El proceso de construcción

Cada proceso de construcción es único y depende del alcance y la complejidad del proyecto. Pero cada vez que se construye una casa sostenible, el proceso sigue los pasos típicos, y los principios son similares para proyectos de menor escala como las renovaciones.

Los artículos Renovaciones y adiciones y Comprar una casa sobre plano incluyen más información sobre el proceso de construcción específico para esas situaciones.

Paso 1: Elección de un constructor

Antes de llegar a la fase de elección de un constructor, su proceso de investigación y diseño habrá dado lugar a documentos de diseño terminados para ser licitados por los constructores (véase Investigación preliminar; El proceso de diseño).

Dos formas habituales de elegir un constructor son:

• elegir un constructor preferido e invitarle a preparar un presupuesto o «oferta» (y buscar un presupuesto alternativo para garantizar un precio competitivo)
• convocar ofertas abiertas o selectivas de una serie de constructores y elegir en función del precio.

Cada método ofrece un constructor y un presupuesto, pero uno hace hincapié en el mejor precio y el otro en el constructor preferido. En cualquiera de los dos casos, hay que indicar en los documentos de la licitación que «no se está obligado a aceptar la oferta más baja ni ninguna otra».

Un diseñador suele ayudar a elegir a los constructores que se presentan a la licitación de un proyecto, basándose en las recomendaciones y la experiencia anterior. Los concursos abiertos anunciados ofrecen resultados variables y suelen excluir a los pequeños constructores especializados que no tienen tiempo para licitar en varios proyectos.

La elección del constructor es casi tan importante como la del diseñador.

La función principal de un constructor es coordinar las obras de construcción como director del proyecto. Esta función incluye la supervisión y coordinación de cada uno de los oficios; el abastecimiento, la cuantificación y la coordinación de la entrega de los materiales; y, lo que es más importante, la garantía de calidad de todo el proceso.

Los constructores y los oficios son comprensiblemente reacios al riesgo y tienden a gestionarlo utilizando materiales y prácticas probadas. Los resultados sostenibles suelen requerir el uso de materiales y prácticas innovadoras. Para evitar problemas en el futuro, asegúrese de que todos los constructores sean conscientes de su compromiso con una casa sostenible cuando se les invite a licitar.

Dragi Markovic & DSEWPaC

La obtención de materiales certificados como ecológicos (véase Materiales) a precios competitivos y la supervisión de los trabajadores para garantizar que los materiales se instalan correctamente requieren un constructor que esté preparado para «dar un paso más». Elija un constructor que esté formado y comprometido con la obtención de resultados sostenibles. Familiarícese con los sistemas de certificación medioambiental para fundamentar su propia decisión o acuerdo.

Tanto Master Builders Australia (MBA) como la Housing Industry Association (HIA) forman a los constructores en prácticas sostenibles. Elegir un constructor con esta formación en sus listas de sitios web es un buen primer paso, pero no garantiza la entrega de resultados de mejores prácticas. Las referencias de clientes satisfechos son un método eficaz de garantía de calidad. Tanto la MBA como la HIA organizan programas de premios a la sostenibilidad y las listas de ganadores anteriores que aparecen en sus sitios web también son una buena indicación de la capacidad.

Constructores comprometidos:

• implementan cuidadosamente las características de sostenibilidad especificadas en el diseño
• buscan y utilizan materiales reciclados o reutilizados
• acceden a materiales con certificación medioambiental y se aseguran de que se encargan con plazos de entrega adecuados
• separan los flujos de residuos en la obra
• instruyen e incluso cobran a los subcontratistas que no utilizan prácticas preferentes desde el punto de vista medioambiental
• aseguran que las colas, resinas, pinturas y acabados sean respetuosos con la calidad del aire interior
• conservar la biodiversidad in situ
• instalar y mantener barreras de control de sedimentos.

Varios sistemas de certificación pueden certificar de forma independiente que los productos y servicios son sostenibles desde el punto de vista medioambiental. Good Environmental Choice Australia (GECA) es una organización independiente sin ánimo de lucro que gestiona el programa de ecoetiquetado Environmental Choice Australia, reconocido internacionalmente. Green Tick® se basa en una evaluación del ciclo de vida (ACV) de los efectos de una operación a lo largo de su cadena de suministro.

Green Tick Certified.

Good Environmental Choice Australia.

Paso 2: Documentos de licitación y contratos

En los proyectos licitados por más de un constructor, este paso precede al paso 1.

Los documentos de licitación deben identificar claramente cualquier práctica de sostenibilidad o requisito de certificación de materiales que sea diferente de lo habitual. Adjunte a los documentos de la licitación las listas que los licitadores deben firmar.

Disminuir las preocupaciones de los constructores sobre los aspectos desconocidos de las prácticas sostenibles puede reducir la cantidad que permiten para contingencias desconocidas.

