2 Shares

Købte du en ejerlejlighed, der er under opførelse, og ønsker du at sælge den, før du tager den i brug? Her er, hvad du skal vide.

Hvad er en overdragelse?

En overdragelse er, når en sælger sælger sælger sin andel i en ejendom, før han/hun tager den i besiddelse – med andre ord sælger han/hun den kontrakt, han/hun har med bygherren, til en ny køber. Når en sælger overdrager en ejendom, sælger de faktisk ikke ejendommen (fordi de ikke ejer den endnu) – de sælger deres løfte om at købe den sammen med rettighederne og forpligtelserne i deres aftale om køb og salgskontrakt. Køberen af en overdragelse træder i det væsentlige i den oprindelige købers sted.

Den oprindelige køber anses for at være overdrageren; den nye køber er overtageren. Overdrageren er den, der gennemfører det endelige salg med bygherren.

Finder overdragelser kun sted med pre-construction condos?

Det er muligt at overdrage enhver type ejendom, pre-construction eller videresalg, forudsat at der ikke er begrænsninger mod overdragelse i den oprindelige kontrakt. En overdragelse giver en køber af en hvilken som helst type bolig mulighed for at sælge sin andel i ejendommen, før vedkommende overtager den.

Hvorfor skulle nogen ønske at overdrage en ejerlejlighed?

Ofte er der ved salg før byggeri lang tid mellem det tidspunkt, hvor den oprindelige kontrakt indgås, når køberen kan flytte ind (den midlertidige indflytningsperiode) og den endelige afslutning. Det er ikke ualmindeligt, at en købers forhold ændrer sig i løbet af denne periode … nyt job uden for byen, ny mand eller kone, nye tvillinger osv. Det, der fungerede for en købers livsstil for 4 år siden, fungerer ikke altid, når der er lukketid.

En anden almindelig grund til, at folk ønsker at overdrage en kontrakt, er økonomisk. Nogle gange har den oprindelige køber ikke midlerne eller kan ikke få finansieringen til at gennemføre salget, og det er billigere at overdrage kontrakten til en ny køber, end det er at misligholde salget.

Sidst er overdragelsessalg også almindeligt hos spekulative investorer, som køber ejendomme, der er under opførelse, uden at de har til hensigt at lukke dem. I disse tilfælde satser investorerne på en hurtig prisstigning og er ivrige efter at sikre sig en fortjeneste nu i stedet for at vente på den oprindelige afslutningsdato.

Hvad kan der forhandles om ved et overdragelsessalg?

Da erhververen overtager den oprindelige købers kontrakt, kan de ikke genforhandle prisen eller kontraktvilkårene med bygherren – de overtager simpelthen kontrakten, som den allerede eksisterer, og som du har forhandlet den.

I de fleste tilfælde vil overtageren spejle det depositum, som du har foretaget til bygherren … så hvis du har foretaget et depositum på 20 %, kan du forvente, at den nye køber vil gøre det samme.

De fleste sælgere af overdragelser ønsker at opnå en fortjeneste, og en del af en forhandling om salg af en overdragelse er at blive enige om prisen. Din ejendomsmægler kan vejlede dig om prisen, som vil bestemme din fortjeneste (eller dit tab).

Bygherregodkendelse og gebyrer

Huskede du det store juridiske dokument, du underskrev, da du afgav et tilbud om at købe en pre-konstruktionslejlighed? Det er på tide at tage det frem og faktisk læse det.

Din købsaftale & Salgsaftale stipulerede dine rettigheder til at overdrage kontrakten. Mens de fleste bygherrer tillader overdragelser, er der normalt et overdragelsesgebyr, der skal betales til bygherren (vi har set alt fra $750 til $7.000).

Der kan også være yderligere krav, hvoraf det mest almindelige er, at bygherren skal godkende overdragelsen.

Marketingrestriktioner

De fleste pre-construction Agreements of Purchase & Sale fra Toronto Builders tillader ikke markedsføring af en overdragelse…så selv om Builderen måske giver dig ret til at overdrage din kontrakt, begrænser de dig i at offentliggøre den i MLS eller reklamere for den online. Dette gør det ekstremt vanskeligt at sælge en overdragelse … hvis folk ikke ved, at den er til salg, hvordan kan de så købe den?

Selv om det kan være meget fristende at tilsidesætte reglen om forbud mod markedsføring, skal du være MEGET FORSIGTIG. Købere, der gør sig skyldige i at markedsføre en overdragelse i strid med reglerne, kan anses for at have brudt aftalen, og bygherren kan annullere din kontrakt og beholde dit depositum.

