Texas lov gør antagelser om, hvordan ægtepar og fælles ejere vil besidde ejendomsretten til fast ejendom og skaber standardklassificering baseret på disse antagelser. Hvis ejerne ønsker at ændre disse klassifikationer, kan de gøre det ved en skriftlig aftale. Disse aftaler underskrives af alle ejere for at udtrykke hver ejers hensigt om at have ejendomsretten på en bestemt måde. Almindelige aftaler omfatter:

  1. Aftale om efterladtefællesskab – En aftale mellem ægtefæller om, at nogle eller alle deres Texas-fællesskabsejendomme – uanset om de eksisterede på det pågældende tidspunkt eller senere erhvervet – bliver den efterlevende ægtefælles ejendom ved en ægtefælles død. Aftaler om efterladte i fællesskab er tilladt i henhold til afsnit 112.051 i Texas Estates Code og skal opfylde specifikke juridiske krav.
  2. Aftale om efterladte (ikke ægtefælles) – En skriftlig fælles aftale mellem ejerne om, at en fælles ejers andel, der dør, overlever til den eller de efterladte fælles ejere. Survivorship Agreements er tilladt i henhold til afsnit 111.001 i Texas Estates Code (Texas Estates Code). Non-Spousal Survivorship Agreements finder ikke anvendelse i forbindelse med formuefællesskab.
  3. Delings- og bytteaftale – En aftale mellem ægtefæller om at dele eller bytte hele eller en del af deres formuefællesskab mellem sig – uanset om det er eksisterende eller senere erhvervet – som ægtefællerne måtte ønske det. Enhver ejendom, der overføres til en ægtefælle ved en delings- og udvekslingsaftale, bliver den pågældende ægtefælles særeje. Delings- og udvekslingsaftaler er tilladt i henhold til afsnit 4.102 i Texas Family Code.
  4. Aftale om ægteskabets formue – En aftale om ægteskabets formue ændrer ikke ejendommens karakter. I stedet giver den en ægtefælle mulighed for at give en skriftlig anerkendelse af, at han eller hun er enig i, at et bestemt aktiv er særeje

Aftaler som disse kan sikre tredjeparter – som f.eks. titelfirmaer – at ægtefællerne er enige om ejendommens karakterisering, og at hver ejer har til hensigt at besidde ejendomsretten på en bestemt måde.

Særskilt ejerskab af ægteskabelig ejendom

De fleste fast ejendom, der erhverves af et ægtepar under ægteskabet, behandles som fælles ejendom. Ægtefæller kan bruge en delings- og udvekslingsaftale til at konvertere fællesskabets ejendom til den ene ægtefælles separate ejendom.

Skabelse af overlevelsesrettigheder i fællesskabets ejendom

Som standard omfatter fællesskabets ejendom ikke overlevelsesrettigheder. Ved den ene ægtefælles død overgår hans eller hendes interesse i ejendommen til hans eller hendes bo i stedet for direkte til den efterladte ægtefælle.

Gifte par kan ændre dette resultat ved hjælp af en aftale om efterladteforhold i fællesskabsejendom. Aftalen om efterladte i fællesskab skal være skriftlig og underskrevet af begge ægtefæller. Den skal også indeholde et særligt sprog for at skabe overlevelsesrettighederne. Selv om aftalen kan oprettes når som helst, er det god praksis at oprette den, når ægtefællerne erhverver den faste ejendom, og at registrere den i matrikelregistret sammen med skødet.

Vores Deed Generator kan oprette skøder, der giver ejendomsretten som fælleseje med rettigheder til overlevelse. Hvis du i interviewet angiver, at du ønsker at tage titlen som fællesskabsejendom med ret til overlevelse, vil vores software oprette både skødet og aftalen om overlevelse af fællesskabsejendom, som hver især indeholder det særlige sprog, der kræves for at holde titlen som fællesskabsejendom med ret til overlevelse.

