Cómo vender una casa con una construcción no permitida

No es raro que los propietarios se encuentren con obras no permitidas cuando llega el momento de vender.

Pueden existir algunas razones por las que la construcción no termina siendo permitida…

Las leyes de construcción de casas cambian de vecindario a vecindario, y las reglas pueden ser complicadas para aquellos que no tienen el tiempo de diseccionar muchas subsecciones de la jerga legal. Algunos propietarios comienzan obras de construcción simplemente no quieren lidiar con la molestia, incluso si saben que se supone que deben comprobar con el municipio local primero.

Si usted descubre el trabajo no permitido cuando se empieza a entrar en el proceso de venta, asegúrese de averiguar más acerca de la naturaleza de los permisos, lo que se puede hacer sobre el trabajo ilegal, y quién debe pagar por todo.

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Cómo Funcionan los Permisos

Se supone que los nuevos compradores de casas reciben la información que necesitan para decidir si una casa es o no adecuada para ellos. Si el propietario anterior ha trabajado en la propiedad, lo ideal es que proporcione recibos, permisos y documentación oficial para garantizar al nuevo comprador que todo se ha completado legalmente.

Pero algunos vendedores se olvidan de decírselo al comprador o simplemente nunca se dieron cuenta de que debían obtener una aprobación notarial. Algunos vecindarios permiten a los propietarios hacer prácticamente cualquier tipo de renovación o mejora de su casa sin un permiso, algunos permiten que ciertas reparaciones de bricolaje se completen con un permiso, y algunos vecindarios requieren contratistas con licencia para completar el trabajo de reparación de la casa.

Haciendo el trabajo

Los vendedores que quieren tener todos los hechos antes de poner su casa en el mercado por lo general tendrán que hacer algunas investigaciones. Aunque no sea culpa del vendedor, es posible que tenga que pagar por un trabajo adicional o dedicar tiempo a reunir documentos históricos para saber más sobre la naturaleza de la obra. En algunos casos, el vendedor puede encontrar permisos abiertos que nunca fueron cerrados por los anteriores propietarios.

Los registros públicos de las propiedades suelen estar en el ayuntamiento, en el juzgado del condado o en el registro del condado; ir en persona puede ser más eficaz que llamar, pero las respuestas varían de un lugar a otro. Busque el informe del inspector de la cédula de habitabilidad, ya que tendrá registros de los permisos terminados o pendientes. Esta inspección suele cuestionar cualquier mejora realizada que parezca requerir un permiso pero que no lo tenga en el momento de la inspección. Si el vendedor de la casa no es consciente de las mejoras anteriores, es posible que tenga que solicitar la ayuda de un inspector de viviendas para identificar cualquier cosa que no parezca estar en regla. Aunque los inspectores no pueden decir necesariamente al vendedor o al comprador lo que debe hacer a continuación, pueden remitirle a los especialistas adecuados.

Los vendedores también pueden querer comprobar los planos originales de la casa para identificar los cambios que se hicieron en la estructura original. Si se realizaron reformas importantes en la propiedad, es posible que necesiten que un arquitecto elabore nuevos planos para la casa. Sin embargo, incluso con todo este esfuerzo adicional, los vendedores pueden no ser capaces de obtener todos los datos que necesitan.

Conocer lo desconocido

No sólo puede ser difícil de descifrar las leyes de cada barrio, pero las leyes fluctúan de año en año.

Los vendedores a menudo no pueden decir qué reglas se rompieron cuando se trata de la obra no permitida que encuentran porque no hay documentación detrás. Pueden encontrar hechos concretos (por ejemplo, que el anterior propietario utilizó los tornillos incorrectos para fijar un accesorio), pero no podrán verificar la seguridad del trabajador o si el trabajo infringió o no las leyes anteriores durante el año de realización. Es posible que los vendedores ni siquiera puedan comprender el alcance total del trabajo si no están dispuestos a profundizar en las paredes o los suelos. Tienen dos opciones para tomar si saben (o sospechan) que el trabajo ilegal se completó.

