3 Tipos De Tasaciones Inmobiliarias Y Por Qué Son Importantes

Si alguna vez en su vida planea comprar o vender un bien inmueble, ya sea residencial o de otro tipo, entrará en contacto con uno de estos tipos de tasaciones inmobiliarias. Casi toda la transacción depende de los resultados de una tasación en varias etapas. Puede que tanto el comprador como el vendedor estén contentos con el precio contractual acordado. Sin embargo, eso no significa que la entidad crediticia, la aseguradora, etc. lo estén.

Una tasación presenta a todas las partes implicadas un valor imparcial y calculado para la vivienda. Este valor tiene en cuenta ciertas condiciones y circunstancias. La mayoría de nosotros estamos familiarizados con el concepto de una tasación. Sin embargo, muchos no saben que existen varios tipos de tasaciones inmobiliarias, denominadas «enfoques».

Aunque cada enfoque trata de obtener un valor imparcial de la propiedad, son únicos. Cada enfoque utiliza sus propias variables, alcance y metodología para obtener una respuesta. También tienen sus propios pros y contras. Como veremos, algunos son mejores o peores para ciertos tipos de propiedades o transacciones.

¿Por qué son importantes estos tipos de tasaciones inmobiliarias?

Veremos qué hace que cada tipo específico de tasación sea importante en la sección correspondiente. Sin embargo, hay algunas razones por las que TODOS los avalúos son importantes por una u otra razón:

• Una evaluación imparcial del valor de la casa: Todos los implicados en la venta de una casa tienen un interés en su valor. El comprador quiere que el valor sea lo más alto posible. El vendedor quiere que sea lo más bajo posible. Y el agente inmobiliario puede tener una comisión en juego. Con el proyecto de ley del Código de Conducta para la Valoración de Viviendas, los tasadores son aún más independientes que antes. Esto da lugar a evaluaciones precisas e imparciales que son más difíciles de refutar.
• Es un factor decisivo para los prestamistas: Lo más importante para un prestamista cuando se trata de una hipoteca es el valor de la tasación de la vivienda. En la mayoría de los casos, una hipoteca es la única manera de que un comprador pueda pagar una propiedad. Esto significa que la tasación determina el destino de toda la transacción. Si la tasación es demasiado baja, probablemente no se apruebe el préstamo, dejando a todas las partes en la estacada.
• Seguros: Las aseguradoras basan sus decisiones en un proceso de tasación. También lo utilizan para determinar cuánto ha cambiado el valor de la casa con cualquier adición, mejoras, etc. Una tasación indica cuánto se puede asegurar la vivienda y su contenido.

Tasaciones de bienes raíces con enfoque de costos

Una vez que usted sabe cómo funciona una tasación de costos, el nombre se explica por sí mismo. En su forma más básica, una tasación de costes es cuando se trata de establecer exactamente lo que el costo sería crear exactamente la misma propiedad en este momento. Esto significa que se toma el valor del terreno y se añade el coste de la construcción para edificar exactamente la misma casa o estructura. Por último, hay que tener en cuenta la depreciación para tener en cuenta la edad de la casa.

Este enfoque podría resumirse con la pregunta: «¿Cuánto costaría construir exactamente la misma propiedad ahora mismo, en lugar de comprarla?»

Hay dos ramas principales de la tasación con enfoque de costes. El método de reproducción funciona sobre la base de replicar la vivienda exactamente en términos de calidad, materiales de construcción, etc. Por otro lado, el método de sustitución trabaja sobre la base de que la réplica utiliza técnicas y materiales modernos.

Precisión

Algunos de los factores que afectan a la precisión de una tasación inmobiliaria por aproximación de costes son:

• Edad de la propiedad: Después de alcanzar un valor inicial de enfoque de coste total, el tasador ajustará el precio de acuerdo con la depreciación, ya que no es, de hecho, una propiedad nueva. Cuanto más antigua sea la vivienda, mayor será la influencia de la depreciación en el precio. Esto disminuye la precisión de la tasación.
• Parcelas similares: Para construir la misma vivienda, habría que comprar un nuevo terreno. Si no hay parcelas equivalentes en la zona, el tasador debe estimar el precio del terreno.
• Construcción: Si la casa fue construida con métodos y materiales anticuados o únicos, puede ser difícil llegar a un coste exacto para reproducirla.
• Mejoras: Como este método de tasación analiza el coste exacto para replicar la propiedad en cuestión, es un enfoque preciso si la propiedad se destaca en su área con respecto a las mejoras o actualizaciones (o la falta de ellas).

