Skifteadvokat Carmela M. Miraglia udforsker de mange spørgsmål, der påvirker, om den ene ægtefælle kan eller bør “beholde det ægteskabelige hjem” efter en skilsmisse.

Klik her for printvenligt PDF-format

Et af de første spørgsmål, som de fleste mennesker stiller under en skilsmissekonsultation, er “Kan jeg beholde huset?” De fleste familieretsadvokater ved, at standardsvaret er “det kommer an på”, efterfulgt af “bare fordi du kan, betyder det ikke, at du bør”. For nogle skilsmisseægte bliver det at beholde (eller blive i) den ægteskabelige bolig deres berømte hvide hval i skilsmissen, som dominerer deres opmærksomhed og forvrænger deres forhandlingspositioner i forbindelse med andre vigtige spørgsmål.

I modsætning til mange skilsmissespørgsmål bløder spørgsmål vedrørende den ægteskabelige bolig ofte over og mellem de brede kategorier, der definerer en skilsmisse, såsom forældremyndighed, børnebidrag og fordeling af ægteskabets aktiver. En ægtefælles ret til at fortsætte med at bruge den ægteskabelige bolig efter en skilsmisse kan faktisk påvirkes af forældremyndighed, underholdsbidrag og aktiver. I mellemtiden forbinder parterne ofte stærke følelser med det ægteskabelige hjem, hvilket gør det til et af de mere udfordrende spørgsmål at løse i en skilsmisse.

Der er flere spørgsmål at overveje, før man gør det tidligere ægteskabelige hjem til en prioritet i sin skilsmisse. Disse omfatter grundlæggende økonomiske regnskabsspørgsmål, strategiske overvejelser i din forhandling, juridiske bekymringer og ærlig selvrefleksion om den følelsesmæssige dynamik omkring spørgsmålet om: Hvem beholder det ægteskabelige hjem i en skilsmisse?

Fem spørgsmål: Hvem beholder huset i en skilsmisse?

Hvilken part der beholder den ægteskabelige bolig efter en skilsmisse er ofte et kompliceret spørgsmål, især i tilfælde, hvor begge parter søger at beholde boligen. Her er 5 spørgsmål, som parterne bør overveje, når de beslutter, om de skal beholde hjemmet i deres skilsmisse:

  1. Hvor vil jeres børn bo, og hvor længe vil de bo der?
  2. Er der nok aktiver til, at du eller din ægtefælle kan købe den anden parts interesse i hjemmet ud?
  3. Har I nok indkomst og likviditet til at have råd til huset efter skilsmissen?
  4. Hvis I ikke køber den anden parts andel ud, hvor længe vil I så blive boende i boligen efter skilsmissen?
  5. Kan jeg tvinge min ægtefælle til at forlade boligen under vores skilsmisse?

Afhængigt af, hvordan du besvarer disse spørgsmål, kan det give mere mening, både følelsesmæssigt og økonomisk, at lave alternative boligforhold.

Børneforældremyndighed kan påvirke, hvem der beholder den ægteskabelige bolig

I en omstridt skilsmisse kan rettens afgørelse om børneforældremyndighed være en vigtig faktor for, hvilken ægtefælle der får den ægteskabelige bolig. Især hvis den ene ægtefælle ønsker at bo i den ægteskabelige bolig i en periode efter skilsmissen – uden at købe den anden ægtefælles andel ud – vil dommerne sandsynligvis tage hensyn til børnenes behov i forbindelse med den ene forælders anmodning om fortsat at bruge boligen. Generelt set vil en forælder med primær eller delt fysisk forældremyndighed være i en bedre position til at fortsætte sin brug af hjemmet efter skilsmissen end en forælder uden forældremyndighed, som har begrænset forældremyndighedstid.

Rationaletningen bag at tillade den ene forælder fortsat at bo i det tidligere ægteskabelige hjem med børnene er mangesidet. Dommere mener ofte, at en sådan ordning fremmer stabiliteten for børn, der netop har oplevet de vanskeligheder og det traume, som deres forældres skilsmisse har medført. En anden hyppig bekymring er, om den primære forælder har de økonomiske midler til at skaffe en ny bolig til børnene, hvis den ægteskabelige bolig sælges. I nogle situationer vil dommerne give den ene forælder en periode med brug og nydelse af hjemmet – som kan være i en række måneder eller år – efter skilsmissen for at sikre, at børnene har tag over hovedet, i det mindste indtil forælderen kan genvinde sit økonomiske grundlag.

