Byggeprocessen

Alle byggeprocesser er unikke og afhænger af projektets omfang og kompleksitet. Men hver gang der bygges et bæredygtigt hus, følger processen typiske trin, og principperne er de samme for mindre projekter som f.eks. renoveringer.

Artiklerne Renoveringer og tilbygninger og Køb af et hus efter planen indeholder flere oplysninger om byggeprocessen, der er specifikke for disse situationer.

Trin 1: Valg af bygherre

Hvor du når frem til at vælge en bygherre, vil din research- og designproces have resulteret i færdige designdokumenter, som bygherrerne kan sende i udbud (se Forundersøgelse; Designprocessen).

To almindelige måder at vælge en bygherre på er:

• vælge en foretrukken bygherre og opfordre dem til at udarbejde et tilbud eller “bud” (og indhente et alternativt tilbud for at sikre konkurrencedygtige priser)
• indkalde åbne eller selektive tilbud fra en række bygherrer og vælge på grundlag af prisen.

Hver metode leverer en bygherre og et tilbud, men den ene metode lægger vægt på den bedste pris, og den anden på den foretrukne bygherre. I begge tilfælde skal du i dine udbudsdokumenter notere, at du “ikke er forpligtet til at acceptere det laveste eller noget som helst tilbud”.

En designer hjælper normalt med at vælge bygherrer, der skal afgive tilbud på et projekt, på grundlag af anbefalinger og tidligere erfaringer. Offentlige udbud giver varierende resultater og udelukker ofte mindre specialiserede bygherrer, som ikke har tid til at afgive tilbud på flere projekter.

Dit valg af bygherre er næsten lige så afgørende som dit valg af designer.

En bygherres vigtigste rolle er at koordinere byggearbejdet som projektleder. Denne rolle omfatter tilsyn med og koordinering af de enkelte faggrupper, indkøb, kvantificering og koordinering af levering af materialer og, vigtigst af alt, kvalitetssikring af hele processen.

Bygherrer og håndværkere er forståeligt nok risikovillige og har en tendens til at styre risikoen ved at anvende afprøvede og gennemprøvede materialer og metoder. Bæredygtige resultater kræver ofte brug af innovative materialer og metoder. For at undgå problemer senere skal du sikre, at hver enkelt bygherre gøres opmærksom på dit engagement i et bæredygtigt hjem, når de opfordres til at afgive tilbud.

Dragi Markovic & DSEWPaC

Skaffelse af certificerede miljømæssigt foretrukne materialer (se Materialer) til konkurrencedygtige priser og tilsyn med håndværkere for at sikre, at materialerne installeres korrekt, kræver en bygherre, der er villig til at “gå det ekstra skridt”. Vælg en bygherre, der både er uddannet i og engageret i at levere bæredygtige resultater. Gør dig bekendt med miljøcertificeringssystemer som grundlag for din egen beslutning eller aftale.

Både Master Builders Australia (MBA) og Housing Industry Association (HIA) uddanner bygherrer i bæredygtig praksis. Det er et godt første skridt at vælge en bygherre med denne uddannelse fra deres websteder, men det er ikke en garanti for, at de leverer resultater med bedste praksis. Referencer fra tilfredse kunder er en effektiv kvalitetssikringsmetode. Både MBA og HIA har programmer for bæredygtighedspriser, og listerne over tidligere vindere på deres websteder giver også et godt fingerpeg om deres evner.

Engagerede bygherrer:

• implementerer omhyggeligt bæredygtighedselementer som specificeret i designet
• kilder og anvender genbrugte eller genanvendte materialer
• tilkøber miljøcertificerede materialer og sikrer, at de bestilles med passende leveringstider
• sorterer affaldsstrømme på byggepladsen
• instruerer og endda efterregulerer underleverandører, der ikke anvender miljømæssigt foretrukne metoder
• sørger for, at lim, harpikser, maling og overfladebehandlinger er venlige for luftkvaliteten indendørs
• bevarer biodiversiteten på stedet
• installerer og vedligeholder sedimentkontrolbarrierer.

Flere certificeringsordninger kan uafhængigt certificere produkter og tjenester som miljømæssigt bæredygtige. Good Environmental Choice Australia (GECA) er en uafhængig nonprofitorganisation, der driver det internationalt anerkendte miljømærkningsprogram Environmental Choice Australia Ecolabelling Program. Green Tick® er baseret på en livscyklusvurdering (LCA) af virkningerne af en virksomhed i hele dens forsyningskæde.

Green Tick Certified.

Good Environmental Choice Australia.

Strin 2: Udbudsdokumenter og kontrakter

I projekter, der udbydes af mere end én bygherre, går dette trin forud for trin 1.

