Sådan køber du et gammelt hus

Spændende arkitektoniske træk, brændeovne, smukke originale gulve og sommerhushaver – det er alt sammen en del af drømmen om et gammelt hus. Men det kan være dyrt og tidskrævende at vedligeholde eller renovere et gammelt hus – et rigtigt kærlighedsarbejde.

Trods det faktum, at omkring en femtedel af alle britiske huse blev bygget før 1919, er udbuddet af historiske huse begrænset, så der er ofte høje priser og hård konkurrence om dem, når de kommer på markedet. Når du køber et gammelt hus, køber du et stykke historie, forhåbentlig fyldt med originale træk og karakter.

Denne guide dækker alt, hvad du har brug for at vide om køb af et gammelt hus. Find mere om at købe et hus eller en lejlighed i vores guide for begyndere, og gå ikke glip af vores omfattende artikel om, hvordan man renoverer et gammelt hus, så du kan være sikker på, at du træffer en informeret beslutning.

Bør jeg købe et gammelt hus?

Det er nemt at blive forført af sommerhuset med roser rundt om hoveddøren, den hyggelige ende terrasse eller det smuldrende bondehus. Det første indtryk er vigtigt, men det samme er de praktiske forhold ved at eje et gammelt hus og din evne til at leve med det.

Hvis du virkelig elsker en gammel bygning, vil du være klar til at tage udfordringerne og omkostningerne ved vedligeholdelse på dig og være parat til at leve med de særpræg, der gør den speciel.

Det betyder ikke, at du ikke kan foretage ændringer; ombygninger og tilføjelser er en del af en bygnings historie. Men man skal være indstillet på at leve med potentielt skæve døre, skæve vægge og en lejlighedsvis fugtig plet. Disse ting hører med til området.

Og husk også, at historiske huse findes i mange forskellige former. Det er noget andet at passe et middelalderligt bindingsværkshus end at bo i en edwardiansk villa. Du kan finde ud af, hvor gammel din potentielle ejendom er, i vores guide.

Layouts i nye og gamle huse varierer. Ældre huse har tendens til at have mindre rum end nye huse, som ofte har åbne planløsninger (brug vores guide til at finde ud af, hvordan man får åbne planløsninger i et gammelt hus). Omvendt har gamle huse ofte mulighed for at skabe mere opbevaringsplads.

Nye huse er nemmere at vedligeholde, og moderne standarder for træksikring og isolering betyder, at energiregningen bliver lavere. I et gammelt hus skal energibesparende foranstaltninger eftermonteres, og det er usandsynligt, at de kan opnå den samme effektivitet som i et nyt hus.

Tænk på de langsigtede behov. “Køb ikke et sommerhus, hvis du har brug for et slot” lyder måske som et indlysende ordsprog, men ved at forsøge at forstørre et gammelt hus betydeligt risikerer man at ødelægge dets karakter. At købe en ejendom med udhuse, der kan ombygges, kan være en mere sympatisk løsning.

‘Vi er kun forvaltere for dem, der kommer efter os’

(Billedtekst: Darren Chung)

Spotte originale træk

Hvis du er heldig, vil originaliteten være omfavnet i alle facetter af bygningens struktur, herunder ting som kalkpudsede vægge og lofter, “vakkelvornt” glas i vinduerne, antikke pejse, dekorative lister og forhøjninger af håndlavede mursten eller vejrbidte sten.

De bedste gamle huse er rige på håndværk og detaljer, overlejret af teksturelle variationer og en overfladepatina, der er forbundet med aldrings- og brugsprocessen.

Håbenligt vil der, hvis der er sket skader, være foretaget ærlige reparationer, der bevarer autenticiteten af det oprindelige, med et minimum af indgreb. Originaliteten er undertiden forringet, når der er blevet indført nye materialer eller bygningselementer, som forringer husets karakter, ydeevne og værdi.