Fra ægtefæller uden mindreårige børn drejer debatterne om, hvem der beholder den ægteskabelige bolig, sig ofte om økonomiske hensyn. Hvis der er børn involveret, er det imidlertid ikke ualmindeligt, at en domstol tillader den ene forælder at blive boende i hjemmet i en årrække efter skilsmissen.

Har du aktiver nok til at købe din ægtefælle ud af det ægteskabelige hjem?

I mange skilsmisser er det ægteskabelige hjem indbegrebet af “fælles ægteskabeligt aktiv”, hvilket gør det ægteskabelige hjem til et af de mest værdifulde aktiver, der skal deles i parternes skilsmisse. Domstolene vil ofte søge at foretage en ligelig fordeling af egenkapitalen i den ægteskabelige bolig. En ægtefælle, der ønsker at beholde den ægteskabelige bolig efter en skilsmisse, skal derfor som regel trække på sin andel af sine særejeaktiver for at “opkøbe” den anden ægtefælles interesse i boligen.

(Eksempel: Hvis de skiltes ægtefæller har $500.000 i egenkapital i den ægteskabelige bolig, skal den ægtefælle, der ønsker at beholde boligen, typisk acceptere at betale $250.000 til den anden ægtefælle som modydelse for den anden ægtefælles 50%-andel i boligen. Hvis den ægtefælle, der ønsker at beholde boligen, mangler yderligere 250.000 dollars i aktiver, bliver det vanskeligt at gennemføre et sådant opkøb.)

Et opkøb behøver ikke at blive gennemført udelukkende med kontanter – du kan udligne omkostningerne med andre ægteskabelige aktiver som f.eks. en bil, en pensionsfond eller måske endda betalinger over tid for at afholde de indledende omkostninger. Ægtefæller med begrænsede aktiver skal dog nøje overveje, om det virkelig er værd at ofre alle deres andre aktiver for at beholde en bolig. Det er vigtigt at huske, at i størstedelen af USA’s historie har priserne på fast ejendom næppe overgået inflationen med hensyn til værdistigning. Investeringer i fast ejendom – især boligejendomme – har også betydelige bæreomkostninger, lige fra ejendomsskatter til realkreditrenter og til køb af et nyt tag hvert 20. år. (Bemærk, at udlejningsejendomme giver adskillige skattefordele, som konventionelle boligejere ikke har adgang til med hensyn til bæreomkostninger). I modsætning hertil har investeringer i aktiemarkedet – på trods af alle nedbruddene i årenes løb – overgået investeringer i fast ejendom med 5 gange siden 1928.

En ægtefælle, der sænker alle sine aktiver efter skilsmissen i en enkelt boligejendom, ofrer sandsynligvis potentialet for store gevinster på aktiemarkedet over tid. En måde at tænke på dette på er simpelthen at se på det økonomiske krak i 2008. I slutningen af 2016 steg stigningerne aktiemarkedet bedre end ejendomsmarkedet i 20 ud af 24 metroområder i hele USA. Fra 1928 til 2019 er dataene i hvert fald ret klare: Investering i aktier klarer sig bedre end investering i fast ejendom. Ægtefæller bør overveje denne virkelighed, før de sænker alle deres aktiver efter skilsmissen i den ægteskabelige bolig.

Det kan være en udfordring at beregne en udkøbspris for den ægteskabelige bolig. Skilsmisse ægtefæller antager ofte hver især ejendomsvurdere til at vurdere boligen, og det er almindeligt, at udkøbsbeløbet beregnes på grundlag af den højeste værdiansættelse. Hvis begge parter ønsker at beholde boligen, komplicerer dette sagen yderligere, da dommere ofte ikke har megen tålmodighed med en “budkrig”. Parterne, der forhandler en udkøbsaftale, skal også overveje spørgsmål som f.eks. om udkøbet mindsker visse transaktionsomkostninger, f.eks. ved at undgå en ejendomsmæglerprovision, som kan indgå i udkøbsprisen.

