Nyheder og artikler

Vores sidste artikel fokuserede på at fjerne nogle af de skattemæssige misforståelser, der er forbundet med køb og ejerskab af en bolig. Her vil vi forsøge at klarlægge de ofte misforståede skattemæssige konsekvenser af at sælge eller på anden måde afhænde sin primære bolig. Generelt er enhver transaktion, der giver en fortjeneste, skattepligtig. I 1997 besluttede kongressen imidlertid at gøre de fleste fortjenester ved salg af en primær bolig skattefrie.

Da kongressen vedtog en lovgivning, der tillod enlige skatteydere at udelukke op til 250.000 USD i fortjeneste ved salg af deres bolig (500.000 USD for ægtepar), mente man generelt, at de fleste mennesker ikke længere ville skulle bekymre sig om eventuelle skattekonsekvenser. Så længe du ejede og brugte huset som din primære bolig i mindst to af de fem år, der gik forud for salget, beholdt du hele den fortjeneste, som ikke oversteg disse grænser. (Denne udelukkelse kan kræves én gang hvert andet år).

Nu fandt nogle boligejere som følge af et kraftigt stigende ejendomsmarked i de efterfølgende år dog ud af, at de havde en længe forsvunden slægtning ved navn Uncle Sam, der ville dele deres nyfundne formue, da deres fortjeneste oversteg udelukkelsesbeløbene. Pludselig blev begreber som justeret basis, nettosalgsindtægter og kapitalgevinster samt behovet for at gemme alle dine Home Depot kvitteringer vigtige. Læs videre for at få mere at vide om disse udtryk:

Hvad er dit justerede grundlag?

• Skattevæsenet definerer grundlag som det beløb af din samlede kapitalinvestering i en ejendom til skatteformål. Visse begivenheder, der indtræffer i løbet af din ejerperiode, kan øge eller mindske dit grundlag, hvilket resulterer i et “justeret grundlag”. Husker du din HUD-1 afslutningsopgørelse, der opregnede alle de ikke-fradragsberettigede elementer fra dit hjem køb? Det er dit udgangspunkt. Generelt består dit justerede grundlag af følgende:

• Købspris

Add:
• Slutningsomkostninger som f.eks. –

• Title insurance and charges
• Appraisal fees
• Credit report fees
• Tax service fees
• Flood certification
• State and local recording, stempel- og overførselsafgifter
• Lovgivningsmæssige gebyrer i forbindelse med at gøre ejendomsretten perfekt

• Boligforbedringer – øger boligens værdi som f.eks. udskiftning af tag, landskabspleje, et nyt køkken, en tilbygning, centralvarme og klimaanlæg. Reparationer og vedligeholdelse øger ikke boligens værdi og er derfor ikke en del af dit grundlag
• Restaureringsomkostninger i forbindelse med et tyveri eller en ulykke som f.eks. en orkan eller et jordskælv
• Skattefradrag modtaget efter 2005 for energiforbedringer i boligen
• Udgifterne til forlængelse af forsyningsledninger til ejendommen

Mindre:
• Forsikringsprovenu fra et tyveri eller tab ved ulykke
• Skattefradragsberettiget del af et tyveri eller tab ved ulykke
• Afskrivning fra boligens udlejning eller erhvervsmæssige brug
• En eventuel udskudt gevinst som følge af salg før maj 1997 i henhold til skattelovgivningen
• En eventuel indfrielse af kvalificeret hovedboliggæld, der er udelukket fra indkomst

Hvis du hyrede en entreprenør til at bygge dit hjem, omfatter dit grundlag også omkostningerne til jord, arbejdskraft og materialer, arkitekthonorarer og advokatsalærer samt udgifter til forbrugsmåler og tilslutning. Omkostningerne til din egen arbejdskraft er ikke inkluderet.