Opción 1: Cómo funcionan los permisos retroactivos

Los vendedores que quieren asegurar a sus compradores que la casa está en el código tienen la opción de obtener un permiso retroactivo. Al igual que los permisos tradicionales, las leyes para los permisos retroactivos varían en función de la ubicación de la

casa. Para obtener un permiso retroactivo, el propietario tendrá que invitar a los inspectores de la ciudad a venir a la casa y dar el visto bueno a la obra. Los inspectores lo harán directamente o sugerirán mejoras adicionales a la obra (con los permisos necesarios, por supuesto.) Los permisos retroactivos suelen recomendarse a los vendedores que encuentran obras no permitidas en su propiedad porque les permite vender la casa con total confianza.

Opción 2: Vender la propiedad tal cual

Es posible que los vendedores que encuentran obras no permitidas vendan la casa tal cual. Los vendedores no tienen que admitir a un comprador o la ciudad que hay trabajo no permitido hecho en la casa, pero están obligados a responder a las preguntas del comprador con honestidad. En otras palabras, un comprador tendría que preguntar a bocajarro si hay obras no permitidas en la casa antes de que el vendedor tenga que decir nada.

Sin embargo, independientemente de que un comprador haga o no estas preguntas, una casa etiquetada como «tal cual» es un gran aviso para los compradores potenciales de que pueden estar comprando una estructura deficiente. Esta opción sólo se recomienda para los vendedores que necesitan vender su casa lo más rápido posible (y que no tienen tiempo para negociar con los funcionarios de la ciudad.)

Cómo reaccionan los funcionarios locales

En su mayor parte, las autoridades del vecindario entienden que los propietarios no siempre van a leer todos los códigos de construcción antes de decidir renovar su cocina. Esto significa que reconocer las obras no permitidas puede ser más fácil de lo que el vendedor piensa. Siempre que tengan alguna información que presentar después de hacer su debida diligencia, las autoridades pueden estar más que dispuestas a llegar a un acuerdo.

Sin embargo, hay que tener en cuenta que si las autoridades quisieran ponérselo difícil a un vendedor, podrían intentar hacerlo. Se sabe que algunas zonas suben los precios a los vendedores si el presupuesto de la ciudad necesita un impulso, aunque no sea la norma. La mayoría de las autoridades dejarán que la obra se mantenga siempre que no sea un peligro para nadie, ni para los residentes ni para los vecinos.

Quién debe pagar

Los vendedores están obligados a asumir la responsabilidad financiera de la casa, pero es comprensible que no estén contentos cuando tienen que pagar por los errores de otra persona. Se recomienda a los vendedores que lean detenidamente la declaración original del comprador. Si el trabajo no se divulgó, pueden solicitar los fondos al propietario anterior. El agente inmobiliario y el inspector de la vivienda también pueden compartir la responsabilidad legal si no detectaron las obras no permitidas.

Por último, si el vendedor adquirió una póliza de seguro de título de propiedad que cubría las construcciones no permitidas, puede recurrir a su compañía de seguros de título. Pero, como los vendedores pueden imaginar, puede ser más complicado de lo que vale demostrar lo que la gente sabía y lo que debería haber sabido en ese momento.

Las normas para los permisos pueden ser frustrantes, pero sirven para un propósito muy valioso. Los propietarios pueden ser dueños de su propiedad, pero no viven en una isla. Tienen que asegurarse de que su fontanería, las raíces de los árboles y las líneas de gas no acaben dañando inadvertidamente su casa o la de sus vecinos. Aunque los vendedores pueden optar por vender su propiedad tal y como está, corren un gran riesgo al hacerlo. No sólo es probable que atraigan a cazadores de gangas que harán bajar el precio, sino que también podrían poner en peligro la seguridad de las personas si las obras suponen una amenaza para los futuros propietarios o los vecinos.