parejas casadas que quieren mantener el título como bienes comunitarios con derecho de supervivencia, nuestro Generador de Escritura crea tanto una escritura como el Acuerdo de Supervivencia de Bienes Comunitarios. También proporcionamos instrucciones paso a paso para completar la transferencia de la propiedad.

Escenario 2: La escritura es para múltiples propietarios que no están casados.

Como los propietarios no están casados, la propiedad comunitaria no es un problema. Los propietarios pueden poseer la propiedad como inquilinos en común o como inquilinos conjuntos con derecho de supervivencia.

Si los propietarios van a poseer el título como inquilinos en común, la escritura debe utilizar la frase «como inquilinos en común» para designar la forma de copropiedad como una tenencia en común. Esta frase es suficiente para crear una tenencia en común. A la muerte de uno de los propietarios, el interés del propietario fallecido no pasará a los propietarios supervivientes. En cambio, según el artículo 101.002 del Código de Sucesiones de Texas, el interés del propietario fallecido se transmitirá a través del testamento del propietario fallecido o, si el propietario fallecido no tenía testamento, por sucesión a los herederos del propietario fallecido. El propietario superviviente continuará siendo dueño de su interés proporcional en la propiedad.

Si los propietarios mantendrán el título como coarrendatarios con derecho de supervivencia, la escritura debe especificar que la propiedad se mantiene como coarrendatarios con derecho de supervivencia. Los propietarios también deben firmar un Acuerdo de Supervivencia No Conyugal, que debe ser registrado con la escritura en los registros de la propiedad del condado donde se encuentra la propiedad.

Nuestro Generador de Escrituras le guía a través de estas decisiones y elige el lenguaje y los documentos correctos basados en sus elecciones.

Escenario 3: La escritura es para personas no casadas entre sí. Al menos un propietario está casado, pero todos los propietarios casados mantendrán la propiedad como propiedad separada.

Este escenario es similar al escenario 2. Debido a que cada propietario tendrá el título como propiedad separada, las reglas de la comunidad de bienes no se aplican. Los propietarios pueden tener el título como inquilinos en común o como inquilinos conjuntos con derecho de supervivencia.

Si los nuevos propietarios tendrán el título como inquilinos en común, la frase «como inquilinos en común» o algo similar debe añadirse a la escritura. No se requiere nada más. Si los nuevos propietarios van a tener el título como coarrendatarios con derecho de supervivencia, los coarrendatarios deben firmar un acuerdo de no supervivencia al cónyuge y registrarlo con la escritura.

Para evitar problemas de titularidad, a menudo se recomienda que la parte casada obtenga una prueba por escrito de su cónyuge de que la propiedad es su propiedad independiente. Un acuerdo de propiedad marital que identifica la propiedad, establece la base para caracterizar la propiedad como propiedad separada, y es firmado por ambos cónyuges y registrado con la escritura. Aunque no es estrictamente necesario, el acuerdo de propiedad matrimonial puede evitar futuros problemas de titularidad asegurando a terceros -como las compañías de títulos- que ambos cónyuges están de acuerdo en que la propiedad no es una propiedad comunitaria.

Nuestro generador de escrituras puede crear un acuerdo de propiedad matrimonial junto con la escritura.

Escenario 4: La escritura es para personas no casadas entre sí. Al menos uno de los propietarios está casado y tendrá su interés como bienes gananciales, pero su cónyuge no es parte de la transacción y no será incluido en la escritura.

Esto crea un escenario en el que una persona poseerá una propiedad como bienes gananciales, pero sin que el cónyuge de esa persona también sea incluido en la escritura. En esta situación, la creación de una tenencia conjunta con derecho de supervivencia es difícil (quizás imposible). Sencillamente, no existe una forma bien aceptada de crear un acuerdo de supervivencia que tenga en cuenta tanto la participación en la comunidad de bienes del cónyuge no nombrado (que no es parte de la transacción) como la de todos los propietarios actuales de la propiedad.

Escenario 5: La escritura es a favor de una pareja casada más al menos otra persona.

Este escenario es similar al escenario 4, pero con una importante diferencia: Ambos cónyuges son parte de la escritura. En este escenario, tanto la tenencia en común como la tenencia conjunta con derecho de supervivencia están disponibles, siempre y cuando los cónyuges primero dividan su participación en los bienes gananciales y la conviertan en propiedad separada.

Para que esto funcione, los cónyuges deben ejecutar un Acuerdo de Partición e Intercambio que confiere a cada cónyuge un interés en la propiedad como propiedad separada. La transacción se trataría como si fuera entre partes no relacionadas.

Los propietarios podrían tomar el título como arrendatarios en común utilizando la frase «como arrendatarios en común» o algo similar en la escritura. Cada parte -incluido cada cónyuge- poseería un interés igual en la propiedad.

Alternativamente, los propietarios podrían tomar el título como arrendatarios conjuntos con derecho de supervivencia incluyendo el lenguaje apropiado en la escritura y firmando un Acuerdo de Supervivencia y registrándolo con la escritura en los registros de la propiedad del condado donde se encuentra la propiedad.