Sumas de contingencia

Las áreas de riesgo desconocido pueden ser acomodadas a través de sumas de contingencia o asignaciones a las que se puede recurrir para cubrir costes inesperados. Suelen utilizarse para cubrir costes imprevistos relacionados con el subsuelo y la cimentación; cada vez se utilizan más para proporcionar flexibilidad a la hora de elegir tecnologías y prácticas sostenibles innovadoras.

Programas de costes principales

Otra forma de superar la aversión al riesgo por parte del constructor es «designar» a los subcontratistas para que suministren e instalen tecnologías innovadoras y proporcionar al constructor un «programa de asignaciones» (o «programa de costes principales») para que lo incluya en la oferta.

Muchos diseñadores eligen y especifican la marca y el modelo exactos de elementos importantes o de alto coste, como ventanas y puertas, sistemas de agua caliente solar, sistemas inteligentes de medición y control de la energía, y generación de energía renovable in situ. Usted o su diseñador pueden hacer que estos elementos sean cotizados por proveedores preferentes y nombrados en el contrato como elementos de coste principal para evitar la sustitución de productos inadecuados o de baja calidad por parte de los licitadores de la competencia.

Subcontratistas preferentes

También puede nombrar subcontratistas preferentes si conoce a un fontanero, electricista o pintor ecológico local que sea fiable y profesional. Muchos constructores tienen subcontratistas preferidos, así que negocie esta opción con cuidado.

Suma fija frente a coste adicional

Elija entre «precio fijo/suma fija» o «coste adicional». Estas decisiones suelen tomarse antes de convocar la licitación, pero las revisiones pueden negociarse con el constructor elegido antes de firmar los contratos. Las licitaciones y los contratos a tanto alzado suelen ser eficaces para limitar el presupuesto, pero pueden fomentar el recorte de costes, lo que puede poner en peligro los resultados sostenibles.

En los escenarios de coste adicional, el constructor nombra un porcentaje adicional a los costes de los materiales para el pedido y la programación, y las tarifas por hora para el constructor y los oficios. Estos contratos requieren un alto nivel de confianza entre el propietario y el constructor. A la vez que permiten al propietario un mayor control sobre las decisiones de gasto, reducen la responsabilidad del constructor por los excesos de costes. Esto puede obligar a recortar los costes y a perder importantes características sostenibles (por ejemplo, los paneles fotovoltaicos) a medida que se agota el presupuesto.

Para los presupuestos ajustados, suelen ser preferibles los contratos de precio fijo. Si se utiliza el sistema de coste adicional, ponga en cuarentena las asignaciones presupuestarias para las características sostenibles.

Contratos

Los contratos estándar de construcción de viviendas están disponibles en muchas fuentes, incluidas las autoridades crediticias y los organismos máximos del sector. Constituyen la base del acuerdo jurídicamente vinculante con el constructor y de la resolución de conflictos.

Elija un contrato que establezca un equilibrio razonable entre sus necesidades y las del constructor. Es esencial que haya disposiciones claras sobre la resolución de conflictos y que se designen árbitros independientes. Adjunte al contrato la oferta del constructor, los planos y las especificaciones aprobadas por el ayuntamiento, los detalles de ingeniería certificados y cualquier programa (coste principal, sumas para imprevistos o proveedores/contratistas designados).

Haga que su abogado y su diseñador revisen el contrato antes de firmarlo.

Indique los requisitos de sostenibilidad en los pliegos de condiciones e incluya penalizaciones por la sustitución de materiales y productos de calidad inferior.

Consejos de licitación para garantizar resultados preferentes desde el punto de vista medioambiental

Los planos y las especificaciones forman parte de la documentación del contrato. Asegúrese de que indiquen claramente los requisitos de sostenibilidad e incluyan sanciones por la sustitución de materiales y productos de calidad inferior.

Considere la posibilidad de designar elementos importantes y de alto coste, como las ventanas, en un programa de costes principales para evitar la sustitución por parte de los licitadores de la competencia.

Describa claramente los métodos o materiales sostenibles que aún no son una práctica de construcción estándar e incluya consejos sobre cómo implementarlos o conseguirlos.

Incluya instrucciones inequívocas que impidan cambios o sustituciones sin su aprobación o la de su diseñador.

Pida a los constructores licitadores que comprueben los documentos de la licitación en cuanto a los riesgos de cumplimiento de la sostenibilidad y anote o permita cualquier contingencia en su oferta.

Pida a los constructores que recomienden soluciones alternativas que se adapten a sus oficios y cadenas de suministro y que, al mismo tiempo, ofrezcan resultados medioambientales iguales o mejores.