I visse tilfælde bestemmes dit grundlag ikke af omkostningerne. Hvis du modtager en ejendom som en gave, er dit grundlag donors justerede grundlag. Hvis du arver en ejendom, er dit grundlag dens markedsværdi på afdødes dødsdato. Hvordan dit grundlag bestemmes, kan gøre en stor forskel i skattemæssig henseende. Lad os sige, at en ældre mor overvejer alternativet med at overføre ejendomsretten til sit hjem med et justeret grundlag på 75 000 USD til sin voksne søn, som hun ikke bor sammen med, i stedet for at testamentere det til ham. Hvis hun overdrager ejendomsretten til sin søn, mens hun er i live, vil hun have foretaget en gave. Sønnen vil således modtage sin mors grundlag på 75.000 USD. Hvis han senere sælger huset for 300.000 USD uden at etablere det som sin primære bolig, vil han blive beskattet af gevinsten på 225.000 USD. Der er ingen udelukkelse, da det ikke er hans primære bolig. Hvis han derimod bor i huset i mindst to år, vil han etablere det som sin primære bolig. Hvis han senere sælger boligen for 300.000 USD, skal han ikke betale skat, da han er berettiget til udelukkelse af den primære bolig på 250.000 USD, på trods af at hans grundlag kun er 75.000 USD.
Som et alternativ, hvis han arver boligen fra sin mor, hvor markedsværdien er 300.000 USD, og straks sælger den for 300.000 USD, er der ingen skattepligtig gevinst, da hans grundlag er markedsværdien på dødsdagen. Det er ligegyldigt, om han på noget tidspunkt boede i boligen eller ej.

Og generelt tager skilsmissepar også hinandens basis og anerkender ingen gevinst ved overdragelsen i tilfælde, hvor den ene ægtefælle køber den andens andel i den ægteskabelige bolig i forbindelse med skilsmissen.

Hvordan beregnes nettosalgsprovenuet?

Du skal henvise til din HUD-1 fra salget. I det væsentlige består dit nettosalgsprovenu af følgende:

• Salgspris

Mindre:
• Salgskommissioner
• Statslige og lokale overdragelses- og registreringsafgifter og gebyrer
• Fix-up-omkostninger såsom maling, vedligeholdelse og reparationer for at gøre ejendommen mere salgbar

Hvordan beregner du gevinsten?

Din gevinst bestemmes ved at trække dit justerede grundlag fra dit nettosalgsprovenu. Hvis du er kvalificeret til udelukkelsen, skal du derefter reducere enhver gevinst med udelukkelsen for at udlede enhver skattepligtig gevinst.

Har du pligt til at indberette salget på din selvangivelse?

Generelt er du ikke forpligtet til at indberette et salg af din primære bolig, hvis du kan udelukke hele gevinsten (og vælger at gøre det), medmindre du har modtaget formular 1099-S, Proceeds from Real Estate Transactions, som i tilfælde af et boligsalg udstedes, hvis provenuet overstiger udelukkelsesgrænserne. Hvis den skal indberettes, medtages den på Form 8949, Sales and Other Dispositions of Capital Assets, og Schedule D, Capital Gains and Losses, som en kortsigtet kapitalgevinst, hvis du har haft din bolig i et år eller mindre, og som langsigtet, hvis du har haft ejendommen i mere end et år.

Kortsigtede gevinster beskattes på grundlag af almindelige indkomstsatser. Satsen for langsigtet kapitalgevinst ligger mellem 0 % og 20 %, afhængigt af din skatteklasse.

Kan du trække et tab fra salg af din bolig fra?

Et tab ved salg af din primære bolig er ikke fradragsberettiget, da den betragtes som personlig ejendom.

Kan jeg udelukke gevinst ved salg af en anden bolig, udlejnings- eller investeringsejendom?

Udelukkelsesreglerne gælder kun for salg af en primær bolig. Housing and Economic Recovery Act of 2008 (HERA) ændrede reglerne for boliger, der ikke anvendes som primær bolig i hele femårsperioden, og som sælges efter 2008. I henhold til tidligere lovgivning var boligejere berettiget til udelukkelse fra salg af en hovedbolig, så længe to-fem-testen var opfyldt. Under HERA er udelukkelsen imidlertid baseret på den periode, hvor ejendommen anvendes som hovedbolig (kvalificerende anvendelse) i forhold til enhver anden anvendelse, der begynder efter den 1. januar 2009 (ikke-kvalificerende anvendelse), som ikke vil blive udelukket og kan udløse kapitalvindingsskat.

