Alle ved, at en sektion 1031-udveksling giver dig mulighed for at udskyde den føderale gevinst samt afskrivningerne ved salg og efterfølgende køb af ejendomme, der anvendes til investering eller erhvervsmæssig brug. Afhængigt af staten kan du også være i stand til at udskyde den statslige gevinst. Generelt skal du for at maksimere udsættelsen erhverve en erstatningsejendom af samme eller større værdi og egenkapital, men hvad sker der, hvis den afståede ejendom er under vand? Kan du bytte, hvis der ikke er nogen egenkapital?

1031 CORP. har længe lettet byttetransaktioner, der ikke involverede nogen egenkapital, og nogle krævede endda, at byttemodtageren skulle medbringe midler til afslutningen. Nogle vil spørge, hvorfor du ønsker at gøre dette. Desværre har egenkapitalen eller nettokontanterne efter afbetaling af realkreditlånet intet at gøre med gevinsten på en ejendom. Gevinsten beregnes ved at fratrække nettosalgsprisen fra den oprindelige købspris, herunder lukkeomkostninger og kapitalforbedringer. Egenkapitalen er forskellen mellem ejendommens markedsværdi og det beløb, du skylder din realkreditlåner.

I de seneste år har mange ejendomsejere fundet sig selv under vand; hvilket betyder, at værdien af deres ejendom er mindre end det beløb, de skylder långiveren. Dette kan være sket, fordi ejendommen blev erhvervet eller refinansieret, mens ejendomsmarkedet var på sit højeste i midten af 2000’erne, og ejendomsværdien er siden faldet. For dem, der har refinansieret, kan de stadig have en betydelig gevinst på ejendommen, hvis den har været ejet i en årrække, og især hvis skatteyderen har foretaget en 1031-byttehandel med ejendommen, fordi der er tale om udskudt gevinst. Der kan også være en hel del skat på afskrivningsgenvinding, selv om der er et tab i ejendomsværdien.

Spørgsmål er kommet op med hensyn til den værdi og egenkapital, der er nødvendig i erstatningsejendommen for at udskyde hele gevinsten i et short sale eller en tvangsauktion. Skal værdien af erstatningsejendommen være lig med eller større end den aktuelle værdi af den opgivne ejendom eller den resterende saldo på dens realkreditlån?

I den seneste Private Letter Ruling 201302009 søgte en skatteyder for nylig vejledning fra IRS om, hvorvidt han kunne anvende en 1031-udveksling til at udskyde gevinsten eller ej. Selv om denne PLR kun kan anvendes af denne bestemte skatteyder, er brevafgørelser indsigtsfulde for andre skatteydere og deres rådgivere, der beskæftiger sig med en lignende situation. Her er et kort resumé af de involverede fakta:

    • Skatteyderen var eneste medlem af et enkeltmands-kommanditselskab (LLC), som var en ikke-registreret enhed i skattemæssig henseende;
    • Den tilbagekøbte ejendom var behæftet med et ikke-ressourcemæssigt passiv;
    • Skatteyderen skyldte mere end ejendommens aktuelle markedsværdi til långiveren;
    • Skatteyderen og långiveren ville indgå en overdragelsesaftale, og skatteyderen ville acceptere at overføre den afståede ejendom til långiveren med forbehold af gælden;
    • Før overdragelsen af ejendommen til långiveren ville skatteyderen indgå en udvekslingsaftale med en kvalificeret mellemmand (QI) med henblik på at gennemføre en 1031-udveksling;
    • Skatteyderen ville overdrage sine rettigheder i overdragelsesaftalen til QI;
    • Skatteyderen ville derefter indgå en salgsaftale for erstatningsejendommen, som ville blive overdraget til QI’en;
    • QI ville derefter erhverve erstatningsejendommen med kontanter fra skatteyderen eller fra gæld og overdrage ejendommen til skatteyderen, og
    • Skatteyderen angav, at den rimelige markedsværdi af erstatningsejendommen ville være omtrent den samme som den udestående gæld på den opgivne ejendom.

IRS fastslog, at transaktionen som skitseret ville være berettiget til skatteudskydelsesbehandling i henhold til Section 1031.

Denne brevafgørelse vil advare enhver i en lignende situation om at erhverve en erstatningsejendom, hvis værdi er lig med eller større end den udestående realkreditlåns hovedstol, for at maksimere udskydelsen af gevinst og/eller genindvinding af afskrivninger. Selvfølgelig er alle situationer forskellige, og skatteyderne bør rådføre sig med deres skatterådgiver om, hvad der er bedst i deres særlige situation, men Section 1031 kan være meget fordelagtig.