7 tips til eksekutorer, der har en vanskelig opgave: Sælge huset

Hvad enten den afdøde er din kære afdøde elskede, eller du blot er en af retten udpeget personlig repræsentant, er vægten af at opfylde en persons sidste ønsker under skifteretten en tung byrde at bære.

Tilføjes kompleksiteten af at sælge et hus under processen, og det kan føles umuligt at honorere de sidste ønsker.

Mens skifteretten varierer fra stat til stat, er der måder at forenkle processen på, uanset hvor du bor. Så hvordan sælger en eksekutor et hus? Følg disse 7 tips for at få en glat vej til afslutningen.

Indgiv testamentet til skifteretten.

I de fleste stater dikterer skifterettens love, at afdødes testamente skal indgives til skifteretten inden for 30 dage efter dødsdatoen.

Hvis du ikke indgiver det inden for denne periode, overtræder du loven, og retten kan nægte at udpege dig som boets eksekutor.

Det er derfor, at alle eksekutorer bør indgive testamentet til skifteretten inden for statens tidsramme – uanset om boet skal gennem skifteretten.

Lad os sige, at du ikke indgiver testamentet, fordi du mener, at boet er for lille til at kræve skifteretten. Måneder senere opdager du så, at aktiver, der stiger i værdi (som f.eks. huset), har øget boets værdi, så det nu kræver skifteretten.

Hvis du ikke indgav testamentet til retten inden for den af staten fastsatte tidsfrist, har du skabt en masse juridisk hovedpine for dig selv.

Tag kontrol over tidsplanen for skifteretten.

Når du indgiver det dokument, går tidsplanen for skifteretten i gang, uanset om du er klar eller ej.

Og med alle de regler, bestemmelser og frister, der er involveret i skifteretten, føler mange eksekutorer sig pressede og overvældet – med lidt tid til at samle alle de nødvendige dokumenter, formularer og papirarbejde.

Glædeligt nok er denne tidslinje ikke altid sat i sten.

“Der kan være regler eller retningslinjer for, hvornår et testamente skal indgives til skifteretten, men de fleste mennesker har ikke noget testamente, så det er ofte irrelevant,” forklarer den Sacramento-baserede skifteretsadvokat John Palley, der har fået Martindale-Hubbell’s prestigefyldte “AV” peer review rating.

“Typisk er det klienterne, der bestemmer, hvornår vi indgiver ansøgning om skifteretten, så vi behøver ikke at starte det i dag.”

Selv om du kan give dig selv et lille pusterum på et par uger, før du indgiver testamentet – og endnu mere, hvis der ikke er noget testamente at indgive – ønsker du ikke at vente for længe, da du ellers unødigt vil forsinke den lange, ofte årelange tidslinje.

“Indberetning af testamentet til retten udløser mange andre ting i løbet af skifteretten, herunder hvornår de vil kunne sælge huset, få adgang til bankkonti, sælge bilen og gøre alle disse typer ting,” forklarer Palley.

“Så jo før du går i gang, jo hurtigere har du kontrol over processen og kan komme videre med livet.”

Tjek, om boet er kvalificeret til strømlinet skifteretten.

Alle har hørt skrækhistorier om probate boer, hvor processen trækker ud i årevis – men det behøver ikke at være tilfældet.

“I en traditionel, formel probationsproces er tidslinjen seks til syv måneder eller længere. Derfor har mange stater vedtaget et effektivt skiftesystem med en forkortet skiftesagsproces,” forklarer Palley.

Så vidt har mange stater vedtaget Uniform Probate Code, som er designet til at modernisere og strømline skiftesagsprocessen, så den er kortere og nemmere at komme igennem.

Andre stater har udviklet deres egne love og regler for at forenkle og forkorte skiftesagsprocessen, f.eks. Californiens Independent Administration of Estates Act (IAEA).

“I stedet for at gå igennem alle disse trin for at gøre det til en formel proces og betale et væld af penge i advokatsalærer og retsomkostninger, kan du måske i stedet få en forkortet skiftesag, som kan gennemføres på et par måneder i nogle stater”, råder Palley.

“Det fungerer, så længe alle i familien er med på vognen, og der ikke er problemer med kreditorerne eller andet.”

Du skal ikke ansætte en agent, før retten udnævner dig som eksekutor.

Det er sandt, at hvis du undlader at gennemføre alle trin i skifteretten inden for den krævede tidslinje, kan du komme i juridisk uføre – men at springe for hurtigt kan også give dig problemer.

“Generelt set har du ingen juridisk myndighed, før retten har udnævnt dig som personlig repræsentant. Så i de fleste tilfælde kan du ikke gøre noget som helst,” forklarer Palley.