Der kan være foretaget en restaurering, hvor man har forsøgt at bringe bygningen tilbage til en perfekt stand med tab af det oprindelige stof til følge. Det kan være dyrt at genskabe tidstypiske træk autentisk.

(Billedtekst: Amanda Turner)

Problemer, man skal kigge efter, når man besigtiger et gammelt hus

Fugt er det største problem ved gamle bygninger, hvilket kan føre til forfald, råd og billeangreb. Hvis det ikke kontrolleres, har fugt katastrofale og dyre konsekvenser, så vurder omfanget af problemet og identificer årsagen.

Strukturelle problemer er en vigtig overvejelse, da løsninger ofte er dyre. Problemer kan være indikeret af revner og buler i væggene, skrå gulve og uregelmæssige taglinjer. Ofte er disse problemer relateret til forfald, men de kan også være forårsaget af bygningens sætning over tid, sænkning eller hævning og utilstrækkeligt dimensionerede træbjælker, spær og overliggere.

Det er vigtigt at forstå bygningens struktur. Nogle ejendomme, der ser ud til at være af mursten, er i virkeligheden tømmerrammer (brug vores guide til at finde ud af, hvordan man vedligeholder tømmerrammer i gamle huse), mens pudslag kan dække over en lang række uventede materialer.

Man må aldrig antage, at fordi en del af en væg er af et bestemt materiale, er hele huset det samme: ofte findes der en lang række forskellige materialer i en bygning. Indvendigt kan lag af gipsplader eller tørrebeklædning skjule alle mulige problemer.

Så skal man også være på vagt over for tidligere reparationer eller ombygninger, da dårligt udført bygningsarbejde ofte rummer ubehagelige overraskelser. Hurtige reparationer og brug af cementmørtel, pudslag og puds kan alle føre til problemer i fremtiden.

For mere, se vores vigtige tjekliste for boligkøb.

(Billedtekst: Roger Hunt)

Modernisering og udvidelse af et gammelt hus

Nogle aspekter af et gammelt hus vil uundgåeligt skulle moderniseres, især køkkenet og badeværelserne. Køkkenet er i dag hjemmets centrum, så det kan være, at du ønsker at flytte det, eventuelt i en tilbygning.

De mest vellykkede tilbygninger til gamle bygninger afspejler nutidens stil, anvender materialer af god kvalitet og er omhyggeligt proportioneret. Tænk over, hvordan tilbygningen og de eksisterende rum vil blive integreret, og hvordan lys og ventilation kan indføres i de eksisterende rum såvel som i den nye tilbygning.

Ekstra badeværelser eller badeværelser med eget bad er ønskeligt, selv om det ofte koster at miste et soveværelse, hvilket kan påvirke husets gensalgsværdi. En loftskonvertering er en måde at løse dette problem på; den potentielle ulempe er tabet af yderligere plads til trappen.

Når man overvejer at ændre et hus’ indretning, skal man huske på, at nogle bygninger er bedre i stand til at rumme ændringer end andre. Hvis man slår små rum sammen for at skabe et stort rum, kan det ødelægge essensen af et gammelt hus. Fjernelse af pejse og skorstensbrystninger kan give plads, men det er på bekostning af rummets proportioner.

Hvis du overvejer at købe en gammel bygning med store indvendige volumener, f.eks. en kirke eller en lade, skal du være opmærksom på, at de ofte er svære at opdele i beboelsesrum, og at det kan være vanskeligt at inddrage vinduer.

Indsæt et renoveringsteam – arkitekt, bygningsingeniør, bygherre – som har forståelse for gamle bygninger med bevaringsbehov.

Få en fuld undersøgelse

Gamle bygninger har ofte overraskelser, så vær forberedt på problemerne såvel som mulighederne. Det er normalt vigtigt at få foretaget en fuldstændig bygningsundersøgelse af en autoriseret bygningssagkyndig, og det er ofte gavnligt at få foretaget en undersøgelse af afløb og skorsten.