Considere el uso de contratos que vinculen el pago al logro de resultados medioambientales especificados (por ejemplo detalles de materiales con certificación medioambiental, especificaciones de ventanas y acristalamientos, y detalles de reutilización o reciclaje).

Desarrolle un programa de materiales reutilizables (si está renovando o demoliendo una casa existente) y negocie su reutilización con su constructor.

Construcción propia

Algunos consumidores optan por gestionar sus propios proyectos como constructores propios. A menos que se tenga experiencia en la construcción de viviendas, se conozcan perfectamente las prácticas de construcción y las cadenas de suministro locales, y se tengan buenas relaciones de trabajo con los gremios locales, esta opción está llena de riesgos.

La construcción sostenible a menudo requiere que los gremios adopten nuevas prácticas y materiales, y esto puede ser muy difícil de negociar para un constructor propietario sin experiencia.

Paso 3: Supervisión y certificación de la construcción

Muchas oportunidades de lograr resultados sostenibles con las mejores prácticas se pierden durante la construcción. Esto se debe a menudo a la falta de comprensión de los principios y prácticas ecológicas por parte de los constructores y los comerciantes, o a una certificación ineficaz.

Foto: eadig14245 John Baker & DSEWPaC

Las vallas de sedimentos evitan el daño medioambiental de la escorrentía de las obras a los cursos de agua.

Foto: Kathie Stove

Mantenga limpia la obra almacenando todos los residuos en los contenedores.

Supervisión

Su constructor tiene que tomar con frecuencia decisiones sobre materiales y procedimientos que varían de los nominados en los planos y especificaciones debido a las preferencias comerciales o a la falta de disponibilidad de los materiales preferidos. Los constructores remiten estas decisiones (a menudo urgentes) a un supervisor para que las verifique si se ha designado uno. Si no es así, pueden tomar decisiones rápidas pero menos sostenibles.

Un asesoramiento bien informado por parte de profesionales experimentados puede garantizar la calidad de la toma de decisiones y asegurar las opciones preferidas desde el punto de vista medioambiental.

El asesoramiento profesional o la gestión del proyecto por parte de una persona o empresa comprometida y altamente informada es fundamental para garantizar la calidad del proceso de toma de decisiones y recomendar alternativas preferidas desde el punto de vista medioambiental, como las que se comentan a lo largo de Su casa.

Muchos diseñadores ofrecen un servicio de supervisión como parte de su estructura de honorarios. En algunos estados, los arquitectos no pueden ofrecer servicios de gestión de proyectos. Si adopta este papel como propietario, consulte a asesores o consultores competentes para verificar sus decisiones.

La gestión o supervisión de proyectos añade un riesgo sustancial de indemnización profesional al perfil de seguro de un diseñador, por lo que muchos diseñadores prefieren un papel de asesoramiento menos formal. Usted debe ver un endoso de gestión de proyectos en una póliza de indemnización profesional actual antes de nombrar formalmente a un supervisor o gerente de proyecto.

Certificación

La ley exige la inspección y certificación de su proyecto en las fases críticas para confirmar que se construye de acuerdo con los planos aprobados, las especificaciones, las normas australianas pertinentes, el Código de Construcción de Australia y los reglamentos del consejo, para garantizar la integridad estructural, la salud, la seguridad y la amenidad.

Estas inspecciones pueden identificar y rectificar problemas u omisiones antes de que se construyan. Los casos denunciados de certificación inadecuada del cumplimiento de la sostenibilidad en varias jurisdicciones indican que a veces se pasa por alto este importante aspecto. Si le preocupa, pida consejo inmediatamente a su diseñador o asesor de sostenibilidad del edificio (véase El proceso de diseño).

Muchos certificadores privados ofrecen certificación medioambiental especializada. Póngase en contacto con el Australian Institute of Building Surveyors (https://aibs.com.au) para obtener más asesoramiento.

Paso 4: Puesta en marcha y entrega

A veces, las mejores innovaciones en materia de diseño y construcción pueden desperdiciarse porque los conceptos no se comunican al propietario en el momento de la entrega. Pida a su diseñador y constructor un manual del propietario. Si es usted profesional, dé a su cliente instrucciones detalladas sobre el funcionamiento y el mantenimiento de la vivienda en el momento de la entrega. Si vende su casa, asegúrese de que los nuevos propietarios tengan una copia.

Un manual del propietario o guía de funcionamiento cubre:

• los ajustes de funcionamiento en verano e invierno y las rutinas diurnas y nocturnas para:
  • operar y mantener los aparatos de calefacción y refrigeración
  • apertura/cierre de cortinas y ventanas
  • operar los sistemas de ventilación (transversal y por chimenea)
  • operar los sistemas de sombreado
  • operar el techo ventilador de espacios
• limpieza de aparatos solares
• barreras antiácaros y calendario de inspecciones
• guías de operación de sistemas de captación y tratamiento de agua
• válvulas de aislamiento de servicios (gas, electricidad y agua)
• fecha de sustitución del ánodo de sacrificio del sistema de agua caliente
• comprobación de la válvula de alivio de presión del sistema de agua caliente
• intervalos de pintado
• productos de limpieza apropiados para todas las superficies y acabados
• requisitos de mantenimiento del paisaje.