Udbudsdokumenterne skal klart identificere enhver bæredygtighedspraksis eller krav til materialecertificering, der adskiller sig fra det normale forretningsforløb. Der skal vedhæftes skemaer til udbudsmaterialet, som tilbudsgiverne skal underskrive.

Den, at bygherrerne er bekymrede over de ukendte aspekter af bæredygtig praksis, kan reducere det beløb, de tillader til ukendte uforudsete udgifter.

Uforudsete beløb

Uforudsete risici kan imødekommes ved hjælp af uforudsete beløb eller tillæg, der kan anvendes til at dække uventede udgifter. De bruges ofte til at dække uventede omkostninger i forbindelse med undergrund og fundamenter; de bruges i stigende grad til at give fleksibilitet i forbindelse med valg af innovative bæredygtige teknologier og metoder.

Primekosteskemaer

En anden måde at overvinde bygherrens risikoaversion på er at “udpege” underleverandører til at levere og installere innovative teknologier og give bygherren et “skema over godtgørelser” (eller et “primekosteskema”), som skal indgå i udbuddet.

Mange designere vælger og specificerer det nøjagtige mærke og den nøjagtige model af vigtige eller dyre elementer som f.eks. vinduer og døre, solvarmevandssystemer, intelligente måle- og energistyringssystemer og vedvarende energiproduktion på stedet. Du eller din designer kan få disse elementer tilbudt af foretrukne leverandører og få dem udpeget i kontrakten som primære omkostningselementer i tidsplanen for at undgå, at konkurrerende tilbudsgivere udskifter uhensigtsmæssige eller under standardprodukter.

Præfererede underleverandører

Du kan også udpege foretrukne underleverandører, hvis du kender en lokal grøn blikkenslager, elektriker eller maler, som er pålidelig og professionel. Mange bygherrer har foretrukne underleverandører, så forhandl denne mulighed omhyggeligt.

Fast beløb versus cost plus

Vælg mellem “fast pris/fast beløb” eller “cost plus”. Disse beslutninger træffes normalt, før der indkaldes tilbud, men der kan forhandles om revisioner med den valgte bygherre, før kontrakterne underskrives. Udbud og kontrakter med faste beløb er generelt effektive til at begrænse budgettet, men kan tilskynde til besparelser, der kan gå ud over bæredygtige resultater.

I cost plus-scenarier udpeger bygherren en procentdel af materialeomkostningerne til bestilling og planlægning og timetakster for bygherre og håndværkere. Disse kontrakter kræver en høj grad af tillid mellem bygherre og bygherre. De giver bygherren større kontrol over udgiftsbeslutninger og reducerer samtidig bygherrens ansvar for overskridelser af omkostningerne. Dette kan tvinge til besparelser og tab af vigtige bæredygtige funktioner (f.eks. solcelleanlæg), efterhånden som budgettet er opbrugt.

For stramme budgetter er fastpriskontrakter generelt at foretrække. Hvis der anvendes cost plus-pris, skal budgetbevillinger til bæredygtige elementer sættes i karantæne.

Kontrakter

Standardkontrakter for boligbyggeri fås fra mange kilder, herunder lånemyndigheder og branchehøjdeorganer. De danner grundlaget for din juridisk bindende aftale med din bygherre og for eventuel tvistbilæggelse.

Vælg en kontrakt, der skaber en rimelig balance mellem dine og din bygherres behov. Det er vigtigt med klare bestemmelser om tvistbilæggelse og udpegede uafhængige voldgiftsmænd. Vedlæg bygherrens tilbud, kommunens godkendte planer og specifikationer, certificerede tekniske detaljer og eventuelle skemaer (hovedomkostninger, uforudsete beløb eller udpegede leverandører/entreprenører) til kontrakten.

Få din advokat og designer til at gennemgå din kontrakt, inden du underskriver den.

Indiker bæredygtighedskrav i specifikationerne, og indfør sanktioner for substitution af ringere materialer og produkter.

Tip til udbud for at sikre miljømæssigt foretrukne resultater

Tegninger og specifikationer udgør en del af kontraktdokumentationen. Sørg for, at de klart angiver bæredygtighedskrav og indeholder sanktioner for substitution af ringere materialer og produkter.

Overvej at nominere vigtige, dyre elementer som f.eks. vinduer i et hovedomkostningsskema for at undgå substitution fra konkurrerende tilbudsgivere.

Beskriv tydeligt bæredygtige metoder eller materialer, der endnu ikke er standardbyggerpraksis, og giv råd om, hvordan de kan implementeres eller indkøbes.

Inkluder utvetydige instruktioner, der forhindrer ændringer eller udskiftning uden godkendelse fra dig eller din designer.

