Cómo comprar una casa antigua

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Es fácil dejarse seducir por la casa de campo con rosas alrededor de la puerta principal, la acogedora terraza final o la casa de campo en ruinas. Las primeras impresiones son importantes, pero también lo son los aspectos prácticos de poseer una casa antigua y su capacidad para vivir con ella.

Si realmente amas un edificio antiguo estarás dispuesto a asumir los retos y los costes de mantenimiento y estarás preparado para vivir con las idiosincrasias que lo hacen especial.

Esto no quiere decir que no puedas hacer cambios; las alteraciones y adiciones son parte de la historia de un edificio. Pero hay que estar preparado para vivir con puertas potencialmente torcidas, paredes torcidas y alguna que otra mancha de humedad. Estas cosas van con el territorio.

También hay que tener en cuenta que las casas de época tienen muchas formas. Cuidar una casa medieval con entramado de madera es una propuesta diferente a vivir en una villa eduardiana. Puede averiguar la antigüedad de su posible propiedad en nuestra guía.

Las distribuciones de las casas nuevas y antiguas varían. Las casas antiguas tienden a tener habitaciones más pequeñas que las nuevas, que a menudo tienen diseños de planta abierta (utilice nuestra guía para averiguar cómo ir de planta abierta en una casa antigua). Por el contrario, las casas antiguas suelen tener la posibilidad de crear más espacio de almacenamiento.

Las casas nuevas son más fáciles de mantener, y los estándares modernos de protección contra las corrientes de aire y el aislamiento significan que las facturas de energía serán más bajas. En una casa antigua, las medidas de ahorro de energía tendrán que ser adaptadas y es poco probable que alcancen los niveles de eficiencia de una casa nueva.

Piensa en las necesidades a largo plazo. «No compres una casa de campo si necesitas un castillo» puede parecer un adagio obvio, pero al intentar ampliar significativamente una casa antigua se corre el riesgo de destruir su carácter. Comprar una propiedad con dependencias que puedan reconvertirse puede ser una opción más simpática.

Descubrir las características originales

Si tiene suerte, la originalidad estará presente en todas las facetas del edificio, como las paredes y los techos enlucidos con cal, los cristales de las ventanas que se tambalean, las chimeneas antiguas, las molduras decorativas y los alzados de ladrillo hecho a mano o de piedra erosionada.

Las mejores casas antiguas son ricas en artesanía y detalles, con variaciones de textura y una pátina superficial asociada al proceso de envejecimiento y uso.

Es de esperar que, si se han producido daños, se hayan hecho reparaciones honestas que conserven la autenticidad del original, con la mínima intervención. La originalidad se degrada a veces cuando se han introducido nuevos materiales o elementos de construcción que restan carácter, rendimiento y valor a la casa.

La restauración puede haberse llevado a cabo cuando se ha intentado devolver el edificio a un estado perfecto, con la consiguiente pérdida de tejido original. Recrear con autenticidad los elementos de la época puede ser costoso.

Problemas que hay que buscar al ver una casa antigua

La humedad es el principal problema de los edificios antiguos, ya que puede provocar la putrefacción y la infestación de escarabajos. Si no se controla, la humedad tiene consecuencias desastrosas y costosas, por lo que hay que evaluar el alcance del problema e identificar la causa.

Los problemas estructurales son una consideración importante, ya que las soluciones suelen ser costosas. Los problemas pueden ser indicados por grietas y protuberancias en las paredes, suelos inclinados y líneas de techo irregulares. A menudo estos problemas están relacionados con el deterioro, pero también pueden estar causados por el asentamiento del edificio a lo largo del tiempo, el hundimiento o el levantamiento y el tamaño inadecuado de las viguetas de madera, las vigas y los dinteles.

Entender la estructura del edificio es vital. Algunas propiedades que parecen ser de ladrillo son, en realidad, de madera (utilice nuestra guía para saber cómo mantener los marcos de madera en las casas antiguas), mientras que los revestimientos de yeso pueden cubrir toda una variedad de materiales inesperados.

No asuma nunca que, porque una parte de una pared sea de un determinado material, toda la casa es igual: a menudo se encuentra una gran variedad de materiales en un edificio. En el interior, las capas de pladur o el revestimiento en seco pueden esconder todo tipo de problemas.

También hay que tener cuidado con las reparaciones o alteraciones realizadas en el pasado, ya que las obras mal ejecutadas suelen deparar sorpresas desagradables. Los arreglos rápidos y el uso de morteros de cemento, enfoscados y revoques pueden provocar problemas en el futuro.

