Un promotor de Texas quiere traer puestos de trabajo, ingresos fiscales y más negocios al oeste del Condado de Orange, pero algunos residentes dijeron el martes por la noche que preferirían cualquier otra cosa menos un Buc-ee’s Travel Center.
Buc-ee’s es una «gasolinera tejana chillona, extravagante y de gran tamaño, un lavado de coches y una mega tienda de conveniencia que los residentes de Efland no quieren ni necesitan», dijo Catherine Matthews, residente de Efland, durante una audiencia pública.
«Violan cada valor central, cada declaración de misión, cada objetivo de planificación, todo lo que el Condado de Orange – un condado progresista en el estado de Carolina del Norte – se enorgullece y cree», dijo.
El desarrollo de uso mixto de 104 acres de Efland Station y su ancla Buc-ee’s ha sido controvertido desde que se propuso en agosto para la salida rural de la Interestatal 85/40 cerca de la línea del condado de Orange-Alamance.
Matthews y otras 19 personas que hablaron con los comisionados del condado el martes estaban entre los 111 inscritos para la audiencia. Aunque el comisionado Earl McKee presionó para escuchar al resto antes de Navidad, la junta votó para continuar la audiencia el 5 de enero y el 12 de enero.
La junta podría votar sobre el proyecto de la Estación Efland el 19 de enero.
El plan de Buc-ee’s Ltd. prevé un Centro de Viajes Buc-ee’s de 64.000 pies cuadrados con 60 surtidores de gasolina de doble cara entre las salidas 160 y 161 de la Interestatal 85/40 en el oeste del Condado de Orange. La segunda fase de la construcción podría añadir un hotel de 120 habitaciones y más de 223.000 pies cuadrados de espacio para fabricación, oficinas, tiendas y restaurantes. Aproximadamente 40 acres podrían ser espacio abierto, y los edificios podrían tener hasta 60 pies de altura, con servicio de alcantarillado de la ciudad de Mebane y servicio de agua de Orange-Alamance.
Sólo el centro de viajes no está permitido bajo la zonificación actual. Los comisionados se les pide que aprueben un plan maestro y un distrito de zonificación condicional que podría incluir el tráfico, el medio ambiente y otras limitaciones. Si el plan se aprueba, el personal del condado aprobaría cada plan de sitio como se acerca a la construcción.
Buc-ee’s puestos de trabajo, dólares de los impuestos, los aficionados
El Buc-ee’s Travel Center sería el primero en Carolina del Norte. Funcionarios del condado informaron que la empresa, de 38 años, tiene más de 3.000 empleados en 37 tiendas -la mayoría en Texas- y 10 proyectos más en marcha en todo el sur.
La compañía es más famosa por sus bocadillos, incluyendo los Beaver Nuggets de maíz recubiertos de caramelo, y por sus galardonados «baños más limpios de América»
Su familia disfrutó de Buc-ee’s cuando vivían en Texas y le gustaría ver el proyecto construido, dijo Jennifer Landstrom a la junta.
«Están bien organizados, bien dirigidos, se trata bien al personal y hay un excelente servicio al cliente. Siempre nos sorprenden las opciones de comida. No es como una gasolinera», dijo. «Siempre nos gusta ir a comprar regalos para la familia. A nuestros hijos les gusta mucho, y es una experiencia única».
Los empleados de Buc-ee’s deben cumplir unas normas muy estrictas, según los responsables de la empresa. Los comentarios en línea dicen que los turnos de trabajo son largos -hasta 10 horas- con descansos y almuerzos de trabajo muy cortos. Sin embargo, los empleados en puestos de trabajo de bajo nivel comienzan con unos 15 dólares la hora, y los beneficios a tiempo completo incluyen seguro médico, dental y de vida, vacaciones pagadas y un programa 401(k).
Un informe de Desarrollo Económico del Condado de Orange de la semana pasada señaló que el proyecto de Efland, de 40 millones de dólares, podría traer hasta 200 puestos de trabajo a tiempo completo y 25 millones de dólares en ventas anuales al por menor, generando potencialmente 1 millón de dólares en ingresos por impuestos sobre la propiedad y las ventas para el condado. El estado también podría ver 1 millón de dólares en impuestos sobre las ventas y 6,5 millones de dólares en ingresos por impuestos sobre la gasolina, dijo.
Se prevén más puestos de trabajo e ingresos por impuestos sobre las ventas y la propiedad de la segunda fase futura del proyecto.
El terreno sin desarrollar ahora genera sólo 428,78 dólares en ingresos por impuestos sobre la propiedad para el Condado de Orange, porque está catalogado como agrícola.
Anthony Weston instó al condado a aprovechar esa identidad agrícola y crear una comisión especial para planificar el mejor uso del sitio.
«Creo que ha ocurrido algo muy bonito, y es que la propuesta de Buc-ee’s nos ha despertado a la idea de que se podría hacer algo grande y transformador con este terreno», dijo Weston.
El crecimiento de Efland, la calidad de vida
Efland Station cambiaría drásticamente la salida rural de Efland y la comunidad no incorporada de casas modestas, negocios locales y tierras de cultivo que la rodea.
Los datos del condado muestran que el área es diversa, con más de la mitad de los 531 residentes dentro de una milla del sitio que se identifican como blancos, el 41% como negros y el 8,5% como hispanos. Casi el 19% de los residentes ganan menos de 15.000 dólares al año, según el condado. Otro 37,4% gana entre 15.000 y 50.000 dólares al año.