Tenga cuidado de evitar estas trampas

Causas comunes de decepción o disputa surgen de la elección del diseñador o constructor equivocado, o ambos.

Los excesos de presupuesto pueden deberse a circunstancias que están dentro o fuera de su control:

• Los excesos de costes preliminares (por ejemplo, los honorarios del ayuntamiento, el diseño, el informe geotécnico, el diseño y la certificación de ingeniería, los honorarios de los topógrafos)
• Los retos del emplazamiento (dificultades imprevistas del emplazamiento)
• El clima
• La falta de disponibilidad de materiales
• No haber «clavado» los detalles (por ejemplo, la selección de materiales o los acabados respetuosos con la calidad del aire interior)
• Recibir/aceptar un mal asesoramiento (en particular, de los proveedores y los comerciantes inexpertos cuando hay que tomar decisiones urgentes).por ejemplo, la selección de materiales o los acabados respetuosos con la calidad del aire interior)
• recibir/aceptar un mal asesoramiento (sobre todo de proveedores y comerciantes sin experiencia) cuando hay que tomar decisiones urgentes.

Muy pocos proyectos nuevos de diseño/construcción se ajustan a las expectativas de los plazos del cliente debido a:

• retrasos del ayuntamiento
• procesos de diseño largos – sobre todo cuando se hacen muchos cambios
• retrasos para encontrar un constructor disponible
• retrasos relacionados con el clima y el constructor
• escasez de comerciantes
• disponibilidad y entrega de tecnologías sostenibles que están fuera de la cadena de suministro normal del constructor.

La negociación de compromisos razonables y equitativos puede estar más allá de sus capacidades.

El bajo rendimiento puede deberse al diseño, la construcción o el funcionamiento:

• El rendimiento térmico puede no responder a las expectativas, normalmente a causa de un mal funcionamiento, un mal sellado, la falta de cierre o apertura de las ventanas, un aislamiento inadecuado o defectuoso, un sombreado inadecuado y el uso de vidrios inapropiados. Un asesor de sostenibilidad de edificios puede aconsejar sobre estas cuestiones.
• Si el consumo de energía es más alto de lo esperado, controle el consumo de los electrodomésticos individuales e instale contadores inteligentes o sistemas de gestión de la energía. El comportamiento de un individuo en un hogar a menudo puede ser la causa del uso excesivo de energía sin saberlo.

Referencias y lecturas adicionales

Dirección de Medio Ambiente, Planificación y Desarrollo Sostenible deACT – Planificación. www.planning.act.gov.au

Junta de Códigos de Construcción de Australia. www.abcb.gov.au

Instituto Australiano de Topógrafos de Edificios. https://aibs.com.au

Australian Local Government Association. www.alga.asn.au

Building Commission Victoria.

Departamento de Comunicaciones y Artes. Telecommunications in new developments – a short guide for consumers. www.communications.gov.au

Departamento de Industria, Ciencia, Energía y Recursos (DISER). 2020. Formación en eficiencia energética. https://www.energy.gov.au/business/energy-efficiency-skills-and-training/energy-efficiency-training

Good Environmental Choice Australia (GECA). www.geca.org.au

Certificación Garrapata Verde.

HIA Housing Local. www.housinglocal.com.au

Directorio de diseño de viviendas. Calculadora de costes de construcción. www.homedesigndirectory.com.au

Master Builders Australia. www.masterbuilders.com.au

Guías de costes de nuevas construcciones. www.corelogic.com.au

Departamento de Tierras, Planificación y Medio Ambiente del Territorio del Norte. www.dlpe.nt.gov.au

Departamento de Planificación e Infraestructura de Nueva Gales del Sur. www.planning.nsw.gov.au

Departamento de Desarrollo, Infraestructura y Planificación del Estado de Queensland.

Departamento de Planificación, Transporte e Infraestructuras de Australia del Sur. www.dplg.sa.gov.au

Sustainability Victoria. www.sustainability.vic.gov.au

Servicio de Información sobre Infraestructuras y Recursos de Tasmania (IRIS), Planificación y Desarrollo.

Departamento de Planificación y Desarrollo Comunitario de Victoria.

Departamento de Planificación, Tierras y Patrimonio de Australia Occidental. www.dplh.wa.gov.au/

Autor

Chris Reardon, 2013

Aprenda más

• Capítulo siguiente – Comprar una casa sobre plano