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¿Compraste un condominio en preconstrucción y buscas venderlo antes de tomar posesión? Esto es lo que necesitas saber.

¿Qué es una cesión?

Una cesión es cuando un Vendedor vende su interés en una propiedad antes de tomar posesión – en otras palabras, vende el contrato que tiene con el Constructor a un nuevo comprador. Cuando un vendedor cede una propiedad, en realidad no está vendiendo la propiedad (porque todavía no la posee), sino que está vendiendo su promesa de comprarla, junto con los derechos y obligaciones de su contrato de compraventa. El comprador de una cesión se pone en el lugar del comprador original.

El comprador original se considera el cedente; el nuevo comprador es el cesionario. El cesionario es el que completará la venta final con el constructor.

¿Las cesiones sólo ocurren con los condominios de pre-construcción?

Es posible ceder cualquier tipo de propiedad, de pre-construcción o de reventa, siempre que no haya restricciones contra la cesión en el contrato original. Una cesión permite a un comprador de cualquier tipo de casa para vender su interés en esa propiedad antes de tomar posesión de ella.

¿Por qué alguien querría ceder un condominio?

A menudo, con las ventas de pre-construcción, hay un largo período de tiempo entre el momento en que el contrato original se celebra, cuando el comprador puede moverse en (el período de ocupación provisional) y el cierre final. No es raro que las circunstancias de un comprador cambien durante ese tiempo… nuevo trabajo fuera de la ciudad, nuevo marido o esposa, nuevo par de gemelos, etc. Lo que funcionaba para el estilo de vida de un comprador hace 4 años no siempre funciona a la hora del cierre.

Otra razón común por la que la gente quiere ceder un contrato es financiera. A veces, el comprador original no tiene los fondos o no puede conseguir la financiación para completar la venta, y es más barato ceder el contrato a un nuevo comprador, que renegar de la venta.

Por último, las ventas por cesión también son comunes con los inversores especulativos que compran propiedades en pre-construcción sin intención de cerrarlas. En estos casos, los inversores están apostando por la rápida apreciación de los precios y están dispuestos a bloquear en un beneficio ahora, en lugar de esperar a la fecha de cierre original.

¿Qué se puede negociar en una venta de cesión?

Debido a que el cesionario está asumiendo el contrato del comprador original, no pueden renegociar el precio o los términos del contrato con el constructor – simplemente están asumiendo el contrato como ya existe, y como usted lo negoció.

En la mayoría de los casos, el cesionario reflejará el depósito que usted hizo al constructor… así que si usted hizo un depósito del 20%, puede esperar que el nuevo comprador haga lo mismo.

La mayoría de los vendedores de cesiones buscan obtener un beneficio, y parte de la negociación de una venta por cesión es acordar el precio. Su agente de bienes raíces puede guiarlo en el precio, lo que determinará su ganancia (o pérdida).

Aprobación y honorarios del constructor

¿Recuerda ese enorme documento legal que firmó cuando hizo una oferta para comprar un condominio en pre-construcción? Es hora de sacarlo y realmente leerlo.

Su Acuerdo de Compra &Venta estipuló sus derechos para ceder el contrato. Mientras que la mayoría de los constructores permiten las cesiones, por lo general hay una cuota de cesión que debe ser pagado al Constructor (hemos visto todo, desde $ 750 a $ 7,000).

Puede haber requisitos adicionales, así, el más común es que el Constructor tiene que aprobar la cesión.

Restricciones de Comercialización

La mayoría de los Acuerdos de Compra &Venta de Constructores de Toronto no permiten la comercialización de una cesión…así que mientras el Constructor puede darle el derecho de ceder su contrato, le restringen de publicarlo en la MLS o anunciarlo en línea. Esto hace que la venta de una cesión sea extremadamente difícil… si la gente no sabe que está disponible para la venta, ¿cómo pueden comprarla?

Aunque puede ser muy tentador burlar la regla de no comercialización, TENGA MUCHO CUIDADO. Los compradores culpables de comercializar una cesión en contra de las reglas pueden ser considerados como un incumplimiento del Acuerdo, y el Constructor puede cancelar su contrato y quedarse con su depósito.