Skabelse af overlevelsesrettigheder i andre former for ejendom

Som standard omfatter ejendom, der ejes af flere ejere, ikke en ret til overlevelse. Medejere kan skabe en overlevelsesret ved at aftale at besidde ejendommen som fælleslejer med overlevelsesret. I afsnit 111.001 i Texas Estates Code hedder det specifikt:

RET TIL OVERLEVELSESRET AFTALER TILLADT.

(a) Uanset afsnit 101.002 kan to eller flere personer, der har en fælles ejendomsret, skriftligt aftale, at en fælles ejers ret, der dør, overlever til den eller de overlevende fælles ejere.

(b) En aftale som beskrevet i underafsnit (a) kan ikke udledes af den blotte kendsgerning, at ejendommen ejes i fællesskab.

I henhold til denne bestemmelse kan fælles ejere have ejendomsret med ret til overlevelse, så længe de “i fællesskab … skriftligt aftaler at gøre det.”

Og selv om dette sprog synes ligetil, er det ikke altid klart, hvordan man skaber retten til overlevelse. Problemet skyldes det faktum, at Texas-aktstykker normalt kun er underskrevet af de overdragende ejere (grantors) og ikke af de personer, der modtager ejendommen (grantees). Fordi de begunstigede ikke underskriver skødet, er det uklart, om de har “skriftligt accepteret” at være indehavere af ejendomsretten med ret til at overleve. Selv om retspraksis antyder, at accept af et skøde i Texas, der indeholder en ret til overlevelse, kan være nok til at skabe en “skriftlig aftale” mellem medejere, er denne retspraksis fra før den nuværende version af Texas’ lov. Denne tvetydighed kan undgås ved at få en særskilt overlevelsesaftale underskrevet af overdragelseshaverne.

Vores Deed Generator anlægger en konservativ tilgang til overlevelsesrettigheder. Hvis du angiver, at du ønsker at oprette et Texas-skøde, der skaber et fælles lejemål med ret til overlevelse, vil vores software automatisk inkludere en overlevelsesaftale, der skal underskrives og registreres sammen med Texas-skødet. Denne fremgangsmåde fjerner enhver tvetydighed om, hvorvidt medejere har aftalt at besidde ejendommen med ret til overlevelse.

Fælles scenarier for ejendomsoverenskomster

Disse aftaler kan være særligt nyttige i de scenarier, der er beskrevet nedenfor.

Scenarie 1: Skødet er til et ægtepar. Ingen andre er opført på skødet.

Det gifte par vil som standard eje ejendommen som fælleseje uden ret til overlevelse. Hvis parret ønsker at have ejendomsretten som fællesskabsejendom med ret til overlevelse, skal parret – ud over skødet – underskrive en aftale om overlevelse af fællesskabsejendom (Community Property Survivorship Agreement). Aftalen om overlevende i fællesskab skal registreres sammen med skødet i matrikelregistret i det amt, hvor ejendommen er beliggende.

For ægtepar, der ønsker at eje ejendomsretten som fællesskab med ret til overlevelse, opretter vores Deed Generator både et skøde og en aftale om overlevende i fællesskab. Vi giver også trinvise instruktioner til at gennemføre ejendomsoverdragelsen.

Scenarie 2: Skødet er til flere ejere, som er ugifte.

Da ejerne er ugifte, er fællesskabseje ikke et problem. Ejerne kan eje ejendommen enten som fælleslejere eller som fælleslejere med ret til at overleve.

Hvis ejerne vil have ejendomsretten som fælleslejere, bør skødet bruge udtrykket “som fælleslejere” for at betegne formen for fælleseje som et fælleslejemål. Denne sætning er nok til at skabe et lejemål i fællesskab. Ved den ene ejers død vil den afdøde ejers andel ikke overgå til de overlevende ejere. I stedet vil den afdøde ejers andel i henhold til afsnit 101.002 i Texas Estates Code overgå ved den afdøde ejers testamente eller – hvis den afdøde ejer ikke havde et testamente – ved intestacy til den afdøde ejers arvinger. Den efterlevende ejer vil fortsat eje sin forholdsmæssige andel af ejendommen.