Por qué es importante

• Seguros: Las compañías de seguros utilizan el método de enfoque de costos para evaluar una propiedad. Es uno de los mejores métodos para aislar el coste del terreno y las mejoras.
• Préstamos para la construcción: El método de enfoque de costes es un factor importante en la adquisición de un nuevo préstamo para la construcción, ya que ayudará a determinar el valor de mercado.
• Condiciones del mercado: Las tasaciones con enfoque de costes pueden darle una buena perspectiva de las condiciones del mercado. Si los costos de la vivienda son mucho más altos, es una señal de precios muy inflados. Lo contrario es cierto si la evaluación viene en sobreprecio.
• Propiedades especiales: Una tasación de costes se centra estrechamente en la propiedad que se está valorando. Por lo tanto, es un gran indicador de valor para las propiedades que son únicas y no necesariamente generan ingresos. Sin embargo, esta es también la razón por la que las tasaciones con enfoque de costes no se utilizan tan a menudo. En cambio, son mejores para las propiedades inmobiliarias que han tenido una gran cantidad de actualizaciones o mejoras.

«Enfoque de comparación de ventas» tasaciones de bienes raíces

Este enfoque debe ser fácil de identificar en base a su nombre. Con este método, el valor de una propiedad se conjetura mirando el precio de venta de propiedades similares en venta en la misma zona o mercado. Sin embargo, también se tienen en cuenta las características individuales de una propiedad para ajustar el precio y llegar a un valor de mercado adecuado. Como habrá adivinado, este es el enfoque más utilizado a la hora de evaluar propiedades inmobiliarias residenciales por los agentes inmobiliarios y otros tasadores.

Este enfoque podría resumirse con la pregunta: «¿Cuál debería ser el valor de esta propiedad cuando se compara con otras propiedades relevantes en venta?»

Al acotar el mercado, los agentes inmobiliarios o tasadores locales pueden observar las características de las viviendas que prevalecen en una zona. Esto les permite establecer el valor que ciertas características añaden a una casa. Por ejemplo, el tamaño, el garaje, la piscina, el alero, etc. La casa que se valora se compara con otras casas de características similares. Esta ponderación de las características permite a los tasadores obtener un valor.

Esto es muy fácil de hacer para los agentes inmobiliarios, ya que suelen tener acceso a un MLS (Multiple Listings Service). Este «libro azul» con viviendas y sus valores de mercado les permite cruzar las propiedades en función de muchos criterios.

No sólo se aplican las características de las viviendas reales, sino que las características locales, como las estaciones de tren, la contaminación acústica, las atracciones, etc., también tienen un efecto significativo. Esto significa que todas las casas de una determinada zona se ponderarán de la misma manera en función de este rasgo distintivo común.

Precisión

En realidad, sólo hay un factor que afecta a la precisión de las tasaciones inmobiliarias por comparación de ventas:

• Disponibilidad de propiedades similares: Como este método se basa casi por completo en mirar propiedades similares, se hace mucho más difícil ser preciso si su casa está completamente aislada. Estas casas no sólo tienen que ser similares en términos de posicionamiento geográfico, sino también en términos de tamaño, comodidades, edad, etc.

Por qué es importante

• Ventas inmobiliarias: Este método es el más utilizado por los agentes inmobiliarios que compran o venden propiedades locales. Como los agentes inmobiliarios locales suelen tener un conocimiento experto del mercado local y sus características, es una opción natural. Esto significa que su casa será seguramente evaluada en algún momento con este método, tanto si compra como si vende. En determinadas circunstancias, se pueden utilizar otros métodos conjuntamente.
• Poner precio a su casa para venderla: Utilizando este método, podría obtener una estimación aproximada del valor de su casa sin necesidad de una tasación profesional o de un agente inmobiliario. Si observa el precio de venta de viviendas similares a la suya en la misma zona, podrá hacerse una idea de lo que debe pedir. Mirar las casas de la competencia directa puede ayudarle a vender su casa más rápidamente al rebajar el precio de venta.