Sluttelig er det værd at bemærke, at en ægtefælle, der søger at købe den anden parts andel i boligen ud, generelt også skal refinansiere eventuelle pant i ejendommen, således at den anden parts navn fjernes fra pantet. At opnå en refinansiering kan være en udfordring for parter med dårlig kredit eller begrænset indkomst eller formue. Et centralt spørgsmål i sådanne sager fokuserer på, hvor lang tid en part har til at opnå en refinansiering, og hvad der sker med ejendommen, hvis han eller hun ikke kan refinansiere eventuelle realkreditlån.

Vil du have likviditet til at vedligeholde den ægteskabelige bolig, hvis du beholder den?

I nogle tilfælde har Massachusetts’ domstole fastslået, at den ene parts brug af den ægteskabelige bolig efter en skilsmisse kan betragtes som en komponent af børnebidrag. Ifølge denne teori skal den forælder, der ikke har forældremyndigheden, vente på et fremtidigt salg af hjemmet – hvilket udskyder hans eller hendes andel af formuefordelingen – mens den forælder, der har forældremyndigheden, bor i hjemmet med børnene. I nogle tilfælde kan den forælder, der ikke har forældremyndigheden, endda blive pålagt at betale for udgifterne til huset som en del af børnebidraget.

Mere almindeligt er det, at den part, der bor i den ægteskabelige bolig, er ansvarlig for at betale 100 % af de udgifter, der er forbundet med huset. Sådanne forældre kan (og modtager ofte) børnebidrag, som han eller hun derefter bruger (sammen med sine andre indkomstkilder) til at betale for boligen. For fraskilte ægtefæller med begrænsede midler kan dette resultere i, at parten bliver “husfattig”.

Investopedia definerer det at være “husfattig” således:

Husfattig er et begreb, der bruges til at beskrive en person, der bruger en stor del af sin samlede indkomst på boligejerskab, herunder afdrag på realkreditlån, ejendomsskatter, vedligeholdelse og forsyningsselskaber. Personer i denne situation mangler penge til diskretionære ting og har tendens til at have problemer med at opfylde andre økonomiske forpligtelser, f.eks. bilbetalinger.

Vi hører jævnligt om ægtefæller, der kæmper hårdt for at beholde den ægteskabelige bolig i en skilsmisse, for så at sælge et år eller to senere, fordi det simpelthen er for dyrt at vedligeholde boligen. Det er vigtigt at huske, at fraskilte ægtefæller skal opretholde to husstande – en for hver tidligere ægtefælle – i stedet for en enkelt bolig efter en skilsmisse. Behovet for to husstande gør ressourcerne færre for begge parter. I forbindelse med betaling for den tidligere ægteskabsbolig vil den ene ægtefælle ofte have svært ved at betale drifts- og vedligeholdelsesudgifterne til en ejendom, der oprindeligt skulle dække hele familiens boligbehov.

At betale for og vedligeholde ægteskabsboligen med kun én indtægtskilde kan vise sig at være vanskeligere, end mange parter forestiller sig. Selv hvis du var den primære lønmodtager for din familie, er det ofte en fejl at antage, at udgifterne til vedligeholdelse af den ægteskabelige bolig vil være lettere efter skilsmissen. Uden fordelen ved den ekstra omsorgsfuldhed fra din ægtefælle vil der sandsynligvis være ekstra vedligeholdelsesomkostninger, som du bliver nødt til at indregne i ligningen. Det kan f.eks. være nødvendigt at hyre et græsplænefirma til at holde styr på haven, en “handyman” til at løse mindre problemer, der var engang, eller en husholderske til at hjælpe med rengøringen. Uden din tidligere ægtefælles ekstra sæt hænder har du måske ikke tid til at tage fat på alle opgaver i weekenden, da du også skal klare husholdningen, indkøb og børnenes aktiviteter.

Egtefæller, der kæmper for den ægteskabelige bolig under en skilsmisse og derefter får succes, kan hurtigt finde ud af at bruge en større del af deres indkomst på deres realkreditlån og de dermed forbundne omkostninger ved at eje den bolig, de kæmpede for, hvilket gør dem “husfattige”. Før parterne forsøger at beholde den ægteskabelige bolig i en skilsmisse, skal de omhyggeligt planlægge deres budget efter skilsmissen. En forskel på 500 dollars om måneden kan synes ubetydelig, men det kan være forskellen mellem at leve “fra lønseddel til lønseddel” og at have en pude i de kommende år.