Hvis ejerne vil besidde ejendommen som fælles lejere med ret til at overleve, skal det i skødet specificeres, at ejendommen besiddes som fælles lejere med ret til at overleve. Ejerne bør også underskrive en aftale om ikke ægtefælles efterladteforhold, som skal registreres sammen med skødet i tingbogen i det amt, hvor ejendommen er beliggende.

Vores skødegenerator hjælper dig gennem disse beslutninger og vælger det korrekte sprog og de korrekte dokumenter baseret på dine valg.

Scenarie 3: Skødet er til personer, der ikke er gift med hinanden. Mindst én ejer er gift, men alle gifte ejere vil have ejendommen som separat ejendom.

Dette scenarie svarer til scenarie 2. Fordi hver ejer vil besidde ejendommen som separat ejendom, finder reglerne om formuefællesskab ikke anvendelse. Ejerne kan besidde ejendomsretten enten som fælleslejer eller som fælleslejer med ret til at overleve.

Hvis de nye ejere vil besidde ejendomsretten som fælleslejer, skal sætningen “som fælleslejer” eller noget lignende tilføjes i skødet. Mere er ikke påkrævet. Hvis de nye ejere vil have ejendomsretten som fælles lejere med ret til overlevelse, bør de fælles ejere underskrive en aftale om ikke-fælles overlevelse og registrere den sammen med skødet.

For at undgå problemer med ejendomsretten anbefales det ofte, at den gifte part indhenter skriftlig dokumentation fra sin ægtefælle for, at ejendommen er ejerens separate ejendom. En ægtefælleskifteaftale, der identificerer ejendommen, angiver grundlaget for at karakterisere ejendommen som særeje, og som er underskrevet af begge ægtefæller og registreret sammen med skødet. Selv om det ikke er strengt påkrævet, kan aftalen om ægteskabelig ejendom forhindre fremtidige problemer med ejendomsretten ved at forsikre tredjeparter – f.eks. titelfirmaer – om, at begge ægtefæller er enige om, at ejendommen ikke er fælles ejendom.

Vores Deed Generator kan oprette en aftale om ægteskabelig ejendom sammen med skødet.

Scenarie 4: Skødet er til personer, der ikke er gift med hinanden. Mindst én ejer er gift og vil have sin andel som fælleseje, men hans eller hendes ægtefælle er ikke part i transaktionen og vil ikke blive medtaget på skødet.

Dette skaber et scenarie, hvor en person vil eje ejendom som fælleseje, men uden at denne persons ægtefælle også er medtaget på skødet. I denne situation er det vanskeligt (måske umuligt) at oprette et sameje med ret til overlevelse. Der er simpelthen ikke nogen velaccepteret måde at skabe en overlevelsesordning, der tager hensyn til både den fælles ejendomsret, som den unavngivne ægtefælle (som ikke er part i transaktionen) har, og alle de nuværende ejere af ejendommen.

Scenarie 5: Skødet er til et ægtepar plus mindst én anden person.

Dette scenarie ligner scenarie 4, men med en vigtig forskel: Begge ægtefæller er parter i skødet. I dette scenarie er der både mulighed for fælles ejendomsret og fælles ejendomsret med ret til at overleve, så længe ægtefællerne først deler deres fælles ejendomsret og omdanner den til særeje.

For at få dette til at fungere skal ægtefællerne underskrive en aftale om deling og udveksling, der giver hver ægtefælle en andel i ejendommen som særeje. Transaktionen vil blive behandlet, som om den var foretaget mellem uafhængige parter.

Ejerne kan tage ejendomsretten som fælleslejere ved at bruge sætningen “som fælleslejere” eller noget lignende på skødet. Hver part – herunder hver ægtefælle – vil eje en lige stor andel af ejendommen.

Alternativt kunne ejerne tage ejendomsretten som fælles lejere med ret til at overleve ved at inkludere passende sprog i skødet og underskrive en overlevelsesaftale og registrere den sammen med skødet i landregistret i det amt, hvor ejendommen er beliggende.