3 typer af ejendomsvurderinger og hvorfor de er vigtige

Hvis du nogensinde planlægger at købe eller sælge en fast ejendom i dit liv, uanset om det er en bolig eller andet, vil du komme i kontakt med en af disse typer af ejendomsvurderinger. Næsten hele transaktionen afhænger af resultaterne af en vurdering på forskellige stadier. Måske er både køber og sælger tilfredse med den aftalte kontraktpris. Det betyder dog ikke, at långiver, forsikringsselskab osv. vil være det.

En vurdering præsenterer alle involverede parter med en uvildig, beregnet værdi for boligen. Denne værdi tager hensyn til visse betingelser og omstændigheder. De fleste af os er bekendt med begrebet en vurdering. Mange ved dog ikke, at der findes et par typer af ejendomsvurderinger, kaldet “tilgange”.

Selv om hver tilgang forsøger at komme frem til en uvildig ejendomsværdi, er de unikke. Hver tilgang bruger sine egne variabler, sit eget omfang og sin egen metodologi for at komme frem til et svar. De har også deres egne fordele og ulemper. Som vi vil se, er nogle bedre eller dårligere for visse typer af ejendomme eller transaktioner.

Hvorfor er disse typer af ejendomsvurderinger vigtige?

Vi vil se på, hvad der gør hver enkelt type vurdering vigtig i det relevante afsnit. Der er dog nogle grunde til, at ALLE vurderinger er vigtige af den ene eller den anden grund:

• En uvildig vurdering af boligens værdi: Alle, der er involveret i salget af en bolig, har en interesse i dens værdi. Køberen ønsker, at værdien skal være så høj som muligt. Sælgeren ønsker, at den skal være så lav som muligt. Og ejendomsmægleren har måske en provision, der hænger på vægten. I henhold til lovforslaget om adfærdskodeks for boligvurderinger er vurderingsmænd endnu mere uafhængige end tidligere. Det resulterer i nøjagtige og uvildige vurderinger, der er sværere at tilbagevise.
• Det er en afgørende faktor for långivere: Når det drejer sig om et realkreditlån, er det boligvurderingens værdi, der er det afgørende for en långiver. I de fleste tilfælde er et realkreditlån den eneste måde, hvorpå en køber har råd til at købe en ejendom. Det betyder, at vurderingen er afgørende for hele transaktionens skæbne. Hvis vurderingen er for lav, vil lånet sandsynligvis ikke blive godkendt, hvilket betyder, at alle parter står på bar bund.
• Forsikring: Forsikringsselskaberne baserer deres beslutninger på en vurderingsproces. De bruger den også til at afgøre, hvor meget boligens værdi har ændret sig med eventuelle tilføjelser, opgraderinger osv. En vurdering viser, hvor meget du kan forsikre dit hjem og dets indhold.

“Cost approach” ejendomsvurderinger

Når du ved, hvordan en cost appraisal fungerer, er navnet ret selvforklarende. I sin mest grundlæggende form er en omkostningsvurdering, når man forsøger at fastslå præcis, hvad omkostningerne ville være for at skabe præcis den samme ejendom lige nu. Det betyder, at man tager værdien af grunden og tilføjer byggeomkostningerne for at bygge præcis det samme hus eller den samme bygning. Endelig skal du indregne afskrivninger for at tage højde for boligens alder.

Denne fremgangsmåde kan sammenfattes med spørgsmålet: “Hvad ville det koste at bygge nøjagtig den samme ejendom lige nu i stedet for at købe den?”

Der er to hovedgrene af vurderingen efter omkostningsmetoden. Reproduktionsmetoden arbejder ud fra, at man kopierer boligen nøjagtigt med hensyn til kvalitet, byggematerialer osv. På den anden side arbejder erstatningsmetoden ud fra en antagelse om, at der ved replikationen anvendes moderne teknikker og materialer.”

Nøjagtighed

Nogle af de faktorer, der påvirker nøjagtigheden af en ejendomsvurdering efter omkostningsmetoden, er:

• Ejendommens alder: Efter at have nået en oprindelig samlet værdi efter omkostningsmetoden vil vurderingsmanden justere prisen i henhold til afskrivningen, da det faktisk ikke er en ny ejendom. Jo ældre boligen er, jo større indflydelse har afskrivningen på prisen. Dette sænker nøjagtigheden af vurderingen.
• Lignende grunde: For at bygge den samme ejendom skal du købe en ny grundlod. Hvis der ikke findes tilsvarende grunde i området, skal vurderingsmanden anslå prisen på grunden.
• Byggeri: Hvis boligen er opført ved hjælp af forældede eller unikke metoder og materialer, kan det være svært at komme med en nøjagtig pris for at genskabe den.
• Forbedringer: Da denne vurderingsmetode ser på den nøjagtige pris for at replikere den pågældende ejendom, er det en præcis tilgang, hvis ejendommen skiller sig ud i sit område med hensyn til forbedringer eller opgraderinger (eller mangel på samme).