Som en del af budgetlægningsprocessen bør ægtefællerne overveje følgende:

a. Alle de tilbagevendende udgifter i forbindelse med boligen, herunder realkreditlån, ejendomsskatter, forsyningsselskaber og vedligeholdelsesomkostninger.

b. Skøn over større periodiske udgifter, som f.eks. udskiftning af taget, udvendig maling eller udskiftning af en kedel.

c. Beregne alle andre ugentlige og månedlige leveomkostninger.

d. Bestem alle indkomstkilder, herunder arbejdsindkomst, modtaget børnebidrag eller underholdsbidrag og eventuelle skattefradrag og tilbagebetalinger.

e. Din økonomiske “stødpude” – dvs. alle dine likvide aktiver, potentielle kilder til låntagning og andre kilder til kontanter, hvis du får økonomiske problemer.

Hvor længe forventer du at blive boende i den ægteskabelige bolig efter skilsmissen?

Det kan give god mening at kæmpe om den ægteskabelige bolig ved en skilsmisse, hvis du har til hensigt at købe din ægtefælles andel i boligen ud. For parter, der kun planlægger at bo i den ægteskabelige bolig i et begrænset antal år efter skilsmissen, er regnestykket mere udfordrende.

Som nævnt ovenfor vil domstolene ofte overveje anmodninger fra forældre, der ønsker at fortsætte med at bo i den ægteskabelige bolig med børnene i en periode, selv om den forælder, der fremsætter anmodningerne, ikke har de fornødne aktiver til at købe den anden parts andel i boligen ud. Der kan imidlertid være betydelige ulemper ved at fortsætte med at bo i det ægteskabelige hjem under disse omstændigheder. Disse omfatter:

  • Du bliver nødt til at betale for huset fra din disponible indkomst – Tidligere ægtefæller, der modtager et begrænset børnebidrag eller underholdsbidrag i en begrænset periode efter skilsmissen, må spørge sig selv, om det virkelig giver mening at bruge deres begrænsede ressourcer på et dyrt hjem.
  • I skal stadig sælge boligen og dele egenkapitalen – Selv om det kan være betryggende at bo i boligen, er det vigtigt at huske, at den anden ægtefælle stadig har ret til sin andel på 50 % af værdien efter et salg.
  • Det kan være en udfordring at betale for reparationer og vedligeholdelse – Hvad sker der, hvis boligen har brug for et nyt tag efter skilsmissen? Mens den part, der bor uden for hjemmet, måske er villig til at vente på sin andel af salgsprovenuet, kan det være en anden sag at bede denne part om at betale for større reparationer. Et problem ved at lade den ene part blive boende i hjemmet i en længere periode efter skilsmissen er, at hjemmet kan forfalde, hvilket kan skade den eventuelle salgspris senere hen.
  • Hvor længe vil du bo der? – Vi ser ofte aftaler og kendelser, der tillader den ene ægtefælle at blive boende i hjemmet i mellem 1 og 5 år efter skilsmissen. I nogle tilfælde er bopælsperioden knyttet til, at et eller flere børn bliver frigjort, fylder 18 år eller afslutter high school eller college. Jo længere bopælsperioden er, jo større er byrden for den part uden for hjemmet – som skal vente på sin andel af indtægterne – og jo mere udfordrende bliver situationen for begge parter.

Kan jeg tvinge min ægtefælle til at forlade det ægteskabelige hjem, før skilsmissen er overstået?

Hvis du ikke har bemærket det, har Lynch & Owens-bloggen aldrig været bange for at kritisere Massachusetts’ lovgivende forsamling for ikke at opdatere dumme love. Når det drejer sig om påbud om at “rømme det ægteskabelige hjem”, får lovgiveren imidlertid noget af en passus. For så vidt angår kendelser om at rømme hjemmet må vi rette vores frustration mod dommerne i Probate & Family Courts.

Massachusetts har en klar lov, som skal være opfyldt, før en domstol tvinger den ene ægtefælle til at “rømme” det ægteskabelige hjem under en skilsmisse. Kapitel 208, s. 34B bestemmer:

En domstol, der har kompetence til at behandle skilsmissesager … kan ved indledning af en sådan sag … pålægge ægtemanden eller hustruen straks at forlade ægteskabsboligen i en periode på højst 90 dage og efter yderligere anmodning for en yderligere bestemt periode, som retten finder nødvendig eller passende, hvis retten efter en høring finder, at den bevægende parts eller eventuelle mindreårige børns sundhed, sikkerhed eller velfærd, der bor hos parterne, vil blive bragt i fare eller væsentligt forringet, hvis en sådan kendelse ikke udstedes.

