En entreprenør fra Texas ønsker at bringe arbejdspladser, skatteindtægter og flere virksomheder til det vestlige Orange County, men nogle beboere sagde tirsdag aften, at de ville foretrække alt andet end et Buc-ee’s Travel Center.
Buc-ee’s er “en “prangende, outlandish, overdimensioneret Texas-tankstation, bilvask og mega-convenience-butik, som Efland-borgerne hverken ønsker eller har brug for”, sagde Catherine Matthews, der bor i Efland, under en offentlig høring.
“De overtræder enhver kerneværdi, enhver missionserklæring, ethvert planlægningsmål, alt det, som Orange County – et progressivt amt i staten North Carolina – er stolt af og tror på”, sagde hun.
Den 104-acre store Efland Station-udvikling med blandet anvendelse og dens Buc-ee’s anker har været kontroversiel, siden den blev foreslået i august for den landlige afkørsel fra Interstate 85/40 nær Orange-Alamance amtsgrænsen.
Matthews og 19 andre, der talte til amtskommissærerne tirsdag, var blandt de 111 tilmeldte til høringen. Selv om kommissær Earl McKee pressede på for at høre fra resten inden jul, stemte bestyrelsen for at fortsætte høringen den 5. januar og 12. januar.
Styrelsen kan stemme om Efland Station-projektet den 19. januar.
Planen fra Buc-ee’s Ltd. omfatter et Buc-ee’s Travel Center på 64.000 kvadratmeter med 60 dobbeltsidede benzinpumper mellem afkørslerne 160 og 161 på Interstate 85/40 i det vestlige Orange County. Det vil også have en 185 fod lang automatiseret bilvask.
Den anden fase af byggeriet kan tilføje et hotel med 120 værelser og over 223.000 kvadratmeter produktions-, kontor-, butiks- og restaurationslokaler. Omkring 40 acres kunne være åbent område, og bygningerne kunne være op til 60 fod høje, med kloakering fra byen Mebane og vandforsyning fra Orange-Alamance.
Lukkende rejsecentret er ikke tilladt i henhold til den nuværende zoneinddeling. Kommissærerne bliver bedt om at godkende en masterplan og en betinget zoneinddeling, der kan omfatte trafik, miljømæssige og andre begrænsninger. Hvis planen godkendes, vil amtets personale godkende hver enkelt lokalitetsplan, efterhånden som byggeriet nærmer sig.
Buc-ee’s job, skattekroner, fans
Buc-ee’s Travel Center vil være det første i North Carolina. Amtspersoner i amtet oplyste, at den 38-årige virksomhed har over 3.000 ansatte i 37 butikker – de fleste i Texas – og 10 andre projekter er undervejs i hele sydstaterne.
Selskabet er mest berømt for sine snacks, herunder de karamelbelagte majspuder Beaver Nuggets, og for sine prisbelønnede “reneste toiletter i Amerika.”
Hendes familie nød Buc-ee’s, da de boede i Texas, og vil gerne se projektet bygget, fortalte Jennifer Landstrom bestyrelsen.
“De er velorganiserede, veldrevne, personalet bliver behandlet godt, og der er fremragende kundeservice. Vi er altid blæst væk af madmulighederne. Det er ikke som en tankstation,” sagde hun. “Vi elsker altid at gå derhen for at købe gaver til familien. Vores børn elsker det meget, og det er en unik oplevelse.”
Buc-ee’s medarbejdere skal opfylde strenge standarder, har virksomhedens embedsmænd sagt. Online anmeldelser siger, at arbejdsvagterne er lange – op til 10 timer – med meget korte pauser og arbejdsfrokoster. Medarbejdere i job på lavt niveau starter dog på omkring 15 dollars i timen, og fuldtidsydelser omfatter sundheds-, tandlæge- og livsforsikring, betalt ferie og et 401(k)-program.
En rapport fra Orange County Economic Development i sidste uge bemærkede, at Efland-projektet til 40 millioner dollars kunne skabe op til 200 fuldtidsjobs og 25 millioner dollars i årligt detailsalg, hvilket potentielt kunne generere 1 million dollars i ejendoms- og omsætningsskatteindtægter til amtet. Staten kunne også se 1 million dollars i omsætningsafgifter og 6,5 millioner dollars i indtægter fra gasafgifter, hed det.
Den anden, fremtidige fase af projektet forventes at skabe flere arbejdspladser og indtægter fra omsætnings- og ejendomsskatter.
Den ubebyggede jord genererer nu kun 428,78 dollars i ejendomsskatteindtægter til Orange County, fordi den er opført som landbrugsjord.
Anthony Weston opfordrede amtet til at bygge videre på denne landbrugsidentitet og oprette en særlig kommission til at planlægge den bedste anvendelse af området.
“Jeg tror faktisk, at der er sket noget ganske dejligt, nemlig at Buc-ee’s forslag har vakt os til tanken om, at der kan gøres noget stort og forandrende med denne jord”, sagde Weston.
Efland vækst, livskvalitet
Efland Station ville dramatisk ændre den landlige Efland-udkørsel og det ikke-indkorporerede samfund af beskedne hjem, lokale virksomheder og landbrugsjord, der omgiver det.
County data viser, at området er mangfoldigt, med over halvdelen af de 531 beboere inden for en mil fra stedet identificerer sig som hvide, 41% som sorte og 8,5% som latinamerikanere. Næsten 19% af beboerne tjener mindre end 15.000 dollars om året, oplyste amtet. Yderligere 37,4 % tjener mellem 15.000 og 50.000 dollars om året.