Hvorfor det er vigtigt

• Forsikring: Forsikringsselskaber anvender omkostningsmetoden til at vurdere en ejendom. Det er en af de bedste metoder til at isolere omkostningerne ved jord og forbedringer.
• Byggelån: Omkostningsmetoden er en vigtig faktor ved erhvervelse af et nyt byggelån, fordi den vil hjælpe med at bestemme markedsværdien.
• Markedsforhold: Vurderinger efter omkostningsmetoden kan give dig et godt perspektiv på markedsforholdene. Hvis boligomkostningerne er meget højere, er det et tegn på stærkt oppustede priser. Det modsatte er tilfældet, hvis vurderingen kommer ind med en overpris.
• Særlige ejendomme: En omkostningsvurdering fokuserer snævert på den ejendom, der vurderes. Derfor er det en god værdiindikator for ejendomme, der er unikke og ikke nødvendigvis genererer indkomst. Dette er imidlertid også grunden til, at vurderinger efter omkostningsmetoden ikke anvendes så ofte. I stedet er de bedst til ejendomme, der har fået en masse opgraderinger eller forbedringer.

“Salgssammenligningsmetoden” ejendomsvurderinger

Denne metode burde være let at udpege ud fra dens navn. Ved hjælp af denne metode antages en ejendoms værdi ved at se på salgsprisen for lignende ejendomme til salg i det samme område eller på det samme marked. Der tages dog også hensyn til eventuelle individuelle egenskaber ved en ejendom for at justere prisen og nå frem til en passende markedsværdi. Som du måske har gættet, er dette den mest anvendte fremgangsmåde ved vurdering af boligejendomme af ejendomsmæglere og andre vurderingsmænd.

Denne fremgangsmåde kan sammenfattes med spørgsmålet: “Hvad bør værdien af denne ejendom være sammenlignet med andre relevante ejendomme til salg?”

Ved at indsnævre markedet kan lokale ejendomsmæglere eller vurderingsmænd se på de boligkarakteristika, der er fremherskende i et område. Dette giver dem mulighed for at komme med en værdi, som visse egenskaber tilføjer et hjem. Det kan f.eks. være størrelsen, en carport, en swimmingpool, tagudhæng osv. Den bolig, der vurderes, sammenlignes derefter med andre boliger med lignende egenskaber. Denne frem og tilbage-vægtning af funktioner gør det muligt for vurderingsmændene at finde frem til en værdi.

Dette er meget let for ejendomsmæglere at gøre, da de normalt har adgang til et MLS (Multiple Listings Service). Denne “blå bog” med boliger og deres markedsværdier gør det muligt for dem at krydsreferere ejendomme baseret på mange kriterier.

Det er ikke kun egenskaberne ved de faktiske boliger, der gælder, men lokale egenskaber som togstationer, støjforurening, attraktioner osv. har også en betydelig effekt. Det betyder, at alle huse i et bestemt område vil blive vægtet på samme måde ud fra dette fælles kendetegn.

Nøjagtighed

Der er egentlig kun én faktor, der påvirker nøjagtigheden af salgssammenligningsvurderinger af fast ejendom:

• Fåbenhed af lignende ejendomme: Da denne metode næsten udelukkende er baseret på at se på lignende ejendomme, bliver det meget sværere at være nøjagtig, hvis dit hjem er helt isoleret. Disse boliger skal ikke kun være ens med hensyn til geografisk placering, men også med hensyn til størrelse, faciliteter, alder osv.

Hvorfor det har betydning

• Salg af fast ejendom: Denne metode anvendes oftest af ejendomsmæglere, der køber eller sælger lokale ejendomme. Da lokale ejendomsmæglere normalt har en ekspertforståelse af det lokale marked og dets karakteristika, er det et naturligt valg. Det betyder, at dit hus helt sikkert vil blive vurderet på et tidspunkt ved hjælp af denne metode, uanset om du køber eller sælger. Andre metoder kan under visse omstændigheder anvendes i forbindelse hermed.
• Prisfastsættelse af din bolig for at sælge: Ved hjælp af denne metode kan du få et groft skøn over din boligs værdi uden en professionel vurdering eller ejendomsmægler. Ved at se på noteringsprisen for lignende boliger til din bolig i samme område kan du få en idé om, hvad du skal forlange. Hvis du ser på boliger i direkte konkurrence, kan det hjælpe dig med at sælge dit hjem hurtigere ved at underbyde den gældende pris.