Med andre ord kræver Massachusetts “vacate statute”, at en domstol finder, at “sundheden, sikkerheden eller velfærden” for en part eller et mindreårigt barn vil blive “truet eller væsentligt forringet”, medmindre den ene ægtefælle ufrivilligt fjernes fra hjemmet, mens skilsmissen verserer. I virkeligheden ignorerer dommere i skifteretten og familieretten rutinemæssigt denne juridiske standard og tvinger derved den ene ægtefælle til at forlade hjemmet, selv når der ikke er beviser for væsentlig skade eller forringelse.

Der er bred enighed om, at den juridiske standard for “vacate” kræver en lavere grad af risiko end den, der kræves for en 209A-misbrugsforebyggende kendelse, men ikke meget lavere. Generelt bør det blotte faktum, at ægtefæller bliver skilt, ikke være tilstrækkeligt til at opfylde standarden for væsentlig skade eller forringelse.

Selvfølgelig er en lov meningsløs, hvis dommerne ikke følger den. Og i Massachusetts ignorerer mange dommere simpelthen vacate-statutten og vælger i stedet at afsige midlertidige kendelser, der giver den ene ægtefælle “eksklusiv brug og nydelse” af den ægteskabelige bolig under skilsmissen, hvilket tvinger den anden ægtefælle til at forlade boligen. For at gøre det klart, at udtrykket “brug og nydelse” er hentet fra ejendomsretten (og/eller ejendomsret), men der synes ikke at være noget retsgrundlag for at afsige en sådan kendelse i en skilsmissesag.

(Redaktørens bemærkning: Vacate-statutten er snævert skræddersyet på en måde, der bør gøre den til det eneste retsmiddel for dommere, der søger at fjerne en ægtefælle fra den ægteskabelige bolig i henhold til en skilsmisse. Der er virkelig ikke noget argumentabelt grundlag for at fjerne en ægtefælle fra hjemmet på grundlag af en simpel midlertidig kendelse i henhold til Ch. 208, s. 28A. Ikke desto mindre anvendes “use and enjoyment”-ordrer jævnligt af dommere til at omgå vacate-statutten.)

På grund af den særlige karakter af midlertidige ordrer i skifteretten har hverken Massachusetts Appeals Court eller Supreme Judicial Court behandlet vacate-statutten siden 2005. I praksis betyder dette, at dommere, der kræver, at en ægtefælle forlader hjemmet ved hjælp af en midlertidig kendelse om “brug og nydelse”, står over for lidt eller ingen modstand fra appeldomstolene. Det er i bund og grund sådan, at dommere i Massachusetts ofte kræver, at den ene ægtefælle forlader det ægteskabelige hjem under en skilsmisse på tre måder:

  • 209A-ordrer til forebyggelse af misbrug (domestic restraining orders)
  • Vacate orders under Ch. 208, s. 34B
  • Temporære ordrer, der giver den ene part “eneret til brug og nydelse” af det ægteskabelige hjem

CDFA’er kan hjælpe:

Konsultationer med en Certified Divorce Financial Analyst (CDFA) er ofte en god idé før, under eller efter din skilsmisse. En CDFA kan hjælpe dig med at analysere dit budget for at afgøre, om du vil have den nødvendige indkomst og likviditet efter skilsmissen til at have råd til at købe boligen alene. Desuden kan en CDFA hjælpe dig med at forstå forskellene mellem at investere i et “dødt aktiv” som en bolig og mere likvide aktiver, der kan generere investeringsindkomst på lang sigt.

Om forfatteren: Carmela M. Miraglia er en Massachusetts skilsmisseadvokat og Cape Cod familielovsadvokat for Lynch & Owens, beliggende i Hingham, Massachusetts og East Sandwich, Massachusetts. Hun er også mediator for South Shore Divorce Mediation.

Skemalæg en gratis konsultation med Carmela M. Miraglia i dag på (781) 253-2049 eller send hende en e-mail.