“Du kan ikke sælge huset, og i virkeligheden kan du ikke engang sætte huset til salg. Du kan heller ikke gøre rent i huset, smide ting ud eller have en garage, før du er blevet udnævnt som eksekutor af retten. Det er derfor, jeg er en stor fortaler for at få indgivet skifteretten så hurtigt som muligt.”

Nu kan du ikke kun ikke liste huset, du kan ikke engang underskrive en listeaftale med en agent, før du er blevet lovligt udpeget som eksekutor eller personlig repræsentant af skifteretten.

“Så snart en personlig repræsentant eller eksekutor til boet er officielt udpeget af retten, kan de derefter engagere en ejendomsmægler,” siger Rob Kittle, en Certified Probate Real Estate Specialist (CPRES) og topsælgende agent i Fort Collins, Colorado.

“Agenten skal have bevis for, at de er den lovligt udpegede eksekutor, hvilket betyder, at de er lovligt i stand til at underskrive listeaftalen og skødet.”

Men bare fordi du ikke kan underskrive nogen dokumenter for officielt at ansætte en agent, betyder det ikke, at du ikke kan rådføre dig med en.

“Teknisk set kan du ikke ansætte en agent, før Letters of Administration (hvis der ikke er noget testamente) eller Letters Testamentary (hvis der er et testamente) er udstedt af retten for at udpege dig som den personlige repræsentant,” siger Palley.

“Der er dog bestemt ingen grund til, at du ikke kan interviewe eller udvælge agenten og drøfte ting som listeprisen, og om du måske skal male det soveværelse eller lægge nyt gulvtæppe. Agenten kan også udarbejde en markedsanalyserapport og komme med en game plan.”

Sørg for, at din agent har erfaring med ejendomssalg i forbindelse med skifteretten.

Måske endnu vigtigere end når du ansætter din agent er, hvem du ansætter til at hjælpe med at sælge huset under skifteretten.

“At sælge et hus under skifteretten er meget vanskeligere end et traditionelt boligsalg, råder Kittle. “Så det er vigtigt, at din agent kender til de juridiske aspekter af probate, især hvis der er en stor juridisk kamp i gang om boet.”

Det kræver en masse knowhow at sælge et hus under probate, fordi man skal sikre sig, at man overholder tidsfristerne og følger loven – især hvis boligsalget kræver rettens bekræftelse gennem en overbudsproces.

Det er derfor, det er vigtigt at ansætte en agent, der har erfaring med skifteretten, selv om du allerede arbejder med en skifteretsadvokat.

“På mange måder vil et probate-salg og et almindeligt salg være næsten identiske, men det er helt sikkert vigtigt, at din agent har probate-erfaring, bare så de forstår forskellene,” råder Palley.

“Den største forskel er, at en probate-købsaftale indeholder et par forskellige klausuler. Den fastsætter over for køberen, at der kan være behov for en bekræftelse fra skifteretten, hvilket sandsynligvis vil forsinke salget. Og der er flere oplysninger, som ikke kræves af en probate sælger.”

En probate agent kan også hjælpe dig med at finde ud af, hvad du skal gøre, hvis din arvede ejendom har en nuværende lejer med en lejekontrakt, og om boligsalget skal vente, indtil lejemålet er udløbet.

Hvis dit er bestemt til at blive et komplekst probate boligsalg, er det nok bedst, hvis du hyrer en agent, der er certificeret til at håndtere probate salg. Uddannet af U.S. Probate Services har en Certified Probate Real Estate Specialist (CPRES) specialiseret viden, der er nødvendig for at håndtere de komplicerede spørgsmål, der undertiden opstår under et probate salg.

Sælge huset så hurtigt som muligt i probate-processen.

Prioritering under skifterettens proces er ikke let, men en ting, du helt sikkert ønsker at tackle så hurtigt som muligt, er at sælge ud af alle aktiver, der koster boet penge.

“Vi ønsker normalt at beskæftige os med de vigtige aktiver først, hvilket typisk vil være huset,” siger Palley. “At beskæftige sig med ejendommen er i forreste række, fordi den påfører omkostninger, mens den ligger der. Vi betaler et realkreditlån, forbrugsregninger, skatter og forsikringer – alt sammen ting, der koster ejendommen penge.”

Det er selvfølgelig lettere sagt end gjort. Du kan ikke sælge huset, før du først har tømt det – hvilket kræver, at du gennemgår alle afdødes personlige ejendele, herunder private og intime genstande.

Med sorg, der slører din dømmekraft, hænger du måske på for meget, eller ender med at sælge værdifulde genstande for en slik, blot for at komme igennem processen så hurtigt som muligt.