Para más información, consulte nuestra lista de comprobación esencial para la compra de una vivienda.

Modernización y ampliación de una casa antigua

Algunos aspectos de una casa antigua necesitarán inevitablemente ser modernizados, especialmente la cocina y los baños. Hoy en día, la cocina es el centro de la casa, por lo que es posible que desee reubicarla, posiblemente en una extensión.

Las ampliaciones más exitosas de los edificios antiguos reflejan el estilo actual, emplean materiales de buena calidad y están cuidadosamente proporcionadas. Piense en cómo se integrarán la ampliación y los espacios existentes, y en cómo se puede introducir la luz y la ventilación en las habitaciones existentes, así como en la nueva adición.

Los baños adicionales o en suite son deseables, aunque a menudo tienen el coste de perder un dormitorio, lo que puede afectar al valor de reventa de la casa. Una conversión de la buhardilla es una forma de superar este problema; la desventaja potencial es la pérdida de más espacio para acomodar la escalera.

Al contemplar la posibilidad de cambiar la distribución de una casa, tenga en cuenta que algunos edificios son más capaces de acomodar el cambio que otros. Juntar habitaciones pequeñas para crear una grande puede destruir la esencia de una casa antigua. Si se eliminan las chimeneas, se puede ganar espacio, pero a costa de las proporciones de la habitación.

Si está pensando en comprar un edificio antiguo con grandes volúmenes internos, como una iglesia o un granero, tenga en cuenta que a menudo son difíciles de dividir en espacios habitables y que las ventanas pueden ser difíciles de incluir.

Encuentre un equipo de renovación -arquitecto, ingeniero estructural, constructor- que sea comprensivo con los edificios antiguos con necesidades de conservación.

Obtenga un estudio completo

Los edificios antiguos suelen dar sorpresas, así que prepárese para los problemas y las posibilidades. Un peritaje completo del edificio realizado por un perito colegiado suele ser esencial, y los peritajes de los desagües y las chimeneas suelen ser beneficiosos.

Cuando los problemas son evidentes, a menudo se recurre a un ingeniero de estructuras para que realice una evaluación y diseñe soluciones. Si se contemplan obras importantes, se debe consultar a un arquitecto para determinar las posibilidades. Cuando se prevean obras importantes, como el retechado, pida presupuestos de antemano.

Asegúrese de que puede permitirse cualquier reparación

Antes de presentar una oferta, intente hacerse una idea de los costes de renovación. Pídale a un constructor o a su tasador que le proporcione un presupuesto, ya que podrá utilizar las cifras al negociar el precio final.

Demasiada gente tiene una visión optimista cuando compra una casa antigua que requiere obras. Los proyectos de construcción antiguos pueden ser extremadamente estresantes y poner a prueba las mejores relaciones, así que revise cuidadosamente la tarea que tiene por delante, su presupuesto y los plazos antes de proceder. No tenga miedo de abandonar el proyecto si tiene alguna duda.

Antes de empezar cualquier construcción o reforma, asegúrese de tener un presupuesto y fondos suficientes para completar el trabajo. Añada una cifra de contingencia del 20% para problemas imprevistos, y duplique su cantidad de contingencia para propiedades grandes, muy antiguas o descuidadas.

Los trabajos realizados por propietarios anteriores, que han utilizado materiales y técnicas inadecuadas, pueden provocar costosos problemas de humedad y estructurales. También es vital asegurarse de que se han obtenido las autorizaciones de los edificios protegidos y otras autorizaciones para el trabajo realizado, de lo contrario puede ser responsable de corregir las cosas.

Evalúe sus prioridades

Aunque es maravilloso soñar con el lujo de diseñar una nueva cocina para una casa antigua, es esencial ser sensato a la hora de priorizar el trabajo que se planea realizar. La estructura y el tejido del edificio deben ser lo primero y es vital asegurarse de que la casa es estanca al viento y al agua lo antes posible, incluso si las reparaciones son sólo temporales.

Intente establecer el presupuesto que probablemente sea necesario para cumplir con sus planes antes de acordar una oferta hipotecaria final para que pueda decidir lo que puede ser alcanzable. Si es necesario, realice las obras por fases, pero asegúrese de tener un plan maestro a largo plazo desde el principio para evitar hacer cosas que puedan tener que deshacerse más tarde. Si puede, viva con el edificio durante unas cuantas temporadas para entenderlo antes de hacer grandes cambios.