Hvis der er tydelige problemer, tilkaldes en bygningsingeniør ofte til at foretage en vurdering og designe løsninger. Hvis der påtænkes betydelige arbejder, bør man rådføre sig med en arkitekt for at fastslå, hvad der er muligt. Hvis der påtænkes større arbejder som f.eks. omlægning af taget, bør der indhentes tilbud på forhånd.

(Billedkredit: Brent Darby)

Sørg for, at du har råd til eventuelle reparationer

Hvor du afgiver et tilbud, skal du forsøge at få en idé om renoveringsomkostningerne. Bed en bygherre eller din landmåler om at give et overslag – du kan måske bruge tallene, når du forhandler om den endelige pris.

Tå mange mennesker har et rosenrødt syn, når de køber et gammelt hus, der kræver arbejde. Gamle byggeprojekter kan være ekstremt stressende og lægge pres på de bedste forhold, så gennemgå omhyggeligt den forestående opgave, dit budget og tidsplanen, før du går i gang. Vær ikke bange for at gå væk, hvis du er i tvivl.

Hvor du går i gang med et byggeri eller en renovering, skal du sikre dig, at du har et arbejdsbudget og tilstrækkelige midler til at gennemføre arbejdet. Læg et beløb til uforudsete problemer på 20 % til uforudsete problemer, og fordobl dit beløb til uforudsete udgifter for store, meget gamle eller forsømte ejendomme.

(Billedkredit: Roger Hunt)

Arbejde udført af tidligere ejere, som har brugt uhensigtsmæssige materialer og teknikker, kan resultere i dyre fugt- og strukturelle problemer. Det er også vigtigt at sikre sig, at der er indhentet eventuelle tilladelser til fredede bygninger og andre tilladelser til udført arbejde, ellers kan du være forpligtet til at rette op på tingene.

Vurder dine prioriteter

Selv om det er dejligt at drømme om den luksus, det er at designe et nyt køkken til et gammelt hjem, er det vigtigt at være fornuftig med hensyn til at prioritere det arbejde, du planlægger at udføre. Bygningens struktur og struktur skal komme først, og det er vigtigt at sikre, at huset er vind- og vandtæt så hurtigt som muligt, selv om reparationer kun er midlertidige.

Forsøg at fastlægge det budget, der sandsynligvis vil være nødvendigt for at opfylde dine planer, før du accepterer et endeligt realkredittilbud, så du kan afgøre, hvad der kan være muligt at opnå. Om nødvendigt kan du faseopdele arbejdet, men sørg for at have en langsigtet overordnet plan fra starten for at undgå at gøre ting, som måske skal gøres om senere. Hvis du har mulighed for det, bør du bo med bygningen i et par sæsoner for at forstå den, før du foretager store ændringer.

(Billedtekst: Jeremy Phillips)

Har jeg brug for tilladelse til at foretage ændringer?

Tænk på de regler, der kan gælde, især hvis huset er fredet eller ligger i et bevaringsområde. Opførelse på listen giver ekstra juridisk beskyttelse af bygninger inden for planlægningssystemet og dækker generelt hele bygningen, herunder det indre, og kan også omfatte strukturer på tilknyttet jord eller “curtilage”.

De fleste ejere er glade for, at deres hus er opført på listen (læs mere om fredede bygninger i vores guide), og det kan øge dets værdi, men du skal være opmærksom på konsekvenserne. Ejerne skal ansøge om tilladelse til de fleste typer arbejde, der påvirker husets “særlige arkitektoniske eller historiske interesse”.

Tal med den ansvarlige for fredning for at finde ud af, hvad der kan og ikke kan tillades.

Hvis der sker en katastrofe, vil omkostningerne ved at genopbygge en fredet bygning sandsynligvis være højere end for andre ejendomme, så det er vigtigt at søge råd hos en specialiseret forsikringsmægler.