Muchos opositores han formado un grupo, A Voice for Efland & Orange, animando a los partidarios a visitar su sitio web, enviar correos electrónicos a los comisionados y hablar en las audiencias públicas. Alrededor de 60 personas se manifestaron contra el plan el 5 de diciembre en Hillsborough.
Sus preocupaciones van desde el tráfico y la contaminación lumínica hasta el daño medioambiental y los efectos negativos en su calidad de vida.
Buc-ee’s amenaza el «hermoso lugar con muchos árboles, tranquilo, con agua de pozo limpia y fresca, y un cielo nocturno lleno de estrellas» del que disfruta su familia, dijo Scott Buechler. El negocio se basa en combustibles fósiles obsoletos y ofrece «puestos de trabajo sin futuro», dijo.
«Un enorme Buc-ee’s con 60 surtidores de gasolina y 64.000 pies cuadrados de venta al por menor cursi viola claramente el carácter de la comunidad de Efland, que se caracteriza por las granjas y los bosques, la relativa tranquilidad y la ausencia de congestión de tráfico», dijo Buechler.
Otros expresaron su apoyo a la inversión empresarial, los puestos de trabajo y los ingresos fiscales que mejoran la asequibilidad. Buc-ee’s permitirá a los residentes satisfacer sus necesidades en la ciudad y apoyará a las organizaciones y programas de la comunidad, dijo Leo Allison.
«Tenemos que aprovechar esta oportunidad, porque proyectos como éste no aparecen muy a menudo», dijo.
Sam Gharbo señaló que «podría ser peor». La ubicación entre la interestatal y las vías del tren ya genera luz y ruido, dijo, y sólo se pavimentará una parte de lo que el condado podría permitir.
«Hay puestos de trabajo. En las siguientes fases, que crea oportunidades para los empresarios, también crea oportunidades para las industrias, también para el transporte, y los ingresos de los impuestos, porque estoy cansado de ser los condados de los principales contribuyentes en el estado «, dijo Gharbo.
La ubicación de la interestatal, los clientes
El sitio ha sido marcado durante mucho tiempo como ideal para el desarrollo comercial, industrial y de alta intensidad. Un borrador más reciente del Plan de Área de Buckhorn lo llama una de las «parcelas más adecuadas para el desarrollo económico de la zona.» Los comisionados escucharán más sobre eso en enero.
Los funcionarios de la compañía han desestimado las preocupaciones de que Buc-ee’s desviará los dólares de Missy’s Grill, la tienda de conveniencia M-Mart y otros negocios locales.
La mayoría de los clientes pasan por la interestatal, dijeron, señalando que hasta 124.000 vehículos viajan por la Interestatal 40/85 diariamente. Se espera que Buc-ee’s atraiga a unos 11.500 de esos vehículos cada día, incluidos 800 por hora durante los desplazamientos nocturnos y más de 1.200 durante las horas punta de los sábados.
La segunda fase de la construcción podría traer 4.700 vehículos más al sitio cada día, según un estudio de tráfico.
Eso requerirá cambios, han dicho los funcionarios, incluyendo dos entradas y salidas a la derecha en la carretera de servicio que es paralela a la I-85/40 Oeste. Las entradas adicionales enlazarían con el Conector U.S. 70/I-85 y con Mt. Willing Road.
Las mejoras en la carretera también podrían incluir semáforos en múltiples intersecciones, carriles de giro modificados y el cierre de una rampa de salida de la I-85/40 Oeste en la salida 160. Los conductores en dirección oeste que se dirijan a Mt. Willing Road tendrían que tomar la salida 161, y los conductores que giren hacia la izquierda desde Ben Johnston Road tendrían que girar a la derecha y hacer un giro en U en la nueva entrada de Efland Station.
Preocupaciones sobre el medio ambiente y el agua
Otra de las principales preocupaciones es la posibilidad de dañar el medio ambiente y la calidad del agua de la región.
Buc-ee’s tendrá seis tanques de almacenamiento de combustible de doble pared, revestidos de hormigón y de fibra de vidrio/resina, con capacidad para 40.000 galones cada uno. Los sistemas de almacenamiento de combustible y de tuberías tienen sensores que controlan las fugas, dijo la abogada Beth Trahos, que representa a Buc-ee’s. Si se produjera una fuga, se activaría una alarma y se enviaría un correo electrónico al equipo de combustible y al equipo de medio ambiente, dijo.
El Centro para la Diversidad Biológica y la Asociación del Río Eno han citado las preocupaciones sobre el almacenamiento de combustible y la escorrentía de aguas pluviales en las cartas que se oponen al proyecto.
Dos arroyos del emplazamiento se encuentran en una cuenca hidrográfica protegida entre dos zonas críticas para el hábitat de la fauna y la calidad del agua, dijeron. Los arroyos también desembocan en el arroyo Sevenmile, que forma parte de una cuenca crítica para el río Eno.
«Para mí está claro que los residentes del condado de Orange -y las especies (autóctonas y en peligro) Carolina madtom, Neuse River waterdog y Atlantic pigtoe- tienen mucho más que ganar si ven que estas tierras boscosas, campos abiertos y cuencas protegidas se mantienen intactas por los beneficios de calidad de vida y los servicios de prevención de la extinción que proporcionan», dijo el abogado del Centro para la Diversidad Biológica Perrin de Jong.
El proyecto se enfrenta a revisiones adicionales por parte del Departamento de Calidad Ambiental de Carolina del Norte y la Comisión de Medio Ambiente del condado. El personal del condado también está trabajando en los requisitos de aguas pluviales, dijo el director de planificación Craig Benedict.
El personal del condado también ha pedido a los comisionados que requieran estudios ambientales adicionales para todos los planes futuros del sitio.
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