¿Necesito permiso para hacer cambios?

Considere la normativa que puede aplicarse, especialmente si la casa está catalogada o se encuentra en una zona de conservación. La catalogación proporciona una protección legal adicional para los edificios dentro del sistema de planificación y, por lo general, cubre todo el edificio, incluido el interior, y también puede incluir las estructuras en el terreno adyacente o en el «recinto».

La mayoría de los propietarios se alegran de que su casa esté catalogada (descubra más sobre los edificios catalogados en nuestra guía), y esto puede aumentar su valor, pero debe ser consciente de las implicaciones. Los propietarios deben solicitar autorización para la mayoría de las obras que afecten al «especial interés arquitectónico o histórico» de su casa.

Hable con el agente de conservación para saber qué se puede permitir y qué no.

Si ocurre una catástrofe, es probable que el coste de la reconstrucción de un edificio protegido sea mayor que el de otras propiedades, por lo que es importante buscar el asesoramiento de un corredor de seguros especializado.

Las áreas de conservación se designan por su especial interés arquitectónico o histórico y, dentro de ellas, se aplican ciertos controles de planificación adicionales. En todas las casas es posible que necesite un permiso de planificación o la aprobación de las normas de construcción para determinados trabajos. Antes de proceder, compruebe qué normas se aplican con su autoridad local de planificación.

Compruebe también los documentos legales de propiedad de la casa para ver si hay restricciones o convenios que la afecten. No es raro encontrar restricciones históricas sobre el uso de la propiedad, o edificios adicionales. Si tiene previsto realizar obras, o utilizar la casa de una forma que no se haya usado antes -como un bed and breakfast-, es esencial examinar estas obligaciones.

Crear un espacio de aparcamiento

No te olvides de pensar en el sitio al comprar. Es probable que una casa antigua esté en una parcela más grande que una nueva, pero los espacios exteriores pueden no ser tan útiles. La falta de aparcamiento es un problema frecuente y puede verse obligado a aparcar en la carretera.

No todos los jardines delanteros son lo suficientemente grandes como para acomodar un coche e, incluso cuando hay espacio, se aplican reglas si usted quiere pavimentar sobre él. También será necesario el permiso del ayuntamiento para bajar el bordillo.

Descubra más sobre la planificación y el diseño de una entrada de vehículos en nuestra guía.

Investigue

Es importante que investigue y se informe sobre la historia del edificio y los materiales y técnicas utilizados para su construcción. Puedes asesorarte con empresas expertas que investigan la historia y el patrimonio, o la conservación de un edificio, como House Detectives.

Los vecinos, la gente del lugar, las bibliotecas y los centros de historia pueden ser útiles, o puede contratar a una empresa para que investigue la historia de su casa por usted. Los sitios web ofrecen una enorme base de conocimientos, pero es importante contrastar la información.

Lista de comprobación esencial para la compra de una casa

No tenga miedo de examinar detenidamente la casa que va a comprar. Tome notas, utilice unos prismáticos para ver de cerca el tejado y las chimeneas, y pida permiso para hacer fotos. Empieza con esta lista de preguntas clave:

• ¿El edificio está catalogado o se encuentra en una zona de conservación?
• ¿Hay indicios de alteraciones o adiciones no autorizadas?
• ¿Hay abundantes elementos originales? ¿O hay réplicas deficientes que puedan dañar el valor de la propiedad?
• ¿Hay un garaje o un aparcamiento fuera de la calle?
• ¿Están bien diseñadas las ampliaciones o adiciones?
• ¿Hay gas de red o la energía procede del petróleo o del GLP?
• ¿Hay agua de red y desagüe?
• ¿Hay dependencias? Si es así, ¿tienen agua y electricidad?
• ¿Hay muros, barandillas, vallas o setos en el jardín? Si es así, ¿quién es responsable de ellos?
• ¿Se han utilizado técnicas y materiales de construcción tradicionales para cualquier reparación anterior?
• ¿Qué registros se han llevado de las reparaciones y el mantenimiento?
• ¿Hay indicios de que se haya descuidado el mantenimiento?
• ¿Se han instalado paneles solares u otros sistemas de generación de energía?
• ¿Ha habido alguna vez hundimientos o levantamientos?
• ¿Hay antecedentes de que la casa se haya inundado?
• ¿Han tenido los actuales propietarios problemas para conseguir un seguro de edificios?
• ¿Hay murciélagos o aves dentro de la estructura?
• ¿Hay árboles que puedan estar protegidos o con raíces que puedan causar problemas?
• ¿Hay signos de amianto? Por ejemplo, el aislamiento de las tuberías o las láminas de los tejados.
• ¿Cruzan las líneas eléctricas o telefónicas aéreas la propiedad?

