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Nuestro último artículo se centró en disipar algunos de los conceptos fiscales erróneos sobre la compra y la propiedad de una vivienda. Aquí intentaremos aclarar las implicaciones fiscales, a menudo mal entendidas, de la venta, o de cualquier otra forma, de su residencia principal. En general, cualquier transacción que produzca un beneficio está sujeta a impuestos. Sin embargo, en 1997, el Congreso decidió que la mayoría de los beneficios derivados de la venta de una residencia principal estuvieran exentos de impuestos.

Cuando el Congreso promulgó la legislación que permitía a los contribuyentes solteros excluir hasta 250.000 dólares de beneficios de la venta de su vivienda (500.000 dólares en el caso de los matrimonios), se creyó en general que la mayoría de la gente ya no tendría que preocuparse por ninguna ramificación fiscal. Siempre que se posea y utilice la casa como residencia principal durante al menos dos de los cinco años anteriores a la venta, se conservará todo el beneficio que no supere estos límites. (Esta exclusión se puede reclamar una vez cada dos años).

Sin embargo, algunos propietarios, como resultado de un mercado inmobiliario en alza en los años siguientes, se encontraron con que tenían un pariente perdido llamado Tío Sam que buscaba compartir su nueva fortuna cuando sus beneficios superaban las cantidades de exclusión. De repente, términos como base ajustada, producto neto de las ventas y ganancias de capital, así como la necesidad de guardar todos los recibos de Home Depot, se volvieron importantes. Siga leyendo para saber más sobre estos términos:

¿Qué es su base ajustada?

• El IRS define la base como la cantidad de su inversión total de capital en una propiedad a efectos fiscales. Ciertos eventos que ocurren durante su período de propiedad pueden aumentar o disminuir su base, lo que resulta en una «base ajustada». ¿Recuerda su declaración de cierre HUD-1 en la que se enumeran todos los elementos no deducibles de la compra de su casa? Ese es su punto de partida. Generalmente, su base ajustada consiste en lo siguiente:

• Precio de compra

Añadir:
• Gastos de cierre como –

• Seguro de título y cargos
• Costes de tasación
• Costes de informes de crédito
• Costes de servicios fiscales
• Certificación de inundación
• Registro estatal y local,
• Tarifas legales relacionadas con el perfeccionamiento del título

• Mejoras de la vivienda: aumentan el valor de la casa, como la sustitución del tejado, la jardinería, una nueva cocina, una ampliación, la calefacción central y el aire acondicionado. Las reparaciones y el mantenimiento no aumentan el valor de la vivienda y, por lo tanto, no forman parte de su base
• Costes de restauración asociados a un robo o siniestro, como un huracán o un terremoto
• Créditos fiscales recibidos después de 2005 por mejoras energéticas en la vivienda
• El coste de la ampliación de las líneas de servicios públicos a la propiedad

Menos:
• Los ingresos del seguro de una pérdida por robo o siniestro
• La parte deducible de impuestos de una pérdida por robo o siniestro
• La depreciación del uso de la vivienda para alquiler o negocio
• Cualquier ganancia diferida resultante de las ventas anteriores a la ley de impuestos de mayo de 1997
• Cualquier descarga de la deuda calificada de la residencia principal excluida de los ingresos

Si usted contrató a un contratista para construir su casa, su base también incluye el costo de la tierra, mano de obra y materiales, arquitecto y los honorarios legales, así como el medidor de servicios públicos y los cargos de conexión. El costo de su propia mano de obra no se incluye.

En ciertos casos, su base no se determina por el costo. Si usted recibe la propiedad como un regalo, su base es la base ajustada del donante. Si usted hereda una propiedad, su base es el valor justo de mercado en la fecha de la muerte del difunto. La forma de determinar la base puede suponer una gran diferencia fiscal. Supongamos que una madre anciana está considerando la alternativa de transferir el título de su casa con una base ajustada de 75.000 dólares a su hijo mayor con el que no vive, en lugar de legárselo. Si transfiere el título a su hijo mientras vive, habrá hecho una donación. Como tal, el hijo recibirá la base de 75.000 dólares de su madre. Si más tarde vende la casa por 300.000 dólares sin establecerla como su residencia principal, tendrá que tributar por la ganancia de 225.000 dólares. No hay exclusión, ya que no es su residencia principal. Sin embargo, si vive en la casa durante al menos dos años, la establecerá como su residencia principal. Si más tarde vende la casa por 300.000 dólares, no debe ningún impuesto, ya que puede acogerse a la exclusión de residencia principal de 250.000 dólares, a pesar de que su base es de sólo 75.000 dólares.
Como alternativa, si hereda la casa de su madre, en cuyo momento el valor justo de mercado es de 300.000 dólares, y la vende inmediatamente por 300.000 dólares, no hay ganancia imponible, ya que su base es el valor justo de mercado en la fecha del fallecimiento. No importa si vivió o no en la casa en cualquier momento.

También, en general, las parejas que se divorcian toman la base de cada uno y no reconocen ninguna ganancia en la transferencia en los casos en que uno de los cónyuges compra el interés del otro en el hogar marital incidente al divorcio.

¿Cómo se calculan los ingresos netos de la venta?

Tendrá que referirse a su HUD-1 de la venta. Esencialmente, sus ingresos netos de venta consisten en lo siguiente:

• Precio de venta

Menos:
• Comisiones de venta
• Impuestos y tasas de transferencia y registro estatales y locales
• Costes de arreglo como pintura, mantenimiento y reparaciones para hacer la propiedad más vendible

¿Cómo se calcula la ganancia?

Su ganancia se determina restando su base ajustada del producto neto de la venta. Si usted califica para la exclusión, entonces usted reduciría cualquier ganancia por la exclusión para derivar cualquier ganancia imponible.