Vi anbefaler ikke at annoncere en overdragelse til salg, hvis det er i strid med reglerne i din kontrakt.

Så hvordan pokker kan jeg finde en køber?

Der er REALTORS, der specialiserer sig i salg af overdragelser og har en database over potentielle købere og investorer, der leder efter overdragelser. Hvis du ønsker at blive sat i forbindelse med en mægler, der kender ins og outs af overdragelsessalg, så tag kontakt … vi kender nogle af de bedste overdragelsesmæglere i Toronto.

Hvad er de skattemæssige konsekvenser af overdragelse af fast ejendom?

Få altid skatterådgivning fra en certificeret revisor, ikke fra internettet (lol).

Men generelt er enhver fortjeneste fra en overdragelse skattepligtig (og ethvert tab kan afskrives). Den nye køber eller overdrager vil være ansvarlig for at betale overdragelsesafgifter og eventuel HST, der måtte være skyldig.

Hvor meget koster det at overdrage en ejerlejlighed før opførelse?

Ud over bygherrens overdragelsesgebyrer skal du sandsynligvis betale en ejendomsmæglerprovision (medmindre du selv finder køberen) og advokatsalærer. Da overdragelser er mere komplicerede, kan du forvente at betale højere juridiske gebyrer, end du ville gøre for en videresalgsejendom.

Hvordan foregår afslutningen af en overdragelse?

Med overdragelsessalg er der i det væsentlige 2 afslutninger: afslutningen mellem overdrageren og overtageren og afslutningen mellem overtageren og bygherren. Ved den første afslutning (overdragelsesafslutningen) modtager den oprindelige køber sit indskud + en eventuel fortjeneste (eller sit indskud minus et eventuelt tab) fra overdrageren. Ved den anden lukning (mellem bygherren og overtageren) betaler overtageren det resterende beløb til bygherren (normalt ved hjælp af et realkreditlån) og betaler overdragelsesafgifter. Ejendomsretten til ejendommen overgår fra bygherren til overtageren på dette tidspunkt.

Man kan vel også sige, at der er en tredje afslutning, når køberen tager ejendommen i besiddelse, men endnu ikke ejer den … dette kaldes den foreløbige besiddelsesperiode. Den foreløbige besættelse opstår, når enheden er klar til at blive beboet, men ikke klar til at blive registreret hos byen. Midlertidige beboelsesperioder i Toronto varierer fra et par måneder til et par år. I den midlertidige indflytningsperiode indtager køberen enheden og betaler bygherren et beløb, der stort set svarer til det beløb, som deres realkreditlån + ejerlejlighedsafgifter + skatter ville være. Tidspunktet for overdragelsen vil diktere, hvem der gennemfører den midlertidige besættelse.

Overdragelser vs. videresalg:

Vi får ofte opkald fra folk, der diskuterer, om de skal overdrage en ejerlejlighed, de har købt, eller vente på, at bygningen registreres, og derefter sælge den som en typisk videresalgsejerlejlighed.

Pros of Assigning vs. Vent

  • Få dit depositum tilbage og lås din fortjeneste tidligere
  • Undgå at betale overdragelsesafgifter
  • Undgå at betale HST
  • Maximér dit afkast, hvis priserne er faldende, og du forventer, at de fortsætter med at falde fald
  • Livsstil – nogle gange giver det bare mening at komme videre

Konsekvenser ved at overdrage vs. vente

  • Puljen af købere til overdragelsessalg er meget mindre end puljen af købere til videresalgsejendomme, hvilket kan resultere i, at salget tager lang tid, at du får en lavere pris, end du ville få, hvis du ventede, eller begge dele.
  • Markedsføringsrestriktioner er irriterende og reducerer chancerne for at finde en køber
  • Pris – Hvad er markedsværdien? Hvis ejerlejlighedsbygningen ikke er registreret, og der ikke har været nogen videresalg endnu, kan det være svært at afgøre, hvor meget ejendommen nu er værd. Overdragelsessalg har tendens til at sælge for mindre end videresalg.
  • Overdragelsessalg kan være kompliceret, så du vil gerne sikre dig, at du arbejder med en agent, der har erfaring med overdragelsessalg, og en god advokat.

Tænker du stadig på at overdrage din ejerlejlighed eller dit hus? Tag kontakt, så sætter vi dig i forbindelse med en person, der har specialiseret sig i salg ved overdragelse, og som kan hjælpe dig gennem processen.