Cuestiones a detectar en el exterior:

• ¿Se ha reparado el tejado recientemente o se ha sustituido la cubierta?
• ¿Faltan tejas o pizarras en el tejado?
• ¿Es la casa de paja? En caso afirmativo, ¿cuándo fue la última vez que se techó?
• ¿Hay tejados planos? Si es así, ¿hay indicios de daños o de acumulación de agua?
• ¿Se ven bien los canalones y otros accesorios para el agua de lluvia? Siempre vale la pena visitar la casa al menos una vez cuando llueve para comprobar si hay problemas potenciales.
• ¿Hay crecimiento de plantas en las paredes?
• Si la casa tiene paredes con huecos, compruebe los tirantes de hierro (utilizados para unir las dos hojas de mampostería) para ver si hay signos de corrosión, lo que puede provocar problemas.
• ¿Cuándo fue la última vez que se redecoró la casa por fuera?
• ¿Se utilizaron pinturas adecuadas en las decoraciones anteriores?
• ¿Se han utilizado enfoscados y rejuntados de cemento duro que puedan estar atrapando la humedad?
• ¿Hay ladrillos o piedras erosionados, rejuntados defectuosos y rejuntados dañados? Esto puede indicar que hay problemas en el futuro.
• ¿Hay ventanas o puertas inadecuadas?
• ¿Es evidente la podredumbre en la madera? Pruebe a pinchar suavemente con una llave o un destornillador romo.
• ¿Se han utilizado arreglos rápidos como espumas en spray y masillas?
• ¿Hay grietas evidentes, paredes abultadas o ventanas o puertas torcidas? Esto puede deberse a un asentamiento histórico o, lo que es más preocupante, al deterioro de la estructura o al hundimiento.
• ¿Hay un buen acceso para los contenedores, los camiones de los constructores y las entregas de materiales?

Problemas que hay que buscar en el interior:

• ¿Hay signos de humedad? Esto puede ser indicado por manchas de humedad, moho o un olor a humedad. Mire detrás de las cortinas, debajo de las alfombras y dentro de los armarios.
• ¿Se han utilizado placas de yeso para revestir las paredes? Es posible que esté ocultando problemas.
• ¿Se siente que el suelo rebota o está inclinado? ¿O están las escaleras desvencijadas? Esto puede indicar problemas estructurales.
• ¿Hay calefacción central y qué combustible utiliza?
• ¿Cuándo se instaló el sistema de calefacción y se renovó la caldera?
• ¿Hay chimeneas y, si es así, se pueden utilizar?
• ¿Hay grietas, especialmente alrededor de las aberturas de ventanas y puertas? Esto puede indicar problemas estructurales.
• ¿Está bien aislado el desván?
• ¿Tienen las ventanas acristalamiento secundario o doble?
• ¿Hay otras medidas de eficiencia energética?
• ¿Cuándo se cambió el cableado de la casa por última vez?
• ¿Se ha cambiado la tubería de la casa? ¿Hay tuberías de plomo? Todas las tuberías de plomo deben ser sustituidas.
• ¿Las ventanas y puertas se abren y cierran con facilidad? Los cordones de las hojas rotos pueden indicar falta de mantenimiento. ¿Hay algún signo de deterioro en la madera?

Tareas que hay que hacer al mudarse:

• Asegurar la estanqueidad al viento y al agua, aunque sea de forma temporal. Asegúrese de que el tejado no tenga fugas y de que los sistemas de evacuación de aguas pluviales estén en buen estado.
• Compruebe la seguridad de los circuitos eléctricos y de los sistemas de calefacción, y que no haya fugas.
• Asegúrese de que el edificio sea seguro. Proteja elementos como las chimeneas, las escaleras y los suelos con un entablado temporal.
• Considere los problemas externos: trabajos en el tejado y la chimenea; repare las paredes de ladrillo, piedra y madera.
• Revise y proteja de las corrientes de aire las ventanas, las puertas y los desvanes.
• Instale nuevas instalaciones de fontanería y electricidad.
• Realizar trabajos en los suelos.
• Realizar los trabajos de decoración necesarios.

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