¿Tiene usted que reportar la venta en su declaración de impuestos?

En general, usted no está obligado a reportar una venta de su residencia principal si usted puede excluir toda la ganancia (y optar por hacerlo) a menos que haya recibido el Formulario 1099-S, Ingresos de Transacciones de Bienes Raíces, que en el caso de una venta de casa se emite si los ingresos superan los límites de exclusión. Si es declarable, se incluye en el Formulario 8949, Sales and Other Dispositions of Capital Assets (Ventas y otras disposiciones de activos de capital), y en el Anexo D, Capital Gains and Losses (Ganancias y pérdidas de capital), como una ganancia de capital a corto plazo si mantuvo su casa durante un año o menos, y como a largo plazo si mantuvo la propiedad durante más de un año.

Las ganancias a corto plazo se gravan sobre la base de las tasas de ingresos ordinarios. El tipo de la plusvalía a largo plazo oscila entre el 0% y el 20%, dependiendo de su nivel impositivo.

¿Puede deducirse una pérdida por la venta de su casa?

Una pérdida por la venta de su residencia principal no es deducible, ya que se considera propiedad personal.

¿Puede excluirse la ganancia por la venta de una segunda casa, una propiedad de alquiler o de inversión?

Las normas de exclusión sólo se aplican a la venta de una residencia principal. La Ley de Vivienda y Recuperación Económica de 2008 (HERA) cambió las normas para las viviendas que no se utilizan como residencia principal durante todo el período de cinco años y se venden después de 2008. Con la ley anterior, los propietarios de viviendas tenían derecho a la exclusión de la venta de una residencia principal siempre que se cumpliera la prueba de dos de cinco. Sin embargo, bajo HERA, la exclusión se basa en el período de tiempo en el que la propiedad se utiliza como residencia principal (uso calificado) frente a cualquier otro uso que comience después del 1 de enero de 2009 (uso no calificado) que no se excluirá y podría desencadenar el impuesto sobre las ganancias de capital.

Por ejemplo, un contribuyente soltero compró una segunda vivienda el 1 de enero de 2009 y la vende diez años más tarde, el 1 de enero de 2019, utilizándola como residencia principal sólo durante 2016 a 2018. Se ha cumplido la prueba del dos de cinco, pero como la vivienda sólo se utilizó como residencia principal durante el 30% del período total de propiedad (tres de los diez años), el límite de exclusión de las plusvalías se reduce al 30%, o a 75.000 dólares (250.000 dólares X 30%).

Existen disposiciones de protección de derechos para los actuales propietarios de segundas viviendas que permiten que cualquier período de propiedad anterior a 2009 sea tratado como uso cualificado.

Por ejemplo, un matrimonio compró una segunda vivienda el 1 de enero de 2005 y la vende el 1 de enero de 2015, utilizando la vivienda como residencia principal sólo durante 2013 y 2014. A diferencia del ejemplo anterior, en el que el contribuyente sólo tuvo tres años de uso calificado, bajo la regla de derechos adquiridos de HERA, seis de los diez años califican para la exención de impuestos (2005 a 2008 son derechos adquiridos, más 2013 y 2014). Como resultado, la pareja puede excluir el 60% de la exclusión de ganancia de $ 500,000, o $ 300,000.

¿Tienes que poseer y utilizar la casa al mismo tiempo con el fin de calificar para la exclusión?

Los requisitos de dos años de uso y dos años de propiedad pueden ser satisfechos durante diferentes momentos dentro de la ventana de cinco años. Un buen ejemplo es el de quienes alquilan con opción de compra. Una vez que compran la casa de alquiler, el tiempo que vivieron en la casa como inquilino cuenta como uso de la casa a efectos de la exclusión, aunque no fueran propietarios de la casa en ese momento

¿Todavía tiene derecho a la exclusión si no está viviendo en la casa en el momento de venderla?

No tiene que estar viviendo en la casa en el momento de la venta para tener derecho a la exclusión. Los requisitos de propiedad y uso de dos años pueden ocurrir en cualquier momento durante los cinco años anteriores a la fecha de venta. Esto significa que puede mudarse de la casa y alquilarla hasta tres años antes de la venta y seguir teniendo derecho a la exclusión (con las limitaciones de la HERA comentadas anteriormente). Es importante que controle y documente este periodo de tiempo para asegurarse de que vende la casa antes de que expire el periodo de tres años.

¿Debe utilizar los ingresos de la venta de su casa para comprar otra residencia con el fin de excluir la ganancia de los impuestos?

No. Antes de que se modificara la ley en 1997, para evitar el pago de impuestos sobre la venta de una residencia, un propietario tenía que utilizar los ingresos de la venta para comprar otra casa que costara al menos tanto como la cantidad por la que se vendió la antigua casa. Incluso entonces, se trataba de un aplazamiento de la ganancia, no de una exclusión. Cualquier ganancia diferida se deducía de la base ajustada de su nueva vivienda, aumentando así la ganancia de cualquier venta futura para la que no hubiera una vivienda de sustitución. A los vendedores de viviendas de 55 años o más se les permitía una exención fiscal única en la vida de hasta 125.000 dólares de ganancia por la venta. Esta ley ya no se aplica. Según la ley actual, cualquier ganancia que reúna los requisitos necesarios está libre de impuestos en la medida de las exclusiones mencionadas anteriormente. No es necesario comprar una vivienda de sustitución, ni existen aplazamientos de la ganancia.

Para más información, póngase en contacto con Victor C. Belgiorno en el 516-861-3704 o [email protected] o con Bob Jahelka en el 516-861-3707 o [email protected].