7 consejos para los albaceas encargados de una tarea difícil: Vender la casa

Ya sea que el fallecido sea su querido difunto, o que usted sea simplemente un representante personal designado por el tribunal, el peso de cumplir con los últimos deseos de alguien durante la sucesión es una carga pesada de llevar.

Si se añade la complejidad de la venta de una casa durante el proceso, cumplir con esas últimas peticiones puede parecer imposible.

Aunque el proceso de sucesión varía de un estado a otro, hay formas de simplificar el proceso sin importar dónde se viva. Entonces, ¿cómo puede un albacea vender una casa? Siga estos 7 consejos para un camino sin problemas para el cierre.

Lleve a cabo el testamento con el tribunal testamentario.

En la mayoría de los estados, las leyes de sucesión dictan que el testamento del difunto debe ser presentado ante el tribunal testamentario dentro de los 30 días de la fecha de la muerte.

Si usted no presenta dentro de ese período, usted está en violación de la ley y el tribunal puede negarse a nombrar a usted como el albacea de la herencia.

Por eso, todos los albaceas deben presentar el testamento ante el tribunal testamentario dentro del plazo establecido por el estado, independientemente de que la sucesión tenga que ser legalizada.

Supongamos que no presenta el testamento porque cree que la sucesión es demasiado pequeña para requerirla. Luego, meses más tarde, usted descubre que los activos que se están apreciando (como la casa) han aumentado el valor de la herencia de manera que ahora requiere la sucesión.

Si usted no presentó el testamento ante el tribunal en el plazo dictado por el estado, entonces usted ha creado un montón de dolores de cabeza legales para usted.

Toma el control de la línea de tiempo de la sucesión.

Una vez que presentas ese documento, la línea de tiempo de la sucesión se pone en marcha, estés preparado o no.

Y con todas las normas, reglamentos y plazos relacionados con el proceso de sucesión, muchos albaceas se sienten apurados y abrumados, con poco tiempo para reunir todos los documentos, formularios y trámites necesarios.

Por suerte, ese plazo no siempre está grabado en piedra.

«Puede haber reglas o directrices para cuando se supone que un testamento debe ser presentado en el tribunal testamentario, pero la mayoría de la gente no tiene un testamento por lo que a menudo es irrelevante», explica el abogado testamentario con sede en Sacramento John Palley, que ha sido galardonado con la prestigiosa calificación de revisión por pares «AV» de Martindale-Hubbell.

«Normalmente, los clientes están a cargo de cuando presentamos para la sucesión, por lo que no tenemos que empezar hoy.»

Si bien puede darse un pequeño respiro de unas semanas antes de presentar el testamento -y aún más si no hay testamento que presentar- no quiere esperar demasiado, o retrasará innecesariamente el largo cronograma, que a menudo dura un año.

«La presentación del testamento ante el tribunal desencadena muchas otras cosas durante el proceso de sucesión, incluyendo cuándo podrán vender la casa, acceder a las cuentas bancarias, vender el coche y hacer todo ese tipo de cosas», explica Palley.

«Así que, cuanto antes se empiece, antes se tendrá el control para terminar el proceso y seguir adelante con la vida».»

Compruebe si la herencia cumple los requisitos para una sucesión simplificada.

Todo el mundo ha oído historias de horror de herencias testamentarias en las que el proceso se alarga durante años, pero no tiene por qué ser así.

«En un proceso testamentario tradicional y formal, el plazo es de seis a siete meses o más. Por eso muchos estados han adoptado un sistema testamentario eficiente con un proceso testamentario abreviado», explica Palley.

Hasta ahora, muchos estados han adoptado el Código Testamentario Uniforme, que está diseñado para modernizar y agilizar el proceso testamentario para que sea más corto y fácil de llevar a cabo.

Otros estados han desarrollado sus propias leyes y reglamentos para simplificar y acortar el proceso de sucesión, como la Ley de Administración Independiente de Patrimonios (IAEA) de California.

«En lugar de pasar por todos estos pasos para convertirlo en un proceso formal y pagar una tonelada de dinero en honorarios de abogados y costes judiciales, puede tener una sucesión abreviada en su lugar, que puede hacerse en un par de meses en algunos estados», aconseja Palley.

«Esto funciona siempre que todos los miembros de la familia estén de acuerdo y no haya problemas con los acreedores ni nada parecido»

No contrate a un agente hasta que el tribunal le nombre albacea.

Es cierto que no completar cada paso del proceso de sucesión dentro del plazo requerido puede ponerle en aprietos legales, sin embargo, precipitarse también puede meterle en problemas.

«En general, usted no tiene autoridad legal hasta que el tribunal le haya nombrado representante personal. Así que, en la mayoría de los casos, no puedes hacer nada», explica Palley.