Bede de bydende bygherrer om at kontrollere udbudsmaterialet for risici for overholdelse af bæredygtighedskravene og notere eller tage højde for eventuelle uforudsete udgifter i deres tilbud.

Bede bygherrerne om at anbefale alternative løsninger, der passer til deres fag og forsyningskæder, samtidig med at de leverer samme eller bedre miljøresultater.

Overvej brugen af kontrakter, der knytter betalingen til opnåelsen af bestemte miljøresultater (f.eks. oplysninger om miljøcertificerede materialer, specifikationer for vinduer og ruder samt oplysninger om genbrug eller genanvendelse).

Udarbejd en liste over genanvendelige materialer (hvis du renoverer eller river et eksisterende hus) og forhandl med din bygherre om genbrug af dem.

Ejerbyggeri

En del forbrugere vælger at styre deres egne projekter som bygherrer. Medmindre du har erfaring med boligbyggeri, er fuldt fortrolig med lokal byggepraksis og forsyningskæder og har gode arbejdsrelationer med lokale håndværkere, er denne mulighed fyldt med risici.

Bæredygtigt byggeri kræver ofte, at håndværkere indfører nye metoder og materialer, og det kan være meget vanskeligt for en uerfaren bygherre at forhandle.

Strin 3: Byggetilsyn og certificering

Mange muligheder for at opnå bæredygtige resultater efter bedste praksis går tabt under byggeriet. Dette skyldes ofte manglende forståelse af miljømæssigt forsvarlige principper og praksis hos bygherrer og håndværkere eller ineffektiv certificering.

Foto: eadig1424245 John Baker & DSEWPaC

Sedimenthegn forhindrer miljøskader fra afstrømning fra byggepladser til vandløb.

Foto:

Foto: Kathie Stove

Hold byggepladsen ren ved at opbevare alt affald i containere.

Supervision

Din bygherre bliver ofte bedt om at træffe beslutninger om materialer og procedurer, der afviger fra dem, der er udpeget i planerne og specifikationerne, på grund af handelspræferencer eller manglende tilgængelighed af foretrukne materialer. Bygherrerne henviser disse (ofte hastende) beslutninger til en tilsynsførende til kontrol, hvis der er udpeget en. Hvis ikke, træffer de måske hurtige, men mindre bæredygtige valg.

Velinformeret rådgivning fra erfarne fagfolk kan kvalitetssikre beslutningstagningen og sikre miljømæssigt foretrukne valg.

Professionel rådgivning eller projektledelse fra en engageret, højt informeret person eller virksomhed er afgørende for at kvalitetssikre beslutningsprocessen og anbefale miljømæssigt foretrukne alternativer, som f.eks. dem, der diskuteres i hele Dit hjem.

Mange designere tilbyder en tilsynstjeneste som en del af deres gebyrstruktur. Arkitekter er i nogle stater forhindret i at tilbyde projektledelsestjenester. Hvis du påtager dig denne rolle som ejer, skal du konsultere kompetente rådgivere eller konsulenter for at verificere dine beslutninger.

Projektstyring eller tilsyn tilføjer en betydelig erhvervsansvarsrisiko til en designers forsikringsprofil, så mange designere foretrækker en mindre formel rådgiverrolle. Du bør se en projektledelsespåtegning på en eksisterende erhvervsansvarsforsikring, før du formelt udpeger en tilsynsførende eller projektleder.

Certificering

Inspektion og certificering af dit projekt i kritiske faser er påkrævet ved lov for at bekræfte, at det er bygget i overensstemmelse med de godkendte planer, specifikationer, relevante australske standarder, Australiens byggelovgivning og kommunale bestemmelser, for at sikre strukturel integritet, sundhed, sikkerhed og komfort.

Disse inspektioner kan identificere og rette op på problemer eller udeladelser, før de bliver bygget ind. Rapporterede tilfælde af utilstrækkelig certificering af bæredygtighedsoverholdelse i flere jurisdiktioner viser, at dette vigtige aspekt nogle gange overses. Hvis du er bekymret, skal du straks søge råd hos din designer eller din vurderingsmand for bygningens bæredygtighed (se Designprocessen).

Mange private certificeringsfirmaer tilbyder specialiseret miljøcertificering. Kontakt Australian Institute of Building Surveyors (https://aibs.com.au) for at få mere rådgivning.

Strin 4: Idriftsættelse og overdragelse

Sommetider kan den bedste design- og byggeinnovation gå til spilde, fordi koncepterne ikke bliver kommunikeret til ejeren ved overdragelsen. Bed din designer og bygherre om en ejermanual. Hvis du er udøver, skal du give din kunde detaljerede instruktioner om, hvordan boligen skal betjenes og vedligeholdes ved overdragelsen. Hvis du sælger dit hjem, skal du sørge for, at de nye ejere får et eksemplar.