No recomendamos anunciar una cesión para la venta si va en contra de las reglas de su contrato.

¿Entonces cómo diablos puedo encontrar un Comprador?

Hay agentes inmobiliarios que se especializan en la venta de cesiones y tienen una base de datos de potenciales Compradores e inversores que buscan cesiones. Si usted quiere estar conectado con un agente que conoce los entresijos de las ventas de asignación, póngase en contacto … sabemos que algunos de los mejores agentes de asignación en Toronto.

¿Cuáles son las implicaciones fiscales de la asignación de bienes raíces?

Siempre obtener asesoramiento fiscal de un contador certificado, no de Internet (lol).

Pero en general, cualquier beneficio obtenido de una asignación es imponible (y cualquier pérdida puede ser cancelada). El nuevo comprador o cesionario será responsable de pagar los impuestos de transferencia de tierras y cualquier HST que pueda ser debido.

¿Cuánto cuesta asignar un condominio de pre-construcción?

Además de los honorarios de asignación del constructor, es probable que tenga que pagar una comisión de bienes raíces (a menos que encuentre el comprador usted mismo) y los honorarios legales. Debido a que las asignaciones son más complicadas, usted puede esperar pagar honorarios legales más altos de lo que lo haría para una propiedad de reventa.

¿Cómo funciona el cierre de una asignación?

Con las ventas de asignación, hay esencialmente 2 cierres: el cierre entre el Cedente y el Cesionario, y el cierre entre el Cesionario y el Constructor. En el primer cierre (el cierre de la cesión) el comprador original recibe su depósito + cualquier beneficio (o su depósito menos cualquier pérdida) del Cesionario. En el segundo cierre (entre el constructor y el cesionario), el cesionario paga el importe restante al constructor (normalmente con la ayuda de una hipoteca), y paga los impuestos de transmisión de la propiedad. El título de la propiedad se transfiere del constructor al cesionario en este momento.

Supongo que podría decirse que también hay un tercer cierre, cuando el comprador toma posesión de la propiedad, pero aún no la posee… esto se conoce como el período de ocupación provisional. La ocupación interina ocurre cuando la unidad está lista para ser ocupada, pero no está lista para ser registrada en la ciudad. Los periodos de ocupación provisional en Toronto van desde unos meses hasta unos años. Durante el período de ocupación provisional, el comprador ocupa la unidad y paga al constructor una cantidad aproximadamente igual a lo que sería el pago de su hipoteca + las cuotas del condominio + los impuestos. El momento de la asignación dictará quién completa la ocupación interina.

Asignaciones vs. Reventa: ¿Qué es mejor?

A menudo recibimos llamadas de personas que se debaten entre asignar un condominio que compraron, o esperar a que el edificio se registre y luego venderlo como un típico condominio de reventa.

Pros de asignar vs. Esperar

  • Recuperar su depósito y bloquear su beneficio antes
  • Evitar el pago de impuestos de transferencia de tierras
  • Evitar el pago de HST
  • Maximizar su retorno si los precios están bajando y usted espera que continúen
  • Estilo de vida – a veces tiene sentido seguir adelante

Contrarios de la cesión frente a la espera

  • El grupo de compradores para las ventas de cesión es mucho menor que el grupo de compradores para las propiedades de reventa, lo que podría dar lugar a que la venta se demore mucho, a que se obtenga un precio inferior al que se obtendría si se esperara, o a ambas cosas.
  • Las restricciones de comercialización son molestas y reducen las posibilidades de encontrar un Comprador
  • Precio – ¿Cuál es el valor de mercado? Si el edificio de condominios no se ha registrado y no ha habido ninguna reventa todavía, puede ser difícil determinar cuánto vale la propiedad ahora. Las ventas de asignación tienden a venderse por menos que la reventa.
  • Las ventas de asignación pueden ser complicadas, por lo que debe asegurarse de que está trabajando con un agente que tiene experiencia con las ventas de asignación, y un buen abogado.

¿Todavía está pensando en la asignación de su condominio o casa? Póngase en contacto y le pondremos en contacto con alguien que se especializa en las ventas de asignación y puede tomar a través del proceso.