«No puedes vender la casa y, en realidad, ni siquiera puedes ponerla a la venta. Tampoco puedes limpiar la casa, deshacerte de cosas o tener un garaje hasta que el tribunal te haya nombrado albacea. Es por eso que soy un gran partidario de conseguir la sucesión presentada tan pronto como sea posible.»

No sólo no se puede listar la casa, ni siquiera se puede firmar el acuerdo de venta con un agente hasta que haya sido legalmente nombrado como el albacea o representante personal por el tribunal testamentario.

«Tan pronto como el tribunal designe oficialmente a un representante personal o albacea de la herencia, podrá contratar a un agente inmobiliario», dice Rob Kittle, especialista certificado en bienes raíces testamentarios (CPRES) y agente de mayor venta en Fort Collins, Colorado.

«El agente necesitará una prueba de que es el albacea legalmente designado, lo que significa que está legalmente capacitado para firmar el contrato de venta y la escritura.»

Sin embargo, el hecho de que no pueda firmar ningún documento para contratar oficialmente a un agente, no significa que no pueda consultar con uno.

«Técnicamente, no puede contratar a un agente hasta que las Cartas de Administración (si no hay testamento), o las Cartas Testamentarias (si hay testamento), sean emitidas por el tribunal para nombrarle como representante personal», dice Palley.

«Sin embargo, no hay ninguna razón por la que no pueda entrevistar o seleccionar al agente y discutir cosas como el precio de lista, y si tal vez debería pintar ese dormitorio o instalar una nueva alfombra. El agente también puede preparar un informe de análisis de mercado y elaborar un plan de juego.»

Asegúrese de que su agente tiene experiencia con las ventas de bienes raíces testamentarias.

Tal vez incluso más importante que cuando usted contrata a su agente es a quien contrata para ayudar a vender la casa durante la sucesión.

«La venta de una casa durante el proceso de sucesión es mucho más difícil que una venta de casa tradicional, aconseja Kittle. «Por lo tanto, es importante que su agente conozca los aspectos legales de la sucesión, especialmente si hay una gran batalla legal sobre la herencia».

Se requiere mucho conocimiento para vender una casa durante la sucesión porque para asegurarse de cumplir con los plazos y seguir la ley – especialmente si la venta de la casa requiere la confirmación judicial a través de un proceso de sobrepuja.

Por eso es importante contratar a un agente que tenga experiencia en sucesiones, incluso si ya está trabajando con un abogado de sucesiones.

«En muchos sentidos, una venta testamentaria y una venta normal van a ser casi idénticas, pero es definitivamente importante que su agente tenga experiencia testamentaria, sólo para que entiendan las diferencias», aconseja Palley.

«La mayor diferencia es que un acuerdo de compra testamentaria contiene un par de cláusulas diferentes. Establece para el comprador que podría ser necesaria la confirmación del tribunal testamentario, lo que probablemente retrasaría la venta. Un agente testamentario también puede ayudarle a averiguar qué hacer si su propiedad heredada tiene un inquilino actual con un contrato de arrendamiento, y si la venta de la casa tiene que esperar hasta que el contrato de arrendamiento se termine.

Si la suya está destinada a ser una compleja venta de casa testamentaria, probablemente sea mejor si contrata a un agente que esté certificado para manejar las ventas testamentarias. Formado por el Servicio de Sucesiones de los Estados Unidos, un Especialista Inmobiliario Certificado en Sucesiones (CPRES) tiene los conocimientos especializados necesarios para tratar los complicados problemas que a veces surgen durante una venta testamentaria.

Vender la casa lo antes posible en el proceso de sucesión.

Dar prioridad durante el proceso de sucesión no es fácil, pero una cosa que definitivamente quiere abordar tan pronto como sea posible es la venta de cualquier activo que está costando el dinero de la finca.

«Por lo general, queremos tratar con los activos importantes primero, que normalmente va a ser la casa», dice Palley. «Ocuparse de los bienes inmuebles es lo primero, porque están generando costes mientras están allí. Estamos pagando la hipoteca, las facturas de los servicios públicos, los impuestos y el seguro, todas las cosas que cuestan dinero al patrimonio». No puede vender la casa hasta que no la vacíe primero, lo que requiere revisar todos los bienes personales del difunto, incluidos los objetos privados e íntimos.

Cuando el dolor nubla su juicio, es posible que se aferre a demasiadas cosas, o que acabe vendiendo objetos valiosos a precio de saldo, simplemente para superar el proceso lo antes posible.

Si los gastos relacionados con la casa están agotando el patrimonio, pero usted no está en un estado emocional para preparar la casa para venderla, puede ser el momento de traer a los expertos.