«Enfoque de capitalización de ingresos» tasaciones de bienes raíces

Si usted está buscando para comprar o vender una propiedad residencial, es probable que usted no tiene que preocuparse demasiado acerca de este enfoque de evaluación de bienes raíces. El enfoque de capitalización de ingresos se centra en la evaluación de las propiedades que se utilizarán para generar ingresos. Un ejemplo obvio sería un bloque de apartamentos o un condominio. Este enfoque de tasación ajusta el valor de mercado de la propiedad para tener en cuenta su tasa de capitalización a causa de su potencial de generación de ingresos.

Este enfoque busca esencialmente responder a la pregunta: «¿Cuál debería ser el valor de esta propiedad en función de los ingresos potenciales que puede generar?»

El valor de una propiedad puede establecerse fácilmente con este enfoque utilizando un cálculo relativamente sencillo:

Valor de capitalización de ingresos = ingresos netos de explotación/tasa de capitalización

En primer lugar, tendrá que establecer el valor de mercado de la propiedad utilizando otros métodos de tasación como los dos anteriores. Digamos que es un piso de $ 1 millón. A continuación, tendrá que establecer lo que los ingresos anuales será. Por ejemplo, si tiene veinte unidades de alquiler que aportan 1.200 dólares al mes cada una, los ingresos de explotación serían de 288.000 dólares al año.

A continuación, deberá calcular todos los gastos de explotación, como los servicios públicos, los salarios del personal, etc. Si estos gastos ascienden a 40.000 dólares, los ingresos netos de explotación anuales serán de 248.000 dólares.

La tasa de capitalización será del 24,8%. La tasa de capitalización es básicamente el ritmo al que una propiedad se amortiza y se vuelve «rentable». En este caso, la propiedad tardaría aproximadamente cuatro años en hacerlo.

Usando esta tasa, puede calcular el valor de tasación. Este valor es siempre un poco más que el valor de mercado para una propiedad rentable y menos para una propiedad no rentable (de acuerdo con las proyecciones).

Exactitud

Una tasación de ingresos podría ser uno de los valores más difíciles de evaluar con precisión porque hay muchas variables involucradas:

• Valor de mercado: El valor de la propiedad de la renta se derivará utilizando el valor de mercado original y la tasa de capitalización. Por lo tanto, la tasación sólo será tan precisa como el valor de mercado original. Por lo general, se utiliza el enfoque de tasación por comparación.
• Proyecciones: Hemos utilizado un método simplificado para calcular los ingresos suponiendo una tenencia estable, etc. Sin embargo, en el mundo real, los costes de los servicios públicos y los ingresos pueden variar de vez en cuando y debido a circunstancias imprevistas, haciendo que la tasación sea inexacta a posteriori.

Por qué es importante

• Préstamos: Un prestamista utilizará la tasa de capitalización así como la valoración del enfoque de ingresos para evaluar su riesgo. El plazo del préstamo puede extenderse mucho más allá de la etapa en que la empresa sea rentable. Cuanto mayor sea la tasa de capitalización, menor será el riesgo de que la empresa fracase y de que sea reembolsada.
• Alquileres: Si se quiere comprar un inmueble residencial, es probable que en algún momento se utilice este método de tasación para establecer qué tan buena es la oportunidad.

¡Las tasaciones hacen girar la industria inmobiliaria!

Le guste o no, las tasaciones inmobiliarias suelen tener la última palabra en cualquier transacción inmobiliaria. Los diferentes tipos de tasaciones ayudan a establecer una base común en términos de un precio justo, el valor de mercado. Esto ayuda a todas las partes implicadas en una transacción inmobiliaria. Y también es el elemento en el que las aseguradoras y los prestamistas basan sus decisiones.

Como comprador, preparar su casa para una tasación podría ayudarle a obtener un gran precio por su casa. Como vendedor, puede evitar que haga una mala inversión. Conocer los tipos de tasaciones inmobiliarias es parte de ser un comprador o vendedor informado. Esta es sólo una de las cosas en las que un agente inmobiliario profesional puede ayudar cuando se trata de una venta inmobiliaria.