Conservation Areas er udpeget på grund af deres særlige arkitektoniske eller historiske interesse, og inden for dem gælder der visse yderligere planlægningskontroller. Med alle huse kan du have brug for byggetilladelse eller bygningsreglementets godkendelse for visse arbejder. Før du går videre, skal du undersøge, hvilke regler der gælder hos din lokale planlægningsmyndighed.

Kontroller også husets juridiske ejendomsdokumenter for at se, om der er nogen restriktioner eller aftaler, der berører det. Det er ikke usædvanligt at finde historiske restriktioner om ejendommens anvendelse eller yderligere bygninger. Hvis du planlægger at udføre arbejder eller bruge huset på en måde, som det ikke tidligere har været brugt på – f.eks. som bed and breakfast – er det vigtigt at undersøge disse forpligtelser nøje.

(Billedkredit: Malcolm Menzies)

Skabelse af parkeringsplads

Glem ikke at tænke på stedet, når du køber. Et gammelt hus vil sandsynligvis ligge på en større grund end et nyt hus, men udenomsarealerne er måske ikke så nyttige. Mangel på parkeringspladser er et hyppigt problem, og du kan blive tvunget til at parkere på vejen.

Det er ikke alle forhaver, der er store nok til at rumme en bil, og selv hvor der er plads, gælder der regler, hvis man ønsker at brolægge den. Du skal også have tilladelse fra det lokale byråd til at sænke kantstenen.

Find ud af mere om planlægning og udformning af en indkørsel i vores guide.

(Billedtekst: Roger Hunt)

Gør din research

Det er vigtigt at gøre din research og finde ud af noget om bygningens historie og de materialer og teknikker, der er brugt til at bygge den. Du kan søge råd hos ekspertvirksomheder, der undersøger en bygnings historie og kulturarv eller bevarelse af en bygning, f.eks. House Detectives.

Naboer, lokale folk, biblioteker og historiecentre kan alle være behjælpelige, eller du kan ansætte et firma til at undersøge husets historie for dig. Hjemmesider giver en enorm vidensbase, men det er vigtigt at krydstjekke oplysningerne.

(Billedkredit: Julia Currie)

Væsentlig tjekliste for boligkøb

Du skal ikke være bange for at undersøge det hus, du køber, nøje. Lav noter, brug en kikkert for at se nærmere på taget og skorstenene, og bed om tilladelse til at tage billeder. Start med denne tjekliste med vigtige spørgsmål:

• Er bygningen fredet eller ligger den i et bevaringsområde?
• Er der tegn på uautoriserede ændringer eller tilføjelser?
• Er der rigeligt med originale træk? Eller er der dårlige kopier, der kan skade ejendommens værdi?
• Er der en garage eller parkeringsplads uden for gaden?
• Er udvidelser eller tilføjelser veludformede?
• Er der gasnet eller er energien fra olie eller LPG?
• Er der vand- og kloaknet?
• Er der udhuse? Hvis ja, har de vand og elektricitet?
• Er der havevægge, rækværk, hegn eller hække? Hvis ja, hvem er ansvarlig for dem?
• Er der blevet anvendt traditionelle byggemetoder og materialer ved eventuelle tidligere reparationer?
• Hvilken dokumentation er der ført for reparationer og vedligeholdelse?
• Er der tegn på, at vedligeholdelsen er blevet forsømt?
• Er der blevet installeret solpaneler eller andre energiproduktionssystemer?
• Har der nogensinde været nedsynkning eller hævning?
• Er huset tidligere blevet oversvømmet?
• Har de nuværende ejere haft problemer med at få en bygningsforsikring?
• Er der flagermus eller fugle til stede i bygningen?
• Er der træer, der kan være beskyttet eller med rødder, der kan forårsage problemer?
• Er der tegn på asbest? F.eks. isolering på rør eller tagmaterialer i plader.
• Krydses ejendommen af luftledninger til el- eller telefonledninger?

