El proceso de desarrollo de bienes raíces comerciales: Lo que necesita saber

Hay una versión de volteo de propiedades y desarrollo de bienes raíces comerciales, que también se conoce como desarrollo mercantil. Un constructor mercantil es un desarrollador que se especializa en la construcción de edificios para la reventa a corto plazo. Por ejemplo, supongamos que un promotor tiene una relación con un usuario industrial que necesita un edificio industrial de 100.000 pies cuadrados. Antes de comenzar la construcción, el promotor firma un contrato de arrendamiento a largo plazo con esa empresa.

El promotor encuentra el terreno, obtiene las autorizaciones, las aprobaciones de zonificación, consigue su permiso de construcción, obtiene su financiación, y adjudica la construcción a un contratista que construye el edificio, y ahora es todo brillante y nuevo, y está totalmente alquilado.

En ese momento, con una propiedad industrial totalmente alquilada con un contrato de arrendamiento a largo plazo, en una buena ubicación, el promotor ha creado una mercancía muy, muy caliente. Muy a menudo, un promotor comercial opta por vender inmediatamente, tan sólo un año después de la apertura del edificio. De este modo, eliminan el riesgo de mantenerlo a largo plazo y pueden obtener un beneficio inmediato. Sin embargo, eso no es algo que nos guste hacer. Nos gustan las participaciones a largo plazo, que creemos que es la forma de crear valor a largo plazo.

Si nos remontamos a mi primera gran promoción en Nueva York (la Torre 45), el coste total de nuestro proyecto fue de 140 millones de dólares. En el momento en que terminamos el edificio (1990), los mercados financieros casi se habían hundido y pensamos que el coste del edificio era tal que nunca tendríamos éxito con la propiedad. Recientemente, este edificio se vendió por 364 millones de dólares.

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Construyendo una estrategia de marketing para un nuevo proyecto de desarrollo

Park Tower / Tampa, FL

Recuerde que está construyendo un edificio desde cero. Es necesario que se genere mucho entusiasmo en torno al edificio para impulsar las ventas/alquileres. Mientras está en construcción, todavía no está en el radar de muchos corredores hasta que se acerca a la apertura, y eso es porque los corredores quieren hacer dinero al entrar en un contrato de arrendamiento que pueden cobrar una comisión. Si el edificio es sólo un terreno en bruto, el mundo inmobiliario suele considerarlo como algo lejano y no como un lugar interesante al que llevar a los clientes de inmediato.

Esto significa que la cantidad de esfuerzo en un acuerdo de desarrollo en la forma de comercialización tiene que aumentar significativamente. La cantidad de energía y esfuerzo que se dedica a la comercialización de un nuevo proyecto de desarrollo es significativamente mayor que con respecto a un edificio existente.

Requiere una intensa cantidad de llamadas a las puertas y una campaña de concienciación, haciendo que la gente sepa en qué punto se encuentra la construcción, cuándo estará listo el edificio, así como anunciando novedades interesantes como los contratos de arrendamiento recién firmados. Si el proyecto es un edificio de oficinas, un nuevo e interesante inquilino como Google o Apple sería un inquilino atractivo que podría atraer a otros inquilinos al edificio. En el caso de un inmueble comercial, el inquilino ancla puede ser el inquilino de vital importancia que atrae a otros inquilinos comerciales al centro. Piensa en anunciar un inquilino ancla como Whole Foods o Nordstrom’s.

Quieres mantener la noticia fresca y en movimiento y quieres mantenerla en los ojos del agente inmobiliario. Casi todas las semanas, se debe informar y promover algún tipo de evento de interés periodístico. El coste general del marketing y el empuje general para un edificio que se está desarrollando tiene que ser múltiplo de lo que es para un edificio existente.

Crear una estrategia de mantenimiento

Supongamos que usted desarrolló un nuevo edificio, pero por alguna razón, no obtuvo una gran cantidad de contratos de arrendamiento a largo plazo desde el arrendamiento inicial. Sería un error intentar vender ese edificio con una lista de alquileres bastante inestable. El comprador correría el riesgo de saber que, en un corto período de tiempo, una gran cantidad de espacio puede salir al mercado y el comprador podría encontrarse con un edificio casi vacío.

Por lo tanto, su estrategia de tenencia podría crearse en base a la duración de los términos de arrendamiento que pudo obtener. Cuanto más largo sea el plazo de arrendamiento que pueda obtener, más paciente podrá ser antes de vender. Por otro lado, los contratos de arrendamiento a largo plazo generarán un precio de venta muy deseable si decide vender la propiedad tan pronto como la construya. Después de la grave recesión de 2008, los inversores quieren arrendamientos a largo plazo con inquilinos de crédito fuerte. el valor de los bienes raíces comerciales está directamente correlacionada con la longevidad y la fiabilidad del flujo de caja.

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