En ejermanual eller betjeningsvejledning dækker:

• sommer- og vinterdriftsindstillinger og dag-;natrutiner for:
  • betjening og vedligeholdelse af varme- og køleapparater
  • åbning/lukning af gardiner og vinduer
  • betjening af ventilationssystemer (kryds og skorsten)
  • betjening af solafskærmningssystemer
  • betjening af tag rumventilator
• rengøring af solcelleapparater
• termitebærer og inspektionsskema
• betjening af vejledninger til vandopsamlings- og vandbehandlingssystemer
• isoleringsventiler til tjenester (gas, elektricitet og vand)
• udskiftningsdato for offeranoder i varmtvandssystemer
• kontrol af overtryksventiler i varmtvandssystemer
• malingsintervaller
• egnede rengøringsmidler til alle overflader og finish
• krav til vedligeholdelse af landskaber.

Sørg for at undgå disse faldgruber

Fælles årsager til skuffelse eller tvister skyldes, at man vælger den forkerte designer eller bygherre, eller begge dele.

Budgetoverskridelser kan skyldes omstændigheder inden for eller uden for din kontrol:

• foreløbige omkostningsoverskridelser (f.eks. rådighedsgebyrer, design, geoteknisk rapport, teknisk design og certificering, landmålergebyrer)
• udfordringer på stedet (uforudsete vanskeligheder på stedet)
• vejr
• vejr
• materialer, der ikke er til rådighed
• ikke at ‘nagle’ detaljerne fast’ (f.eks.f.eks. materialevalg eller indendørs luftkvalitetsvenlige overfladebehandlinger)
• modtagelse/acceptering af dårlig rådgivning (især fra leverandører og uerfarne håndværkere), når der skal træffes presserende beslutninger.

Svært få nye design/byggeprojekter passer inden for kundens forventninger til tidslinjen pga:

• rådsforsinkelser
• langvarige designprocesser – især når der foretages mange ændringer
• forsinkelser med at finde en ledig bygherre
• vejr og bygherrerelaterede forsinkelser
• mangel på håndværkere
• tilgængelighed og levering af bæredygtige teknologier, der ligger uden for bygherrens normale forsyningskæde.

Det er måske ikke muligt for dig at forhandle rimelige, retfærdige kompromiser.

Underpræstation kan skyldes design, konstruktion eller drift:

• Den termiske ydeevne lever måske ikke op til forventningerne, almindeligvis på grund af dårlig drift, dårlig tætning, manglende lukning eller åbning af vinduer, utilstrækkelig eller mangelfuld isolering, utilstrækkelig skygge og brug af uhensigtsmæssigt glas. En vurderingsmand for bygningens bæredygtighed kan rådgive om disse spørgsmål.
• Hvis energiforbruget er højere end forventet, bør man overvåge de enkelte apparaters forbrug og installere intelligente måle- eller energistyringssystemer. Adfærden hos en enkelt person i en husstand kan ofte ubevidst være skyld i et for højt energiforbrug.

Referencer og yderligere læsning

ACT Environment, Planning and Sustainable Development Direcorate – Planning. www.planning.act.gov.au

Australian Building Codes Board. www.abcb.gov.au

Australian Institute of Building Surveyors. https://aibs.com.au

Australian Local Government Association. www.alga.asn.au

Building Commission Victoria.

Department of Communications and the Arts (Ministeriet for kommunikation og kunst). Telecommunications in new developments – a short guide for consumers. www.communications.gov.au

Department of Industry, Science, Energy and Resources (DISER). 2020. Uddannelse i energieffektivitet. https://www.energy.gov.au/business/energy-efficiency-skills-and-training/energy-efficiency-training

Good Environmental Choice Australia (GECA). www.geca.org.au

Green Tick Certification.

HIA Housing Local. www.housinglocal.com.au

Home Design Directory. Beregner for byggeomkostninger. www.homedesigndirectory.com.au

Master Builders Australia. www.masterbuilders.com.au

Guider for omkostninger ved nybyggeri. www.corelogic.com.au

Northern Territory Department of Lands, Planning and the Environment. www.dlpe.nt.gov.au

NSW Department of Planning and Infrastructure. www.planning.nsw.gov.au

Queensland Department of State Development, Infrastructure and Planning.

Sydaustraliens ministerium for planlægning, transport og infrastruktur. www.dplg.sa.gov.au

Sustainability Victoria. www.sustainability.vic.gov.au

Tasmanian Infrastructure and Resource Information Service (IRIS), Planning and Development.

Victorian Department of Planning and Community Development.

West Australian Department of Planning, Lands and Heritage. www.dplh.wa.gov.au/

Author

Chris Reardon, 2013

Learn More

• Næste kapitel – Køb af en bolig uden for planen