(Billedkredit: Roger Hunt)

Spørgsmål, der skal ses udenfor:

• Er taget for nylig blevet repareret eller tagdækningen udskiftet?
• Mangler der tagsten eller skifer?
• Er huset stråtækt? I bekræftende fald hvornår blev det sidst re-dækket?
• Er der flade tage? Hvis ja, er der tegn på skader eller vandsamlinger?
• Er tagrenderne og andre regnvandsartikler i orden? Det er altid værd at besøge huset mindst én gang, når det regner, for at kontrollere, om der er potentielle problemer.
• Er der plantevækst på væggene?
• Hvis huset har hulmure, skal du kontrollere jernbindere (der bruges til at binde de to blade af murværket sammen) for tegn på korrosion, hvilket kan føre til problemer.
• Hvornår blev huset sidst renoveret udvendigt?
• Er der anvendt passende maling ved tidligere udsmykninger?
• Er der anvendt hård cementpuds og fugning, som kan fange fugt?
• Er der eroderede mursten eller stenværk, defekte fugninger og beskadiget puds? Det kan være tegn på problemer forude.
• Er der uhensigtsmæssige vinduer eller døre?
• Er der tydeligt råd i træværket? Prøv at prikke forsigtigt med en nøgle eller en stump skruetrækker.
• Er der blevet brugt hurtige løsninger som f.eks. sprayskum og mastiks?
• Er der tydelige revner, udbulede vægge eller skæve vinduer eller døre? Disse kan skyldes historisk bebyggelse eller – hvilket er mere bekymrende – forfald i strukturen eller nedsynkning.
• Er der god adgang for opsamlere, byggelastbiler og materialeleverancer?

(Billedtekst: Roger Hunt)

Problemer, man skal kigge efter indenfor:

• Er der tegn på fugt? Det kan være angivet ved fugtige pletter, skimmelsvamp eller en muggen lugt. Kig bag gardiner, under tæpper og inde i skabe.
• Har man brugt gipsplader til at beklæde væggene? Det kan dække over problemer.
• Føles gulvene hoppende, eller er de skæve? Eller er trapperne vakkelvorne? Det kan være tegn på strukturelle problemer.
• Er der centralvarme, og hvilket brændstof bruger den?
• Hvornår blev varmeanlægget installeret og kedlen fornyet?
• Er der ildsteder, og er de i givet fald brugbare?
• Er der revner, især omkring vindues- og døråbninger? Dette kan være tegn på strukturelle problemer.
• Er loftet godt isoleret?
• Er vinduerne forsynet med sekundære eller dobbelte ruder?
• Er der andre energibesparende foranstaltninger?
• Hvornår blev huset sidst omlagt?
• Er huset blevet omlagt med nye rør? Er der rørføring af bly? Alle blyrør bør udskiftes.
• Åbnes og lukkes vinduer og døre let? Knækkede snore til vinduer og vinduer kan være tegn på manglende vedligeholdelse. Er der tegn på forfald i tømmeret?

(Billedkredit: Brent Darby)

Job, der skal udføres, når man flytter ind:

• Gør det vind- og vandtæt, selv om det kun er midlertidigt. Sørg for, at taget ikke er utæt, og at regnvandsartikler er i god stand.
• Kontroller sikkerheden i elektriske kredsløb og varmesystemer og for utætheder.
• Sørg for, at bygningen er sikret. Beskyt elementer som f.eks. pejse, trapper og gulve med midlertidig bræddebeklædning.
• Koncentrer dig om de udvendige forhold: tag- og skorstensarbejde; reparer mursten, sten og bindingsværksvægge.
• Overhold og træksikre vinduer, døre og loftsrum.
• Installer nye vvs- og elinstallationer.
• Opfør arbejde på gulve.
• Udfør nødvendigt udsmykningsarbejde.

Mere om renovering

• Hvordan man renoverer et hus: en ekspertguide
• 16 dyre renoveringsfejl, som man skal undgå
• Hvordan man håndterer revner og strukturelle problemer i gamle huse