Para los patrimonios más pequeños, puede encontrar un organizador personal o un experto en desorden que se especialice en la limpieza de patrimonios para que le ayude a preparar la casa por unos 30 a 50 dólares la hora.

Para los patrimonios más grandes y valiosos, es más prudente contratar a un experto en ventas de patrimonios de buena reputación que sea miembro de la Asociación Nacional de Ventas de Patrimonios. El experto adecuado puede ayudarle a examinar las pertenencias del difunto y asegurarse de que todas las pertenencias puestas a la venta se vendan por lo que valen, todo ello a cambio de un porcentaje de los ingresos de la venta de la herencia.

Los albaceas designados por el tribunal que no están conectados emocionalmente con el difunto también pueden tener problemas a la hora de vaciar la casa.

A menudo se necesita un albacea externo cuando hay varios herederos que no están de acuerdo sobre cómo debe manejarse la herencia. Cuando este es el caso, la venta de la casa puede retrasarse hasta que se tome una decisión sobre el contenido del interior.

Si las disputas entre los herederos sobre las pertenencias están retrasando la venta de la casa, usted puede retirar las reliquias en disputa de la propiedad para mantenerlas a salvo hasta que se tome una decisión. De este modo, podrá seguir adelante con la venta de la casa aunque algunos de sus contenidos sigan siendo objeto de disputa.

Aprovechar los bienes de la herencia para mejorar la propiedad antes de venderla.

A veces las propiedades testamentarias tardan más en venderse que las ventas de casas tradicionales. Aunque existen múltiples razones para ello, una de las principales es que el albacea intenta vender la propiedad tal y como está.

«Un problema que puede surgir durante la sucesión es vender la propiedad tal y como está. Tal vez los herederos están fuera del estado, o no tienen los recursos o la inclinación para arreglar la casa antes de vender», explica Kittle. «Se vuelve un poco complicado si el prestamista requiere mejoras o reparaciones, pero no se hacen antes del cierre».

Motivados por el deseo de conseguir que la casa se venda lo más rápido posible, algunos albaceas quieren poner la casa en el mercado inmediatamente, sin gastar ningún activo de la herencia en reparaciones o mejoras.

Desgraciadamente, le será difícil encontrar un comprador que pague lo que vale la casa si está anticuada o deteriorada. La generación del milenio es el mayor grupo de compradores de viviendas de hoy en día, y la mayoría busca propiedades listas para mudarse.

Además, como señala Kittle, el prestamista del comprador puede insistir en que se hagan algunas reparaciones o mejoras antes de aprobar el préstamo. Por lo tanto, acabará gastando ese dinero que pensaba que se estaba ahorrando al vender tal cual, pero seguirá vendiendo a ese precio más bajo, tal cual.

Si hay dinero en el patrimonio -ya sea en cuentas bancarias o en activos más pequeños que se pueden vender- es más prudente invertir un poco en arreglar la propiedad antes de ponerla en venta para poder vender un poco más tarde, pero al mejor precio.

Sin embargo, no deje que las reparaciones o los proyectos de mejora retrasen demasiado la venta de la casa.

«Se me ocurre un caso en el que mis clientes tardaron literalmente un par de años en tener la casa lista para la venta», comenta Palley.

«Estaban trabajando durante la semana y luego arreglando la propiedad los fines de semana, todo ello mientras lidiaban con la pena. Mientras que si hubieran contratado a alguien para arreglar la casa, ésta se habría vendido mucho más rápido».

En este caso, el dinero extra obtenido por las mejoras se perdió en los costes de mantenimiento de la propiedad durante varios años. Si hubieran gastado el dinero en un contratista, podrían haber cubierto con creces el gasto consiguiendo que la casa se vendiera más rápido.

No es fácil pensar en los números mientras se está de luto, sin embargo, cuando se es el albacea, es necesario hacerlo. Tiene que sentarse con su agente testamentario y hacer los cálculos para saber si es más inteligente desde el punto de vista financiero vender tal como está, contratar a un contratista para que lo arregle o gastar tiempo y dinero en hacer las reparaciones usted mismo.

Consejo final: La venta de un inmueble durante la sucesión requiere la ayuda de un experto

Velar por toda la burocracia y el papeleo de la sucesión es una tarea complicada cuando se está agobiado por la responsabilidad de cumplir las últimas peticiones de alguien.

Navegar por la venta de una casa durante el complejo proceso de sucesión será más fácil si se familiariza con las leyes de sucesión de su estado, busca el asesoramiento legal de un experto y recurre a la ayuda de un agente inmobiliario de primera línea con experiencia en la sucesión.