Hvis husrelaterede udgifter dræner boet, men du ikke er i en følelsesmæssig tilstand til at få boligen klar til at sælge, kan det være på tide at få eksperterne ind.

For mindre ejendomme kan du måske finde en personlig arrangør eller en oprydningsekspert, der har specialiseret sig i ejendomsoprydning, til at hjælpe dig med at gøre huset klar for omkring $30 til $50 i timen.

For større, mere værdifulde ejendomme er det klogere at hyre en velrenommeret ejendomssalgsekspert, der er medlem af National Estate Sales Association. Den rette ekspert kan hjælpe dig med at gennemgå afdødes ejendele og sørge for, at alle ejendele, der sættes til salg, sælges, eller hvad de er værd – alt sammen for en procentdel af boets salgsindtægter.

Domstolsudpegede eksekutorer, der ikke er følelsesmæssigt forbundet med den afdøde, kan også løbe ind i problemer med at få huset ryddet.

Ofte er det nødvendigt med en ekstern eksekutor, når der er flere arvinger, der er uenige om, hvordan boet skal håndteres. Når det er tilfældet, kan boligsalget blive forsinket, indtil der er truffet beslutninger om, hvad der skal ske med indholdet i huset.

Hvis arvinger, der skændes om ejendele, forsinker boligsalget, kan du måske fjerne omstridte arvestykker fra ejendommen til opbevaring, indtil der er truffet en beslutning. På den måde kan du gå videre med boligsalget, selv om nogle af indholdet stadig er omstridt.

Brug boets aktiver til at forbedre ejendommen, før den sælges.

Sommetider tager det længere tid at sælge ejendomme med skifteretten end traditionelle boligsalg. Selv om der er flere årsager til dette, er en stor årsag, at eksekutoren forsøger at sælge ejendommen som den er.

“Et problem, der kan opstå under skifteretten, er at sælge ejendommen som den er. Måske er arvingerne uden for staten, eller de har ikke ressourcerne eller lysten til at sætte huset i stand, inden de sælger det”, forklarer Kittle. “Det bliver lidt vanskeligt, hvis långiveren kræver forbedringer eller reparationer, men de ikke er udført inden afslutningen.”

Motiveret af ønsket om at få huset solgt så hurtigt som muligt ønsker nogle eksekutorer at sætte huset på markedet med det samme – uden at bruge nogen formue på reparationer eller forbedringer.

Det vil desværre være svært at finde en køber, der vil betale, hvad huset er værd, hvis det er forældet eller nedslidt. Millennials er nutidens største boligkøberpulje, og de fleste er på udkig efter indflytningsklare ejendomme.

Plus, som Kittle påpeger, kan købers långiver insistere på, at der foretages nogle reparationer eller forbedringer, før de godkender lånet. Så du ender med at bruge de penge, som du troede, du sparede ved at sælge i uændret stand, men du vil stadig sælge til den lavere pris i uændret stand.

Hvis der er penge i ejendommen – enten på bankkonti eller i mindre aktiver, der kan sælges – er det klogere at investere lidt i at sætte ejendommen i stand, før du opfører den på listen, så du kan sælge lidt senere, men til den bedste pris.

Du skal dog ikke lade reparationer eller forbedringsprojekter forsinke boligsalget for længe.

“Jeg kan komme i tanke om dette ene tilfælde, hvor det bogstaveligt talt tog mine klienter et par år at gøre huset klar til salg,” bemærker Palley.

“De havde job i løbet af ugen, og så ordnede de ejendommen i weekenden, alt imens de håndterede sorgen. Hvis de bare havde hyret nogle folk til at reparere huset, ville det være blevet solgt betydeligt hurtigere.”

I dette scenarie gik alle ekstra penge, der blev vundet ved at foretage forbedringer, tabt i omkostningerne ved at vedligeholde ejendommen i flere år. Hvis de havde brugt penge på en entreprenør, kunne de have mere end dækket udgiften ved at få huset solgt hurtigere.

Det er ikke let at tænke på tallene, mens man sørger, men når man er eksekutor, er det nødvendigt at gøre det. Du er nødt til at sætte dig ned med din skifterådgiver og lave regnestykket for at finde ud af, om det er økonomisk smartere at sælge som det er, at hyre en entreprenør til at ordne det, eller at bruge tid og penge på selv at lave reparationerne.

Sidste råd:

At gå igennem alt det bureaukrati og papirarbejde i forbindelse med skifteretten er en vanskelig sag, når du er tynget af ansvaret for at opfylde en persons sidste ønsker.

Det vil være lettere at navigere i salget af et hus under den komplekse skifteretsproces, hvis du gør dig bekendt med din stats skifteretslove, søger juridisk ekspertrådgivning og får hjælp fra en top ejendomsmægler med erfaring med skifteretter.