“Indkomstkapitaliseringsmetode” ejendomsvurderinger

Hvis du ønsker at købe eller sælge en boligejendom, er der gode chancer for, at du ikke behøver at bekymre dig for meget om denne metode til ejendomsvurderinger. Indkomstkapitaliseringsmetoden fokuserer på vurdering af ejendomme, der vil blive brugt til at generere indkomst. Et indlysende eksempel på dette ville være en boligblok eller et ejerlejlighedskompleks. Denne vurderingsmetode justerer ejendommens markedsværdi for at tage højde for dens kapitaliseringsgrad på grund af dens indkomstgenererende potentiale.

Denne metode søger i bund og grund at besvare spørgsmålet: “Hvad bør værdien af denne ejendom være i forhold til den potentielle indkomst, den kan skabe?”

Værdien af en ejendom kan nemt fastsættes med denne metode ved hjælp af en forholdsvis simpel beregning:

Indkomstkapitaliseringsværdi = nettodriftsindtægt/kapitaliseringsgrad

Først skal du fastsætte ejendommens markedsværdi ved hjælp af andre vurderingsmetoder som f.eks. de to ovenstående. Lad os sige, at den er en fast værdi på 1 million dollars. Derefter skal du fastslå, hvad den årlige indkomst vil være. Hvis du f.eks. har tyve udlejningsenheder, der hver især indbringer 1.200 $ om måneden, vil driftsindtægten være 288.000 $ om året.

Du skal derefter beregne alle driftsudgifter som f.eks. forsyningsselskaber, personalelønninger osv. Hvis dette beløber sig til $40.000, så er din nettodriftsindtægt pr. år $248.000.

Din kapitaliseringsgrad ville så være 24,8%. Kapitaliseringsgraden er grundlæggende den hastighed, hvormed en ejendom ville betale sig selv af og blive “rentabel”. I dette tilfælde ville det tage ca. fire år for ejendommen at gøre det.

Ved hjælp af denne sats kan du derefter beregne vurderingsværdien. Denne værdi er altid lidt højere end markedsværdien for en rentabel ejendom og mindre for en ikke-rentabel ejendom (ifølge fremskrivninger).

Nøjagtighed

En indkomstvurdering er måske en af de sværeste værdier at vurdere nøjagtigt, fordi der er så mange variabler involveret:

• Markedsværdi: Indkomst ejendomsværdien vil blive afledt ved hjælp af den oprindelige markedsværdi og kapitaliseringssatsen. Vurderingen vil således kun være lige så nøjagtig som den oprindelige markedsværdi. Normalt anvendes den sammenlignende vurderingsmetode.
• Fremskrivninger: Vi har anvendt en forenklet metode til at beregne indkomsten ved at antage et stabilt lejemål osv. I den virkelige verden kan dine forbrugsudgifter og indtægter imidlertid variere fra tid til anden og på grund af uforudsete omstændigheder, hvilket gør vurderingen unøjagtig set i bakspejlet.

Hvorfor det har betydning

• Lån: En långiver vil bruge kapitaliseringssatsen såvel som indkomstmetoden vurdering til at vurdere sin risiko. Lånets løbetid kan strække sig langt ud over den fase, hvor virksomheden bliver rentabel. Jo højere kapitaliseringssatsen er, jo mindre er risikoen for, at virksomheden mislykkes, og at de vil blive tilbagebetalt.
• Udlejning: Hvis du ønsker at købe en beboelsesejendom, vil denne vurderingsmetode sandsynligvis blive anvendt på et tidspunkt for at fastslå, hvor god en mulighed den er.

Vurderinger får ejendomsbranchen til at gå rundt!

Og du kan lide det eller ej, har ejendomsvurderinger ofte det sidste ord i enhver ejendomshandel. De forskellige typer vurderinger er med til at skabe et fælles grundlag for en rimelig pris til markedsværdien. Dette hjælper alle parter, der er involveret i en ejendomshandel. Og det er også den eneste ting, som forsikringsselskaber og långivere baserer deres beslutninger på.

Som køber kan du ved at forberede din bolig til en vurdering hjælpe dig med at få en god pris for din bolig. Som sælger kan det forhindre dig i at foretage en dårlig investering. Kendskab til typerne af ejendomsvurderinger er en del af at være en informeret køber eller sælger. Dette er blot en af de ting, som en professionel ejendomsmægler kan hjælpe med, når du går igennem et ejendomssalg.