Mange modstandere har dannet en gruppe, A Voice for Efland & Orange, og opfordrer tilhængere til at besøge deres hjemmeside, sende e-mails til kommissærerne og tale ved offentlige høringer. Omkring 60 mennesker mødtes mod planen den 5. december i Hillsborough.
Deres bekymringer spænder fra trafik og lysforurening til miljøskader og negative virkninger på deres livskvalitet.
Buc-ee’s truer det “smukke sted med masser af træer, ro, rent og frisk brøndvand og en nattehimmel fyldt med stjerner”, som hans familie nyder, sagde Scott Buechler. Virksomheden er baseret på forældede fossile brændstoffer og tilbyder “job i en blindgyde”, sagde han.
“En massiv Buc-ee’s med 60 benzinpumper og 64.000 kvadratmeter billig detailhandel krænker klart karakteren af Efland-samfundet, som er kendetegnet ved gårde og skove, relativ ro og fravær af trafikpropper”, sagde Buechler.
Andre gav udtryk for støtte til erhvervsinvesteringer, job og skatteindtægter, der forbedrer rådighedsbeløbet. Buc-ee’s vil give beboerne mulighed for at opfylde deres behov i byen og vil støtte samfundets organisationer og programmer, sagde Leo Allison.
“Vi er nødt til at udnytte denne mulighed, fordi projekter som dette ikke kommer for ofte,” sagde han.
Sam Gharbo bemærkede, at “det kunne være værre”. Placeringen mellem motorvejen og jernbanesporene skaber allerede lys og støj, sagde han, og kun noget af det, som amtet kunne tillade, vil blive asfalteret.
“Der er arbejdspladser. I de følgende faser skaber det muligheder for iværksættere, det skaber også muligheder for industrier, også for transport og indtægter til skatterne, fordi jeg er træt af at være det førende skattebetalende amt i staten”, sagde Gharbo.
Interstate placering, kunder
Stedet har længe været markeret som ideelt til kommerciel, industriel og højintensiv udvikling. Et nyere udkast til Buckhorn Area Plan kalder det et af områdets “mest egnede parceller til økonomisk udvikling”. Kommissærerne vil høre mere om det i januar.
Selskabets embedsmænd har afvist bekymringer om, at Buc-ee’s vil suge penge fra Missy’s Grill, M-Mart nærbutikken og andre lokale virksomheder.
De fleste kunder kommer forbi på motorvejen, sagde de og bemærkede, at op til 124.000 køretøjer kører på motorvej 40/85 dagligt. Buc-ee’s forventes at tiltrække omkring 11.500 af disse køretøjer hver dag, herunder 800 i timen under aftenpendlingen og over 1.200 i spidsbelastningen om lørdagen.
Den anden fase af byggeriet kan bringe 4.700 flere køretøjer til stedet hver dag, viste en trafikundersøgelse.
Det vil kræve ændringer, har embedsmænd sagt, herunder to højre ind- og højre udkørsler på servicevejen, der går parallelt med I-85/40 West. Yderligere indkørsler vil være forbundet med U.S. 70/I-85 Connector og Mt. Willing Road.
Vejforbedringer kan også omfatte trafiklys ved flere kryds, ændrede svingbaner og lukning af en afkørsel fra I-85/40 West ved afkørsel 160. Bilister, der kører mod vest på vej mod Mt. Willing Road, vil skulle tage afkørsel 161, og bilister, der drejer ind fra Ben Johnston Road, vil skulle dreje til højre og foretage en U-vending ved den nye indkørsel til Efland Station.
Miljø- og vandproblemer
En anden stor bekymring er risikoen for skader på miljøet og den regionale vandkvalitet.
Buc-ee’s vil have seks dobbeltvæggede, betonindkapslede, glasfiber-/harpiksbrændstoflagertanke, der hver kan rumme 40.000 gallon brændstof. Brændstoflageret og rørsystemerne har sensorer, der overvåger, om der er lækager, sagde advokat Beth Trahos, der repræsenterer Buc-ee’s. Et brud ville udløse en alarm og sende en e-mail til brændstof- og miljøteamet, sagde hun.
Center for Biologisk Mangfoldighed og Eno River Association har nævnt bekymringer om brændstofopbevaring og afstrømning af regnvand i breve, der modsætter sig projektet.
To vandløb på stedet ligger i et beskyttet vandskel mellem to kritiske områder for levesteder for dyreliv og vandkvalitet, sagde de. Vandløbene løber også ud i Sevenmile Creek, som er en del af et kritisk afvandingsområde for Eno-floden.
“Det er klart for mig, at indbyggerne i Orange County – og de (indfødte, truede arter) Carolina madtom, Neuse River waterdog og Atlantic pigtoe – alle har meget mere at vinde ved at se disse skovområder, åbne marker og beskyttede vandskel blive bevaret intakte for de livskvalitetsfordele og udryddelsesforebyggende tjenester, som de leverer”, sagde advokat Perrin de Jong fra Center for Biological Diversity.
Projektet skal gennemgås yderligere af N.C. Department of Environmental Quality og amtets kommission for miljø. Amtets personale arbejder også på stormvandskravene, sagde planlægningsdirektør Craig Benedict.
Landsdelens personale har også bedt kommissærerne om at kræve yderligere miljøundersøgelser for alle fremtidige anlægsplaner.
Skriv et svar