For eksempel købte en enlig skatteyder en anden bolig den 1. januar 2009 og sælger den ti år senere den 1. januar 2019, idet han kun anvender den som hovedbolig i 2016 til 2018. To-af-fem-testen er opfyldt, men fordi boligen kun blev brugt som primær bolig i 30 % af den samlede ejerperiode (tre af de ti år), reduceres loftet for udelukkelse af kapitalgevinster til 30 % eller 75 000 USD (250 000 USD X 30 %).

Der er grandfathering-bestemmelser for eksisterende ejere af sekundære boliger, der gør det muligt at behandle enhver tidsperiode af ejerskab før 2009 som kvalificerende brug.

For eksempel købte et ægtepar en sekundær bolig den 1. januar 2005 og sælger den den 1. januar 2015, idet de kun brugte boligen som primær bolig i 2013 og 2014. I modsætning til det foregående eksempel, hvor skatteyderen kun havde tre år med kvalificeret brug, er seks af de ti år i henhold til HERA’s grandfathering-regel kvalificeret til skattefritagelse (2005 til 2008 er omfattet af grandfathering, plus 2013 og 2014). Som følge heraf kan parret udelukke 60 % af udelukkelsen af gevinst på 500.000 dollars eller 300.000 dollars.

Har man brug for at eje og bruge boligen på samme tid for at være berettiget til udelukkelsen?

Kravene om to års brug og to års ejerskab kan opfyldes på forskellige tidspunkter inden for det femårige vindue. Et godt eksempel er dem, der lejer med mulighed for at købe. Når de køber lejeboligen, tæller den tid, de boede i boligen som lejer, som brug af boligen med henblik på udelukkelsen, selv om de ikke ejede boligen på det tidspunkt

Er du stadig berettiget til udelukkelsen, hvis du ikke bor i boligen på det tidspunkt, hvor du sælger den?

Du behøver ikke at bo i boligen på salgstidspunktet for at være berettiget til udelukkelsen. Kravene om to års ejerskab og brug kan ske når som helst i løbet af de fem år, der går forud for salgsdatoen. Det betyder, at du kan flytte ud af huset og leje det i op til tre år forud for salget og stadig kvalificere dig til udelukkelsen (med forbehold af HERA-begrænsningerne, der er omtalt ovenfor). Det er vigtigt, at du holder styr på og dokumenterer denne periode for at sikre, at du sælger huset, inden den treårige periode udløber.

Må du bruge provenuet fra salget af din bolig til at købe en anden bolig for at udelukke gevinsten fra skat?

Nej. Før loven blev ændret i 1997, skulle en husejer for at undgå at betale skat på salget af en bolig bruge salgsindtægten til at købe et andet hus, der kostede mindst lige så meget som det beløb, som den gamle bolig blev solgt for. Selv dengang var der tale om en udsættelse af gevinsten, ikke om en udelukkelse. Enhver udskudt gevinst blev fratrukket fra det justerede grundlag for din nye bolig, hvorved gevinsten ved et eventuelt fremtidigt salg, hvor der ikke var nogen erstatningsbolig, blev forøget. Boligsælgere på 55 år eller derover fik en engangsskattefritagelse på op til 125.000 USD i salgsgevinst. Denne lov gælder ikke længere. I henhold til den nuværende lov er enhver kvalificerende fortjeneste skattefri i det omfang, der er omfattet af de ovenfor omtalte undtagelser. Du behøver ikke at købe en erstatningsbolig, og der er heller ikke nogen udsættelse af gevinst.

For yderligere oplysninger kan du kontakte Victor C. Belgiorno på 516-861-3704 eller [email protected] eller Bob Jahelka på 516-861-3707 eller [email protected].